Grundbuch Spanien prüfen: Due Diligence vor dem Immobilienkauf auf Mallorca

Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchte, braucht mehr als Begeisterung für den Meerblick. Das spanische Recht bietet nach vollzogenem Kauf nur begrenzte Möglichkeiten für Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz – deshalb muss die Due Diligence, allen voran das Grundbuch Spanien prüfen, zwingend vor der Unterzeichnung eines Options- oder Arrasvertrags stattfinden. In diesem Ratgeber erfährst du, welche Register du brauchst, was eine Nota Simple enthält, wie Grundbuch und Kataster zusammenhängen, welche Lasten und Bebauungsfragen besonders kritisch sind, und wie du den gesamten Prüfprozess Schritt für Schritt organisierst – mit konkreten Behörden, Dokumenten und Fristen, die 2026 gelten.

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Warum Due Diligence auf Mallorca unverzichtbar ist

Auf Mallorca und den anderen Balearen-Inseln erfüllen nicht alle Immobilien sämtliche baurechtlichen Vorschriften. Rückbauverfügungen und Abrissbescheide wurden in der Vergangenheit behördlich erlassen und auch tatsächlich vollstreckt. Wer eine Immobilie erwirbt, ohne vorher die rechtliche Situation sorgfältig geprüft zu haben, riskiert, genau so ein Objekt zu kaufen.

Das spanische Zivilrecht – grundsätzlich geregelt in den Artikeln 1445 ff. des Código Civil – bietet dem Käufer nach dem Eigentumsübergang beim Notar nur eingeschränkte Rechtsbehelfe. Anders als in Deutschland gibt es keinen weitreichenden gesetzlichen Rücktritt allein wegen arglistiger Täuschung oder versteckter Mängel; die Beweislast liegt beim Käufer. Die Due Diligence ist deshalb kein Luxus für große Investoren, sondern Pflichtprogramm für jeden Immobilienkauf auf der Insel – egal ob Ferienwohnung, Stadthaus oder Finca.

Achtung: Auch ein bereits unterzeichneter Arras-Vorvertrag verpflichtet rechtlich. Die Due Diligence muss vor diesem Schritt abgeschlossen oder zumindest als auflösende Bedingung vertraglich vereinbart sein.

Das spanische Eigentumsregister: Registro de la Propiedad

Das zentrale Instrument der rechtlichen Prüfung ist das Registro de la Propiedad – das spanische Grundbuchamt. Es ist öffentlich-rechtlich organisiert und in Spanien regional aufgeteilt. Für Mallorca gibt es mehrere zuständige Registros, die sich nach der Lage der Immobilie richten.

Was im Registro eingetragen ist

Das Register dokumentiert ausschließlich rechtliche Verhältnisse an Immobilien. Es enthält:

• Den aktuellen Eigentümer (Titular registral) sowie die Art des Eigentumsübergangs (Kauf, Erbschaft, Schenkung)
• Datum und Urkundennummer der letzten Eigentumsumschreibung
• Belastungen aller Art: Hypotheken (hipotecas), Dienstbarkeiten (servidumbres), Vorkaufsrechte, Nutzungsrechte
• Beschreibung des Grundstücks mit Fläche, Lage und ggf. aufstehendem Gebäude

Wichtig zu verstehen: Das Registro de la Propiedad und das Catastro (Kataster) sind zwei völlig getrennte Behörden mit unterschiedlichen Datenbanken. Abweichungen zwischen beiden sind in der Praxis häufig und können auf ungeklärte Bebauungen, Grenzstreitigkeiten oder veraltete Flächenangaben hinweisen.

Die Nota Simple: Grundbuchauszug anfordern

Die Nota Simple informativa ist der einfache, informelle Grundbuchauszug. Er ist das wichtigste Dokument in der Anfangsphase der Due Diligence.

