Vermögensteuer beim Immobilienkauf
Spanien und die Vermögensteuer: Das gilt es zu wissen
Nur wenige Länder weltweit erheben noch eine Vermögensteuer, darunter auch Spanien. Selbst wer „nur“ ein Ferienhaus auf Mallorca besitzt, kann zur Kasse gebeten werden. Im Folgenden erklären wir, wie die Vermögensteuer funktioniert und wie ihre Auswirkungen gemindert oder vermieden werden können.
Wiedergekommen, um zu bleiben
Die spanischen Kassen waren leer in der Wirtschaftskrise zu Beginn dieses Jahrtausends. So führte Spanien 2011 die Vermögensteuer wieder ein, um den Staatssäckel zu sanieren. Seitdem spült der „impuesto sobre el patrimonial“ jährlich mehr als eine Milliarde Euro in den maroden Staatshaushalt. Erst drei Jahre zuvor war die Steuer, die nur in einer Handvoll weitere Länder wie der Schweiz, Frankreich und Luxemburg erhoben wird, abgeschafft worden.
Zunächst sollte die Vermögensteuer nur über die Krisenzeit helfen, doch mit der Steuerreform 2021 wurde ihr temporärer Charakter beseitigt. Der 2022 eingeführte Marktreferenzwert führte zudem dazu, dass der vermögensteuerliche Wert vieler Immobilien schlagartig in die Höhe ging – quasi eine kalte Steuererhöhung.
Freibetrag bis zu einer Million Euro
Wer gilt in Spanien als vermögensteuerpflichtig? Die Vermögensteuer betrifft nur natürliche Personen und fällt auf das Weltvermögen an. Firmen und Gesellschaften sind von ihr befreit. Jeder Person wird ein Freibetrag von 700.000 Euro zuzüglich 300.000 Euro für die Immobilie des Hauptwohnsitzes zugestanden. Darlehen und andere Verbindlichkeiten können angerechnet werden.
Die Vermögensteuer betrifft nicht nur jene, die fest im Land leben und damit steuerlich ansässig sind. Die Abgabe kann auch für Ferienhausbesitzer anfallen. Allerdings mit einer Einschränkung: Nichtresidenten, die in Deutschland, Österreich oder der Schweiz leben, werden nur für unbewegliches Vermögen – also Immobilien – steuerpflichtig.
Eine Erklärung muss abgegeben werden, wenn eine Steuerlast entsteht oder aber wenn das Bruttovermögen mehr als zwei Millionen Euro beträgt. Entsteht bei einem Bruttovermögen von über zwei Millionen Euro aufgrund von Verbindlichkeiten oder Freistellungen keine Steuerlast, ist zwar keine Zahlung fällig, aber eine Erklärung. Wichtig zu wissen: Maßgeblich ist immer das Vermögen, das eine Person am 31. Dezember eines jeden Jahres besitzt.
Jede Region hat eigene Steuertabelle
Die spanische Zentralregierung hat zwar den gesetzlichen Rahmen für die Vermögensteuer geschaffen, allerdings haben die Regionen gewisse Kompetenzen und können daher auch eigene Bestimmungen festlegen. Das hat zur Folge, dass in den einzelnen Regionen unterschiedliche Steuersätze gelten. So wird auf Mallorca das Vermögen mit einem regionalen Höchstsatz von 3,45 Prozent besteuert. Die Region Madrid hingegen und vor kurzem Andalusien (mit Wirkung 2023) haben die Steuer mittels 100-prozentiger Gutschrift praktisch abgeschafft.
Residenten sind an die Steuernormen der Region gebunden, in der sie gemeldet sind. Nichtresidenten können seit 2015 wählen, ob sie nach der (oftmals günstigeren) staatlichen Tabelle oder jener der der Region besteuert werden möchten, in der sie den Großteil ihres steuerpflichtigen spanischen Vermögens haben.
So lassen sich Steuern sparen
Es ist immer ratsam, sich vor dem Kauf einer Immobilie über die steuerliche Gestaltung Gedanken zu machen. Doch gerade für Nichtresidenten gibt es Gestaltungsspielraum, um Vermögensteuer zu sparen. Ein Beispiel für eine kluge Steuerplanung ist es, den Stichtag zu beachten, an dem die Vermögensteuer bemessen wird. Wer am 30. Dezember eine Immobilie kauft, muss genauso viel bezahlen, wie wenn er sie das ganze Jahr besessen hätte. Umgekehrt kann der Verkäufer ein Jahr Vermögensteuer sparen, wenn er sein Haus vor dem Silvestertag veräußert.
Auch sollte unbedingt der Freibetrag ausgenutzt werden. In diesem Zusammenhang kann es eine gute Idee sein, wenn hochpreisige Immobilien von mehreren Personen gekauft werden, da aufgrund der Freibeträge und der progressiven Natur der Steuer die Gesamtbelastung mit jedem zusätzlichen Eigentümer desproportional vermindert wird. Eine andere Möglichkeit ist der Immobilienbesitz über eine Gesellschaft, wobei jedoch allfällige unerwünschte Nebenwirkungen nicht nur in Spanien, sondern auch im Ursprungsland zu prüfen sind. Darlehen für den Hauskauf können ebenfalls sinnvoll sein, solange die bezahlten Zinsen geringer ausfallen als die gesparte Vermögensteuer.
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Diesen Beitrag erstellte die Steuer- und Rechtskanzlei PlattesGroup mit Sitz in Palma de Mallorca.