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Ist mein Makler eingetragen? Das Registro Agentes Inmobiliarios Baleares prüfen

Verantwortlich für den Inhalt: Frank Menze

Wenn du auf Mallorca eine Immobilie kaufst oder verkaufst, hast du wahrscheinlich schon vom Registro Agentes Inmobiliarios Baleares gehört, wie das offizielle Maklerregister der Balearen meist verkürzt genannt wird. Viele deutschsprachige Portale schreiben dazu noch, die Eintragung sei Pflicht. Das war lange richtig, ist es seit dem 13. Juni 2026 aber nicht mehr: Eine Gesetzesänderung hat das Register ausdrücklich freiwillig gemacht. In diesem Ratgeber erfährst du, was das für dich als Käufer oder Verkäufer bedeutet, welche Voraussetzungen ein eingetragener Makler erfüllen muss, wie hoch Kaution und Haftpflichtversicherung mindestens sein müssen, und mit welchen konkreten Schritten du prüfst, woran du einen seriösen Makler erkennst – auch wenn er nicht im Register steht.

Registro Agentes Inmobiliarios Baleares prüfen

Willst du wissen, worauf du bei deinem Makler oder Kaufvertrag sonst noch achten solltest?

Der Stand 2026: Warum die Eintragung freiwillig ist – und viele Quellen das Gegenteil behaupten

Die Rechtslage rund um das Maklerregister der Balearen hat sich innerhalb von zwei Jahren zweimal grundlegend geändert. Wer im Netz recherchiert, stößt fast ausschließlich auf Texte aus 2024 und 2025, die von einer Registrierungspflicht sprechen. Das war zum Zeitpunkt ihrer Veröffentlichung korrekt – heute ist es das nicht mehr.

Grundlage ist die Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, die das Register überhaupt erst geschaffen hat. In ihrer Begründung steht bis heute wörtlich, es handle sich um ein "registro obligatorio". Diese Begründung wurde nie angepasst – und genau das ist die Falle: Wer nur die Präambel liest, hält das Register für verpflichtend.

Die eigentliche Regelung steht aber in den Zusatzbestimmungen (disposiciones adicionales) des Gesetzes, und dort hat die Ley 4/2026, de 11 de junio (veröffentlicht im BOIB Nr. 74 vom 13.06.2026, mit einer Korrektur im BOIB Nr. 91 vom 21.07.2026), die entscheidende Passage komplett neu gefasst. Seither gilt wörtlich, dass die Eintragung "en todo caso" – also in jedem Fall – freiwilligen Charakter hat und das Register öffentlich, verwaltungsrechtlicher Natur und freiwillig ist.

Hinweis: Die konsolidierte Fassung der Ley 3/2024 beim BOE weist als letzte Aktualisierung den 13.06.2026 aus – die Änderung durch die Ley 4/2026 ist damit eingearbeitet. Ältere Zusammenfassungen, auch von Maklerverbänden oder Kanzleien, die von 2024 oder 2025 stammen, spiegeln diesen Stand nicht wider.

Das Register im Überblick: Name, Behörde, Zweck

Der vollständige, amtliche Name lautet Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears. Eine Abkürzung dafür ist in der Praxis verbreitet, aber nicht amtlich – du wirst sie auf Maklerwebseiten und in Verbandsmitteilungen finden, offiziell heißt das Register jedoch ausgeschrieben.

Merkmal Angabe
Amtlicher Name Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears
Rechtsnatur Öffentlich, verwaltungsrechtlicher Natur, freiwillig
Zuständige Stelle Dirección General de Vivienda y Arquitectura
Rechtsgrundlage Ley 3/2024 (DA 13 und DA 14), geändert durch Ley 4/2026
Zweck Transparenz im Wohnungssektor, Schutz von Verbrauchern durch qualitätsgesicherte Immobiliendienstleistungen
Status seit 13.06.2026: ausdrücklich freiwillig

Die Dirección General de Vivienda y Arquitectura bearbeitet Anträge auf Eintragung, Änderung, vorübergehende Aussetzung und Löschung. Sie kann Eintragungen auch von Amts wegen aussetzen oder löschen, allerdings erst nach vorheriger Anhörung des Betroffenen, und sie überprüft die Einhaltung der Voraussetzungen periodisch. Außerdem informiert sie und gewährt öffentlichen Zugang zu den Registerdaten, und sie stellt Bescheinigungen über die im Register geführten Daten aus.

