Reservierungsvertrag Spanien

Was kostet der Rücktritt vom Kauf auf Mallorca?

Wer auf Mallorca eine Immobilie kauft, kennt das Dilemma: Das Objekt ist gefunden, aber bis zum Notartermin vergehen Wochen – und gute Objekte wechseln schnell den Besitzer. Der Vorvertrag schließt diese Lücke. Welchen du unterschreibst, entscheidet darüber, was ein Rücktritt kostet: Nur eine der drei Vertragsarten erkauft dir den Ausstieg überhaupt. Der Rechner zeigt dir für deinen Fall beide Seiten – deine und die des Verkäufers.

Das hängt allein davon ab, welche Art von Anzahlung dein Vertrag vereinbart. Bei arras penitenciales – dem Reuegeld nach Art. 1454 Código Civil – ist der Rücktritt ausdrücklich erlaubt und hat einen festen Preis: Der Käufer verliert die Anzahlung, der Verkäufer gibt sie in Höhe von 200 % zurück. Bei arras confirmatorias (Bestätigungs-Anzahlung, die auf den Kaufpreis angerechnet wird) und arras penales (Vertragsstrafe) gibt es dieses Ausstiegsrecht nicht – die Anzahlung ist dann kein Preis für den Rücktritt, sondern eine Vorleistung auf einen Vertrag, an den beide Seiten gebunden bleiben.

Genau hier liegt der teuerste Irrtum deutscher Käufer auf Mallorca: Sie halten die Anzahlung für eine Obergrenze ihres Risikos. Das ist sie nur im ersten Fall.

Die drei Vertragstypen – und warum nur einer den Ausstieg erkauft

In der Praxis begegnen dir auf Mallorca drei Vorvertragsmodelle. Sie unterscheiden sich weniger im Betrag als in der Frage, was passiert, wenn einer nicht mehr will.

Die Tabelle nennt bewusst keine Beträge: Die Höhe der Anzahlung ist frei vereinbar (Art. 1255 Código Civil), und was sie im Ernstfall bedeutet, rechnet dir der Rechner oben für deinen Vertrag aus.

Der Reservierungsvertrag (contrato de reserva)

Der Reservierungsvertrag ist der erste und in der Regel unverbindlichste Schritt: Er nimmt die Immobilie für einige Tage oder Wochen vom Markt, gegen eine vergleichsweise geringe Gebühr. Er regelt, für wie lange reserviert wird, wie hoch die Gebühr ist und ob sie auf den Kaufpreis angerechnet wird. Als Marktübung liegen die Gebühren bei Neubauprojekten im niedrigen vierstelligen Bereich; verbindlich ist keine Zahl, sondern euer Vertrag. Er wird häufig privatschriftlich geschlossen und oft vom Makler vorbereitet – ein eigener Anwalt sollte trotzdem drüberschauen.

Achtung: Ein Reservierungsvertrag ist kein Arras-Vertrag. Ohne ausdrückliche Strafklausel (cláusula penal) kann der Verkäufer die Immobilie unter Umständen trotzdem an einen anderen verkaufen – du bekämst dann lediglich die Gebühr zurück.

Arras penitenciales – das Reuegeld

Die arras penitenciales (Reuegeld) sind das gebräuchlichste Instrument beim Immobilienkauf in Spanien. Art. 1454 Código Civil sagt dazu wörtlich: „Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.“ – Sind arras geleistet worden, kann der Vertrag aufgelöst werden, indem der Käufer sie verliert oder der Verkäufer sie doppelt zurückgibt.

Zwei Dinge stecken in diesem Satz, die in der Beratungspraxis regelmäßig untergehen. Erstens: „doppelt“ ist der Gesamtbetrag, nicht ein Aufschlag. Der Verkäufer zahlt zweimal die Anzahlung aus – die Hälfte davon ist aber dein eigenes Geld, das ohnehin zurückkommt. Deine Entschädigung ist eine Anzahlung, nicht zwei. Spiegelbildlich gilt: Den Verkäufer kostet sein Ausstieg eine Anzahlung, nicht zwei – er hält die erste bereits. Der Rechner oben weist deshalb je Seite aus, was fließt, welcher Teil davon dein eigenes Geld ist und was netto bleibt.

Zweitens: Die Norm setzt voraus, dass die arras tatsächlich geflossen sind (si hubiesen mediado). Wer unterschrieben, aber noch nicht überwiesen hat, steht rechtlich woanders – deshalb fragt der Rechner danach.

