Hypothek Spanien berechnen

Wie hoch ist die Monatsrate einer spanischen Hypothek?

Die Monatsrate hängt von drei Stellgrössen ab: dem Darlehensbetrag, dem Sollzins und der Laufzeit. Je höher der Betrag oder der Zins und je kürzer die Laufzeit, desto höher die Rate – die drei Grössen wirken zusammen, nicht einfach addiert. Trag deine eigenen Zahlen oben in den Rechner ein: Er zeigt dir die Monatsrate, die Zinsen über die gesamte Laufzeit und den Tilgungsverlauf, für feste, variable und gemischte (mixta) Zinsmodelle. Eine pauschale Zahl gibt es an dieser Stelle bewusst nicht – jede Hypothek in Spanien rechnet sich anders, je nach Bank, Bonität und Objekt.

So wird gerechnet

Spanische Banken rechnen praktisch immer mit der französischen Annuität, in Spanien cuota constante genannt: eine über die gesamte Laufzeit gleichbleibende Monatsrate. Nur das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil verschiebt sich von Rate zu Rate. Am Anfang zahlst du überwiegend Zinsen auf die volle Restschuld, mit jeder Rate sinkt die Restschuld und damit der Zinsanteil – der Tilgungsanteil wächst entsprechend, bei gleichbleibender Gesamtrate.

Der Rechner oben legt dabei ein einfaches Modell zugrunde: zwölf gleich lange Monate, die erste Zahlung einen Monat nach Auszahlung, keine Rumpfperiode. Der tatsächliche Tilgungsplan deiner Bank kann davon leicht abweichen – wegen der Zinstagekonvention, eines abweichenden Auszahlungsdatums oder eigener Rundungsregeln. Massgeblich ist am Ende immer, was in der FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, das europäische Standardinfoblatt zu deinem Darlehen) und in der escritura – der notariellen Urkunde, in der die endgültigen Hypothekenbedingungen festgeschrieben werden – tatsächlich steht.

Wichtig ist ausserdem die Unterscheidung zwischen TIN und TAE. Der TIN (tipo de interés nominal) ist der nominale Sollzins, mit dem sich die Rate berechnet – genau die Zahl, die der Rechner oben abfragt. Der TAE (tasa anual equivalente) ist der Effektivzins: Er rechnet Gebühren, Provisionen und gegebenenfalls gekoppelte Produkte wie Versicherungen mit ein und liegt deshalb fast immer über dem TIN. Vergleiche Bankangebote am TAE, gib dem Rechner aber den TIN.

Fest, variabel oder mixta

Spanische Banken bieten heute praktisch immer drei Zinsmodelle an – das ist eine Einteilung der Marktpraxis, keine gesetzliche Kategorie:

• Fest (fijo): Der Zins steht für die gesamte Laufzeit fest. Deine Rate ändert sich nicht, unabhängig davon, wohin sich der Markt bewegt.
• Variabel (variable): Der Zins setzt sich aus einem Index – in Spanien praktisch immer der Euríbor, der Referenzzinssatz, zu dem sich europäische Banken untereinander Geld leihen – und einer festen Marge der Bank (diferencial) zusammen. Die Rate wird meist jährlich oder halbjährlich neu berechnet, sobald der aktuelle Indexwert feststeht.
• Mixta: Eine Festphase am Anfang, danach schaltet die Hypothek automatisch auf variabel um. Der Rechner oben bildet beide Phasen ab und zeigt dir die neue Rate ab dem ersten Monat der variablen Phase.

Beim variablen Modell lohnt sich ein Blick ins Gesetz: Artikel 21.3 der Ley 5/2019, dem spanischen Hypothekenkreditgesetz für Verbraucherimmobilien, verbietet der Bank, dir eine vertragliche Zinsuntergrenze aufzuerlegen – die frühere "cláusula suelo" ist damit unzulässig. Umgekehrt schliesst Artikel 21.4 aber auch einen negativen Vertragszins aus: Sinkt Euríbor plus Marge unter null, wird dein Zins auf null begrenzt, fällt aber nicht darunter. Der Rechner oben bildet genau diese Grenze ab, wenn du einen negativen Euríbor-Wert einträgst.

Wie viel Eigenkapital du brauchst

Die Beleihung – wie viel Prozent des Kaufpreises die Bank überhaupt finanziert – legt jede Bank selbst fest. Es gibt dafür keine gesetzliche Grenze und auch keine belegte, allgemeingültige Marktspanne; trag im Rechner oben den Wert ein, den dir dein konkretes Bankangebot nennt. Ob die Bank dabei vom Kaufpreis ausgeht oder von der Tasación – der Wertermittlung, die ein zugelassener Gutachter vor der Zusage im Auftrag der Bank erstellt –, steht in deinem Angebot; frag ausdrücklich danach, denn beide Werte fallen häufig auseinander.

