Notar- und Grundbuchkosten

Was kosten Notar und Grundbuch beim Immobilienkauf auf Mallorca?

Beide Posten folgen keiner Verhandlung, sondern zwei staatlichen Gebührenordnungen: dem Arancel – so heisst in Spanien der amtlich festgesetzte Gebührentarif – der Notare und dem der Grundbuchführer. Was am Ende auf der Rechnung steht, hängt fast nur vom beurkundeten Wert der Immobilie ab, dazu von der Zahl der Bögen, aus denen die Urkunde besteht. Der Rechner oben führt beide Tarife für deinen Kaufpreis durch; jede Zeile im Ergebnis lässt sich einzeln aufklappen und auf die zugrunde liegende Norm zurückverfolgen.

Vorweg zur Einordnung: Notar und Grundbuch sind zusammen der kleinste Block der Kaufnebenkosten. Der grosse Posten ist die Grunderwerbsteuer (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) beziehungsweise bei Neubauten die Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer (AJD, Actos Jurídicos Documentados). Für die Steuer gibt es den ITP-Rechner für die Balearen, für das Gesamtbild den Rechner zu den Kaufnebenkosten auf Mallorca.

So wird gerechnet

Beide Tarife sind gleich gebaut: eine feste Grundgebühr für jede Urkunde beziehungsweise jede Eintragung mit Wert, dazu eine degressive Staffel, die ausschliesslich auf den Überschuss über die erste Stufe angewandt wird. Auf das Ergebnis dieser Staffel – und nur darauf – kommen die gesetzlichen Abschläge, die rebajas. Beim Kauf einer Wohnimmobilie sind es zwei: 25 % nach dem Real Decreto-ley 6/1999, das den Wohnungskauf ausdrücklich nennt, und darauf noch einmal 5 % nach dem Real Decreto-ley 8/2010. Beim Grundbuch tritt zwischen beide ein weiterer Abschlag von 5 % nach dem Real Decreto-ley 6/2000. Für unbebaute Grundstücke, Gewerbeobjekte und einzeln erworbene Garagen gilt nur der letzte der drei – dafür ist der Schalter Wohnimmobilie im Rechner da. Ganz am Ende trägt die gesamte Gebühr die spanische Mehrwertsteuer (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido) zum Regelsatz von derzeit 21 %.

Die Formel für den Notar lautet also: Grundgebühr von 90,15 € plus Staffelbetrag auf den Überschuss, davon bei einer Wohnimmobilie 25 % Abschlag und vom Rest noch einmal 5 %; dazu die Bögen der Urschrift (matriz – das Original, das beim Notar im Protokoll verbleibt) und die Bögen der beglaubigten Ausfertigung (copia autorizada), beide ohne Abschlag; auf die Summe die IVA.

Für das Grundbuch (Registro de la Propiedad) gilt dasselbe Muster mit eigenen Zahlen: Grundgebühr von 24,04 € plus Staffelbetrag, gedeckelt bei 2.181,67 €, erst dann die Abschläge: bei einer Wohnimmobilie 25 %, vom Rest 5 % und vom verbleibenden Betrag 5 %. Jeder Abschlag setzt auf dem Ergebnis des vorigen auf – die Normen sagen das wörtlich, „a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial". Die Reihenfolge ist keine Feinheit: Der Deckel steht im Normtext vor den Abschlägen und begrenzt deren Ausgangsbetrag, nicht umgekehrt. Praktische Folge – oberhalb eines Kaufpreises von rund zehn Millionen Euro wächst die Eintragungsgebühr nicht weiter.

Dazu kommen beim Grundbuch zwei kleine Festbeträge, die keinen Abschlag tragen, weil sie in anderen Nummern des Tarifs stehen: der Eingangsvermerk (asiento de presentación – die Registrierung des vorgelegten Titels, einmal je Urkunde) mit 6,01 € und der Randvermerk über die Steuerhaftung der Immobilie (nota de afección) mit 3,01 €. Der einfache Grundbuchauszug (nota simple), den dein Anwalt vor dem Kauf einholt, kostet 3,01 € je Finca und ist kein Teil der Eintragung, sondern die übliche Vorabauskunft.

