Checkliste Immobilienbesichtigung Mallorca: Worauf du beim Besichtigen achten musst
Die Besichtigung einer Immobilie auf Mallorca fühlt sich oft anders an als zu Hause – das Licht ist schöner, die Aussicht betörender, der Verkaufsdruck subtiler. Genau das ist das Problem. Wer ohne strukturierte Checkliste Immobilienbesichtigung Mallorca durch eine Finca oder ein Stadtapartment läuft, übersieht systematisch die Punkte, die später teuer werden: illegale Anbauten, fehlende Cédula de Habitabilidad, ungeklärte Wasserversorgung oder ein Grundbuch, das nicht mit der Realität übereinstimmt. Dieser Ratgeber gibt dir ein vollständiges Prüfraster – von der Vorbereitung über die Besichtigung vor Ort bis zu den Dokumenten, die du vor Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags in der Hand haben musst. Alle Punkte sind auf den Mallorca-Markt 2026 zugeschnitten.
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Vor der Besichtigung: Vorbereitung ist die halbe Miete
Du sparst dir erheblichen Aufwand vor Ort, wenn du bestimmte Dokumente schon vorab anforderst oder zumindest weißt, welche du verlangen kannst. Das Ziel: Nicht blind in ein Objekt laufen, sondern mit einem Vorwissen, das offensichtliche Ausschlusskriterien bereits vor dem Flug eliminiert.
Was du vor der Besichtigung anfordern solltest
| Dokument | Wo erhältlich | Wozu |
|---|---|---|
| Nota simple (Grundbuchauszug) | Registro de la Propiedad (online oder vor Ort) | Eigentümer, Lasten, Hypotheken, eingetragene Fläche |
| Exposé mit Grundriss | Makler/Verkäufer | Erste Flächenprüfung, Raumaufteilung |
| Lageplan (Catastro-Auszug) | Sede del Catastro (catastro.meh.es) | Katasterfläche vs. Grundbuchfläche vergleichen |
| Letzte IBI-Bescheide | Verkäufer | Steuerwert, offene Zahlungsrückstände |
| Energiezertifikat (Certificado Energético) | Verkäufer (Pflicht vor Verkauf) | Energieeffizienzklasse A–G |
| Comunidad-Protokolle (letzte 2–3 Jahre) | Verkäufer/Hausverwaltung | Geplante Sonderumlagen, Streitigkeiten |
Hinweis: Der Grundbuchauszug (Nota simple) kostet wenige Euro und lässt sich über das Online-Portal des Registro de la Propiedad bestellen. Er zeigt dir sofort, ob auf der Immobilie noch eine Hypothek lastet, die vor Übergabe gelöscht werden muss.
Nicht mehr als 3–4 Besichtigungen pro Tag planen. Mehr Objekte am selben Tag führen dazu, dass sich Details vermischen und der erste Eindruck den Blick trübt.
Lage und Umgebung: Was du in der Gegend prüfst
Die Lage auf Mallorca ist keine homogene Größe. Ein Objekt in Palma bewertet sich nach komplett anderen Maßstäben als eine Finca in der Inselmitte oder ein Haus in Küstennähe. Folgende Punkte solltest du systematisch abarbeiten:
Lage-Checkliste für die Umgebungsbegehung
- Wie ist die Straßenanbindung – ganzjährig befahrbar oder saisonale Engpässe?
- Gibt es in der Nähe Infrastruktur (Supermarkt, Arzt, Schule, Apotheke)?
- Wie nah ist der nächste Strand, das nächste Dorf?
- Liegt das Grundstück im Küstenbereich – gibt es Restriktionen nach der Ley de Costas?
- Ist das Grundstück als Suelo Rústico (Landland) oder Suelo Urbano (Bauland) ausgewiesen?
- Gibt es Mobilfunkempfang und/oder Glasfaseranschluss?
- Orientierung des Hauses: Wo liegt die Terrasse/der Pool – Süd, West?
- Sichtachsen: Was verändert sich saisonal (Vegetation, Nachbarbebauung)?
