Kaufnebenkosten auf Mallorca

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Mallorca?

Die Kaufnebenkosten Mallorca hängen davon ab, ob du eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau kaufst: Bestand kostet dich die progressive Grunderwerbsteuer (ITP) mit einem Satz zwischen 8 % und 13 % des Werts, Neubau vom Bauträger 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus 1,5 % bis 2 % Stempelsteuer (AJD), je nach Kaufpreis. Dazu kommen Notar, Grundbuch, die Gestoría — ein spanisches Verwaltungsbüro, das die Behördengänge für dich erledigt — und meist ein Anwalt. Den genauen Betrag für deinen Kaufpreis zeigt dir der Rechner oben.

So werden die Kaufnebenkosten auf Mallorca berechnet

Hinter den Nebenkosten beim Immobilienkauf steht eine klare Systematik, die sich zwischen Bestand und Neubau unterscheidet — beide Steuerarten schließen sich beim selben Kauf aus. Welche der beiden gilt, entscheidet nicht das Baujahr der Immobilie, sondern wer verkauft: eine Privatperson (Zweittransmission) oder ein Bauträger im Erstverkauf.

Bei einer Bestandsimmobilie (Zweittransmission, meist zwischen Privatpersonen) greift die Grunderwerbsteuer (ITP), auf Spanisch Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Auf den Balearen ist sie progressiv gestaffelt: Der Wert wird in Stufen zerlegt, und die Sätze steigen vom Eingangssatz bis zum Spitzensatz. Anders als in Deutschland wird daraus kein Grenzsteuersatz auf den letzten Euro, sondern ein Durchschnittssatz (tipo medio) gebildet, der auf den gesamten Wert angewendet wird. Welcher Durchschnittssatz für deinen Kaufpreis gilt und welche einzelnen Stufengrenzen dahinterstecken, weist der Rechner oben aus.

Bei einem Neubau, den du als Erstverkauf direkt vom Bauträger kaufst, fällt keine ITP an, sondern Mehrwertsteuer (IVA) auf den Kaufpreis plus Stempelsteuer (AJD, Actos Jurídicos Documentados) auf die Beurkundung (escritura). Ab einer bestimmten Wertgrenze — der Rechner zeigt sie dir konkret — steigt die AJD vom Regelsatz auf einen erhöhten Satz.

Ein verbreiteter Fehler entsteht schon bei dieser Einordnung: Wer eine Bestandsimmobilie fälschlich wie einen Neubau kalkuliert oder umgekehrt, verschätzt sich um mehrere Zehntausend Euro. Ein zweiter, ebenso häufiger Fehler ist es, den Spitzensatz der ITP-Staffel auf den gesamten Kaufpreis statt nur auf den Durchschnittssatz anzuwenden — genau das vermeidet der Rechner oben, indem er die Staffel korrekt nachbildet.

Neben den Steuern rechnet der Rechner die nichtsteuerlichen Positionen mit, die alle voreingestellt, aber editierbar sind:

• Notar (escritura): Notare berechnen nach der amtlichen Gebührenordnung (Arancel) von 1989, verankert im Real Decreto 1426/1989. Die Grundgebühr selbst ist niedrig, hinzu kommen Kopien, beschriebene Bögen und darauf der allgemeine Mehrwertsteuersatz. Die Vorbelegung im Rechner ist eine Größenordnung, kein Angebot deines Notars.
• Grundbuch (Registro de la Propiedad): Auch das Grundbuch hat eine eigene amtliche Gebührenordnung, das Real Decreto 1427/1989, ebenfalls zuzüglich IVA.
• Gestoría (Verwaltungsbüro) und Anwalt: Die Gestoría erledigt für den Käufer die Behördengänge: die Steueranmeldung (Modelo 600), die Eintragung im Grundbuch und die Ummeldung von Strom und Wasser. Sie ist optional, wenn Anwalt oder Notariat das übernehmen. Für beide gibt es keine amtliche Gebührenordnung — sie sind frei vereinbar. Für die Kaufbegleitung durch einen Anwalt ist ein Prozent des Kaufpreises der übliche Ansatz, den der Rechner deshalb voreinstellt.
• Maklercourtage: Auf Mallorca zahlt üblicherweise der Verkäufer die Maklercourtage, nicht der Käufer. Deshalb steht dieser Posten im Rechner standardmäßig auf aus.