Ein Hinweis zur Abgrenzung: Der Rechner deckt genau das ab, was die beiden Aranceles regeln – Notar und Grundbuch. Steuern, Anwalt, Bank und das Honorar der Gestoría (ein spanisches Verwaltungsbüro, das Behördengänge, Steuererklärungen und Registeranmeldungen im Auftrag erledigt) stehen auf anderen Rechnungen. Ebenfalls nicht gerechnet werden die einfachen Kopien (copias simples) für Bank und Versorger; sie folgen einem eigenen, deutlich niedrigeren Satz.

Sonderfälle, die den Betrag verschieben

Erwerb nach Bruchteilen (pro indiviso) macht das Grundbuch teurer

Kaufen zwei Personen gemeinsam, ohne verheiratet zu sein oder in Gütergemeinschaft zu leben, erwerben sie pro indiviso – nach Bruchteilen. Das Grundbuch verteilt dann den Gesamtwert auf die Anteile und wendet die Staffel auf jeden Anteil einzeln an. Weil die Staffel degressiv ist, kostet zweimal die Hälfte spürbar mehr als einmal das Ganze; bei einem mittleren Kaufpreis auf Mallorca sind es rund vierzig Prozent mehr Grundbuchgebühr. Gedeckelt ist die Summe bei 1 % des Werts der Immobilie. Stelle im Rechner deshalb die Zahl der Erwerber richtig ein.

Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Gütergemeinschaft (gananciales – die spanische Errungenschaftsgemeinschaft, in der Erwerbe beiden gemeinsam zufallen) sind ausdrücklich ausgenommen: Für sie gilt der Gesamtwert als einzige Bemessungsgrundlage, die Zahl der Erwerber ist eins. Der notarielle Tarif kennt diese Regel ohnehin nicht – die Urkunde wird dort immer einmal nach dem Gesamtwert abgerechnet.

Mehrere Fincas registrales in einer Urkunde

Wohnung, Stellplatz und Abstellraum sind auf Mallorca häufig drei eigene Grundbucheinheiten (fincas registrales), auch wenn sie in einer einzigen Escritura gekauft werden. Das Grundbuch trägt jede einzeln ein und berechnet für jede die Gebühr auf ihren anteiligen Wert; der Eingangsvermerk fällt dagegen nur einmal an, weil er am vorgelegten Titel hängt und nicht an der Zahl der Eintragungen. Auch die nota simple wird je Finca berechnet. Der Rechner geht vom Regelfall einer Finca aus – bei mehreren liegt die Grundbuchzeile entsprechend höher.

„Por cara escrita" – der Tarif zählt Seiten, nicht Bögen

Die Gebühr für die Bögen der Urschrift entsteht nach dem Wortlaut des Tarifs je beschriebener Seite („por cara escrita"), während die Freigrenze in Bögen zählt: Die ersten vier Bögen sind frei, ab dem fünften wird abgerechnet. Notarielles Stempelpapier wird in der Praxis beidseitig beschrieben, deshalb rechnet dieser Rechner mit zwei Seiten je Bogen – eine offengelegte Annahme, keine Norm. Wer die Gebührenrechnung des Notars (minuta) vor sich hat, sieht dort die tatsächliche Zahl und kann sie im Rechner eintragen. Beim anderen Bogenposten, der beglaubigten Ausfertigung, ist die Einheit dagegen wirklich der Bogen, und ein angefangener zählt voll.

Hypothek: zweite Urkunde, zweite Eintragung

Finanzierst du den Kauf über eine spanische Bank, wird die Hypothek in einer eigenen Urkunde beurkundet und als eigene Belastung ins Grundbuch eingetragen. Das ist ein zweiter, vollständiger Durchlauf durch beide Tarife auf Basis der Hypothekenhaftungssumme – und in diesem Rechner nicht enthalten. Seit dem spanischen Hypothekengesetz von 2019 trägt allerdings die Bank den grössten Teil dieser Kosten.