Küstennahe Objekte unterliegen dem Schutzbereich der Ley de Costas – in der Regel einer 100-Meter-Schutzzone ab der Küstenlinie, in der Neu- und Anbauten stark eingeschränkt sind. Details dazu findest du im Ratgeber zur Ley de Costas Mallorca.
Für Grundstücke außerhalb des urbanen Bereichs – also klassische Fincas – gelten besondere Bauregeln. Was auf Suelo Rústico bebaut werden darf, ist stark reglementiert und variiert je nach Gemeinde und Schutzstatus. Dazu mehr in unserem Ratgeber zur Finca auf Suelo Rústico.
Bausubstanz und Ausstattung: Was du mit eigenen Augen siehst
Mallorca hat seinen eigenen Baucharakter. Ältere Häuser – Stadtpalais, Dorfhäuser, Fincas – sind häufig aus Mares-Stein gebaut, einem lokalen Sandstein, der porös ist und bei unzureichender Heizung und Lüftung im Winter Feuchtigkeitsprobleme entwickelt. Die Luftfeuchtigkeit auf der Insel liegt in den Wintermonaten regelmäßig bei über 80 %. Was im Sommer trocken und perfekt wirkt, kann im Winter Schimmelwachstum an Wänden, in Schränken und unter Böden zeigen.
Bausubstanz-Checkliste vor Ort
| Prüfpunkt | Worauf achten |
|---|---|
| Wände (innen/außen) | Feuchtigkeitsflecken, Salzausblühungen, Schimmelspuren – besonders in Nordzimmern, Kellern, Abstellräumen |
| Dach und Terrassen | Risse in der Abdichtung, Wasserränder an Deckenrändern, Zustand der Fallrohre |
| Böden | Unebenheiten, Hohlräume unter Fliesen (klopfen!), Schäden durch aufsteigende Feuchte |
| Fenster und Türen | Schließen sie satt? Einfach- oder Doppelverglasung? Rollläden funktionstüchtig? |
| Elektroinstallation | Alter der Anlage, Sicherungskasten, Erdung, Anzahl Steckdosen |
| Sanitär | Wasserdruck in allen Zapfstellen testen, Abflüsse, Warmwasserbereitstellung |
| Pool | Zustand der Auskleidung, Filtertechnik, Heizsystem vorhanden? |
| Klimaanlage/Heizung | Typ, Alter, Wartungsnachweis |
| Keller/Tiefgarage | Feuchte, Risse, Abpumpsystem vorhanden? |
Achtung: Schimmelspuren werden vor Besichtigungen manchmal frisch überstrichen. Teste Wandflächen mit einem Hygrometer oder achte auf verdächtig frische Farbe direkt an Wand-Boden-Übergängen, hinter Möbeln und in Ecken.
Wenn du eine umfangreiche Renovierung planst, empfiehlt sich ein Architekten-Gutachten noch vor dem Reservierungsvertrag. Die Kostenbandbreite für Komplettsanierungen auf Mallorca ist erheblich – mehr dazu im Ratgeber zu den Komplettsanierungskosten auf Mallorca.
Wasserversorgung und Versorgungsanschlüsse bei Fincas
Bei Stadtimmobilien sind Wasser und Strom fast immer über das öffentliche Netz angeschlossen. Bei Fincas und Landhäusern – und das betrifft einen Großteil der begehrten Objekte im Inselinnern und an der Nordküste – sieht das anders aus.
Versorgungsfragen für Fincas und Landhäuser
| Punkt | Was zu prüfen ist |
|---|---|
| Wasserquelle | Anschluss an öffentliches Netz, eigener Brunnen (Pozo) oder Zisternen? |
| Brunnenlizenz | Ist der Brunnen beim Consell de Mallorca / Wasserverband eingetragen und genehmigt? |
| Wasserqualität | Trinkwasseranalyse vorhanden? Salzgehalt, Nitrate? |
| Stromversorgung | Netzanschluss oder Dieselgenerator? Photovoltaik vorhanden? |
| Internet/Telefon | Verfügbarkeit von Glasfaser oder Satellit klären |
| Abwasser | Klärgrube (Fosa Séptica) oder Kanalanschluss – Zustand, letztes Service-Datum |
Nicht eingetragene Brunnen gelten als illegal und können zu Ordnungsgeldern oder Stilllegung führen. Was bei der Legalisierung nötig ist, erklärt unser Ratgeber zum Brunnen legalisieren auf Mallorca.