Arras confirmatorias – die Bestätigungs-Anzahlung

Hier ist die Anzahlung schlicht eine erste Zahlung auf den Kaufpreis und bestätigt den bereits geschlossenen Vertrag. Ein Rücktrittsrecht gibt es nicht. Erfüllt eine Seite nicht, kann die andere nach Art. 1124 Código Civil wählen: Erfüllung verlangen oder den Vertrag auflösen – in beiden Fällen zuzüglich Schadensersatz. Dieser Schaden ist der tatsächlich entstandene; er kann kleiner sein als deine Anzahlung, aber eben auch größer. Bei der Auflösung wird zurückabgewickelt und der Schaden dagegen verrechnet. Das Gericht kann statt aufzulösen auch eine Nachfrist setzen.

Arras penales – die Vertragsstrafe

Die arras penales wirken als Vertragsstrafe (cláusula penal). Nach Art. 1152 Código Civil tritt die Strafe an die Stelle von Schadensersatz und Zinsen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Entscheidend ist aber Art. 1153: Der Schuldner kann sich durch Zahlung der Strafe nicht vom Vertrag befreien, sofern ihm dieses Recht nicht ausdrücklich eingeräumt wurde – und der Gläubiger kann umgekehrt nicht beides zugleich verlangen, Erfüllung und Strafe, sofern ihm das nicht klar zugestanden wurde. Die Gegenseite muss sich also entscheiden. Eine Minderung der Strafe durch das Gericht sieht Art. 1154 nur vor, wenn die Hauptpflicht teilweise oder mangelhaft erfüllt wurde; beim glatten Rücktritt vor jeder Leistung greift sie nach dem Wortlaut nicht.

Der Optionsvertrag (contrato de opción de compra)

Der Optionsvertrag ist aus Käufersicht das stärkste Instrument: Der Käufer erhält das einseitige Recht, den Kauf innerhalb der Optionsfrist zu vollziehen; der Verkäufer ist in dieser Zeit gebunden und kann nicht an Dritte verkaufen. Die Optionsprämie wird bei Ausübung auf den Kaufpreis angerechnet; wird die Option nicht ausgeübt, verfällt sie. Weil der Käufer hier auf Erfüllung bestehen kann, ist der Optionsvertrag besonders bei stark nachgefragten Objekten verbreitet.

Hinweis: Auf Mallorca werden diese Begriffe im Alltag oft unscharf verwendet. Maßgeblich ist nicht die Überschrift des Papiers, sondern sein Inhalt. Steht dort nur „arras“ ohne Zusatz, ist die Einordnung Auslegungssache – und genau dann lohnt der eigene Anwalt am meisten.

So wird gerechnet

Die Rechnung selbst ist einfach, und der Rechner legt sie offen:

1. Anzahlung = Kaufpreis × vereinbarter Prozentsatz. Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht; Art. 1255 Código Civil stellt das in die Hand der Parteien. Die Vorbelegung des Rechners ist Marktübung, kein Recht.
2. Restzahlung beim Notar = Kaufpreis − Anzahlung. Der Rechner bildet sie als Differenz, nicht als zweiten Prozentsatz – sonst ergäben beide Teile zusammen bei ungeraden Beträgen einen Cent mehr als der Kaufpreis.
3. Rückzahlung des Verkäufers bei arras penitenciales = Anzahlung × 200 %. Verdoppelt wird die tatsächlich geflossene Anzahlung, nicht der Kaufpreis.

Bei den beiden anderen Vertragsarten nennt der Rechner bewusst keinen Betrag. Das ist kein fehlendes Feature: Der Schadensersatz nach Art. 1124 bemisst sich am tatsächlichen Schaden, und jede Zahl an dieser Stelle wäre erfunden. Eine Null stünde dort für das Gegenteil der Wahrheit.

Sonderfälle, die den Betrag kippen

Finanzierungsvorbehalt (condición suspensiva)

Ist der Kauf unter die aufschiebende Bedingung einer Finanzierungszusage gestellt und die Bank sagt ab, entsteht die Kaufverpflichtung nicht; das Geleistete wird zurückgewährt (Art. 1114 Código Civil). Ohne eine solche Klausel verlierst du die Anzahlung auch dann, wenn die Finanzierung scheitert. Sie gehört vor der Unterschrift in den Vertrag, nicht danach.

Treuhandkonto statt Direktüberweisung

Die Anzahlung sollte auf ein Treuhandkonto eines unabhängigen Anwalts, Steuerberaters oder Notars gehen – nicht direkt an Verkäufer oder Makler.