Zum Eigenkapital gehört mehr als nur die Differenz zwischen Kaufpreis und Darlehen: Dazu kommen die Kaufnebenkosten – je nach Objekt Grunderwerbsteuer (ITP) oder bei Neubauten Mehrwertsteuer (IVA) plus Stempelsteuer (AJD), dazu Notar, Grundbuch, Gestoría (die auf Immobilientransaktionen spezialisierte Verwaltungsagentur, die Formalitäten und Behördengänge für dich erledigt) und Anwalt. Der Rechner oben weist diese Position als Schätzung aus, auf Basis derselben Standardannahmen wie im Kaufnebenkosten-Rechner – dort kannst du die einzelnen Posten im Detail anpassen.

Was das Gesetz dir garantiert

Die Ley 5/2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, das spanische Hypothekenkreditgesetz) gibt dir als Käufer drei konkrete Garantien:

Bedenkzeit vor der Unterschrift. Die FEIN und die FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas, das Merkblatt mit den standardisierten Warnhinweisen zu den wesentlichen Klauseln) müssen dir mindestens 10 Tage vor der Unterzeichnung des Vertrags vorliegen. In dieser Zeit berät dich der Notar (notario) kostenlos zu den Bedingungen deines Darlehens – nutze diesen Termin, er ist keine Formsache.

Kündigungsschutz bei Zahlungsverzug. Die Bank darf das Darlehen nicht schon bei der ersten verpassten Rate insgesamt fällig stellen. In der ersten Hälfte der Laufzeit müssen die offenen Raten mindestens 3 % des ursprünglich zugesagten Kapitals erreichen – dieselbe Schwelle gilt auch als erfüllt, wenn 12 Monatsraten unbezahlt geblieben sind; die Monatsraten sind also keine zusätzliche Hürde, sondern eine gesetzliche Erfüllungsfiktion für dasselbe Merkmal. In der zweiten Hälfte der Laufzeit steigen die Schwellen auf 7 % beziehungsweise 15 Raten. Bezugsgrösse ist in beiden Fällen immer das ursprünglich zugesagte Kapital, nicht deine aktuelle Restschuld. Und selbst wenn die Schwelle erreicht ist, darf die Bank erst kündigen, nachdem sie dich erfolglos mit mindestens einem Monat Frist gemahnt hat.

Verzugszinsen sind an deinen eigenen Vertragszins gekoppelt. Artikel 25 der Ley 5/2019 bindet den Verzugszins fest an den vereinbarten Sollzins deines Darlehens; eine davon abweichende Vereinbarung im Vertrag ist unwirksam. Die Bank kann dir also keinen frei verhandelten Strafzins aufschlagen.

Häufige Irrtümer

• TAE und TIN werden verwechselt. Der TAE ist der Effektivzins inklusive Nebenkosten und liegt fast immer über dem TIN, mit dem sich die Monatsrate berechnet. Vergleiche Angebote am TAE, rechne aber mit dem TIN.
• "Die Bank finanziert schon irgendwie." Wie viel eine Bank finanziert, legt sie selbst fest – ohne eine belastbare Eigenkapitalplanung vorab ist das Risiko hoch, dass die Finanzierungszusage später niedriger ausfällt als der Kaufpreis abzüglich deines geplanten Eigenkapitals.
• Die Kaufnebenkosten werden vergessen. Steuern, Notar, Grundbuch, Gestoría und Anwalt kommen zusätzlich zum Kaufpreis abzüglich Darlehen dazu – wer nur die Differenz zurücklegt, hat am Ende eine Lücke.
• Sondertilgung sei immer kostenlos. Ob und zu welchen Bedingungen du ausserplanmässig tilgen kannst, regelt dein Vertrag – das Gesetz deckelt eine mögliche Entschädigung, verbietet sie aber nicht.
• Ein variabler Zins bleibe wie heute. Der Euríbor bewegt sich über eine lange Hypothekenlaufzeit erfahrungsgemäss mehrfach in beide Richtungen. Wer variabel finanziert, sollte die Rate auch bei einem höheren Indexstand durchrechnen – genau dafür lässt sich der Euríbor-Wert im Rechner oben frei verändern.

Verwandte Rechner

Die Monatsrate ist nur ein Teil der Kaufkalkulation. Für die vollständige Übersicht über die einmaligen Kosten rund um Steuern, Notar und Grundbuch lohnt sich ein Blick in unsere beiden anderen Rechner.

Kaufnebenkosten auf Mallorca – die vollständige Übersicht über Steuern, Notar, Grundbuch, Gestoría und Anwalt. Notar- und Grundbuchkosten – im Detail, inklusive der Gebühren für die Nota simple, den Grundbuchauszug, der vor der Unterschrift bestätigt, dass die Immobilie frei von Lasten Dritter ist.