Rechtsstatus der Immobilie: Die wichtigsten Dokumente
Das ist der Punkt, an dem Käufer auf Mallorca am häufigsten böse Überraschungen erleben. Nicht weil Verkäufer grundsätzlich unehrlich sind, sondern weil die Baugeschichte vieler Immobilien – besonders älterer Landhäuser und Fincas – jahrzehntelang wenig dokumentiert wurde.
Pflichtdokumente vor Kaufabschluss
| Dokument | Inhalt | Risiko bei Fehlen |
|---|---|---|
| Nota simple (Grundbuchauszug) | Eigentümer, Lasten, Grundpfandrechte, eingetragene Fläche | Versteckte Hypotheken, falsche Eigentümerschaft |
| Escritura de Compraventa (Kaufurkunde Vorbesitzer) | Vorherige Transaktionen, Flächenangaben | Abweichungen zwischen Catastro und Grundbuch |
| Cédula de Habitabilidad | Bewohnbarkeitsbescheinigung der Gemeinde | Ohne Cédula kein legaler Wohnsitz, kein Stromvertrag |
| Licencia de Primera Ocupación | Erstnutzungsgenehmigung (Neubau) | Fehlt bei manchen Neubauten auf Mallorca |
| IBI-Quittungen letzte 3–5 Jahre | Kommunalsteuer bezahlt? | Rückstände gehen auf Käufer über |
| Comunidad-Abrechnung | Gemeinschaftskosten, Schulden des Vorbesitzers | Gemeinschaftsschulden können auf Käufer übergehen |
| Energiezertifikat (Certificado Energético) | Klasse A–G, Pflicht vor Verkauf | Ohne Vorlage riskiert Verkäufer Bußgeld |
Hinweis: Offene IBI-Schulden und Comunidad-Rückstände des Vorbesitzers gehen in Spanien auf die Immobilie – und damit auf den neuen Eigentümer – über. Lass dir deshalb immer die Zahlungsbelege der letzten Jahre zeigen.
Mehr zur Grundbuchprüfung im Detail erklärt unser Ratgeber Grundbuch Spanien prüfen.
Illegale Anbauten und Schwarzbau: Ein Mallorca-spezifisches Risiko
Auf Mallorca gibt es eine lange Geschichte informeller Bautätigkeit. Terrassen wurden überdacht, Schlafzimmer angebaut, Gästehäuser errichtet – oft ohne Baugenehmigung. Das Problem: Diese Anbauten sind im Grundbuch und im Catastro häufig nicht eingetragen. Du kaufst sie technisch gesehen mit, aber sie sind nicht legalisiert.
Wie du illegale Anbauten erkennst
- Vergleiche die im Exposé genannte Wohnfläche mit der Fläche im Grundbuchauszug (Nota simple) und dem Catastro-Auszug – stimmen alle drei nicht überein, ist Vorsicht angebracht.
- Frage den Makler oder Verkäufer aktiv: „Gibt es Bauteile, die nicht genehmigt sind?" und lass die Antwort schriftlich festhalten.
- Prüfe, ob für alle sichtbaren Strukturen (Gästehaus, Carport, Poolhaus, Pergola) Baugenehmigungen vorliegen.
- Bestehe auf einem Architekten-Gutachten oder einer technischen Due-Diligence-Prüfung.
Achtung: Die Legalisierung nicht genehmigter Bauten auf Mallorca ist möglich, aber zeitaufwendig und mit Kosten verbunden. Sie ist außerdem nicht immer erfolgreich – insbesondere in Schutzzonen wie ANEI oder innerhalb der Ley-de-Costas-Schutzbereiche. Mehr dazu im Ratgeber Schwarzbau legalisieren Mallorca und illegale Anbauten erkennen.