Voraussetzungen für die Eintragung: Was ein Makler nachweisen muss

Wichtig für die Einordnung: Die folgenden Punkte sind Voraussetzungen dafür, im Register zu stehen – sie sind keine Zugangsvoraussetzung zum Beruf des Immobilienmaklers auf den Balearen, da die Eintragung freiwillig ist. Ein eingetragener Makler hat der Verwaltung gegenüber erklärt, dass er diese Punkte erfüllt, und die Verwaltung kann das kontrollieren.

Voraussetzung Inhalt
Betriebsstätte Für das Publikum geöffnetes Ladenlokal auf den Balearen, außer bei ausschließlich elektronisch/telematisch erbrachten Diensten
Erreichbarkeit bei rein telematischer Tätigkeit Postalisch erreichbare Anschrift im Gebiet der Balearen
Kundenkontakt Entgegennahme von Anfragen, Beschwerden und Reklamationen am Standort
Kennzeichnung Sichtbares Kennzeichen (distintivo) und Registernummer am Standort, Registernummer in der gesamten Werbung
Fachliche Eignung Bei juristischen Personen: mindestens ein Verwaltungsmitglied und die für das Ladenlokal verantwortliche Person müssen die Voraussetzungen erfüllen
Vorstrafen Keine Vorstrafen wegen Straftaten, die in Ausübung der Immobilientätigkeit begangen wurden
Antragstellung Einzeln mit declaración responsable oder kollektiv über Berufskammern/Verbände; elektronische Antragstellung

Solange die Registernummer noch nicht vorliegt, ist übergangsweise die Eingangsnummer der eingereichten declaración responsable als Kennzeichnung zulässig.

Achtung: Die FAQ-Seite der zuständigen Behörde verweist stellenweise noch auf ältere Ausbildungsanforderungen aus der ursprünglichen Fassung. Die Ley 4/2026 hat diesen Passus ausdrücklich ohne Inhalt gelassen. Maßgeblich sind heute die Eignungsanforderungen aus der neu gefassten Zusatzbestimmung, nicht die ältere Fassung.

Die Kaution: 60.000 Euro Absicherung für dein Geld

Ein Punkt, der für dich als Käufer oder Mieter praktisch am wichtigsten ist: die Kaution (garantía), die eingetragene Makler vorhalten müssen. Sie deckt die Beträge, die der Makler im Rahmen seiner Tätigkeit entgegennimmt, bis diese den Berechtigten zur Verfügung gestellt werden – also genau die Anzahlungen und Reservierungsgelder, die häufig früh im Kaufprozess fließen.

Merkmal der Kaution Angabe
Mindestbetrag 60.000 € pro Deckungsjahr
Form Seguro de caución oder fianza bei zugelassenem Versicherer/Finanzinstitut
Abschluss Individuell oder kollektiv über Kammern und Verbände; auch Sicherheiten aus anderen EU-Mitgliedstaaten anerkannt
Zweck Deckung entgegengenommener Kundengelder bis zur Auszahlung an die Berechtigten
Inanspruchnahme Nur per ausdrücklicher Einigung der Beteiligten oder aufgrund Gerichtsurteil, rechtskräftigem Schiedsspruch oder bestandskräftiger Verwaltungsentscheidung

Die Kaution ist also kein Selbstbedienungstopf – ohne Einigung oder rechtskräftige Entscheidung fließt daraus nichts. Wenn du eine Anzahlung leistest, lohnt sich deshalb zusätzlich ein Blick auf den Reservierungsvertrag: Mehr dazu findest du im Ratgeber zum Reservierungsvertrag in Spanien.

Berufshaftpflicht: Diese Deckungssummen gelten

Zusätzlich zur Kaution ist eine Berufshaftpflichtpolice vorgesehen, die Schäden aus der Maklertätigkeit abdeckt und während der gesamten Dauer der Tätigkeit aufrechtzuerhalten ist.

Merkmal der Haftpflicht Angabe
Mindestdeckung je Schaden 100.000 €
Mindestdeckung pro Jahr 600.000 €
Geltungsbereich Illes Balears
Anpassung der Beträge Möglich per Resolución des Consejero de Vivienda, Territorio y Movilidad
Zeitliche Grenze Gilt nicht für Vermittlungsvorgänge, die vor Inkrafttreten begonnen wurden; maßgeblich ist das Datum der nota de encargo

Hinweis: Die genannten Deckungssummen sind der aktuell bekannte Stand. Da das Gesetz eine spätere Anpassung durch Resolución ausdrücklich vorsieht, ist eine dauerhafte Festschreibung dieser Zahlen nicht garantiert.

