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Rechtsprozess beim Immobilienkauf

Rechtsprozess beim Immobilienkauf

Immobilienkauf auf Mallorca: Rechtsprozess in einzelnen Schritten

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist ein Prozess, in dem zahlreiche Details beachtet werden müssen. In Spanien und selbstverständlich auch auf den Balearischen Inseln, sind vom Unterzeichnen des Optionsvertrages bis zum Notartermin zahlreiche bürokratische Hürden zu überwinden. Ohne Rechtsbeistand ist der Immobilienkauf auf Mallorca für ausländische Interessenten kaum zu bewerkstelligen. Ein unabhängiger Rechtsanwalt (span.: Abogado) begleitet Sie durch den gesamten Prozess und ist an den Verhandlungen mit dem Verkäufer beteiligt.

Wir klären auf, welche Schritte bis zum endgültigen Erwerb einer Immobilie auf Mallorca erforderlich sind und was auf dem Weg zum Wohneigentum zu beachten ist.

Schritt 1: Steuernummer NIE besorgen

Die Beantragung der spanischen Steuernummer NIE ist für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca zwingend erforderlich. Ohne diese „Número de Identificación de Extranjeros“ können Sie auf der Baleareninsel kein Haus erwerben, kein Hypothekendarlehen aufnehmen und kein Auto kaufen. Die NIE Steuernummer beantragen Sie im Oficina de Extranjería in Palma de Mallorca. Als Alternative beauftragen Sie eine sogenannte Gestoria mit diesem Behördengang. Unter dieser Bezeichnung werden Dienstleister zusammengefasst, die - mit einer Vollmacht ausgestattet – Residenten und Einheimischen die zeitraubenden Behördengänge abnehmen. Für die Beantragung der NIE Nummer sind der Reisepass und zwei Passbilder erforderlich.

Schritt 2: Bankkonto eröffnen

Nach dem Erhalt der NIE Nummer können Sie auf Mallorca ein Bankkonto eröffnen. Das benötigen Sie, um den Kauf der Immobilie darüber abzuwickeln. Wie in ganz Spanien ist es auch auf der Baleareninsel üblich, den Kaufpreis beim Notartermin in Form eines Schecks an den Verkäufer zu übergeben. Für diesen cheque bancaria erheben die spanischen Geldinstitute eine Gebühr, deren Höhe Sie im Vorfeld erfragen sollten. Ein spanisches Bankkonto nutzen Sie später weiter, etwa, um die Finca-Einrichtung vom Guthaben zu bezahlen und die laufenden Kosten zu begleichen.

Schritt 3: Prüfung der Immobilie

Immobilienprofis kennen die Tücken, die ein Immobilienkauf auf Mallorca mit sich bringen kann. Bevor Sie sich für ein Objekt entscheiden und einen Reservierungs- oder Optionsvertrag unterzeichnen, müssen Sie das Haus einer gründlichen Überprüfung unterziehen. Das feuchtwarme Klima Mallorcas stellt an die Bausubstanz vieler Immobilien hohe Anforderungen. Aus diesem Grund müssen Sie das Haus auf Feuchtigkeitsschäden untersuchen und überprüfen, in welchem Zustand sich die Elektrik und die Wasserleitungen befinden. Im Zuge dieser Analyse prüfen Sie, ob und welche Heizmöglichkeiten vorhanden sind und in welchem Zustand sich Fenster, Türen und sanitäre Anlagen befinden.

Wichtig ist auch eine Überprüfung hinsichtlich von Hypotheken oder Restschulden, die auf der Immobilie lasten. Sollte dies der Fall sein, hat der Käufer des Hauses sämtliche Verbindlichkeiten zu tragen. Mit der Recherche beauftragen Sie im Idealfall einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens. Um Betrug vorzubeugen, lassen Sie von Ihrem Rechtsanwalt zusätzlich überprüfen, ob Ihr Vertragspartner wirklich berechtigt ist, die Immobilie zu veräußern.

Schritt 4: Reservierungs- oder Optionsvertrag

Ist die Traumimmobilie gefunden und liegt der Preis innerhalb des zur Verfügung stehenden Budgets, wird im ersten Schritt ein Reservierungs- oder Optionsvertrag geschlossen. Ein Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) ist sinnvoll, wenn der Immobilienkäufer zwar ein reales Interesse am Kauf der Immobilie hat, aber die Finanzierung noch unsicher ist. Der Reservierungsvertrag hat den Charakter einer Absichtserklärung. Der Interessent zahlt eine geringe Anzahlung und der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilen für einen Zeitraum von wenigen Tagen zu reservieren. Kommt es zum Abschluss eines Kaufvertrages, wird die Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet, wenn nicht, ist das Geld verloren.