Ferienvermietung: Ist eine ETV-Lizenz vorhanden oder möglich?
Wenn du planst, die Immobilie – auch nur saisonal – als Ferienunterkunft zu vermieten, ist die Frage nach der ETV-Lizenz (Licencia de Arrendamiento Turístico de Vivienda) zentral.
ETV-Lizenz: Was du bei der Besichtigung fragen musst
| Frage | Hintergrund |
|---|---|
| Gibt es eine aktive ETV-Lizenz? | Lizenz ist personengebunden, aber unter bestimmten Bedingungen übertragbar |
| Ist das Objekt ein Appartement in einem Mehrfamilienhaus? | Seit Decreto 4/2025 ist für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern auf Mallorca ein Moratorium aktiv – neue ETV-Lizenzen werden de facto nicht mehr erteilt |
| Liegt das Objekt in einer Zone mit Kontingentbeschränkung? | Bestimmte Gemeinden und Zonen haben geschlossene Kontingente |
| Ist das Gebäude als Unifamiliar (Einfamilienhaus) eingetragen? | Für freistehende Einfamilienhäuser gelten andere Regeln als für Apartmentkomplexe |
Achtung: Das Decreto 4/2025 der Balearen hat den Vergabestopp für neue ETV-Lizenzen in Mehrfamilienhäusern weiter verfestigt. Wer auf Ferienvermietung spekuliert und eine Eigentumswohnung kauft, riskiert, nie eine Lizenz zu erhalten. Lass die Lizenzfähigkeit unbedingt vorab von einem Anwalt prüfen.
Details zur aktuellen Rechtslage: ETV-Lizenz Mallorca und ETV-Lizenz übertragen.
Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios): Was du prüfst
Kaufst du eine Wohnung, ein Reihenhaus oder ein Appartement in einer Anlage, bist du automatisch Mitglied der Comunidad de Propietarios. Was viele unterschätzen: Die Gemeinschaft kann Sonderumlagen beschließen, die dich als neuen Eigentümer sofort treffen.
Comunidad-Checkliste
- Monatliche Gemeinschaftskosten (Cuota de Comunidad) – Höhe und was inbegriffen ist
- Gibt es offene Schulden des Vorbesitzers gegenüber der Gemeinschaft?
- Protokolle der letzten 2–3 Eigentümerversammlungen lesen – geplante Großinvestitionen?
- Gibt es laufende Gerichtsverfahren der Gemeinschaft?
- Ist der Hausverwalter professionell oder ein ehrenamtlicher Eigentümer?
- Zustand von Gemeinschaftseigentum: Pool, Aufzüge, Dachterrassen, Garten, Tiefgarage
- Sind Haustiere erlaubt?
- Gibt es Satzungsregelungen zur Kurzzeitvermietung in der Gemeinschaft?
Alles zur rechtlichen Struktur erklärt der Ratgeber zur Eigentümergemeinschaft in Spanien.
Steuern und laufende Kosten: Was du nach dem Kauf zahlst
Viele Käufer rechnen den Kaufpreis durch – und unterschätzen systematisch die laufenden Belastungen. Für die Besichtigung relevanter ist aber, ob rückständige Steuern und Gebühren auf die Immobilie übergehen.
Laufende Kosten im Überblick (Richtwerte)
| Kostenart | Träger | Bemerkung |
|---|---|---|
| IBI (Grundsteuer) | Eigentümer | Jährlich, Höhe abhängig vom Steuerwert (Valor Catastral) und Gemeinde |
| Müllgebühr (Basura) | Eigentümer | Je nach Gemeinde, in der Regel im unteren bis mittleren zweistelligen bis dreistelligen Euro-Bereich pro Jahr |
| Comunidad-Beitrag | Eigentümer | Variiert stark – von unter 100 € bis mehrere Hundert Euro/Monat in Luxusanlagen |
| Hausratversicherung | Eigentümer | Empfohlen; Pflicht bei Hypothek |
| Nicht-Residente Einkommensteuer (IRNR) | Eigentümer ohne span. Wohnsitz | Wird auf den Catastro-Wert berechnet |
| Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) | Ab bestimmten Schwellen | Balearischer Tarif – Details im Ratgeber |
Hinweis: Rückstände bei der IBI gehen in Spanien dinglich auf die Immobilie über. Das heißt: Selbst wenn du der neue Eigentümer bist, haftest du für offene Beträge der Vorjahre. Fordere die IBI-Quittungen für mindestens die letzten drei Jahre an.
Zu allen Steuerfragen nach dem Kauf: IBI Steuer Spanien und Steuern & Recht Mallorca.
Häufigste Fehler bei der Immobilienbesichtigung auf Mallorca
Aus der Praxis lassen sich einige Fehler immer wieder beobachten. Hier die häufigsten – und wie du sie vermeidest:
Nur im Sommer besichtigen. Das Licht ist schön, Feuchtigkeit und Schimmel zeigen sich aber erst im Winter. Wenn möglich, mindestens einmal im Herbst oder Winter besichtigen – oder explizit nach Wintersaison-Fotos fragen.
Flächen nicht verifizieren. Exposé, Nota simple und Catastro zeigen oft unterschiedliche Quadratmeterzahlen. Abweichungen von über 10 % sind ein Warnsignal.
Auf den Makler allein verlassen. Der Makler vertritt in aller Regel den Verkäufer. Ein eigener Anwalt für den Immobilienkauf ist keine Ausgabe, sondern ein Schutz.
Reservierungsvertrag ohne Anwaltsprüfung unterzeichnen. Der Reservierungsvertrag bindet dich oft mit einer Anzahlung. Lass ihn prüfen, bevor du unterschreibst. Details zum Reservierungsvertrag Spanien.
Keine Cédula de Habitabilidad prüfen. Ohne gültige Cédula ist das Haus nicht legal bewohnbar. Sie kann fehlen, abgelaufen oder für Umbauten nicht aktualisiert worden sein. Mehr dazu: Cédula de Habitabilidad Mallorca.
Schutzzone übersehen. ANEI (Áreas Naturales de Especial Interés), Tramuntana-Welterbegebiet und Ley-de-Costas-Bereiche schränken Bau und Nutzung massiv ein. Ein Blick in den Urbanismosplan der Gemeinde ist Pflicht. Mehr zu ANEI und Naturschutz sowie zum Tramuntana-Baurecht.
Zu viele Besichtigungen an einem Tag. Mehr als 3–4 Objekte pro Tag führen verlässlich zu Erinnerungsfehlern.
Was kommt danach? Die nächsten Schritte nach der Besichtigung
Wenn du ein Objekt ernsthaft in Betracht ziehst, folgen nach der Besichtigung diese Schritte in dieser Reihenfolge:
- Nota simple bestellen (Registro de la Propiedad) – Eigentümer und Lasten prüfen
- Anwalt einschalten – Due Diligence beauftragen, alle Dokumente prüfen lassen
- Technische Prüfung / Architekten-Gutachten – besonders bei älteren Gebäuden und Fincas
- Kaufnebenkosten kalkulieren – Grunderwerbsteuer (ITP), Notar, Grundbucheintragung, Anwalt addieren sich auf ca. 10–13 % des Kaufpreises. Details: Kaufnebenkosten Mallorca
- NIE-Nummer beantragen – ohne spanische Steuernummer kein Kaufvertrag
- Finanzierung klären – falls Hypothek gewünscht: frühzeitig bei spanischen Banken anfragen. Immobilienfinanzierung Mallorca
- Reservierungsvertrag prüfen und unterzeichnen – nur nach Anwaltsprüfung
Komplette Checkliste Immobilienbesichtigung Mallorca (Zusammenfassung)
Vor der Besichtigung
- Nota simple (Grundbuchauszug) angefordert
- Catastro-Auszug beschafft und mit Nota simple verglichen
- IBI-Quittungen letzte 3 Jahre angefordert
- Energiezertifikat vorhanden und aktuell
- Comunidad-Protokolle letzte 2–3 Jahre gelesen
- Baugenehmigungen für alle sichtbaren Strukturen angefragt
- Cédula de Habitabilidad – gültig und aktuell?
