AJD Spanien auf Mallorca: Die Stempelsteuer bei Neubau, Hypothek und Urkunden

Wer auf Mallorca eine Immobilie kauft, stößt fast immer auf drei Kürzel: ITP, IVA und AJD. Während ITP bei Gebrauchtimmobilien und IVA bei Neubauten im Vordergrund stehen, wird die AJD (Actos Jurídicos Documentados, zu Deutsch: Steuer auf dokumentierte Rechtsakte) oft unterschätzt – dabei kann sie beim Neubaukauf, bei der Hypothekenbestellung und bei zahlreichen anderen notariellen Urkunden zusätzlich anfallen. In diesem Ratgeber erfährst du, wann die AJD greift, wie sie sich von ITP und IVA unterscheidet, welche Sätze auf den Balearen gelten und wie du die Steuerlast beim Immobilienkauf realistisch kalkulierst.

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Was ist die AJD-Steuer und wann fällt sie an?

Die AJD gehört zur Gruppe der "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados" (ITPAJD) und besteuert – anders als ITP oder IVA – nicht den Eigentumsübergang selbst, sondern die notarielle Beurkundung und die Eintragung bestimmter Vorgänge in öffentliche Register wie das Grundbuch. Praktisch bedeutet das: Immer dann, wenn ein Vorgang notariell beurkundet und im Registro de la Propiedad eingetragen wird, kann zusätzlich zu einer anderen Steuer (meist IVA) die AJD fällig werden. Das betrifft typischerweise den Kauf einer Neubauimmobilie sowie die Bestellung einer Hypothek.

Wichtig ist die Abgrenzung: Bei Gebrauchtimmobilien fällt in der Regel ITP an, bei Neubauten dagegen IVA – beide Steuern schließen sich gegenseitig aus und werden nie parallel erhoben. Die AJD ist davon unabhängig und kommt bei Neubauten und Hypothekenurkunden regelmäßig zusätzlich zur IVA hinzu.

AJD vs. ITP vs. IVA: Das Zusammenspiel der drei Steuern

Für Käufer auf Mallorca ist entscheidend zu verstehen, welche Steuer bei welcher Art von Immobilie greift. Die folgende Tabelle zeigt die Grundlogik:

Hinweis: Grunderwerbsteuer (ITP) und Mehrwertsteuer (IVA) fallen beim Immobilienkauf nie gleichzeitig an. Die AJD ist davon getrennt zu betrachten und knüpft an die notarielle Urkunde selbst an.

AJD beim Neubaukauf auf Mallorca

Kaufst du eine Neubauimmobilie zum Erstbezug – etwa direkt vom Bauträger –, unterliegt der Kaufpreis der IVA. Bei Wohnimmobilien inklusive bis zu zwei zugehörigen Garagenstellplätzen pro Wohneinheit gilt ein Satz von 10 % IVA. Handelt es sich dagegen um ein Grundstück, das von einem Gewerbeunternehmen verkauft wird, oder um eine Gewerbeimmobilie, liegt der IVA-Satz bei 21 %. Zusätzlich zur IVA wird beim Neubaukauf die AJD auf den in der notariellen Urkunde festgehaltenen Wert erhoben.

Hinweis: Die Beispiele rechnen mit dem allgemeinen balearischen AJD-Satz von 1,5 %. Für die erste Hauptwohnung bis 270.151,20 Euro gilt ein ermässigter Satz von 1 %. Für unter 36-Jährige, Menschen mit Behinderung sowie kinderreiche und alleinerziehende Familien gilt ein superermässigter Satz von 0,5 % auf die ersten 270.151,20 Euro, der darüber liegende Teil zu 1,5 %.

So rechnet die ATIB selbst: Eine Person unter 30 Jahren kauft am 23. Juni 2026 eine Neubauwohnung in Palma für 325.000 Euro. Es greift die mit der Ley 4/2026 eingeführte Bonifikation von 100 % — allerdings nur auf die Steuerschuld der ersten 270.151,20 Euro. Die überschiessenden 54.848,80 Euro werden mit dem allgemeinen Satz von 1,5 % belastet. Zu zahlen sind 822,73 Euro. Vor dem 14. Juni 2026 wären es 4.064,54 Euro gewesen (1,2 % auf die ersten 270.151,20 Euro, 1,5 % auf den Überschuss).

AJD bei der Hypothekenurkunde

Nimmst du für den Immobilienkauf eine Hypothek auf, wird auch die Bestellung des Hypothekendarlehens notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Auch dieser Vorgang kann der AJD unterliegen, da es sich um eine eigenständige dokumentierte Rechtshandlung handelt – unabhängig davon, ob die zugrunde liegende Immobilie ein Neubau oder eine Gebrauchtimmobilie ist. Wer eine Finanzierung plant, sollte die AJD deshalb als eigenen Kostenblock neben Notar-, Grundbuch- und Bankgebühren einplanen und mit der finanzierenden Bank sowie dem eigenen Anwalt klären, wie die Kosten im Einzelfall verteilt werden.

Weitere Details zur Finanzierung findest du in unseren Ratgebern zur Hypothek für Nicht-Residenten und zum Vergleich fest vs. variabel verzinster Hypotheken.

