Immobilienkauf auf Mallorca: Rechtsprozess in einzelnen Schritten

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist ein Prozess, bei dem zahlreiche Details beachtet werden müssen. In Spanien und natürlich auch auf den Balearen sind von der Unterzeichnung des Optionsvertrages bis zum Notartermin zahlreiche bürokratische Hürden zu überwinden. Ohne juristischen Beistand ist der Immobilienerwerb auf Mallorca für ausländische Kaufinteressenten kaum zu bewerkstelligen. Ein unabhängiger Rechtsanwalt (span.: Abogado) begleitet Sie durch den gesamten Prozess und ist an den Verhandlungen mit dem Verkäufer beteiligt.

Wir klären auf, welche Schritte bis zum endgültigen Kauf einer Immobilie auf Mallorca erforderlich sind und was auf dem Weg zum Wohneigentum zu beachten ist.

Schritt 1: Beantragung der Steuernummer

Die Beantragung der spanischen Steuernummer NIE ist für den Immobilienkauf auf Mallorca Pflicht. Ohne diese "Número de Identificación de Extranjeros" können Sie auf der Baleareninsel kein Haus kaufen, kein Hypothekendarlehen aufnehmen und kein Auto kaufen. Die Steuernummer NIE können Sie bei der Oficina de Extranjería in Palma de Mallorca beantragen. Alternativ können Sie bei dieser offiziellen Stelle auch eine Gestoria beauftragen. Unter diesem Namen werden Dienstleister zusammengefasst, die - ausgestattet mit einer Vollmacht - Residenten und Einheimischen die zeitaufwändigen Verwaltungsverfahren abnehmen. Zur Beantragung der NIE-Nummer werden der Reisepass und zwei Passbilder benötigt.

Schritt 2: Eröffnung eines Bankkontos

Nachdem Sie die NIE-Nummer erhalten haben, können Sie ein Bankkonto auf Mallorca eröffnen. Dieses benötigen Sie, um den Kauf der Immobilie abzuwickeln. Wie in ganz Spanien ist es auch auf der Baleareninsel üblich, den Kaufpreis beim Notartermin in Form eines Schecks an den Verkäufer zu übergeben. Für diesen Check bancaria verlangen die spanischen Geldinstitute eine Gebühr, deren Höhe Sie vorher erfragen sollten. Ein spanisches Bankkonto werden Sie auch später noch nutzen, um zum Beispiel die Einrichtung der Finca und die laufenden Kosten zu bezahlen.

Schritt 3: Prüfen Sie die Immobilie

Immobilienprofis kennen die Fallstricke, die ein Immobilienkauf auf Mallorca mit sich bringen kann. Bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden und einen Reservierungs- oder Optionsvertrag unterschreiben, müssen Sie das Objekt gründlich prüfen. Das warme und feuchte Klima Mallorcas stellt hohe Anforderungen an die Bausubstanz vieler Immobilien. Aus diesem Grund müssen Sie das Haus auf Feuchtigkeitsschäden untersuchen und den Zustand der Elektro- und Wasserleitungen überprüfen. Dabei prüfen Sie, ob und welche Heizmöglichkeiten vorhanden sind und in welchem Zustand sich Fenster, Türen und sanitäre Anlagen befinden.

Wichtig ist auch eine Überprüfung auf Hypotheken oder Restschulden, die auf der Immobilie lasten. Ist dies der Fall, muss der Käufer des Hauses für alle Verbindlichkeiten aufkommen. Im Idealfall sollten Sie einen eigenen Anwalt mit der Suche beauftragen. Um Betrug vorzubeugen, lassen Sie Ihren Anwalt zusätzlich prüfen, ob Ihr Vertragspartner wirklich berechtigt ist, die Immobilie zu verkaufen.

Schritt 4: Reservierungs- oder Optionsvertrag

Wenn die Traumimmobilie gefunden ist und der Preis im Rahmen des verfügbaren Budgets liegt, wird im ersten Schritt ein Reservierungs- oder Optionsvertrag abgeschlossen. Ein Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) ist sinnvoll, wenn der Immobilienkäufer ein echtes Interesse am Kauf der Immobilie hat, die Finanzierung aber noch unsicher ist. Der Reservierungsvertrag hat den Charakter eines Letter of Intent. Der Interessent zahlt eine kleine Anzahlung und der Verkäufer erklärt sich bereit, die Immobilie für einen Zeitraum von einigen Tagen zu reservieren. Kommt es zum Abschluss eines Kaufvertrags, wird die Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet, wenn nicht, ist das Geld verloren.

Anders verhält es sich bei einem Optionsvertrag, der einer verbindlichen Absichtserklärung ähnelt. Gegen eine Anzahlung von 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises erwirbt der Interessent das Recht, die Immobilie innerhalb eines genau festgelegten Zeitraums zu erwerben. Kommt ein Vertrag zustande, wird die Optionssumme auf den Kaufpreis angerechnet. Kommt aus Gründen, die der Interessent zu vertreten hat, kein Kaufvertrag zustande, ist die gesamte Anzahlung verloren. Hat der Verkäufer das Nichtzustandekommen eines Kaufs zu verantworten, muss er dem Käufer die Optionssumme plus eine Entschädigung zahlen.

Schritt 5: Sicherstellung der Finanzierung

Wer eine Immobilie auf Mallorca nicht in bar bezahlen kann oder will, sollte sich frühzeitig um die Finanzierung kümmern. Nachdem die spanischen Banken die weltweite Bankenkrise im Jahr 2008 überstanden haben, werden wieder Kredite an ausländische Hauskäufer vergeben. Dabei handelt es sich meist um Hypothekendarlehen, die auf der Grundlage einer differenzierten Immobilienbewertung bewilligt werden. Die Funktionsweise eines solchen Darlehens in Spanien unterscheidet sich grundlegend von der im übrigen Europa.

Hypothekendarlehen werden für maximal 20 Jahre vergeben. Während dieses Zeitraums ist die vollständige Rückzahlung der Schulden obligatorisch. Dafür kann das Darlehen steuerlich geltend gemacht werden. Die Verhandlungen mit der Bank sollten Sie nicht auf eigene Faust führen, sondern einen Anwalt mit diesem Prozess beauftragen. Der Anwalt überwacht auf Wunsch die Hypothek und erledigt die Formalitäten.

Schritt 6: Besteuerung der Immobilie

Beim Kauf und Unterhalt einer Immobilie wird auf Mallorca zwischen einmaligen und laufenden Steuern unterschieden. Bei einem Immobilienverkauf ist die einmalige Steuer entweder die Grunderwerbssteuer oder die Mehrwertsteuer. Die Höhe der erstgenannten Steuer liegt zwischen 8 und 11 Prozent und richtet sich nach dem Kaufpreis. Die Grundsteuer wird von den Gemeinden erhoben und die Höhe richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie. Eine Ausnahme bilden die leerstehenden Immobilien auf den Balearen.

Als einzige autonome Region Spaniens hat die Regierung der Balearen 2018 ein Gesetz verabschiedet, das es Städten und Gemeinden erlaubt, die Grundsteuer auf leerstehende Immobilien um bis zu 50 % zu erhöhen. Hintergrund dieser Novelle sind die explodierenden Mieten auf Mallorca, denen mit einer zügigen Vermietung von ungenutztem Wohnraum entgegengewirkt werden soll. Laufende Kosten verursachen die Einkommenssteuer und die im Jahr 2012 wieder eingeführte Vermögenssteuer.

Schritt 7: Notartermin

Wenn alle Formalitäten erledigt sind, wird der Immobilienkauf auf Mallorca mit einem abschließenden Notartermin besiegelt. In Anwesenheit des Käufers, des Verkäufers, der Rechtsbeistände beider Vertragsparteien und eines Vertreters der Bank, falls eine Hypothek aufgenommen wurde, werden alle Verträge unterzeichnet. Erst dann kann die Eintragung in das Grundbuch vorgenommen werden. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, das Grundbuchamt innerhalb von 24 Stunden über den Verkauf der Immobilie zu informieren. Der Käufer wiederum muss innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsunterzeichnung die Grunderwerbssteuer an das zuständige Finanzamt zahlen. Nach dem registrierten Zahlungseingang steht der Eintragung ins Grundbuch nichts mehr im Wege.