Reservierungsvertrag Immobilie Spanien: Arras, Optionsvertrag & alles zum Vorvertrag auf Mallorca

Wer auf Mallorca eine Immobilie kaufen möchte, kennt das Dilemma: Die Wunschimmobilie ist gefunden, aber bis zum Notartermin vergehen Wochen – und gute Objekte wechseln schnell den Besitzer. Der Reservierungsvertrag Immobilie Spanien schließt genau diese Lücke. Er nimmt die Immobilie vorläufig vom Markt und gibt dir als Käufer Zeit für Due-Diligence-Prüfungen, Finanzierungsklärung und die Beschaffung aller Unterlagen. Dieser Ratgeber erklärt dir, welche Vertragstypen es gibt (Contrato de Reserva, Contrato de Arras, Optionsvertrag), wie hoch die üblichen Anzahlungen sind, welche Fristen und Rücktrittsfolgen du kennen musst – und welche Fehler deutschen Käufern am häufigsten unterlaufen. Alle Angaben beziehen sich auf den aktuellen Stand 2026.

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Warum du vor dem Notartermin einen Vorvertrag brauchst

Auf Mallorca – und in ganz Spanien – kann eine Immobilie im Prinzip bereits per Handschlag verkauft werden. Das spanische Zivilgesetzbuch (Artículos 1445 ff. Código Civil) regelt den Kaufvertrag (compraventa) ohne zwingende Formvorschrift. Die notarielle Beurkundung ist jedoch unabdingbar, sobald du als Käufer ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen werden willst – und diese Eintragung ist der einzige verlässliche Schutz vor Weiterverfügungen des noch eingetragenen Alteigentümers oder unbekannten Belastungen durch Dritte.

Zwischen der Kaufentscheidung und dem Notartermin liegen erfahrungsgemäß mehrere Wochen bis Monate. In dieser Zeit müssen:

1. alle Eigentumsdokumente und Grundbuchauszüge geprüft werden,
2. etwaige Belastungen, Schulden oder Baugenehmigungsfragen geklärt sein,
3. die Finanzierung gesichert werden,
4. Energieausweis und weitere Pflichtdokumente vorliegen.

Ein verbindlicher Vorvertrag hält die Kaufabsicht beider Seiten fest und schützt dich davor, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich an jemand anderen verkauft. Genau dafür gibt es in Spanien drei verschiedene Instrumente – und es ist entscheidend, welches du wählst.

Die drei Vertragstypen im Überblick

In der Praxis auf Mallorca begegnen dir drei Vorvertragsmodelle, die in Funktion, Bindungswirkung und finanziellen Konsequenzen erheblich voneinander abweichen.

Hinweis: In der Praxis werden die Begriffe auf Mallorca oft unscharf verwendet. Lies immer den genauen Vertragstext – nicht nur die Überschrift.

Der Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) im Detail

Der Reservierungsvertrag (acuerdo de reserva oder contrato de reserva) ist der erste und in der Regel unverbindlichste Schritt. Er wird abgeschlossen, wenn ein konkretes Kaufinteresse besteht, aber noch keine endgültige Entscheidung gefallen ist.

Was er regelt:

• Für wie viele Tage die Immobilie reserviert wird
• Höhe der Reservierungsgebühr
• Ob und wie die Gebühr auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird

Typische Reservierungsgebühren:

Will der Interessent letztlich nicht kaufen, verfällt die Reservierungsgebühr in der Regel. Entscheidest du dich für den Kauf, wird die Gebühr auf den Kaufpreis angerechnet. Der Reservierungsvertrag ist häufig privatschriftlich und wird oft direkt vom Makler vorbereitet – ein Anwalt sollte trotzdem drüberschauen.

Achtung: Der Reservierungsvertrag ist kein Arras-Vertrag. Ohne explizite Strafklausel (cláusula penal) kann der Verkäufer die Immobilie unter Umständen trotzdem an einen anderen Käufer veräußern – du erhältst dann lediglich die Gebühr zurück.

Der Arras-Vertrag (Contrato de Arras) – der Klassiker auf Mallorca

Der Contrato de Arras ist das gebräuchlichste Instrument beim Immobilienkauf in Spanien und bietet beiden Seiten eine deutlich stärkere Absicherung als der einfache Reservierungsvertrag. Im spanischen Zivilrecht sind verschiedene Arras-Varianten anerkannt; auf Mallorca dominiert in der Praxis die sogenannte Arras Penitenciarias.