AJD bei sonstigen notariellen Urkunden

Neben Neubaukauf und Hypothekenbestellung kann die AJD grundsätzlich bei weiteren notariell beurkundeten und registrierpflichtigen Vorgängen relevant werden, etwa bei bestimmten Änderungen oder Zusatzvereinbarungen rund um eine Immobilie. Für Käufer auf Mallorca ist in der Praxis der Neubaukauf mit gleichzeitiger Hypothekenaufnahme ein häufig vorkommender Fall, in dem AJD in zwei Schritten anfällt: einmal auf die Kaufurkunde, einmal auf die Hypothekenurkunde.

Steuersätze und Berechnungsbeispiele im Überblick

Da AJD, ITP und IVA je nach Immobilientyp unterschiedlich zusammenwirken, lohnt sich ein Gesamtüberblick über die auf den Balearen relevanten Sätze:

Beispielrechnung Gebrauchtimmobilie für 500.000 €: Auf die ersten 400.000 € fallen 8 % ITP (32.000 €) an, auf die restlichen 100.000 € (400.001–500.000 €) 9 % ITP (9.000 €). Gesamt ergibt sich eine ITP-Last von 41.000 € – hier fällt keine AJD an, da ITP und AJD sich bei Gebrauchtimmobilien in der Regel gegenseitig ausschließen.

Ablauf: Wie und wann wird die AJD gezahlt?

1. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (escritura) bzw. der Hypothek beim Notar deiner Wahl auf Mallorca.
2. Ermittlung der Bemessungsgrundlage anhand des in der Urkunde festgehaltenen Werts.
3. Berechnung der AJD auf Basis des für die Balearen geltenden Satzes durch Notar, Gestor oder Steuerberater.
4. Selbstveranlagung und Zahlung der Steuer bei der zuständigen balearischen Steuerbehörde (ATIB).
5. Vorlage der Zahlungsbestätigung beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) zur Eintragung.

Hinweis: Da sich Fristen und Verfahrensdetails je nach Notariat und Gemeinde unterscheiden können, solltest du dich rechtzeitig vor Vertragsunterzeichnung mit deinem Anwalt oder Gestor abstimmen, damit die Zahlung fristgerecht erfolgt.

Häufigste Fehler beim Umgang mit der AJD

• Käufer verwechseln AJD mit ITP und kalkulieren die Nebenkosten falsch, weil sie annehmen, beide Steuern würden immer parallel anfallen.
• Bei Neubaukäufen wird die zusätzliche AJD neben der IVA in der Finanzierungsplanung vergessen.
• Bei gleichzeitiger Hypothekenaufnahme wird übersehen, dass die AJD auf die Hypothekenurkunde eine separate Position neben der AJD auf die Kaufurkunde darstellt.
• Steuersätze werden ungeprüft aus veralteten Quellen übernommen, obwohl sich Sätze und Freibeträge ändern können.

Was kommt danach?

Nach Zahlung der AJD und Eintragung im Grundbuch ist der Immobilienerwerb steuerlich noch nicht abgeschlossen: Als Eigentümer auf Mallorca fallen laufend weitere Abgaben an, etwa die jährliche Grundsteuer IBI. Wer die Immobilie vermieten möchte, sollte sich zusätzlich mit den steuerlichen Pflichten für Mieteinnahmen als Nichtresident auseinandersetzen. Und beim späteren Verkauf werden wiederum andere Steuern relevant.

Checkliste: AJD beim Immobilienkauf auf Mallorca

• Immobilientyp klären: Neubau (IVA + AJD) oder Gebrauchtimmobilie (ITP)?
• Bemessungsgrundlage der Urkunde mit Notar/Anwalt abstimmen
• Aktuellen AJD-Satz für die Balearen bei ATIB oder Steuerberater verifizieren
• Bei Hypothekenaufnahme zusätzliche AJD auf die Hypothekenurkunde einplanen
• Fristen für Selbstveranlagung und Zahlung mit Gestor klären
• Zahlungsnachweis vor Grundbucheintragung bereithalten
• Gesamtnebenkosten (ITP/IVA, AJD, Notar, Grundbuch, Anwalt) vor Vertragsunterschrift schriftlich kalkulieren lassen

Fazit

Die AJD ist auf Mallorca kein Nebenschauplatz, sondern ein eigenständiger Kostenfaktor, der vor allem beim Neubaukauf und bei jeder Hypothekenbestellung zusätzlich zur IVA anfällt. Wer ITP, IVA und AJD sauber auseinanderhält und die Sätze frühzeitig mit Notar, Anwalt und Steuerberater durchrechnet, vermeidet böse Überraschungen bei der Schlussabrechnung. Gerade bei größeren Kaufsummen oder kombinierten Neubau-Hypotheken-Konstellationen lohnt sich eine individuelle, schriftliche Kalkulation vor der Vertragsunterzeichnung.

Offizielle Quellen

• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – zuständige Steuerbehörde für ITP/AJD auf den Balearen: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – staatliche Steuerbehörde Spaniens: https://www.agenciatributaria.es
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – Veröffentlichungsorgan für spanische Steuergesetze, u. a. Ley del ITPAJD: https://www.boe.es

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