Freiwilliger Nachlass des Notars

Über die gesetzlichen Abschläge hinaus darf ein Notar einen freiwilligen Nachlass von bis zu zehn Prozent gewähren; Art. 35.1 des Real Decreto-ley 6/2000 stellt das ausdrücklich frei („se podrá efectuar un descuento de hasta el 10 por 100"). Ob er es tut, ist Verhandlungssache, deshalb steht die Zahl nicht im Rechner. Der Rechner zeigt den vollen Tarif – eine reale Minuta kann darunter liegen, nie aber darüber.

Halber Tarif bei VPO-Zweitübertragungen

Für die zweite und jede weitere Übertragung von Gebäuden und Wohnungen, die als öffentlich geförderter Wohnraum eingestuft sind (VPO, Vivienda de Protección Oficial), ermässigen sowohl der notarielle als auch der registrale Tarif die Gebühr auf die Hälfte. Auf Mallorca betrifft das vor allem Bestände in Palma. In genau diesen ermässigten Fällen wird auch der Mindestbetrag der Eintragung von 24,04 € überhaupt erst relevant; beim normalen Kauf kann er nie unterschritten werden.

Oberhalb von rund sechs Millionen gibt es keinen Tarif mehr

Ab einem Wert von 6.010.121,04 € endet die notarielle Staffel. Für den darüber liegenden Teil bestimmt der Arancel keinen Satz mehr – dort vereinbart der Notar sein Honorar frei mit den Parteien. Wichtig ist die Feinheit: Der Betrag selbst ist noch vollständig tarifiert, frei ist nur der Überschuss. Bei sehr hohen Kaufpreisen nennt der Rechner deshalb einen tarifgebundenen Mindestbetrag und weist den freien Teil gesondert aus. Für das Grundbuch gilt das nicht; dort greift stattdessen der Höchstbetrag.

Bemessungsgrundlage: geprüfter Wert vor beurkundetem Preis

Beide Aranceles bemessen sich auf den „amtlich geprüften Wert" und, wenn es einen solchen nicht gibt, auf den von den Parteien in der Urkunde angegebenen Wert. Im Regelfall ist das also der beurkundete Kaufpreis. Liegt der amtliche Referenzwert des Katasters höher und wird er der Besteuerung zugrunde gelegt, läuft auch die Gebühr auf diesem höheren Wert. Ob dich das betrifft, klärt der Rechner zum Valor de referencia.

Fristen und Formulare

Die Reihenfolge nach dem Notartermin ist festgelegt und nicht verhandelbar: erst die Steuer, dann das Grundbuch. Die beglaubigte Ausfertigung der Escritura wird beim Registro de la Propiedad nur zusammen mit dem Nachweis über die gezahlte Grunderwerbsteuer beziehungsweise Stempelsteuer angenommen; ohne diesen Nachweis bleibt es beim blossen Eingangsvermerk, der die Urkunde zwar für eine begrenzte Zeit gegen Zwischenverfügungen anderer sichert, aber keine Eintragung ist.

Zuständig für die Steuer auf den Balearen ist die ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears – die Steuerverwaltung der Balearen). Die Selbstveranlagung ist innerhalb der gesetzlichen Frist nach der Beurkundung einzureichen; die Fristen und Formulare nennt der ITP-Rechner.

In der Praxis übernimmt diesen ganzen Weg – Steuerformular, Zahlung, Vorlage beim Grundbuch, Abholung der eingetragenen Urkunde, Ummeldung beim Kataster – die Gestoría, oft angebunden an das Notariat oder an deine Anwaltskanzlei. Ihr Honorar ist frei vereinbar und in keinem der beiden Aranceles enthalten. Wer diesen Weg selbst geht, spart das Honorar und trägt dafür das Fristrisiko: Eine verspätete Steuerzahlung löst Zuschläge aus, und solange die Escritura nicht eingetragen ist, bist du nach aussen nicht als Eigentümer ausgewiesen.