Arras Penitenciarias – so funktioniert die Buße

Die arras penitenciarias sind ein Privatvertrag, der die Kaufabsicht beider Parteien verbindlich sichert und für den Rücktritt eine klare Sanktion vorsieht:

• Tritt der Käufer zurück: Die geleistete Anzahlung verfällt – er sieht das Geld nicht wieder.
• Tritt der Verkäufer zurück: Er muss den doppelten Betrag der Anzahlung an den Käufer zurückzahlen.

Üblich sind Anzahlungen in Höhe von rund 10 % des verhandelten Kaufpreises. Die geleistete Summe wird später auf den Kaufpreis angerechnet, sofern der Kauf zustande kommt.

Was im Arras-Vertrag stehen muss

Ein gut aufgesetzter Arras-Vertrag enthält mindestens:

1. Vollständige Identifikation beider Vertragsparteien (inkl. NIE-Nummer)
2. Genaue Beschreibung der Immobilie (Katasterreferenz, Grundbuchnummer)
3. Vereinbarter Kaufpreis
4. Höhe der Arras-Zahlung
5. Zahlungsmodalitäten und Kontonummer / Treuhandkonto
6. Frist bis zur notariellen Beurkundung
7. Strafklausel (cláusula penal) bei Rücktritt
8. Bedingungen, unter denen ein Rücktritt ohne Verlust möglich ist (z. B. bei Finanzierungsausfall)

Hinweis: Die Anzahlung beim Arras-Vertrag wird in vielen Fällen auf ein Treuhandkonto eines Rechtsanwalts, Steuerberaters oder Notars überwiesen – nicht direkt an den Verkäufer. Das empfiehlt sich dringend.

Der Optionsvertrag (Contrato de Opción de Compra)

Der Optionsvertrag geht einen Schritt weiter als der Arras-Vertrag und ist besonders bei begehrten Luxusimmobilien oder stark nachgefragten Neubauprojekten auf Mallorca verbreitet. Er ist aus Käufersicht das stärkste Instrument.

Was ihn vom Arras-Vertrag unterscheidet:

Im Optionsvertrag sichert der Verkäufer zu, dass die Immobilie bestimmte Eigenschaften aufweist und definierte Voraussetzungen erfüllt – etwa Baurecht, Größe, technische Einwandfreiheit. Der Käufer erhält das einseitige Recht, den Kauf innerhalb der vereinbarten Optionsfrist zu vollziehen. Der Verkäufer ist in dieser Zeit gebunden und kann nicht an Dritte verkaufen.

Die Optionsprämie wird bei Ausübung des Kaufrechts auf den Kaufpreis angerechnet. Übt der Käufer die Option nicht aus, verfällt die Prämie – der Verkäufer behält sie ein.

Hinweis: Der Optionsvertrag ist vorteilhafter für den Käufer, da er im Streitfall sogar auf Erfüllung des Kaufvertrags bestehen kann.

Schritt-für-Schritt: Von der Reservierung zur Escritura

So läuft der Weg von der ersten Reservierung bis zur notariellen Eigentumsübertragung auf Mallorca typischerweise ab:

1. Immobilie gefunden, Preis verhandelt – mündliche Einigung mit Verkäufer oder Makler
2. Reservierungsvertrag unterzeichnen – Immobilie vom Markt nehmen, geringe Gebühr leisten
3. Due Diligence – Grundbuchauszug (nota simple) prüfen, Belastungen klären, Grundbuch prüfen, ggf. Energiezertifikat anfordern
4. NIE beantragen – ohne spanische Steueridentifikationsnummer (NIE) ist kein Kauf möglich
5. Arras-Vertrag oder Optionsvertrag abschließen – Anzahlung leisten (üblicherweise ~10 %), Fristen festlegen
6. Finanzierung klären – Hypothek auf Mallorca beantragen, sofern nötig
7. Kaufnebenkosten kalkulieren – Kaufnebenkosten Mallorca im Blick behalten
8. Notartermin vorbereiten – alle Dokumente vollständig, Notar auswählen (Notar Spanien)
9. Escritura unterzeichnen – notariell beurkundeter Kaufvertrag vor dem Notar
10. Grundbucheintragung – erst jetzt bist du rechtssicher eingetragener Eigentümer

Rechtliche Grundlagen: Was das spanische Recht sagt

Immobilientransaktionen auf Mallorca richten sich nach den allgemeinen Regelungen des spanischen Zivilgesetzbuchs, insbesondere den Artikeln 1445 ff. (compraventa). Für die Arras-Vereinbarungen sind zusätzlich die Artikel 1454–1455 des Código Civil einschlägig, die die arras penitenciarias ausdrücklich regeln.