Notar und Grundbuch lassen sich exakt nach Arancel berechnen, nicht nur als Größenordnung — dafür gibt es den Rechner für Notar- und Grundbuchkosten, der die Gebührenordnung Stufe für Stufe nachbildet und die gesetzlichen Abschläge für Wohnimmobilien mitrechnet. Die hier voreingestellten Werte sind die Größenordnung, die sich daraus für eine Wohnimmobilie ergibt; sie taugen für eine erste Budgetplanung und ersetzen keine Rechnung deines Notars oder deiner Gestoría.

Rechenbeispiele

Im Rechner oben sind drei Beispielfälle hinterlegt, mit denen du die Systematik nachvollziehen kannst: eine Bestandsimmobilie zu einem mittleren Kaufpreis, derselbe Kaufpreis noch einmal als Neubau — damit siehst du unmittelbar, wie stark sich ITP einerseits und IVA plus AJD andererseits unterscheiden — und ein hochpreisiger Bestandsfall, an dem sich zeigt, wie stark der Durchschnittssatz mit dem Kaufpreis steigt. Trage deinen eigenen Kaufpreis ein, um die exakten Beträge und den effektiven Durchschnittssatz für deinen Fall zu sehen; die konkreten Zahlen liefert ausschließlich der Rechner, nicht dieser Text.

Am hochpreisigen Bestandsfall lässt sich außerdem gut beobachten, warum der Durchschnittssatz nie den zuletzt erreichten Stufensatz erreicht: Die niedrigeren Stufen bleiben bis zu ihrer jeweiligen Obergrenze erhalten, nur der Wertanteil darüber hinaus wird mit dem nächsthöheren Satz belegt. Am Neubau-Vergleichsfall zeigt sich zusätzlich, ab welchem Punkt der erhöhte AJD-Satz greift und wie stark er die Neubauvariante gegenüber dem Bestandsfall verteuert.

Sonderfälle

Die Grundrechnung im Rechner oben deckt den Standardfall ab — Kauf einer Wohnimmobilie zwischen Privatpersonen oder als Neubau vom Bauträger, ohne Vergünstigung. Mehrere Konstellationen weichen davon ab und sind darin nicht enthalten:

• Vergünstigungen: Für die erste eigengenutzte Wohnung, für junge Käufer, für kinderreiche Familien oder Ein-Eltern-Familien sowie für Menschen mit Behinderung gelten reduzierte Sätze, die an Wertgrenzen und weitere Bedingungen geknüpft sind. Ob du eine dieser Vergünstigungen nutzen kannst, prüfst du am besten mit Gestoría oder Steuerberater vor der Beurkundung.
• Katasterreferenzwert (valor de referencia): Die Steuer bemisst sich nicht zwingend am Kaufpreis, sondern am höheren Wert aus Kaufpreis und dem amtlichen Referenzwert des Katasters. Liegt der Referenzwert über deinem Verhandlungspreis, ist er die Bemessungsgrundlage — das ist der häufigste Grund für Nachforderungen der ATIB, der balearischen Steuerbehörde, nach der Beurkundung.
• Grundstücke und Garagen: Für unbebaute Grundstücke und für separat erworbene Garagenstellplätze gelten teils andere Bemessungsregeln als für Wohnimmobilien.
• Hypothek: Finanzierst du den Kauf über eine Hypothek, kommen zusätzliche Kosten für die Grundschuldbestellung hinzu, die die Grundrechnung ebenfalls nicht abbildet.

Keiner dieser Sonderfälle ist im Rechner oben automatisch hinterlegt — dafür sind die jeweiligen Voraussetzungen zu individuell. Er liefert dir die Grundrechnung als verlässlichen Ausgangspunkt, den du bei Bedarf mit Gestoría oder Steuerberater um deinen Sonderfall ergänzt.

Fristen und Formulare

Die Steuer auf den Kauf — ITP bei Bestand, AJD bei Neubau — wird nicht automatisch festgesetzt, sondern per Modelo 600 bei der ATIB, der balearischen Steuerbehörde, selbst veranlagt und eingereicht. Die Frist dafür beträgt einen Monat ab dem Tag der Beurkundung (escritura) beim Notar. In der Praxis übernimmt meist die Gestoría die Einreichung für dich. Wer die Frist versäumt, riskiert einen Verspätungszuschlag sowie Verzugszinsen auf die geschuldete Steuer. Je länger die Verspätung dauert, desto höher fällt der Zuschlag aus — ein Grund mehr, die Frist von Anfang an im Kalender zu haben und schon vor der Beurkundung zu klären, wer sie überwacht.