Neubau und Off-Plan

Beim Kauf vom Bauträger (sobre plano) folgen weitere Zahlungen in Bauraten. Diese Raten sind keine arras: Die Verdopplungsregel des Art. 1454 gilt nur für die als arras vereinbarte Zahlung. Bauraten müssen durch eine Bankgarantie des Bauträgers abgesichert sein – ohne sie droht bei einer Insolvenz der Totalverlust. Bestehe schriftlich darauf.

Wenn die Frist schon verstrichen ist

Der Rechner setzt voraus, dass der Vertrag noch nicht ins Werk gesetzt wurde – keine Übergabe, keine Zahlungen über die arras hinaus. Ist der vereinbarte Notartermin verstrichen oder wurde bereits erfüllt, ist die Lage anders zu beurteilen; das gehört dann in anwaltliche Hände.

Fristen, Formulare und der Weg zur Escritura

Anders als bei den Steuern rund um den Kauf gibt es hier kein Formular und keine gesetzliche Frist. Die Frist bis zur Beurkundung steht in eurem Vertrag – sie ist verhandelbar, und sie zu knapp anzusetzen ist einer der häufigsten Fehler. So läuft der Weg typischerweise:

1. Objekt gefunden, Preis verhandelt – mündliche Einigung mit Verkäufer oder Makler.
2. Reservierungsvertrag – Immobilie vom Markt nehmen, geringe Gebühr leisten.
3. Due Diligence – Grundbuchauszug (nota simple) prüfen, Belastungen klären (Grundbuch prüfen), Energiezertifikat anfordern.
4. NIE beantragen – ohne spanische Steueridentifikationsnummer (NIE) kein Kauf.
5. Arras- oder Optionsvertrag – Anzahlung leisten, Fristen und Bedingungen festlegen.
6. Finanzierung sichern – Hypothek auf Mallorca beantragen, sofern nötig.
7. Kaufnebenkosten kalkulieren – siehe Kaufnebenkosten auf Mallorca.
8. Notartermin vorbereiten – alle Dokumente vollständig, Notar auswählen (Notar Spanien).
9. Escritura unterzeichnen – notariell beurkundeter Kaufvertrag.
10. Grundbucheintragung – erst jetzt bist du rechtssicher eingetragener Eigentümer.

Ein Vorvertrag ist in Spanien formfrei wirksam – privatschriftlich genügt. Ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) kommst du aber nur über die notarielle Beurkundung, und ohne Eintragung bist du gegen Weiterverfügungen des noch eingetragenen Voreigentümers nicht geschützt.

Was im Arras-Vertrag stehen muss

1. Vollständige Identifikation beider Parteien, inklusive NIE-Nummer
2. Genaue Beschreibung der Immobilie (Katasterreferenz, Grundbuchnummer)
3. Vereinbarter Kaufpreis
4. Höhe der Anzahlung – und ausdrücklich, welche Art von arras vereinbart ist
5. Zahlungsweg und Kontonummer, möglichst ein Treuhandkonto
6. Frist bis zur notariellen Beurkundung
7. Strafklausel (cláusula penal) und ihre Höhe
8. Bedingungen, unter denen ein Rücktritt ohne Verlust möglich ist, etwa bei Finanzierungsausfall

Die häufigsten Fehler

1. Vertragstyp nicht verstanden

Der Unterschied zwischen einem Reservierungsvertrag, arras penitenciales und arras penales entscheidet darüber, ob dein Ausstieg einen Preis hat oder ob du am Kauf festgehalten werden kannst. Wer ein Papier mit der Überschrift „Reservierung“ unterschreibt, das inhaltlich eine Vertragsstrafe vereinbart, hat sich anders gebunden, als er denkt.

2. Direkt an den Verkäufer überwiesen

Bei höheren Beträgen gehört die Anzahlung auf ein Treuhandkonto.

3. Keine Rücktrittsklausel für den Finanzierungsausfall

Ohne condición suspensiva ist die abgelehnte Hypothek dein Problem, nicht das des Verkäufers.

4. Grundbuch nicht vorab geprüft

Wer unterschreibt, ohne den Grundbuchauszug gesehen zu haben, reserviert möglicherweise eine belastete Immobilie.

5. Fristen zu kurz angesetzt

Bei komplizierter Dokumentenlage oder laufender Finanzierungsbeantragung gerätst du sonst in Zeitnot – und verlierst die Anzahlung an einer Frist, die du selbst unterschrieben hast.

6. Kein unabhängiger Anwalt

Der Anwalt des Maklers vertritt nicht deine Interessen. Ein eigener abogado prüft den Vertrag vor der Unterschrift – siehe Anwalt beim Immobilienkauf.

7. Der Übersetzung blind vertraut

Rechtlich bindend ist die spanische Fassung. Abweichungen zwischen Übersetzung und Original gehen zu deinen Lasten.