Rechtsgrundlage und Stand

• Real Decreto 1426/1989 – Gebührenordnung der Notare, insbesondere Anexo I Número 2.1 (Wertstaffel), Número 4 (Kopien) und Número 7 (Bögen der Urschrift): www.boe.es
• Real Decreto 1427/1989 – Gebührenordnung der Grundbuchführer, insbesondere Anexo I Número 2.1 (Eintragung) und Anexo II Norma Segunda (Bruchteilserwerb): www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/1999, Art. 2.Uno – Abschlag von 25 % auf Notar- und Grundbuchgebühren beim Kauf von Wohnimmobilien, in Kraft seit dem 18. April 1999: www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/2000, Art. 35 und 36 – weiterer Abschlag von 5 % auf die Grundbuchgebühr und die Erlaubnis eines freiwilligen Notarnachlasses von bis zu zehn Prozent, in Kraft seit dem 25. Juni 2000: www.boe.es
• Instrucción der DGRN vom 22. Mai 2002 – Rechenreihenfolge und Rundung der Aranceles: Staffel auf sechs Dezimalen, dann die Abschläge, erst der Endbetrag auf zwei: www.boe.es
• Real Decreto-ley 8/2010, Disposición adicional octava – der Abschlag von 5 % auf Notar- und Grundbuchgebühren, in Kraft seit dem 25. Mai 2010: www.boe.es
• Real Decreto 1612/2011 – Neufassung der Wertstaffel des Grundbuchtarifs und Klarstellung zur Anwendung des Abschlags: www.boe.es
• Ley 37/1992, Art. 90 – Regelsatz der Mehrwertsteuer, den notarielle und registrale Leistungen tragen: www.boe.es
• Ley Hipotecaria (Grundbuchgesetz), insbesondere Art. 3 und 4: www.boe.es
• Código Civil, Art. 1216 (öffentliche Urkunde) und Art. 1445 ff. (Kaufvertrag): www.boe.es
• ATIB – Steuerverwaltung der Balearen: www.atib.es
• Registradores de España: www.registradores.org
• Consejo General del Notariado: www.notariado.org

Die Beträge der beiden Aranceles stehen unverändert seit der Euro-Umstellung vom 14. Juli 2002 im Gesetz; das Real Decreto 1612/2011 hat die betroffenen Absätze neu gefasst, ohne eine Zahl zu ändern. Der Mehrwertsteuersatz gilt in der heutigen Höhe seit dem 1. September 2012.

Was macht ein spanischer Notar – und was nicht?

Der spanische Notar (Notario) ist ein staatlich bestellter Jurist, der Rechtsgeschäfte öffentlich beurkundet. Er prüft die Identität beider Parteien, liest die Urkunde vor, erklärt die wesentlichen Klauseln und bestätigt, dass das Dokument dem Willen der Parteien entspricht. Damit unterscheidet er sich vom deutschen Notar erheblich – und das ist für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum der wichtigste Punkt überhaupt.

Was der spanische Notar tut:

• Beurkundung der Escritura Pública, der öffentlichen Kaufurkunde
• Identitätsprüfung von Käufer und Verkäufer
• Vorlesen und Erläutern des Kaufvertrags
• Einholung einer aktuellen Grundbuchauskunft kurz vor dem Beurkundungstermin
• Berechnung und Einbehalt der Quellensteuer bei nicht-residenten Verkäufern (retención)

Was der spanische Notar ausdrücklich nicht tut:

• eine umfassende rechtliche und baurechtliche Prüfung der Immobilie
• eine Kontrolle auf illegale Anbauten, ungeklärte Lasten oder Bebauungsverstösse
• die Vertretung der Interessen einer der beiden Parteien

Hinweis: Anders als in Deutschland erledigt der spanische Notar nicht „alles". Er ist für die Grundbucheintragung unverzichtbar, aber er ist kein Ersatz für einen unabhängigen Anwalt, der die Immobilie vorab rechtlich durchleuchtet.