Wer zahlt was?

Bis hierhin ging es darum, wie hoch die einzelnen Posten ausfallen. Genauso wichtig ist die zweite Frage: Wer trägt sie überhaupt? Denn längst nicht jede Position landet beim Käufer. Die folgende Zuordnung entspricht der gesetzlichen Grundregel — abweichende Vereinbarungen sind teils möglich, gegenüber dem Finanzamt aber nicht durchsetzbar.

Zwei Punkte sind für Käufer auf Mallorca besonders relevant. Die Maklercourtage trägt hier meist der Verkäufer — anders als in vielen anderen EU-Ländern. Marktüblich ist ein Satz im mittleren einstelligen Prozentbereich des Verkaufspreises; eine amtlich festgelegte Höhe gibt es nicht, die Courtage ist frei vereinbar und wird im Maklervertrag geregelt. Für dich als Käufer heißt das vor allem: Kläre schriftlich, wer sie schuldet, bevor du ein Angebot abgibst.

Der zweite Punkt ist die plusvalía municipal (amtlich IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grund und Bodens seit dem letzten Eigentümerwechsel. Sie schuldet gesetzlich der Verkäufer. Eine vertragliche Überwälzung auf einen Verbraucher-Käufer kann als missbräuchliche Klausel angreifbar sein, und gegenüber dem Rathaus bleibt der Verkäufer ohnehin der Schuldner. Steht eine solche Klausel in deinem Vertragsentwurf, ist das ein Punkt für deinen Anwalt, nicht für die Budgetplanung.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Mit der Beurkundung ist es nicht getan. Als Eigentümer hast du jährlich wiederkehrende Kosten — und als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer eine eigene Steuererklärungspflicht. Wer nur die Kaufnebenkosten kalkuliert, übersieht genau den Teil, der jedes Jahr wiederkommt.

IBI: Die Grundsteuer berechnet sich aus dem Katasterwert (nicht dem Marktwert) multipliziert mit dem kommunalen Hebesatz. Für städtische Grundstücke gibt das Gesetz eine Spanne von 0,4 % bis 1,1 % vor; innerhalb dieser Grenzen legt jede Gemeinde ihren Satz selbst fest — deine tatsächliche Belastung hängt also davon ab, in welcher Gemeinde du kaufst. Der Katasterwert liegt oft deutlich unter dem Kaufpreis, weshalb die IBI moderater ausfällt, als der Marktwert vermuten ließe. Stichtag ist der 1. Januar: Wer an diesem Tag Eigentümer ist, schuldet die IBI für das ganze Jahr — beim Kauf wird das laufende Jahr oft zwischen den Parteien anteilig aufgeteilt.

Müll: Auf Mallorca kommt zur kommunalen Müllgebühr der Verbrennungs-Tarif des Consell de Mallorca hinzu, des Inselrats. Beide Bestandteile werden jährlich neu beschlossen; verlass dich deshalb nicht auf die Zahl aus dem Vorjahr, sondern frag den aktuellen Tarif bei deinem Rathaus ab.

Modelo 210 — der teuerste Vergessensposten: Besitzt du als Nicht-Resident eine selbst genutzte (nicht vermietete) Immobilie, musst du jährlich eine fiktive Einkommensteuer auf eine unterstellte Miete zahlen — auch wenn die Wohnung leer steht:

Der reduzierte Satz von 19 % gilt für Ansässige in der EU sowie im EWR (Island, Norwegen, Liechtenstein); für Drittstaaten — seit dem Brexit auch das Vereinigte Königreich — sind es 24 %, und nur EU/EWR-Ansässige dürfen bei Vermietung Kosten abziehen. Die Eigennutzungs-Imputation (in der Anleitung der spanischen Steuerverwaltung AEAT renta inmobiliaria imputada, Tipo de renta 02) wird einmal jährlich erklärt, jeweils im Folgejahr. Wer das ignoriert, riskiert Nachforderungen, Verspätungszuschläge und Sanktionen.

Die häufigsten Fehler

Fast alle teuren Fehlkalkulationen lassen sich auf eine Handvoll Denkfehler zurückführen. Die gute Nachricht: Jeder einzelne ist vermeidbar, wenn du ihn kennst.