Was die Nota Simple enthält

Die Nota Simple ist eine unverbindliche Auskunft – sie genießt keinen öffentlichen Glauben im Rechtssinne. Für verbindliche Zwecke (z. B. vor Gericht oder bei der Notarurkundung) wird die Certificación registral benötigt, ein qualifizierter Grundbuchauszug mit amtlicher Beglaubigung.

So beantragst du die Nota Simple

1. Online über das Portal der Colegio de Registradores: www.registradores.org – Antrag über „Nota Simple Online"
2. Persönlich beim zuständigen Registro de la Propiedad – du benötigst entweder die Datos registrales (Registernummer, Folio, Tomo) oder alternativ Anschrift und/oder Namen des eingetragenen Eigentümers
3. Über einen Anwalt oder Notar – empfohlen, da ein anwaltliches Mandat als berechtigtes Interesse gilt und die Bearbeitungszeit oft kürzer ist

Hinweis: Die Identifikation der Immobilie ist am einfachsten mit den Datos registrales. Hast du nur die Anschrift, kann die Suche aufwendiger werden. Sehr hilfreich ist auch der vollständige Name des Verkäufers.

Grundbuch und Kataster: Die zwei Register im Vergleich

Abweichungen erkennen und einordnen

In der Praxis weichen Grundbuch und Kataster häufig voneinander ab – bei der Fläche, der Bebauung oder der Grenzziehung. Mögliche Ursachen:

• An- oder Umbauten, die nie formal beantragt oder eingetragen wurden
• Grenzverschiebungen durch informelle Vereinbarungen
• Veraltete Einmessungen im Grundbuch, neuere Katasterdaten oder umgekehrt
• Teilungen und Zusammenlegungen, die nur in einem der beiden Register vollzogen wurden

Solche Diskrepanzen sind nicht automatisch ein Ausschlusskriterium – aber sie müssen vor dem Kauf geklärt sein, weil sie bei einer späteren Baugenehmigung, Umschreibung oder Beleihung zum Problem werden können.

Lasten erkennen: Was in der Cargas-Sektion steht

Der wichtigste Teil der Nota Simple für den Käufer ist die Lastenübersicht. Folgende Belastungsarten kommen auf Mallorca regelmäßig vor:

Achtung: Eine eingetragene Hypothek erlischt nicht automatisch durch den Verkauf. Der Notar muss sicherstellen, dass sie entweder vor der Beurkundung gelöscht oder der offene Betrag aus dem Kaufpreis direkt an die finanzierende Bank gezahlt wird. Bestehe auf eine schriftliche carta de pago (Löschungsquittung) der Bank vor der Schlüsselübergabe.

Baurechtliche Prüfung: Bebauung, Genehmigungen und Schutzgebiete

Die Prüfung des Registers allein reicht nicht aus. Auf Mallorca spielt das öffentliche Bau- und Planungsrecht eine entscheidende Rolle – gerade bei Fincas, Grundstücken und älteren Gebäuden.

Welche Dokumente du brauchst

1. Baugenehmigung (Licencia de obras) – beim zuständigen Gemeinde-Bauamt (Departamento de Urbanismo) anfragen
2. Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad / Licencia de primera ocupación) – belegt, dass das Gebäude als Wohnraum genehmigt ist
3. Bebauungsplan-Auszug (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU) – zeigt Widmung (Wohngebiet, Gewerbezone, Schutzgebiet) und Bebaubarkeit
4. Certificado de fin de obra – Abnahme durch den Architekten nach Fertigstellung
5. Grundbucheintragung des Gebäudes (Declaración de obra nueva) – Nachweis, dass der Neubau formal registriert ist

Besonderheiten auf Mallorca

• Große Teile der Insel liegen in Schutzzonen (suelo rústico protegido, ANEI, ARIP, APT). In diesen Gebieten sind Neu- und Anbauten stark eingeschränkt oder untersagt.
• Gebäude im ländlichen Bereich (suelo rústico) unterliegen besonders strengen Nutzungsregelungen des balearischen Raumordnungsrechts.
• Bestehende illegale Anbauten können im schlimmsten Fall zu einer behördlichen Abrissverfügung führen – auch nach dem Kauf.

