Compra de inmuebles en Mallorca: tramitación legal en pasos individuales

La compra de una propiedad en Mallorca es un proceso en el que deben considerarse numerosos detalles. En España y, por supuesto, en las Islas Baleares, existen numerosos obstáculos burocráticos que deben superarse desde la firma del contrato de opción hasta la designación del notario. Sin asistencia legal, la compra de bienes raíces en Mallorca para posibles compradores extranjeros difícilmente se puede lograr. Con un abogado independiente (span.: Abogado) lo acompaña durante todo el proceso y participa en las negociaciones con el vendedor.

Aclaramos qué pasos se requieren hasta la compra final de una propiedad en Mallorca y qué se debe considerar en el camino hacia la propiedad de la vivienda.

Paso 1: NUNCA obtenga el número de impuesto

La solicitud del número de impuesto español NIE es obligatorio para la compra de una propiedad en Mallorca. Sin este "Número de Identificación de Extranjeros", no podrá comprar una casa en la isla balear, solicitar un préstamo hipotecario o comprar un automóvil. Puede solicitar el código de impuestos NIE en la Oficina de Extranjería en Palma de Mallorca. Como alternativa, contratar una Gestoría con esta agencia oficial. Bajo este nombre se resumen los proveedores de servicios, que - equipados con un poder notarial - residentes y locales para tomar los procedimientos administrativos que llevan mucho tiempo. Para solicitar el número NIE, se requieren el pasaporte y dos fotos de pasaporte.

Paso 2: Abrir una cuenta bancaria

Después de recibir el número NIE, puede abrir una cuenta bancaria en Mallorca. Necesita esto para manejar la compra de la propiedad. Al igual que en toda España, es habitual en la isla balear entregar el precio de compra al vendedor en forma de cheque en la cita del notario. Para este cheque bancario, las instituciones financieras españolas cobran una tarifa, cuya cantidad debe consultar por adelantado. Continuará usando una cuenta bancaria española más tarde, por ejemplo, para pagar los muebles de la finca y los gastos de funcionamiento.

Paso 3: Compruebe la propiedad

Los profesionales de bienes raíces conocen las trampas que pueden traer consigo una compra de bienes raíces en Mallorca. Antes de decidir sobre una propiedad y firmar un contrato de reserva u opción, debe revisar la propiedad a fondo. El clima cálido y húmedo de Mallorca impone grandes exigencias al tejido de muchas propiedades. Por este motivo, debe inspeccionar la casa por daños a la humedad y verificar el estado de las tuberías eléctricas y de agua. En el curso de este análisis, usted verifica si y qué opciones de calefacción están disponibles y en qué ventanas, puertas e instalaciones sanitarias se encuentran.

También es importante una revisión de hipotecas o deudas residuales que pesan sobre la propiedad. Si este es el caso, el comprador de la casa tiene que asumir todos los pasivos. En el caso ideal, debe contratar a un abogado propio con la búsqueda. Para evitar el fraude, haga que su abogado compruebe además si su parte contratante tiene realmente derecho a vender la propiedad.

Paso 4: Contrato de reserva u opción

Si se encuentra la propiedad de ensueño y el precio se encuentra dentro del presupuesto disponible, se concluye un contrato de reserva u opción en el primer paso. Un contrato de reserva (Contrato de Reserva) tiene sentido si el comprador de bienes raíces tiene un interés real en comprar la propiedad, pero el financiamiento aún es incierto. El contrato de reserva tiene el carácter de una carta de intención. La parte interesada paga un pequeño pago inicial y el vendedor acepta reservar la propiedad por un período de unos pocos días. Si se trata de la conclusión de un contrato de compra, el pago inicial se acredita al precio de compra; de lo contrario, el dinero se pierde.

La situación es diferente con un contrato de opción que es similar a una declaración de intenciones vinculante. Para un depósito del 10 al 20 por ciento del precio de compra, la parte interesada adquiere el derecho de comprar la propiedad dentro de un período definido con precisión. Si hay un contrato, la suma de la opción se acredita al precio de compra. Si no se concluye ningún contrato de compra por las razones que debe responder el prospecto, se pierde todo el depósito. Si el vendedor tiene que responder por la falta de compra, debe pagar al comprador la suma de la opción más una compensación.

Paso 5: Asegurar la financiación

Las personas que no pueden o no quieren pagar una propiedad en Mallorca en efectivo deben hacerse cargo de la financiación en una etapa temprana. Después de que los bancos españoles sobrevivieron a la crisis bancaria mundial en 2008, los préstamos se están emitiendo nuevamente a compradores extranjeros. La mayoría de ellos son préstamos hipotecarios, que se aprueban sobre la base de una valoración de bienes inmuebles diferenciada. El funcionamiento de un préstamo de este tipo en España es fundamentalmente diferente al del resto de Europa.

Las hipotecas se emiten por un máximo de 20 años. El pago completo de la deuda es obligatorio durante este período. Para ello, el préstamo puede ser reclamado a efectos fiscales. Las negociaciones con el banco no deben guiarlo por su cuenta, sino contratar a un abogado con este proceso. El abogado supervisa la hipoteca a petición y se encarga de los trámites.

Paso 6: Fiscalidad de la propiedad

Al comprar y mantener una propiedad, en Mallorca se hace una distinción entre los impuestos actuales. En el caso de una venta de bienes raíces, el impuesto único es el impuesto a la transferencia de tierras o el IVA. El monto del impuesto anterior está entre el 8 y el 11 por ciento y depende del precio de compra. El impuesto a la propiedad es recaudado por los municipios y la cantidad depende del valor catastral de la propiedad. Una excepción son los inmuebles vacantes en las Islas Baleares.

Como la única comunidad autónoma en España, el Gobierno de las Islas Baleares aprobó una ley en 2018, que permite a las ciudades y municipios aumentar el impuesto a la propiedad sobre bienes raíces vacantes hasta en un 50%. Los antecedentes de esta enmienda son las rentas explosivas en Mallorca, que se deben contrarrestar con un alquiler rápido de espacio habitable no utilizado. Los costos continuos están causando el impuesto a la renta y el impuesto a la riqueza reintroducido en 2012.

Paso 7: nombramiento de notario

Una vez que se hayan completado todos los trámites, la compra de la propiedad en Mallorca se cerrará con una última cita notarial. En presencia del comprador, el vendedor, el asesor legal de ambas partes contratantes y un representante del banco, si se ha tomado una hipoteca, todos los contratos se firman. Solo así se podrá realizar la inscripción en el registro de la propiedad. El notario está obligado por ley a notificar al registro de la propiedad dentro de las 24 horas posteriores a la venta de la propiedad. El comprador, a su vez, debe pagar el impuesto de transferencia de propiedad a la oficina de impuestos correspondiente dentro de los 30 días posteriores a la firma del contrato. Después del recibo de pago registrado es la entrada en el registro de la propiedad.