Checkliste vor der Unterschrift

• Grundbuchauszug (nota simple) liegt vor und wurde anwaltlich geprüft
• Katasterauszug vorhanden, Fläche und Nutzung stimmen überein
• Vertragstyp ausdrücklich benannt: Reservierung, penitenciales, confirmatorias oder penales?
• Strafklausel (cláusula penal) gelesen und ihre Höhe verstanden
• Rücktrittsklausel für den Finanzierungsausfall vereinbart
• Anzahlung geht auf ein Treuhandkonto
• Frist bis zum Notartermin realistisch bemessen
• NIE-Nummer vorhanden
• Eigener, unabhängiger Anwalt hat den Vertrag geprüft
• Kaufnebenkosten kalkuliert und liquide Mittel vorhanden
• Bei Neubau: Bonität des Bauträgers und Bankgarantie für die Anzahlung geprüft

Steuern rund um den Vorvertrag

Der Abschluss eines Reservierungs- oder Arras-Vertrags löst für sich noch keine Steuerpflicht aus; die Steuerlast entsteht mit dem Kauf. Welche Steuer anfällt, hängt davon ab, ob du vom Bauträger oder aus dem Bestand kaufst – die Beträge rechnest du mit den Rechnern zur Grunderwerbsteuer (ITP) beziehungsweise zu IVA und AJD beim Neubau, den Gesamtaufwand mit den Kaufnebenkosten.

Rechtsgrundlage und Stand

Maßgeblich ist der spanische Código Civil:

• Art. 1454 – arras und ihre Rückgabe in doppelter Höhe
• Art. 1124 – Wahlrecht zwischen Erfüllung und Auflösung, mit Schadensersatz in beiden Fällen
• Art. 1152 bis 1154 – Vertragsstrafe, ihr Verhältnis zur Erfüllung und ihre gerichtliche Minderung
• Art. 1114 – aufschiebende Bedingungen
• Art. 1255 und 1258 – Vertragsfreiheit und Bindungswirkung

Der Rechtsstand, den der Rechner ausweist, ist das Inkrafttreten des Código Civil im Jahr 1889. Das ist kein Anzeigefehler: Art. 1454 gilt seit 1889 unverändert. Die Marktangaben auf dieser Seite – übliche Anzahlungshöhen und Reservierungsgebühren – sind dagegen Beobachtungen aus dem laufenden Marktgeschehen und keine Rechtssätze.

Gilt auf Mallorca staatliches oder balearisches Recht?

Eine berechtigte Frage, denn die Balearen haben ein eigenes Zivilrecht (Compilación del Derecho Civil de las Illes Balears), das etwa im Erb- und Familienrecht dem staatlichen Recht vorgeht. Nach Art. 13.2 Código Civil gilt der Código Civil in diesen Gebieten als derecho supletorio – als Auffangrecht, wo das Foralrecht nichts regelt. Zu arras und Vorverträgen enthält die Compilación keine Sonderregelung. Für deinen Arras-Vertrag auf Mallorca gilt daher der Código Civil, genau wie auf dem Festland.

Fazit: Welchen Vertrag wählst du?

Der Reservierungsvertrag eignet sich, wenn du dir schnell ein Objekt sichern und wenige Tage Zeit kaufen willst, ohne dich finanziell stark zu exponieren.

Die arras penitenciales sind der Standard für den ernsthaften Kauf: Beide Seiten sind gebunden, und beide können sich zu einem vorher bekannten Preis lösen. Das ist die einzige der drei Varianten, bei der der Rechner oben dir eine belastbare Zahl für den Ausstieg nennen kann.

Der Optionsvertrag gibt dir als Käufer die stärkste Position, weil du auf Erfüllung bestehen kannst.

Und in allen drei Fällen gilt: Lass den Vertrag von einem unabhängigen abogado prüfen, bevor du unterschreibst. Den vollständigen Ablauf findest du im Ratgeber zum Rechtsprozess Immobilienkauf.

Offizielle Quellen

• Spanisches Zivilgesetzbuch (Código Civil) – Art. 1445 ff. (compraventa), Art. 1454 (arras), Art. 1124 und Art. 1152–1154: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Registro de la Propiedad (Grundbuchamt Spanien): https://www.registradores.org
• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – Steuern beim Immobilienkauf: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT): sede.agenciatributaria.gob.es
• Consell de Mallorca – Urbanisme i Habitatge: https://www.conselldemallorca.net
• Statistikportal der spanischen Notare (Transaktionsdaten Balearen): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias

Häufige Fragen

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