Hinweis: Beim Kauf historischer Bauten (Stadtpalais, Possessions) kommen zusätzlich Denkmalschutzauflagen hinzu. Mehr dazu im Ratgeber zu historischen Immobilien auf Mallorca.

Gemeinschaftseigentum: Prüfung bei Wohnungen und Apartmentkomplexen

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Apartments innerhalb einer Comunidad de Propietarios (Eigentümergemeinschaft) sind weitere Dokumente zu prüfen:

Hinweis: Ausstehende Hausgeldzahlungen können in Spanien als dingliche Last auf die Immobilie übergehen. Der neue Eigentümer haftet für Rückstände des laufenden und des vorangegangenen Jahres.

Steuerliche Altlasten und laufende Steuern prüfen

Neben privatrechtlichen Lasten können auch steuerliche Rückstände an der Immobilie haften.

IBI – Grundsteuer

Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) wird jährlich von der Gemeinde erhoben. Beim Notar muss der Verkäufer den aktuellen IBI-Bescheid vorlegen und nachweisen, dass keine Rückstände bestehen. Unbezahlte IBI kann als Lastrecht eingetragen sein und auf den Käufer übergehen.

Plusvalía Municipal

Die Plusvalía Municipal (Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens) ist grundsätzlich vom Verkäufer zu entrichten. Im Kaufvertrag kann die Pflicht jedoch vertraglich auf den Käufer übertragen werden – prüfe das sorgfältig im Vertragstext.

Ferienvermietungslizenz (ETV)

Plant ihr die Immobilie als Ferienunterkunft zu vermieten, ist die Frage der Estancia Turística en Vivienda (ETV) zentral. Auf den Balearen gibt es derzeit einen Lizenzstopp – neue ETV-Lizenzen für Wohnungen werden nicht mehr ausgegeben. Prüfe zwingend, ob eine bestehende Lizenz vorhanden und übertragbar ist, bevor du dir den Kauf als Renditeobjekt vorstellst. Mehr Hintergründe dazu im Ratgeber zu Ferien-Immobilien kaufen auf Mallorca.

Schritt-für-Schritt: Der Due-Diligence-Prozess im Überblick

1. NIE-Nummer beantragen – ohne spanische Ausländeridentifikationsnummer (Número de Identificación de Extranjero) kannst du weder Grundbuchauszüge in eigenem Namen beantragen noch einen Kaufvertrag beurkunden
2. Nota Simple anfordern – online über registradores.org oder per Anwalt; Bearbeitungszeit in der Regel wenige Tage
3. Katasterauszug einholen – über sede.catastro.gob.es; Referencia catastral mit Grundbuchdaten abgleichen
4. Baurechtliche Dokumente sammeln – Baugenehmigung, Cédula de habitabilidad, Bebauungsplan beim Gemeindeamt anfragen
5. Lasten klären – Hypotheken, Dienstbarkeiten, Embargos prüfen; bei Hypothek Löschungszusage der Bank einholen
6. Steuern prüfen – IBI-Belege, Plusvalía-Situation, ggf. ETV-Lizenzstatus
7. Bei Wohnungen: Gemeinschaftsunterlagen – Teilungserklärung, Schuldenfreiheitsbescheinigung, Protokolle
8. Technische Begehung – unabhängiger Architekt oder Bausachverständiger für Zustandserfassung
9. Gesamtbewertung durch Anwalt – abschließendes rechtliches Memorandum vor Unterzeichnung des Arrasvertrags

Häufigste Fehler beim Grundbuch prüfen in Spanien

Fehler 1: Nur auf die Auskunft des Maklers vertrauen Makler vertreten in der Regel die Interessen des Verkäufers. Die unabhängige Prüfung durch einen eigenen Anwalt ist unverzichtbar.

Fehler 2: Due Diligence erst nach dem Arrasvertrag Der Contrato de Arras (Vorvertrag mit Anzahlung) ist rechtlich bindend. Wird er ohne Due-Diligence-Vorbehalt unterzeichnet und treten danach Mängel zutage, ist der Rücktritt teuer.