Wichtig für ausländische Käufer:

• Kein Schriftformzwang: Ein Kaufvertrag kann in Spanien formfrei abgeschlossen werden – sogar mündlich. In der Praxis ist aber stets eine schriftliche Vereinbarung zu empfehlen.
• Grundbucheintragung nur nach Notartermin: Ohne Escritura Pública (notariell beurkundeter Kaufvertrag) keine Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad).
• Ohne Grundbucheintragung kein vollständiger Schutz: Der nicht eingetragene Käufer ist dem Risiko einer Weiterverfügung durch den noch eingetragenen Voreigentümer schutzlos ausgeliefert.
• Öffentlich-rechtliche Aspekte: Bei manchen Immobilien können zusätzlich öffentlich-rechtliche Vorschriften zu beachten sein – etwa zu Bebaubarkeit, Nutzungsänderungen oder bestehenden Belastungen.

Steuerliche Aspekte beim Vorvertrag

Der Abschluss eines Reservierungs- oder Arras-Vertrags löst in der Regel noch keine Steuerpflicht aus – die Steuerlast entsteht erst beim endgültigen Kaufvertragsschluss. Dennoch gibt es einige Punkte zu beachten:

Hinweis: Für einen vollständigen Überblick über alle anfallenden Steuern beim Kauf empfehlen wir unseren Ratgeber zu den Kaufnebenkosten auf Mallorca.

Häufigste Fehler beim Reservierungs- und Arras-Vertrag

Deutschen Käufern auf Mallorca passieren immer wieder die gleichen Fehler – hier die häufigsten:

1. Vertragstyp nicht verstanden

Der Unterschied zwischen einem einfachen Reservierungsvertrag und einem Arras-Vertrag mit Strafklausel ist erheblich. Wer einen „Reservierungsvertrag" unterschreibt, der de facto ein Arras-Vertrag ist, verliert beim Rücktritt unter Umständen einen erheblichen Teil des Kaufpreises.

2. Direkt an den Verkäufer überwiesen

Die Anzahlung sollte – zumindest bei höheren Beträgen – auf ein Treuhandkonto eines unabhängigen Anwalts oder Notars eingezahlt werden, nicht direkt an den Verkäufer oder Makler.

3. Keine Rücktrittsklausel für Finanzierungsausfall

Wenn die Bank die Hypothek verweigert, rückst du die Anzahlung nicht zurück – es sei denn, eine entsprechende Bedingungsklausel (condición suspensiva) ist explizit vereinbart.

4. Grundbuch nicht vorab geprüft

Wer den Arras-Vertrag unterschreibt, ohne einen Grundbuchauszug eingeholt zu haben, läuft Gefahr, eine mit Hypotheken oder anderen Lasten belastete Immobilie zu reservieren.

5. Fristen zu kurz angesetzt

Besonders bei Immobilien mit komplizierter Dokumentenlage oder bei laufender Finanzierungsbeantragung können zu kurze Optionsfristen dazu führen, dass du in Zeitnot gerätst und die Anzahlung verlierst.

6. Kein unabhängiger Anwalt eingeschaltet

Der Makler-Anwalt vertritt die Interessen des Verkäufers oder des Maklers. Hol dir einen eigenen, unabhängigen abogado, der den Vertrag vor Unterzeichnung prüft.

7. Englische oder deutsche Übersetzung blind vertraut

Der rechtlich bindende Text ist die spanische Fassung. Abweichungen zwischen Übersetzung und Original gehen zu deinen Lasten.

Was kommt nach dem Vorvertrag?

Mit dem Arras-Vertrag oder Optionsvertrag ist der Weg zum Notartermin geebnet – aber noch nicht zurückgelegt. In der verbleibenden Frist stehen folgende Aufgaben an:

• Vollständige Due Diligence: Katasterauszug, Grundbuch, Bebauungsstatus, ausstehende Schulden (IBI-Rückstände, Gemeinschaftsschulden bei Wohnungseigentum)
• Energiezertifikat: Pflichtdokument für den Verkauf – prüfe, ob es vorliegt (Energiezertifikat Spanien)
• Finanzierung: Hypothekenangebot einholen und sichern (Hypothek Mallorca)
• NIE sichern: Wenn noch nicht vorhanden, sofort beantragen
• Notarauswahl: Grundsätzlich hat der Käufer das Recht, den Notar zu wählen
• Escritura vorbereiten: Alle Dokumente vollständig an den Notar senden

Nach dem Notartermin folgt die Eintragung ins Grundbuch – erst dann bist du vollständiger und gegen Dritte geschützter Eigentümer.