1. Den Spitzensatz auf den ganzen Preis rechnen. Die ITP ist progressiv gestaffelt. Der höchste Satz gilt nur für den obersten Wertanteil; maßgeblich für deine Rechnung ist der Durchschnittssatz, den der Rechner oben ausweist.
2. Nur mit dem Kaufpreis kalkulieren. Bemessungsgrundlage der ITP ist der höhere Wert aus Preis und valor de referencia des Katasters. Liegt der Referenzwert höher, zahlst du mehr.
3. ITP und IVA verwechseln. Bestand bedeutet ITP, Neubau vom Bauträger bedeutet IVA plus AJD. Beides fällt nie gleichzeitig an — eine Fehlklassifizierung verzerrt das Budget massiv.
4. Den erhöhten AJD-Satz übersehen. Oberhalb einer Wertgrenze steigt die Stempelsteuer beim Neubau vom Regelsatz auf den erhöhten Satz. Im Premium-Segment ist das eher die Regel als die Ausnahme; wo genau die Grenze liegt, zeigt dir der Rechner.
5. Frist verpassen. Die ITP beziehungsweise AJD wird per Modelo 600 bei der ATIB selbst veranlagt — die für die Balearen verbindliche Frist beträgt einen Monat ab der Beurkundung. Verspätung kostet Zuschläge und Verzugszinsen.
6. Modelo 210 vergessen. Als Nicht-Resident besteht jährliche Erklärungspflicht — die örtliche IBI zu zahlen ersetzt sie nicht.

Checkliste vor der Beurkundung

Diese Punkte solltest du abgehakt haben, bevor du beim Notar sitzt:

• Bestand oder Neubau geklärt → richtige Steuer (ITP vs. IVA+AJD) eingeplant
• Valor de referencia des Katasters geprüft (höher als Kaufpreis?)
• ITP über den Durchschnittssatz gerechnet — nicht pauschal mit dem Spitzensatz
• Bei Neubau oberhalb der Wertgrenze: erhöhten AJD-Satz statt Regelsatz berücksichtigt
• Budget für Notar + Grundbuch + Gestoría reserviert
• Anwalt/Due Diligence beauftragt
• Wer trägt die Maklercourtage — vertraglich fixiert
• Modelo-600-Frist im Kalender (ein Monat ab Notartermin, ATIB)
• Laufende Kosten (IBI, Müll, Comunidad, Modelo 210) im Budget

Was kommt danach?

Nach dem Kauf folgen die operativen Themen: die jährliche Modelo-210-Pflicht als Nicht-Resident, die NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero, die spanische Identifikationsnummer für Ausländer) für alle Steuer- und Behördenvorgänge sowie — falls du nicht selbst nutzt — die Vermietung. Steckst du noch mitten in der Objektsuche, findest du den Einstieg über die Immobilienangebote auf Mallorca; die übrigen Themen rund um Eigentum und Behörden sammelt der Ratgeber Immobilien. Konkrete Einstiegspunkte:

• Ratgeber Auswandern — Behörden, Steuern, Anmeldung
• NIE-Nummer auf Mallorca beantragen — Voraussetzung für jeden Kauf
• Langzeitmiete auf Mallorca — wenn du vermieten statt selbst nutzen willst
• Aktueller Marktbericht — Preisniveau und Lagen einordnen

Rechtsgrundlage und Stand

Die balearische Grunderwerbsteuer ITP ist im Decreto Legislativo 1/2014 der Balearen geregelt (Artikel 10), die Stempelsteuer AJD ebenfalls dort (Artikel 15 und Artikel 17 bis). Die Mehrwertsteuer IVA auf Neubauten richtet sich nach der staatlichen Ley 37/1992. Unter dem Ergebnis im Rechner oben findest du den genauen Rechtsstand sowie die verlinkten Originalquellen — eine eigene Quellenliste an dieser Stelle würde nur veralten, während der Rechner aktuell bleibt.

Diese Regelungen ändern sich: Die heute geltende ITP-Staffel und der erhöhte AJD-Satz gehen beide auf das balearische Haushaltsgesetz Ley 11/2022 zurück und gelten seit dem 1. Januar 2023; der Wortlaut des erhöhten AJD-Satzes wurde durch die Ley 12/2023 noch einmal gefasst. Verlasse dich deshalb nicht auf ältere Artikel oder Faustformeln, sondern auf den Stand, den der Rechner mit jeder Gesetzesänderung nachzieht.

Häufige Fragen

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