Fehler 3: Grundbuch und Kataster nicht abgleichen Abweichungen zwischen beiden Registern bleiben unerkannt und können später zu ernsthaften Problemen bei Baugenehmigungen oder der Beleihung führen.

Fehler 4: Illegale Anbauten ignorieren Ein Anbau ohne Genehmigung ist im Grundbuch oft nicht eingetragen. Ohne Akteneinsicht beim Gemeindeamt bleibt das Risiko unsichtbar.

Fehler 5: Gemeinschaftsschulden nicht prüfen Ausstehende Hausgelder aus dem laufenden und dem Vorjahr gehen auf den neuen Eigentümer über – das kann schnell tausende Euro bedeuten.

Fehler 6: Steuerliche Lasten übersehen Unbezahlte IBI-Jahresbeträge oder eine falsch strukturierte Plusvalía-Vereinbarung können die Nebenkosten erheblich erhöhen. Eine Übersicht aller Nebenkosten findest du im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten auf Mallorca.

Checkliste: Dokumente für die Due Diligence auf Mallorca

Was kommt danach? Vom Grundbuch zum Notartermin

Ist die Due Diligence abgeschlossen und alle Fragen sind geklärt, folgen die nächsten Schritte des Kaufprozesses:

• Reservevertrag oder Arrasvertrag – in der Regel mit Anzahlung; Rücktrittsfolgen sind vertraglich geregelt
• Kaufpreisverhandlung auf Basis der Prüfergebnisse – festgestellte Mängel oder offene Punkte können preismindernd eingesetzt werden
• Notartermin (Escritura pública) – öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags; erst ab diesem Zeitpunkt geht Eigentum über
• Eintragung im Registro de la Propiedad – erst die Eintragung sichert die Eigentumsstellung gegenüber Dritten ab; sie erfolgt nach dem Notartermin durch den Notar oder Anwalt
• Steuerzahlung – bei Gebrauchtimmobilien fällt Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) an, bei Neubauten vom Bauträger IVA plus AJD

Den vollständigen Ablauf des Kaufprozesses findest du im Ratgeber zum Immobilienkauf: Rechtsprozess.

Fazit

Das Grundbuch in Spanien prüfen ist der wichtigste Einzelschritt im gesamten Kaufprozess – und gleichzeitig derjenige, der am häufigsten unterschätzt wird. Die Nota Simple gibt dir innerhalb weniger Tage Auskunft über Eigentümer und Lasten. Das Kataster liefert die steuerlich relevanten Flächen- und Nutzungsdaten. Und erst der Abgleich beider Register mit den Bau- und Genehmigungsunterlagen der Gemeinde ergibt ein vollständiges Bild.

Wer auf Mallorca kauft, kauft in einem Markt mit hohem Preisniveau – dem Steinbeis Transfer Institut zufolge lag der Inselschnitt 2026 bei rund 7.370 Euro pro Quadratmeter, im Südwesten nähern sich die Preise der Marke von 10.000 Euro. Bei diesen Summen rechtfertigen die Kosten einer sorgfältigen Due Diligence – einige hundert bis wenige tausend Euro für Anwalt und Sachverständige – sich in jedem Fall. Die Alternative ist weitaus teurer.

Offizielle Quellen

• Colegio de Registradores de España (Nota Simple Online): https://www.registradores.org
• Sede Electrónica del Catastro: https://sede.catastro.gob.es
• Código Civil Español, Art. 1445 ff. (compraventa): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Ley Hipotecaria (LH), Art. 221, 222 (Grundbucheinsicht): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453
• Agencia Tributaria Balear (ATIB) – ITP, IBI, Plusvalía: https://www.atib.es
• Consell de Mallorca, Departament de Territori – Baugenehmigungen, Schutzgebiete: https://www.conselldemallorca.cat
• Govern de les Illes Balears – Raumordnung, ETV-Lizenzen: https://www.caib.es