Checkliste: Vor dem Unterzeichnen des Vorvertrags

Drucke diese Liste aus und hake jeden Punkt ab, bevor du den Stift ansetzt:

• Grundbuchauszug (nota simple) liegt vor und wurde von einem Anwalt geprüft
• Katasterauszug vorhanden, Fläche und Nutzung stimmen überein
• Vertragstyp klar: Reservierungsvertrag, Arras oder Optionsvertrag?
• Strafklausel (cláusula penal) gelesen und verstanden
• Rücktrittsklausel für Finanzierungsausfall vorhanden?
• Anzahlung geht auf Treuhandkonto, nicht direkt an Verkäufer
• Frist bis Notartermin realistisch (mind. 4–8 Wochen für Standardfälle)
• Spanische NIE-Nummer vorhanden
• Eigener, unabhängiger Anwalt hat den Vertrag geprüft
• Kaufnebenkosten kalkuliert und liquide Mittel vorhanden
• Energiezertifikat vorhanden oder Beschaffung geklärt
• Bei Neubau: Bauträger-Bonität und Bankgarantie für Anzahlung geprüft

Besonderheiten bei Neubau und Off-Plan-Käufen

Beim Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie (sobre plano / Off-Plan) gelten besondere Spielregeln:

• Bauträger verlangen beim Reservierungsvertrag häufig rund 6.000 € als erste Anzahlung, bei geplanten Projekten teils rund 3.000 €.
• Weitere Zahlungen folgen in Bauraten – und diese müssen zwingend durch eine Bankgarantie des Bauträgers abgesichert sein. Ohne diese Garantie besteht das Risiko eines Totalverlusts, falls der Bauträger insolvent wird.
• Auch beim Neubau gilt: eigenen Anwalt einschalten, Vertragsklauseln zur Fertigstellungsfrist und zu möglichen Verzögerungen genau lesen.

Achtung: Bei Off-Plan-Käufen auf Mallorca ist die Bankgarantie keine Kann-Bestimmung, sondern ein Muss. Bestehe schriftlich darauf.

Fazit: Welchen Vertrag wählst du?

Der einfache Reservierungsvertrag eignet sich, wenn du dir schnell ein Objekt sichern und ein paar Tage Zeit kaufen willst – ohne dich finanziell stark zu exponieren. Die Gebühr ist gering, die Bindung überschaubar.

Der Arras-Vertrag (arras penitenciarias) ist der Standard für den seriösen Hauskauf auf Mallorca: Beide Seiten sind verbindlich gebunden, die Anzahlung (~10 %) ist ein echtes Signal der Ernsthaftigkeit – und gibt dir im Gegenzug das Recht, dass der Verkäufer bei eigenem Rücktritt das Doppelte zurückzahlt.

Der Optionsvertrag bietet dir als Käufer die stärkste Position: Du kannst den Kauf erzwingen, der Verkäufer kann nicht mehr aussteigen. Sinnvoll besonders bei Luxusobjekten, stark begehrten Neubauprojekten oder wenn die Due-Diligence-Prüfung besonders aufwendig ist.

Lass den Vertrag immer von einem unabhängigen Anwalt (abogado) prüfen – bevor du unterschreibst. Die paar Hundert Euro Anwaltshonorar sind die beste Versicherung gegen einen fünf- oder sechsstelligen Verlust.

→ Den vollständigen Kaufablauf – von der ersten Besichtigung bis zur Grundbucheintragung – findest du in unserem Ratgeber zum Rechtsprozess Immobilienkauf.

Offizielle Quellen

• Spanisches Zivilgesetzbuch (Código Civil), Art. 1445 ff. und Art. 1454–1455 (compraventa und arras): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Registro de la Propiedad (Grundbuchamt Spanien): https://www.registradores.org
• Agencia Tributaria Baleares (ATIB) – Steuern beim Immobilienkauf: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT): https://www.aeat.es
• Consell de Mallorca – Urbanisme i Habitatge: https://www.conselldemallorca.net
• Statistikportal der spanischen Notare (Transaktionsdaten Balearen): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias