IVA und AJD beim Neubau

Beim Neubau vom Bauträger zahlst du keine Grunderwerbsteuer, sondern IVA (spanische Mehrwertsteuer) — und obendrauf die AJD, die Steuer auf die notarielle Urkunde.

Wie viel IVA und AJD zahlst du beim Neubau auf Mallorca?

Anders als beim Kauf einer Bestandsimmobilie greift beim Neubau nicht die Grunderwerbsteuer ITP, sondern die IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, die spanische Mehrwertsteuer) — und weil der Kauf umsatzsteuerpflichtig ist, kommt die AJD (Actos Jurídicos Documentados, die Steuer auf die notarielle Urkunde) zusätzlich hinzu. Die beiden addieren sich, sie lösen einander nicht ab.

Auf den Nettokaufpreis fällt beim Neubau die IVA in Höhe von 10 % für Wohnimmobilien an — Gewerbeeinheiten und separat erworbene Grundstücke werden mit dem Regelsatz von 21 % belastet. Zusätzlich erhebt sich auf die escritura (notarielle Kaufurkunde) die AJD, bemessen am Immobilienwert ohne IVA: zum Regelsatz von 1,5 %, oberhalb einer Wertgrenze zum erhöhten Satz von 2 %. Für den Erstwohnsitz, junge Käufer oder kinderreiche Familien sinkt der AJD-Satz unter bestimmten Voraussetzungen; den genauen Betrag für deinen Fall liefert der Rechner oben.

So wird gerechnet

Anders als bei einer Bestandsimmobilie, für die die progressiv gestaffelte Grunderwerbsteuer ITP gilt (mehr dazu im Ratgeber die gestaffelte Grunderwerbsteuer auf den Balearen), rechnet sich der Neubau in zwei getrennten Schritten. Zuerst die IVA: Sie wird auf den vereinbarten Nettokaufpreis erhoben, bei Wohnimmobilien inklusive der zugehörigen Stellplätze zum ermäßigten Wohnungssatz, bei Gewerbeeinheiten, separat erworbenen Grundstücken und zusätzlichen Stellplätzen zum Regelsatz. Danach die AJD: Ihre Bemessungsgrundlage ist nicht der Rechnungsbetrag inklusive IVA, sondern der Wert der Immobilie selbst — die IVA fließt in die AJD-Basis nicht mit ein. Das ist einer der Punkte, an denen sich Käufer regelmäßig verrechnen, weil sie intuitiv vom Gesamtbetrag auf der Rechnung ausgehen.

Auf diese Basis wendet der Notar den AJD-Regelsatz an, es sei denn, der Wert erreicht die Wertgrenze für den erhöhten Satz — dann greift für die gesamte Basis der höhere Satz, nicht nur für den übersteigenden Anteil. Das unterscheidet die AJD-Wertgrenze beim Neubau von der ITP-Staffel bei Bestandsimmobilien, bei der nur der jeweils übersteigende Wertanteil zum höheren Satz herangezogen wird: Bei der AJD handelt es sich um eine echte Schwelle, keinen Durchschnittssatz.

Kompliziert wird es bei den Vergünstigungen, weil dort zwei unterschiedliche Zahlen im Spiel sind, die leicht verwechselt werden. Die erste ist die Zugangsschwelle — auf Mallorca 331.859,70 €, auf Menorca 331.859,70 €, auf Ibiza 378.211,68 € und auf Formentera 378.211,68 € —, unterhalb derer eine Vergünstigung überhaupt in Betracht kommt. Die zweite ist der Deckel von 270.151,20 €: der Wertanteil, bis zu dem der ermäßigte Satz tatsächlich wirkt. Beide Zahlen stammen aus unterschiedlichen Normen und fallen nicht zusammen. Liegt der Immobilienwert über der Zugangsschwelle, entfällt die Vergünstigung komplett; liegt er darunter, aber über dem Deckel, wirkt der ermäßigte Satz nur bis zum Deckel, der Rest wird zum Regelsatz besteuert. Das ist der am häufigsten missverstandene Punkt bei der AJD auf den Balearen — und genau deshalb prüft der Rechner oben beide Grenzen getrennt.

Rechenbeispiele

Unter dem Rechner oben findest du drei durchgerechnete Fälle: zweimal dieselbe Neubauwohnung — einmal mit der Bonifikation für unter 30-Jährige, einmal ohne jede Vergünstigung — und ein Baugrundstück, für das der IVA-Regelsatz gilt. Trag deinen eigenen Kaufpreis, deine Insel und dein Käuferprofil ein, um die genaue Aufschlüsselung aus IVA, AJD und möglicher Ersparnis für deinen Fall zu sehen; die konkreten Zahlen liefert ausschließlich der Rechner, nicht dieser Text.

Sonderfälle

Die Grundrechnung im Rechner oben deckt den Standardfall ab: Neubau-Wohnimmobilie im Erstverkauf durch den Bauträger, ohne Vergünstigung. Mehrere Konstellationen weichen davon ab und verdienen einen eigenen Blick.

• Erhöhter Satz ab der Wertgrenze: Erreicht die AJD-Basis die Wertgrenze von 1.000.000 € — sie muss nicht überschritten werden —, steigt der Satz für die gesamte Basis vom Regelsatz 1,5 % auf den erhöhten Satz 2 %. Im Premiumsegment auf Mallorca ist das eher die Regel als die Ausnahme.
• Ermäßigte Sätze für den Erstwohnsitz: Wird die Neubauwohnung zur eigengenutzten Hauptwohnung, sinkt der Satz auf 1 %. Für Käufer unter 36 Jahren, für Menschen mit Behinderung sowie für kinderreiche und alleinerziehende Familien sinkt er weiter auf den superermäßigten Satz von 0,5 %. Beide Sätze setzen voraus, dass die Basis die Zugangsschwelle der jeweiligen Insel nicht überschreitet, und wirken jeweils nur bis zum Deckel — der übersteigende Anteil wird zum Regelsatz besteuert.
• Bonifikation für unter 30-Jährige und Menschen mit Behinderung: Unter zusätzlichen Voraussetzungen entfällt die Steuerschuld bis zum Deckel vollständig — eine Bonifikation von 100 %. Diese Bonifikation ist an sieben Voraussetzungen zugleich geknüpft, die du mit der Profilwahl im Rechner bestätigst:
  1. mindestens drei Jahre gewöhnlicher Aufenthalt auf den Balearen vor dem Kauf,
  2. es handelt sich um deine erste Wohnung mit mindestens hälftigem Volleigentum,
  3. du bist an keiner anderen Wohnung bereits zu mindestens der Hälfte beteiligt,
  4. die Wohnung wird zu deiner vivienda habitual (dauerhaft selbst genutzte Hauptwohnung),
  5. der Immobilienwert überschreitet weder den Deckel noch die Zugangsschwelle,
  6. deine Bemessungsgrundlage bei der IRPF (spanische Einkommensteuer) bleibt unter 52.800 € bei Einzelveranlagung beziehungsweise 84.480 € bei gemeinsamer Veranlagung,
  7. und — der Punkt, an dem viele Käufer scheitern — du finanzierst mindestens 60 % des Schätzwerts über ein Hypothekendarlehen. Wer bar zahlt, erfüllt diese Voraussetzung nicht und bekommt die Bonifikation folglich nicht, selbst wenn alle anderen sechs Punkte zutreffen.
• Bonifikation für preisgebundene Wohnungen: Das Gesetz kennt dafür zwei Kategorien — die vivienda de precio tasado und die vivienda de precio limitado (VPL). Für diese Kategorie reduziert sich die Steuerschuld um 50 % — anders als die vorherigen Vergünstigungen ohne Deckel, also bezogen auf die gesamte Bemessungsgrundlage.
• Abweichende Wertgrenze für kinderreiche und alleinerziehende Familien: Für diese Gruppe liegt die Zugangsschwelle nicht bei der normalen Inselgrenze, sondern wird um 15 % darüber angehoben. Eine Rückausnahme gilt für alleinerziehende Familien der categoría general (der allgemeinen, nicht der besonderen Einstufung): Für sie greift die Anhebung nicht. Es bleibt bei der gewöhnlichen Wertgrenze ihrer Insel — derselben, die auch für die übrigen Vergünstigungen gilt.
• Grundstück und Gewerbeeinheit: Ein separat erworbenes Baugrundstück und Gewerbeeinheiten unterliegen dem IVA-Regelsatz von 21 % statt des ermäßigten Wohnungssatzes — unabhängig davon, ob sie im selben Vorgang wie eine Wohnung erworben werden.
• Grundstück kaufen und selbst bauen lassen — nicht alles zum Regelsatz: Wer das Grundstück erwirbt und den Bau anschließend selbst beauftragt, zahlt zwar auf das Grundstück den Regelsatz, auf den Bauvertrag aber den ermäßigten Satz von 10 %. Voraussetzung ist ein direkt zwischen Bauherr und Bauunternehmen geschlossener Vertrag über ein Gebäude, das überwiegend Wohnzwecken dient — überwiegend heißt hier: mindestens die Hälfte der bebauten Fläche (Art. 91.Uno.3.1º LIVA). Wer beide Positionen pauschal mit dem Regelsatz kalkuliert, rechnet sich auf dem Bauteil deutlich zu teuer.
• Der dritte Stellplatz und der Abstellraum: Der ermäßigte Wohnungssatz der IVA deckt nur zwei Stellplätze pro Wohneinheit ab; für jeden weiteren greift für diesen Kaufpreisanteil der Regelsatz. Ein Abstellraum (trastero) zählt dagegen als Nebenraum zur Wohnung, solange er im selben Gebäude liegt und gemeinsam mit ihr übertragen wird — liegt er außerhalb oder wird er getrennt gekauft, fällt er zum Regelsatz an. Geschäftsräume gelten nie als Nebenraum, auch nicht bei gemeinsamer Übertragung.
• Neubau-Erklärung und Aufteilung als eigene Urkunden: Die declaración de obra nueva (Neubau-Erklärung) und die división horizontal (Aufteilung in Wohnungseigentum) sind eigene notarielle und eintragungspflichtige Urkunden mit jeweils eigener AJD. Beim Kauf einer fertigen Wohnung vom Bauträger hat der Bauträger sie bereits getragen; wer selbst baut, trägt sie zusätzlich zur AJD auf den Kaufvertrag. Der Rechner oben bildet die Kaufurkunde ab, nicht diese beiden.
• Ratenzahlung beim Off-Plan-Kauf: Kaufst du vom Plan weg und zahlst in Raten, entsteht die IVA bereits mit jeder Anzahlung, die AJD dagegen erst mit der notariellen Beurkundung — zwei verschiedene Zeitpunkte in einem einzigen Kauf. Der Rechner rechnet bewusst mit einem einzigen Stichtag; liegen deine Raten und die Beurkundung in Jahren mit unterschiedlicher Rechtslage, ist das Ergebnis eine Näherung und dein Steuerberater die richtige Adresse.
• Mehrere Käufer, von denen nur einer begünstigt ist: Die Vergünstigungen sind personenbezogen und wirken auf den jeweiligen Erwerbsanteil. Kauft ein Paar gemeinsam und erfüllt nur eine Person die Voraussetzungen, greift die Vergünstigung nur für deren Anteil. Der Rechner oben bildet einen einzelnen Erwerber ab.
• Die 5.000-Quadratmeter-Grenze: Im Zusammenhang mit Neubauten wird gelegentlich eine Flächengrenze für erschlossenes Nebengelände genannt (Art. 20.Uno.22º LIVA). Diese Grenze betrifft aber nicht den Neubau, sondern die Zweitübertragung — den Wiederverkauf einer bereits bestehenden Einfamilienvilla: Sie begrenzt, wie viel erschlossenes Nebengelände die IVA-Befreiung des Wiederverkaufs noch mitträgt. Für deinen Neubaukauf ist sie ohne Bedeutung.
• AJD auf die Hypothekenurkunde: Finanzierst du den Neubau über eine Hypothek, wird auch deren notarielle Bestellung und Grundbucheintragung als eigener dokumentierter Rechtsakt behandelt und kann zusätzlich der AJD unterliegen — unabhängig von der AJD auf die Kaufurkunde selbst. Wer eine Finanzierung plant, sollte diesen Posten separat einkalkulieren; mehr dazu in unseren Ratgebern zur eine Finanzierung ohne spanischen Wohnsitz und zum Vergleich den Vergleich fester und variabler Zinssätze.
• AJD bei sonstigen Urkunden: Auch weitere notariell beurkundete und registrierpflichtige Vorgänge rund um die Immobilie — etwa spätere Änderungen oder Zusatzvereinbarungen — können eigenständig der AJD unterliegen, unabhängig vom Kauf selbst.
• Der valor de referencia (Katasterreferenzwert) als Untergrenze: Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der in der Urkunde erklärte Wert. Er darf aber nicht unter dem valor de referencia liegen. Liegt dieser amtliche Referenzwert über dem vereinbarten Preis, ist er maßgeblich — für Nachforderungen der ATIB (balearische Steuerbehörde) ist das der häufigste Auslöser.

Keiner dieser Sonderfälle ist im Rechner automatisch für dich geprüft, außer du wählst das passende Profil aus — kläre deinen Einzelfall im Zweifel mit deiner Gestoría (Verwaltungsbüro, das die Behördengänge erledigt) oder einem Steuerberater vor der Beurkundung.

Fristen und Formulare

Die AJD wird nicht automatisch festgesetzt, sondern per Modelo 600 (Steuerformular für die Selbstveranlagung) bei der ATIB selbst berechnet und eingereicht. Die Frist dafür beträgt einen Monat ab dem Tag des besteuerten Rechtsgeschäfts — bei einem reinen Kauf also ab der escritura, bei einer zusätzlichen Hypothek ab deren eigener Beurkundung.

1. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (escritura) beziehungsweise der Hypothek beim Notar deiner Wahl auf Mallorca.
2. Ermittlung der Bemessungsgrundlage: der in der Urkunde festgehaltene Wert, mindestens aber der valor de referencia des Katasters.
3. Berechnung von IVA und AJD nach dem für die Balearen geltenden Rechtsstand durch Notar, Gestoría oder Steuerberater.
4. Selbstveranlagung und Zahlung über das Modelo 600 bei der ATIB.
5. Vorlage der Zahlungsbestätigung beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) zur Eintragung.

Auf der Urkunde selbst wird außerdem eine zweite, deutlich kleinere Position fällig: die cuota fija — eine feste Abgabe je beschriebenem Bogen des amtlichen Stempelpapiers (papel timbrado), aktuell 0,30 € je Bogen. Sie ist unabhängig vom Immobilienwert und fällt bei jeder notariellen Urkunde an, auch dann, wenn gar keine wertabhängige AJD geschuldet wird. Die eigentliche, wertabhängige AJD — das, was der Rechner oben berechnet — heißt demgegenüber cuota gradual. Beide Positionen sind rechtlich getrennt und werden auf derselben Urkunde nebeneinander erhoben.

Da Fristen und Verfahrensdetails je nach Notariat und Gemeinde variieren können, lohnt sich die frühzeitige Abstimmung mit deiner Gestoría oder deinem Anwalt für den Immobilienkauf in Spanien, damit die Zahlung fristgerecht erfolgt.

Häufige Fehler

1. AJD mit ITP verwechseln. Bestand bedeutet ITP, Neubau vom Bauträger bedeutet IVA plus AJD. Beides fällt nie gleichzeitig an — eine Fehlklassifizierung verzerrt das Budget massiv.
2. Die AJD neben der IVA vergessen. Wer nur die IVA in die Finanzierungsplanung einrechnet, übersieht regelmäßig, dass die AJD als eigenständige Position hinzukommt.
3. AJD auf Kaufurkunde und Hypothekenurkunde verwechseln. Bei gleichzeitiger Finanzierung fällt die AJD zweimal an — einmal auf die Kaufurkunde, einmal auf die Hypothekenurkunde. Beide Positionen gehören separat ins Budget.
4. Zugangsschwelle und Deckel gleichsetzen. Die Wertgrenze, ab der eine Vergünstigung komplett entfällt, und der Wertanteil, bis zu dem der ermäßigte Satz wirkt, sind zwei verschiedene Zahlen aus unterschiedlichen Normen — nicht dieselbe.
5. Die Bonifikation für unter 30-Jährige ohne Hypothek erwarten. Wer bar zahlt, erfüllt eine der sieben Voraussetzungen nicht und bekommt die Bonifikation nicht — unabhängig vom Alter oder den übrigen Kriterien.
6. Den erhöhten AJD-Satz wie eine Staffel behandeln. Anders als bei der ITP auf Bestandsimmobilien wird beim Überschreiten der Wertgrenze nicht nur der übersteigende Anteil höher besteuert, sondern die gesamte Basis.
7. Die 5.000-Quadratmeter-Grenze auf den Neubau anwenden. Diese Flächengrenze aus dem Mehrwertsteuergesetz betrifft den Wiederverkauf einer Einfamilienvilla, nicht den Erstverkauf durch den Bauträger.
8. Den Bauvertrag wie das Grundstück behandeln. Grundstück und Bauvertrag laufen mit unterschiedlichen Sätzen — wer beides pauschal zum Regelsatz kalkuliert, überschätzt die Steuer auf dem Bauteil erheblich.
9. Den Katasterreferenzwert erst nach dem Kauf prüfen. Liegt er über dem Kaufpreis, ist er die Bemessungsgrundlage — und er entscheidet zusätzlich darüber, ob eine Vergünstigung überhaupt noch in Betracht kommt. Beides lässt sich vorher nachsehen, nicht nachträglich verhandeln.
10. Veraltete Sätze aus alten Quellen übernehmen. Sätze, Deckel und Wertgrenzen ändern sich per Gesetz und Verordnung; verlass dich auf den Rechtsstand, den der Rechner mit jeder Gesetzesänderung nachzieht, nicht auf ältere Artikel oder Faustformeln.

Rechtsgrundlage und Stand

Die IVA auf Neubauten stützt sich auf die staatliche Ley 37/1992 (LIVA) — Art. 90 für den Regelsatz, Art. 91 für den ermäßigten Wohnungssatz sowie Art. 20.Uno.22º für die Abgrenzung zur Zweitübertragung. Die AJD ist im balearischen Decreto Legislativo 1/2014 geregelt: Art. 15 (Regelsatz), Art. 17 (ermäßigte und superermäßigte Sätze), Art. 17 bis (erhöhter Satz), Art. 19 quater (Bonifikation für unter 30-Jährige und Menschen mit Behinderung), Art. 19 quinquies (Bonifikation precio tasado) sowie die Disposición adicional quinta, die Deckel und Wertgrenzen zusammenführt. Bemessungsgrundlage und cuota fija ergeben sich aus dem staatlichen Real Decreto Legislativo 1/1993 (Art. 30 und Art. 31). Unter dem Ergebnis im Rechner oben findest du den genauen Rechtsstand samt verlinkten Originalquellen — eine eigene Quellenliste an dieser Stelle würde nur veralten, während der Rechner mit jeder Gesetzesänderung aktuell bleibt.

Häufige Fragen

Was kommt danach?

Nach Zahlung von IVA und AJD und der Eintragung im Grundbuch ist der Immobilienerwerb steuerlich noch nicht abgeschlossen: Als Eigentümer auf Mallorca fallen laufend weitere Abgaben an, allen voran die jährliche Grundsteuer IBI. Wer die Immobilie vermieten möchte, sollte sich zusätzlich mit den steuerlichen Pflichten für Mieteinnahmen als Nichtresident auseinandersetzen, und beim späteren Verkauf werden wiederum andere Steuern relevant. Einen Überblick über alle Positionen rund um den Kauf liefert der Ratgeber alles zum Immobilienkauf auf Mallorca; sämtliche Steuer- und Rechtsthemen rund um dein Eigentum sammelt der Bereich Steuern & Recht. Konkrete Einstiegspunkte:

• die jährliche Grundsteuer IBI — die jährliche Grundsteuer nach dem Kauf
• was für Käufer ohne spanischen Wohnsitz gilt — Besonderheiten für Käufer ohne spanischen Wohnsitz
• die Gesamtübersicht der Kaufnebenkosten — die Gesamtübersicht über alle Positionen neben IVA und AJD

Checkliste vor der Beurkundung

Diese Punkte solltest du abgehakt haben, bevor du beim Notar sitzt:

• Neubau oder Bestand geklärt → richtige Steuer (IVA + AJD vs. ITP) eingeplant
• Objektart geprüft: Wohnung, Gewerbeeinheit, Grundstück oder zusätzlicher Stellplatz
• Valor de referencia des Katasters geprüft (höher als Kaufpreis?)
• Wertgrenze für den erhöhten AJD-Satz berücksichtigt
• Anspruch auf eine Vergünstigung geprüft — Zugangsschwelle UND Deckel getrennt betrachtet
• Bei Bonifikation für unter 30-Jährige: alle sieben Voraussetzungen einzeln durchgegangen, insbesondere das Hypothekendarlehen
• Bei Finanzierung: AJD auf die Hypothekenurkunde separat eingeplant
• Modelo-600-Frist im Kalender (ein Monat ab Beurkundung, ATIB)
• Anwalt oder Gestoría für die Einreichung beauftragt