Die Escritura Pública: das zentrale Dokument

Die Escritura Pública de Compraventa ist die notariell beurkundete Kaufurkunde, die den Eigentumsübergang amtlich festhält. Rechtsgrundlagen sind das spanische Zivilgesetzbuch (Código Civil) und das Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria). Ohne Escritura kein Grundbucheintrag – ohne Grundbucheintrag bist du nach aussen nicht als Eigentümer ausgewiesen.

Das Dokument enthält üblicherweise:

• die vollständige Beschreibung der Immobilie (Lage, Fläche, Katasterdaten)
• die Identifikation von Käufer und Verkäufer samt NIE-Nummern
• den vereinbarten Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten
• die Erklärung zur Lastenfreiheit beziehungsweise zu bestehenden Belastungen
• die Angabe der anfallenden Steuern und wer sie trägt
• die Referenz des Energieausweises (Certificado de Eficiencia Energética)

Nach der Unterzeichnung erhältst du zunächst eine einfache Kopie (copia simple – eine unbeglaubigte Abschrift für Bank und Behördengänge). Das Original bleibt als matriz im Protokoll des Notars. Für die Grundbucheintragung wird die beglaubigte Ausfertigung, die copia autorizada, eingereicht.

Der Ablauf beim Notartermin Schritt für Schritt

Der Notartermin (firma) ist der Höhepunkt des Kaufprozesses – aber kein Startpunkt. Alle wesentlichen rechtlichen Prüfungen sollten davor abgeschlossen sein. Den vollständigen Weg beschreibt der Ratgeber zum Kaufablauf auf Mallorca.

1. NIE besorgen – ohne die spanische Ausländer-Identifikationsnummer (Número de Identificación de Extranjero) lässt sich kein Kaufvertrag beurkunden. Beantrage sie früh.
2. Spanisches Bankkonto eröffnen – der Kaufpreis wird am Notartermin in der Regel per cheque bancario übergeben, einem beglaubigten Scheck einer spanischen Bank.
3. Rechtliche Vorprüfung durch einen Anwalt – Grundbuchauszug, Katasterauszug, Bebauungsstatus, offene Lasten und Gemeinschaftsschulden. Wie das geht, steht unter Grundbuch Spanien prüfen.
4. Vorvertrag oder Optionsvertrag – üblich ist ein contrato de arras oder eine opción de compra mit einer Frist von rund drei Monaten und einem Optionspreis von in der Regel zehn Prozent des Kaufpreises.
5. Notar wählen – in Spanien wählt grundsätzlich der Käufer den Notar, weil er dessen Kosten trägt.
6. Termin beim Notar – beide Parteien oder ihre Bevollmächtigten erscheinen, die Urkunde wird verlesen, offene Fragen geklärt, dann unterzeichnet.
7. Zahlung und Schlüsselübergabe – mit der Unterzeichnung wird der Scheck übergeben, der Besitz geht über.
8. Steuer zahlen und Eintragung veranlassen – in dieser Reihenfolge, innerhalb der gesetzlichen Fristen.

Achtung: Zahle den Optionspreis nicht direkt an Verkäufer oder Makler, bevor die rechtliche Situation der Immobilie geklärt ist. Viele Kanzleien empfehlen ausdrücklich die Einzahlung auf ein Notaranderkonto.

Notar und Anwalt: warum du beides brauchst

Das ist der wichtigste Unterschied zum deutschen Kaufprozess: Der spanische Notar schützt dich nicht umfassend. Er prüft keine illegalen Anbauten, keine ausstehenden Gemeindeabgaben, keine baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung – all das ist Aufgabe deines Anwalts (abogado).

Für die anwaltliche Begleitung eines Immobilienkaufs auf Mallorca wird üblicherweise etwa ein Prozent des Kaufpreises veranschlagt. Anders als Notar und Grundbuch folgt dieses Honorar keiner Gebührenordnung und ist frei verhandelbar.

Kann ich beim deutschen Notar kaufen?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Der spanische Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat höchstrichterlich bestätigt, dass eine deutsche notarielle Urkunde in Spanien anerkannt werden kann, wenn sie ordnungsgemäss errichtet wurde, dem deutschen Recht entspricht, eine Apostille trägt und in beglaubigter spanischer Übersetzung vorgelegt wird. Rechtsgrundlagen sind Art. 3 und 4 der Ley Hipotecaria sowie Art. 1216 des Código Civil.

In der Praxis ist dieser Weg deutlich aufwendiger und unüblich. Die meisten Käufer auf Mallorca beurkunden vor Ort – nicht zuletzt, weil Verkäufer und spanische Banken damit vertraut sind und der Vorgang dadurch schneller läuft.

Vollmacht (poder notarial): kaufen ohne persönliche Anwesenheit

Wenn du beim Notartermin nicht persönlich erscheinen kannst, stellst du eine notarielle Vollmacht (poder notarial) aus. Damit unterzeichnet dein Anwalt oder eine Vertrauensperson die Escritura in deinem Namen. Die Vollmacht kann bei einem spanischen oder bei einem deutschen Notar errichtet werden; im zweiten Fall sind wiederum Apostille und beglaubigte spanische Übersetzung nötig.

Hinweis: Eine Generalvollmacht (poder general) gibt weitreichende Befugnisse. Lass dir genau erklären, was sie umfasst – und erteile sie nur an Personen, denen du vollständig vertraust.

Häufigste Fehler beim Notartermin auf Mallorca

Was kommt nach dem Notartermin?

Der Termin ist nicht das Ende, sondern der Beginn deiner Eigentümerpflichten in Spanien. Unmittelbar danach steht an:

• Steuer fristgerecht abführen – über die ATIB auf den Balearen
• Grundbucheintragung veranlassen – mit der copia autorizada und dem Zahlungsnachweis
• Versorgungsverträge ummelden – Strom, Wasser, Telefon
• Hausgeldverpflichtungen übernehmen – in der Eigentümergemeinschaft
• Laufende Steuern prüfen – als Nicht-Resident mit Immobilieneigentum gelten besondere Pflichten, mehr dazu im Ratgeber zur Vermögensteuer in Spanien
• Nutzung festlegen – Eigennutzung, Langzeit- oder Ferienvermietung haben unterschiedliche steuerliche und rechtliche Folgen; mehr dazu unter Vermieten auf Mallorca

Checkliste: Notartermin Immobilienkauf Spanien

• NIE-Nummer beantragt und erhalten
• spanisches Bankkonto eröffnet
• Anwalt für die rechtliche Vorprüfung beauftragt
• Grundbuchauszug (nota simple) geprüft
• Katasterauszug und Bebauungsstatus geprüft
• offene Gemeinschaftsschulden geprüft
• Energieausweis liegt vor
• Optionsvertrag mit Frist und Zahlungsmodalitäten abgeschlossen
• Notar ausgewählt
• Bankscheck einer spanischen Bank vorbereitet
• Vollmacht ausgestellt, falls keine persönliche Anwesenheit möglich
• Notar- und Grundbuchkosten mit dem Rechner oben kalkuliert, Zahl der Erwerber und Fincas berücksichtigt
• nach dem Termin: Steuer fristgerecht abführen
• nach dem Termin: Grundbucheintragung veranlassen

Fazit

Notar und Grundbuch sind beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca der kleinste der grossen Posten – und der einzige, der einer veröffentlichten Gebührenordnung folgt statt einer Verhandlung. Wer den Rechner oben mit dem eigenen Kaufpreis und der Bogenzahl aus der Gebührenrechnung (minuta) füttert, hat die beiden Beträge auf den Cent, bevor er beim Notar sitzt. Der Rest des Kaufprozesses bleibt, wie er ist: erst der Anwalt, dann der Notar, und die Steuer ist der Posten, der wirklich ins Gewicht fällt.

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