IBI Mallorca je Gemeinde

Wie hoch ist die IBI auf Mallorca?

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, die spanische Grundsteuer) ist eine Gemeindesteuer — und deshalb gibt es auf Mallorca nicht eine Höhe, sondern so viele wie es Gemeinden gibt. Jede legt ihren Hebesatz (tipo de gravamen, den Prozentsatz auf die Bemessungsgrundlage) selbst fest, in ihrer eigenen Steuersatzung (ordenanza fiscal). Der Gesetzgeber gibt dafür nur einen Rahmen vor: für städtisch eingestufte Immobilien (urbana) zwischen 0,4 % und 1,1 %, für ländlich eingestufte (rústica) zwischen 0,3 % und 0,9 %. Gemeinden dürfen diesen Rahmen in bestimmten Fällen über- oder unterschreiten.

Zwei Nachbarhäuser mit demselben Katasterwert bekommen deshalb sehr unterschiedliche Bescheide, wenn zwischen ihnen eine Gemeindegrenze verläuft. Der Rechner oben nennt den Satz, den wir für deine Gemeinde in der im Butlletí Oficial de les Illes Balears veröffentlichten Satzung nachgelesen haben, und rechnet deinen Betrag daraus aus. Was du dafür brauchst, steht auf deinem letzten Bescheid.

So wird gerechnet

Die verbreitete Kurzformel „Katasterwert mal Hebesatz" stimmt nur in dem Fall, in dem nichts dazwischensteht. Das Gesetz über die kommunalen Finanzen (RDLeg 2/2004) rechnet in vier Schritten, und der zweite ist der, der die meisten Schätzungen zu hoch ausfallen lässt.

Schritt 1: der Katasterwert (base imponible)

Ausgangspunkt ist der valor catastral — der amtliche Wert, den das spanische Katasteramt (Catastro) für Boden und Gebäude zusammen festsetzt. Er ist weder der Kaufpreis noch der Marktwert noch der Referenzwert, und er liegt in aller Regel deutlich darunter. In der Sprache des Gesetzes ist er die base imponible, die ungeminderte Bemessungsgrundlage (Art. 65). Du findest ihn auf dem IBI-Bescheid und im Katasterportal.

Schritt 2: die verminderte Bemessungsgrundlage (base liquidable)

Hier trennen sich Rechnung und Wirklichkeit. Besteuert wird nicht immer der volle Katasterwert, sondern die base liquidable: der Katasterwert abzüglich einer Minderung (Art. 66 bis 70). Die häufigste dieser Minderungen entsteht nach einer Neubewertung durch das Katasteramt — der neue, höhere Wert schlägt dann nicht auf einen Schlag durch, sondern wird über neun Jahre schrittweise herangeführt. Daneben kennen einzelne Gemeinden eigene Minderungen: Pollença etwa besteuert ländlich eingestufte Grundstücke nur auf einen Teil des Katasterwerts, und das steht nicht bei der Satzangabe, sondern in einem anderen Artikel derselben Satzung.

Für dich heißt das ganz praktisch: Wer aus dem vollen Katasterwert rechnet, während für seine Immobilie eine Minderung läuft, kommt auf einen zu hohen Betrag — der Bescheid fällt dann niedriger aus als die eigene Schätzung. Deshalb fragt der Rechner zuerst, welche der beiden Zahlen du hast. Steht auf deinem Bescheid eine base liquidable, nimm sie: In ihr steckt jede Minderung bereits drin, und das Ergebnis ist der gesetzliche Betrag. Kennst du nur den Katasterwert, bekommst du einen ehrlich als solchen benannten Orientierungsbetrag.

Schritt 3: der Steuerbetrag (cuota íntegra)

Die base liquidable mal dem Hebesatz der Gemeinde ergibt die cuota íntegra — den Steuerbetrag vor allen Ermäßigungen (Art. 71.1 in Verbindung mit Art. 72). Das ist die Zahl, die der Rechner ausweist, wenn du mit der Zahl vom Bescheid rechnest.

Schritt 4: der Zahlbetrag (cuota líquida)

Was am Ende abgebucht wird, ist die cuota líquida: die cuota íntegra abzüglich der Ermäßigungen und Befreiungen, die in deinem Fall greifen (Art. 71.2, 73 und 74). Sie kann deutlich unter dem Steuerbetrag liegen — und in einem Sonderfall darüber, nämlich beim Zuschlag für dauerhaft unbewohnte Wohnungen. Der Rechner rechnet Ermäßigungen bewusst nicht mit: Sie hängen an persönlichen Voraussetzungen, die er nicht kennen kann, und die meisten muss man beantragen.

Rechenbeispiele

Der Rechner oben bringt fertige Beispielfälle mit — dieselbe Immobilie in einer günstigen, einer mittleren und einer teuren Gemeinde. Ein Klick übernimmt die Eingaben, und du siehst, wie weit die Beträge allein durch die Gemeinde auseinandergehen. Die Zahlen entstehen dabei aus dem geprüften Satzregister, nicht aus einem Beispiel, das im Text alt wird.

Sonderfälle

Nach einer Neubewertung

Setzt das Katasteramt die Werte einer Gemeinde neu fest, läuft die Minderung aus Schritt 2 über neun Jahre und wird von Amts wegen angewandt — du musst sie nicht beantragen. Sie steht als base liquidable auf dem Bescheid. In diesen Jahren ist die Differenz zwischen Schätzung und Bescheid am größten.

Ermäßigungen und Befreiungen

Eine bonificación ist eine prozentuale Ermäßigung auf den Steuerbetrag. Manche schreibt das Gesetz vor (Art. 73, etwa für Objekte im Bestand eines Bauträgers oder für geschützten Wohnraum), andere setzt jede Gemeinde freiwillig fest (Art. 74, etwa für kinderreiche Familien, für Photovoltaik oder für den Hauptwohnsitz). Freiwillige Ermäßigungen setzen fast immer voraus, dass du im padrón, dem Einwohnerregister der Gemeinde, gemeldet bist, und sie gelten erst ab dem Jahr nach dem Antrag. Welche es auf Mallorca gibt und wie man sie beantragt, steht im Ratgeber zur IBI-Ermäßigung auf Mallorca.

Gewerblich genutzte Objekte

Größere Gemeinden dürfen für bestimmte nicht zu Wohnzwecken genutzte Objekte — Handel, Büro, Tourismus, Industrie — einen erhöhten Satz erheben, und zwar nur für die wertvollsten je Nutzungsart. Wohnnutzung ist davon ausdrücklich ausgenommen. Der Rechner zeigt den allgemeinen städtischen Satz; wer ein Ladenlokal oder ein Hotel besitzt, sieht in der Satzung nach.

Dauerhaft unbewohnte Wohnungen

Eine Gemeinde darf auf den Zahlbetrag einen gestaffelten Zuschlag erheben, wenn eine Wohnung dauerhaft leer steht. Die Voraussetzungen sind eng, und anders als die Steuer selbst entsteht der Zuschlag nicht am 1. Januar, sondern am 31. Dezember. Ob deine Gemeinde ihn überhaupt erhebt, steht in ihrer ordenanza fiscal.

Garage, Abstellraum, mehrere Katasterobjekte

Besteuert wird nicht die Immobilie, wie du sie bewohnst, sondern jedes Katasterobjekt einzeln. Garage und Abstellraum haben oft eine eigene Katasterreferenz und damit einen eigenen Bescheid. Rechne sie getrennt und addiere am Ende, sonst fehlt dir ein Teil der Jahreslast.

Unbebaute Grundstücke und die Einstufung urbana/rústica

Urbana und rústica sind Einstufungen des Katasteramts, keine Beschreibung der Lage. Ein Haus weit außerhalb kann urbana sein, ein unbebautes Grundstück im Ortsgebiet ist es meistens — und dann gilt der städtische Satz, obwohl nichts darauf steht. Die Einstufung steht auf deinem Bescheid und im Katasterauszug. Nicht raten, nachsehen: Sie entscheidet über den Satz.

BICE

Immobilien mit besonderen Merkmalen (bienes inmuebles de características especiales, kurz BICE) — Kraftwerke, Staudämme, Flughäfen, Handelshäfen — folgen eigenen Regeln und einem eigenen Satzrahmen. Für private Eigentümer ist das keine Falle: Eine teure Villa ist kein BICE.

Miteigentum

Gehört die Immobilie mehreren, entsteht trotzdem ein Steuerbescheid für das Objekt. Die Gemeinde kann ihn an einen Miteigentümer richten, der intern anteilig ausgleicht; auf Antrag teilen viele Verwaltungen den Einzug nach den im Kataster eingetragenen Anteilen auf. Der Rechner weist immer die volle Jahressteuer des Objekts aus, nicht deinen Anteil daran.

Kaufjahr: wer zahlt die IBI?

Die Steuer entsteht am 1. Januar. Steuerschuldner ist, wer an diesem Tag das Eigentum, das Erbbaurecht oder den Nießbrauch innehat (Art. 63.2 und 75.1) — und zwar für das ganze Jahr, auch wenn er im Februar verkauft. Ein Verkauf mitten im Jahr ändert daran nichts.

Praktisch wird die Steuer beim Kauf trotzdem geteilt. Der Tribunal Supremo hat mit dem Urteil 409/2016 entschieden, dass der Verkäufer sie mangels abweichender Vereinbarung zeitanteilig an den Käufer weiterreichen darf. Anteilige Aufteilung ist damit der gesetzliche Normalfall, nicht bloß Verhandlungssache — abweichen kann man davon nur ausdrücklich, und das gehört in den Notarvertrag. Wie der Kauf insgesamt abläuft, steht im Ratgeber zum Rechtsprozess beim Immobilienkauf.

Davon streng zu trennen ist der Punkt, an dem Käufer wirklich Geld verlieren: die dingliche Haftung des Grundstücks für offene IBI-Schulden (afección real, Art. 64.1). Sie haftet am Objekt, nicht an der Person. Wer eine Immobilie mit Rückständen erwirbt, kann für diese Altschulden in Anspruch genommen werden, obwohl er sie nie schuldete — unabhängig davon, was im Kaufvertrag steht. Deshalb gehört vor den Notartermin die Bescheinigung über offene Abgaben, und zwar für jedes Katasterobjekt einzeln.

Fristen und Zahlungswege

Für die meisten Gemeinden Mallorcas zieht die balearische Steuerverwaltung ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) die IBI ein. Der freiwillige Zahlungszeitraum (periodo voluntario de pago) liegt dort üblicherweise im Herbst, vom Frühherbst bis Anfang Dezember. Einige Gemeinden ziehen selbst ein und haben eigene Fristen — Calvià und Inca sind die bekanntesten Beispiele. Verlass dich deshalb nie auf einen Zeitraum, den du irgendwo gelesen hast, sondern auf die Bekanntmachung deiner Gemeinde für das laufende Jahr.

Wichtig für Eigentümer, die nicht auf der Insel leben: Die meisten Gemeinden verschicken keine Papierrechnung mehr. Es kommt kein Brief, der dich erinnert — die Frist läuft trotzdem, und danach werden Säumniszuschläge fällig. Der sichere Weg ist ein Lastschriftmandat (domiciliación) auf einem spanischen Konto: Der Betrag wird zum Fälligkeitstag abgebucht, und viele Gemeinden gewähren dafür sogar eine kleine Ermäßigung oder eine Ratenzahlung. Wer online zahlen will, findet Bescheid und Betrag im ATIB-Portal.

Müllgebühr und Vado: die Posten daneben

Die Müllgebühr (tasa de residuos, früher meist tasa de basura) ist keine Steuer, sondern eine Gebühr für eine Leistung — und sie ist von der IBI vollständig getrennt: eigene Satzung, eigene Bemessungsgrundlage, eigene Fälligkeit. Sie erscheint nicht auf der IBI-Rechnung, auch wenn sie manchmal im selben Einzug auftaucht. Wie sie bemessen wird, entscheidet die Gemeinde: nach Wohnfläche, nach Nutzungsart, nach Zahl der Wohneinheiten. Ein großes Haus zahlt spürbar mehr als ein kleines Apartment.

Der vado ist die Genehmigung, den Gehweg zu deiner Garage oder Einfahrt dauerhaft zu überfahren, und wird jährlich abgerechnet. Auch er hat mit der IBI nichts zu tun. Wichtig ist die Rechtsfolge: Ein Vado-Schild ohne gültige, bezahlte Genehmigung hat keine Wirkung — nur mit ihr kannst du gegen Fremdparker vor deiner Einfahrt vorgehen. Alle kommunalen Abgaben, die neben der IBI anfallen, sind in der Übersicht zu Steuern und Recht zusammengestellt.

Das Catastro: woher der Wert kommt

Das Catastro ist das staatliche Register, in dem jedes Grundstück und jedes Gebäude Spaniens mit seinen physischen Merkmalen, seiner Nutzungsart und seinem Katasterwert geführt wird. Es ist nicht das Grundbuch: Das Registro de la Propiedad verzeichnet Rechte, Lasten und Hypotheken, das Catastro beschreibt die Sache selbst. Für die IBI zählt allein das Catastro — es liefert die Bemessungsgrundlage, die Gemeinde nur den Satz.

Daraus folgt der wichtigste Hebel, den du selbst in der Hand hast: Stimmen die Katasterdaten nicht, stimmt auch der Bescheid nicht. Ein Anbau, ein ausgebauter Keller, ein nachträglich errichteter Pool, der nie gemeldet wurde, taucht irgendwann auf — spätestens bei einem Abgleich der Luftbilder, dann rückwirkend. Umgekehrt zahlst du zu viel, wenn eine abgerissene Nebenanlage noch im Register steht. Änderungen meldest du über eine declaración de alteración catastral; das ist Pflicht, nicht Kür. Was bei nicht genehmigten Bauten zu tun ist, erklärt der Ratgeber zum Legalisieren von Schwarzbauten auf Mallorca.

IBI und Modelo 210 sind zwei verschiedene Steuern

Das ist der häufigste und teuerste Irrtum unter Eigentümern ohne spanischen Wohnsitz. Die IBI ist eine Gemeindesteuer auf das Eigentum und geht ans Rathaus beziehungsweise an die ATIB. Die Nicht-Residenten-Einkommensteuer, erklärt über das Modelo 210, ist eine staatliche Einkommensteuer und geht an die Agencia Tributaria. Beide betreffen dieselbe Immobilie, laufen aber unabhängig nebeneinander — wer nur eine davon bezahlt hat, hat die andere nicht erledigt. Was für dich anfällt und wie sich der Betrag berechnet, zeigt der Rechner zur Selbstnutzungssteuer.

Häufige Fehler

• Aus dem vollen Katasterwert rechnen, obwohl eine Minderung läuft. Dann liegt die eigene Schätzung über dem Bescheid — nimm die base liquidable vom Bescheid.
• Auf den Brief warten. Die meisten Gemeinden verschicken keine Papierrechnung mehr; die Frist läuft trotzdem.
• Nur die Wohnung rechnen. Garage und Abstellraum haben oft eine eigene Katasterreferenz und einen eigenen Bescheid.
• Beim Kauf die Rückstände nicht prüfen. Offene IBI-Schulden haften über die afección real am Objekt, nicht an der Person des Verkäufers.
• Die Katasterdaten nach einem Umbau nicht melden. Der Abgleich kommt später und rückwirkend.
• Ermäßigungen nicht beantragen. Die freiwilligen Ermäßigungen der Gemeinde gibt es nicht von Amts wegen.
• IBI und Modelo 210 verwechseln. Zwei Steuern, zwei Behörden, zwei Fristen.

Rechtsgrundlage und Stand

Die IBI ist geregelt im Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, dem Gesetz über die kommunalen Finanzen (Real Decreto Legislativo 2/2004), Art. 60 bis 77: Steuergegenstand und dingliche Haftung in Art. 60 bis 64, Steuerschuldner in Art. 63, Bemessungsgrundlagen in Art. 65 bis 70, Steuerbetrag, Sätze und Ermäßigungen in Art. 71 bis 74, Entstehung und Steuerzeitraum in Art. 75. Den Katasterwert regelt das Katastergesetz (Real Decreto Legislativo 1/2004). Den konkreten Satz deiner Gemeinde setzt deren ordenanza fiscal fest, veröffentlicht im Butlletí Oficial de les Illes Balears.

Die Sätze im Rechner stammen aus diesen Satzungen, jeweils nachgelesen und gegen die Datenbank des Finanzministeriums gegengeprüft. Welcher Stand für welche Gemeinde gilt, weist der Rechner selbst aus. Diese Seite ordnet ein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall; für den Bescheid gilt immer, was das Katasteramt und deine Gemeinde festgesetzt haben.

Häufige Fragen

Was du als Nächstes brauchst

Rechne zuerst deinen Fall durch — und wenn zur Immobilie eine Garage oder ein Abstellraum mit eigener Katasterreferenz gehört, jede Referenz einzeln. Prüfe dann, ob eine IBI-Ermäßigung für dich in Frage kommt; sie kommt nicht von allein. Als Eigentümer ohne spanischen Wohnsitz gehört die Selbstnutzungssteuer über das Modelo 210 daneben, und oberhalb der Freibeträge kommt die Vermögensteuer dazu — was sie im Kaufjahr bedeutet, steht in Vermögensteuer beim Immobilienkauf.

Steht ein Verkauf an, rechnest du mit den Steuern beim Immobilienverkauf; geht die Immobilie in der Familie weiter, mit den Regeln zu Erbschaft und Schenkung auf den Balearen. Und wer noch am Anfang steht, findet den ganzen Weg zur eigenen Immobilie unter Immobilien auf Mallorca.