Anders verhält es sich mit einem Optionsvertrag, der einer bindende Willenserklärung gleicht. Gegen eine Anzahlung in Höhe von 10 bis 20 Prozent vom Kaufpreis erwirbt der Interessent das Recht, die Immobilie innerhalb einer genau definierten Frist zu erwerben. Kommt es zu einem Vertragsabschluss, wird die Optionssumme auf den Kaufpreis angerechnet. Wird kein Kaufvertrag abgeschlossen aus Gründen, die der Interessent zu verantworten hat, ist die gesamte Anzahlung verloren. Hat der Verkäufer das Nichtzustandekommen eines Kaufs zu verantworten, muss er dem Käufer die Optionssumme plus eine Entschädigung zahlen.

Schritt 5: Sicherstellung der Finanzierung

Personen, die eine Immobilie auf Mallorca nicht in bar bezahlen können oder wollen, sollten sich frühzeitig um die Finanzierung kümmern. Nachdem die spanischen Banken die weltweite Bankenkrise im Jahr 2008 überstanden haben, werden auch an ausländische Immobilienkäufer wieder verstärkt Kredite ausgegeben. Mehrheitlich handelt es sich um Hypothekendarlehen, die auf der Grundlage einer differenzierten Immobilienbewertung genehmigt werden. Die Funktionsweise derartigen Darlehens in Spanien unterscheidet sich grundlegend von der im Rest Europas.

Hypotheken werden maximal mit einer Laufzeit von 20 Jahren ausgegeben. Die komplette Tilgung der Schuld ist in diesem Zeitraum zwingend vorgeschrieben. Dafür kann das Darlehen steuerlich geltend gemacht werden. Die Verhandlungen mit der Bank sollten Sie nicht auf eigene Faust führen, sondern einen Anwalt mit diesem Prozess beauftragen. Der Rechtsbeistand überwacht auf Wunsch den Verlauf der Hypothek und erledigt die Formalitäten.

Schritt 6: Besteuerung der Immobilie

Beim Kauf und Unterhalt einer Immobilie wird auf Mallorca zwischen einmaligen und laufenden Steuern unterschieden. Bei einem Immobilienverkauf fällt als einmalige Steuer entweder die Grunderwerbssteuer oder die Mehrwertsteuer an. Die Höhe der erstgenannten Steuer liegt zwischen 8 und 11 Prozent und richtet sich nach dem Kaufpreis. Die Grundsteuer wird von den Kommunen erhoben und die Höhe ist abhängig von Katasterwert der Immobilie. Eine Ausnahme bilden leer stehende Immobilien auf den Balearen.

Als einzige autonome Region Spaniens hat die Regierung der Balearen im Jahr 2018 ein Gesetz verabschiedet, wonach die Städte und Gemeinden die Grundsteuer für leer stehende Immobilien um bis zu 50 % erhöhen dürfen. Hintergrund dieser Gesetzesnovelle sind die explodierenden Mieten auf Mallorca, denen mit einer zügigen Vermietung von ungenutztem Wohnraum entgegengewirkt werden soll. Laufende Kosten verursachen die Einkommenssteuer und die im Jahr 2012 wieder eingeführte Vermögenssteuer.

Schritt 7: Notartermin

Sind sämtliche Formalitäten erledigt, wird der Immobilienkauf auf Mallorca mit einem abschließenden Notartermin besiegelt. Im Beisein von Käufer, Verkäufer, Rechtsbeistand beider Vertragsparteien und einem Vertreter der Bank, sofern eine Hypothek aufgenommen wurde, werden alle Verträge unterschrieben. Erst im Anschluss kann der Eintrag ins Grundbuch erfolgen. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, die Veräußerung der Immobilie binnen 24 Stunden dem Grundbuchamt mitzuteilen. Der Käufer wiederum muss innerhalb von 30 Tagen nach der Vertragsunterzeichnung die Grunderwerbssteuer an das zuständige Finanzamt zahlen. Nach dem registrierten Zahlungseingang steht dem Eintrag ins Grundbuch nichts mehr im Wege.

 

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Mallorca ist berühmt für seine mediterrane Küche, die man auf der gesamten Insel genießen kann.

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Es gibt viel zu sehen auf Mallorca! Sichern Sie sich die besten Plätze für zahlreiche Freizeitaktivitäten.

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Die Vielfalt an Einkaufszentren und Wochenmärkten macht Mallorca zum Shopping-Paradies im Mittelmeer.

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Hier finden Sie die wichtigsten Reiseinfos und hilfreiche Tipps für Ihren Traum-Urlaub auf Mallorca.

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Interessante Reportagen, Trends und Urlaubstipps lesen Sie in unserem kostenlosen Mallorca Magazin.

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Entkommen Sie dem stressigen Alltag und entdecken Sie die perfekte Wellnessoase auf Mallorca.

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