So prüfst du, ob ein Makler eingetragen ist – Schritt für Schritt

Eine öffentliche Online-Suchmaske mit Namensabfrage ist nicht belegt. Belegt ist dagegen, dass das Register öffentlich ist, dass die Behörde Auskunft gibt und Bescheinigungen ausstellt. So gehst du in der Praxis vor:

  1. Schau auf Exposés, Website und Schaufenster. Ein eingetragener Makler muss die Registernummer sichtbar am Standort und in seiner gesamten Werbung führen.
  2. Frage direkt nach der Registernummer. Ein seriöser Makler nennt sie ohne Zögern, notfalls die Eingangsnummer seiner declaración responsable.
  3. Frage nach den Sicherheitsdaten. Eingetragene Makler müssen jedem, der danach fragt, mindestens den Namen des Versicherers bzw. der Bank und die Referenznummer der Garantie mitteilen – das ist ein ausdrückliches Recht, das du nutzen solltest.
  4. Bei Zweifeln: Auskunft bei der Behörde einholen. Die Dirección General de Vivienda y Arquitectura gewährt öffentlichen Zugang zu den Registerdaten und stellt Bescheinigungen aus.
  5. Ziehe zusätzlich rechtlichen Rat hinzu, insbesondere bei größeren Summen oder wenn dir etwas unklar bleibt – etwa über einen deutschsprachigen Anwalt für den Immobilienkauf.

Was die Eintragung NICHT bedeutet – und was sie nicht ersetzt

Hier liegt der größte Irrtum, der sich aus den älteren Texten hartnäckig hält: Ein nicht eingetragener Makler arbeitet nicht automatisch illegal. Die Eintragung ist seit dem 13.06.2026 freiwillig, und das Gesetz stellt ausdrücklich klar, dass sie keine Zulassung oder Genehmigung darstellt.

Was du daraus ziehen kannst, ist differenzierter: Ein eingetragener Makler hat der Verwaltung gegenüber erklärt, Betriebsstätte, fachliche Eignung, Kaution und Haftpflicht vorzuhalten – und die Verwaltung kann das periodisch überprüfen, aussetzen oder löschen. Bei einem nicht eingetragenen Makler fehlt genau diese behördliche Kontrollmöglichkeit. Das heißt nicht, dass er unseriös arbeitet – es heißt, dass du selbst genauer nachfragen musst, etwa nach Provision, Haftpflichtversicherung und Referenzen. Wie sich Provisionen auf Mallorca üblicherweise gestalten, erfährst du im Ratgeber zur Maklerprovision auf Mallorca.

Häufigste Fehler beim Umgang mit dem Maklerregister

Fehler Warum das problematisch ist
Ältere Artikel (2024/2025) als aktuelle Rechtslage zitieren Diese Texte beschreiben die Rechtslage vor der Ley 4/2026 – seit 13.06.2026 überholt
Annehmen, ein nicht eingetragener Makler handle illegal Die Eintragung ist ausdrücklich freiwillig, keine Berufszulassung
Nach einer öffentlichen Namenssuche im Internet suchen Eine solche Suchmaske ist nicht amtlich dokumentiert; Auskunft läuft über die zuständige Behörde
Die Kaution mit einer sofort verfügbaren Rückerstattung verwechseln Eine Auszahlung setzt Einigung oder ein rechtskräftiges Urteil bzw. Schiedsspruch voraus
Die Registernummer nicht aktiv erfragen Eingetragene Makler sind verpflichtet, sie zu nennen und in ihrer Werbung zu führen
Sich allein auf die Behörden-FAQ verlassen, ohne den aktuellen Gesetzestext zu prüfen Die FAQ verweist teils noch auf eine Bestimmung, die durch die Ley 4/2026 ohne Inhalt gelassen wurde

Was kommt danach? Offene Fragen und mögliche Anpassungen

Da die Eintragung freiwillig ist, hängt die tatsächliche Registrierungsquote unter Maklern davon ab, wie stark der Markt sie als Qualitätssignal nutzt – etwa über Berufsverbände, die ihre Mitglieder kollektiv anmelden. Für Verbraucher bleibt relevant, dass die Deckungssummen für Kaution und Haftpflicht per Resolución angepasst werden können; ein aktueller Stand lohnt sich deshalb bei größeren Transaktionen immer über die zuständige Behörde direkt zu prüfen. Zu Bußgeldern bei fehlender Eintragung, zu Gebühren für die Eintragung selbst oder zu Bearbeitungszeiten der Behörde gibt es keine amtlich veröffentlichte Angabe – hierzu solltest du im Einzelfall bei der Dirección General de Vivienda y Arquitectura nachfragen.