- ETV-Lizenz: vorhanden, aktiv, übertragbar?
- Max. 3–4 Objekte pro Tag geplant
Lage und Umgebung
- Anbindung ganzjährig geprüft
- Küstenbereich (Ley de Costas)? ANEI-Schutzzone?
- Suelo Rústico oder Suelo Urbano ausgewiesen?
- Infrastruktur (Arzt, Schule, Einkauf) geprüft
- Mobilfunk und Internetverfügbarkeit getestet
Bausubstanz vor Ort
- Wände auf Feuchtigkeitsflecken, Schimmel, Salzausblühungen geprüft
- Dach und Terrassen auf Risse und Wasserzeichen untersucht
- Böden auf Hohlräume abgeklopft
- Elektroanlage und Sicherungskasten besichtigt
- Wasserdruck und Warmwasser in allen Räumen getestet
- Pool: Zustand, Heizsystem, Filter
- Klimaanlage/Heizung: Typ, Alter, Wartungsnachweis
Finca-spezifisch
- Wasserversorgung geklärt (Netz / Brunnen / Zisterne)
- Brunnenlizenz eingetragen und genehmigt?
- Wasserqualitätsanalyse vorhanden?
- Klärgrube: Zustand und letztes Service-Datum
- Stromversorgung: Netzanschluss oder Generator/PV?
Rechtsstatus
- Alle sichtbaren Bauteile im Grundbuch eingetragen?
- Catastro-Fläche ≈ Grundbuchfläche ≈ Exposé-Fläche?
- Kaufurkunde Vorbesitzer vorhanden?
- IBI-Rückstände ausgeschlossen?
- Comunidad-Schulden des Vorbesitzers ausgeschlossen?
Nach der Besichtigung
- Anwalt mit Due Diligence beauftragt
- Architektengutachten (bei älteren Objekten) in Auftrag gegeben
- NIE-Nummer beantragt oder vorhanden
- Kaufnebenkosten konkret durchgerechnet
- Reservierungsvertrag nur nach Anwaltsprüfung unterzeichnet
Fazit
Eine Immobilienbesichtigung auf Mallorca ist kein Urlaub – auch wenn die Kulisse es nahelegt. Wer mit dieser Checkliste arbeitet, schützt sich vor den typischen Fallen: versteckten Baumängeln durch den porösen Mares-Stein, ungeklärten Schwarzbauten, fehlenden Genehmigungen und Dokumentenabweichungen zwischen Grundbuch und Realität. Die drei wichtigsten Prinzipien: Dokumente vor dem Flug anfordern, nie mehr als 3–4 Objekte pro Tag besichtigen, und einen unabhängigen Anwalt einschalten – nicht erst beim Notar, sondern spätestens vor dem Reservierungsvertrag.
Den Markt insgesamt verstehen hilft außerdem beim realistischen Preis-Check: Aktuelle Preisdaten und Preisentwicklungen findest du in unserem Überblick zu den Immobilienpreisen auf Mallorca.
Offizielle Quellen
- Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) – Online-Bestellung Nota simple: registradores.org
- Sede Electrónica del Catastro – Katasterabfrage Spanien: catastro.meh.es
- Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – Steuern Balearen: atib.es
- Consell de Mallorca – Urbanisme – Urbanismus- und Baurecht Mallorca: conselldemallorca.net
- Govern de les Illes Balears – Turisme – ETV-Lizenzen und Decreto 4/2025: caib.es
- Boletín Oficial del Estado (BOE) – Nationale Gesetze, Ley de Costas: boe.es
- Boletín Oficial de las Illes Balears (BOIB) – Balearische Verordnungen: boib.caib.es