Checkliste: Maklerregister Balearen prüfen

  • Registernummer am Standort und in der Werbung des Maklers gesucht
  • Makler direkt nach seiner Registernummer gefragt
  • Bei Anzahlungen nach Name des Versicherers/der Bank und Referenznummer der Garantie gefragt
  • Reservierungsvertrag und nota de encargo genau gelesen, insbesondere das Datum
  • Bei Unsicherheit Auskunft oder Bescheinigung bei der Dirección General de Vivienda y Arquitectura eingeholt
  • Bei größeren Summen zusätzlich unabhängigen Rechtsrat eingeholt
  • Keine veralteten Online-Quellen (2024/2025) als aktuelle Rechtslage übernommen

Fazit

Das Registro Agentes Inmobiliarios Baleares ist seit dem 13. Juni 2026 ein freiwilliges, öffentliches Register – ein wichtiger Unterschied zu dem, was die meisten deutschsprachigen Quellen noch berichten. Für dich als Käufer oder Verkäufer bedeutet das: Die Eintragung ist ein nützliches, aber kein zwingendes Qualitätssignal. Wer eingetragen ist, hat Betriebsstätte, fachliche Eignung, eine Kaution von mindestens 60.000 Euro pro Jahr und eine Haftpflichtversicherung mit mindestens 100.000 Euro je Schaden und 600.000 Euro pro Jahr nachgewiesen – und lässt sich von der Verwaltung periodisch überprüfen. Nutze die genannten Schritte, um das aktiv zu prüfen, und ziehe bei größeren Beträgen zusätzlich rechtlichen Rat hinzu, etwa über das Branchenverzeichnis für Immobilienmakler oder allgemeine Tipps zum Immobilienkauf.

Offizielle Quellen

Ist die Eintragung ins Maklerregister der Balearen Pflicht?
Nein, seit der Ley 4/2026 (in Kraft seit 13.06.2026) ist die Eintragung ausdrücklich freiwillig. Ältere Texte, die von einer Pflicht sprechen, geben den Stand vor dieser Gesetzesänderung wieder.
Arbeitet ein nicht eingetragener Makler illegal?
Nein. Da die Eintragung freiwillig ist, ist ein nicht eingetragener Makler nicht automatisch illegal tätig. Es fehlt lediglich die behördliche Kontrollmöglichkeit, die mit der Eintragung verbunden ist.
Wie erkenne ich, ob ein Makler eingetragen ist?
Eingetragene Makler müssen ihre Registernummer sichtbar am Standort und in ihrer gesamten Werbung führen. Du kannst außerdem direkt danach fragen oder bei Zweifeln Auskunft bei der Dirección General de Vivienda y Arquitectura einholen.
Was deckt die Kaution von 60.000 Euro ab?
Sie deckt Beträge, die der Makler im Rahmen seiner Tätigkeit entgegennimmt, bis diese an die Berechtigten ausgezahlt werden – etwa Anzahlungen oder Reservierungsgelder. Eine Auszahlung setzt eine Einigung der Beteiligten oder ein rechtskräftiges Urteil bzw. einen Schiedsspruch voraus.
Wie hoch muss die Berufshaftpflicht eines eingetragenen Maklers sein?
Mindestens 100.000 Euro je Schaden und 600.000 Euro pro Jahr. Diese Beträge können durch eine Resolución des zuständigen Consejero angepasst werden.
Gibt es eine Online-Suche im Maklerregister mit Namenseingabe?
Dazu gibt es keine amtlich veröffentlichte Angabe. Belegt ist, dass das Register öffentlich ist und die zuständige Behörde Auskunft gewährt sowie Bescheinigungen über die Registerdaten ausstellt.
Muss ich als Käufer die Registernummer meines Maklers kennen?
Zwingend nicht, aber sie ist ein einfaches Prüfmerkmal. Zusätzlich hast du das Recht, bei eingetragenen Maklern nach den Identifikationsdaten der Sicherheit zu fragen, mindestens Name des Versicherers bzw. der Bank und die Referenznummer.
Was passiert, wenn sich die Deckungssummen künftig ändern?
Die genannten Mindestbeträge sind der aktuell geltende Stand nach Ley 3/2024 in der Fassung der Ley 4/2026. Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass sie per Resolución des zuständigen Consejero angepasst werden können. Für laufende Vermittlungen ist das Datum der jeweiligen nota de encargo maßgeblich: Auf Vorgänge, die vor Inkrafttreten der Regelung begonnen wurden, gelten Garantie- und Versicherungspflicht nicht rückwirkend.