Muss ich als deutscher Mallorca-Käufer wirklich Vermögensteuer zahlen?

Ja, grundsätzlich schon — Spanien hat das Besteuerungsrecht auf in Spanien belegene Immobilien. Mit dem Balearen-Freibetrag von 3 Mio € (den Sie als Nichtresident wählen können) wird die Steuerlast bei Immobilien unter 3 Mio € praktisch null. Eine Erklärung müssen Sie trotzdem abgeben, wenn Ihr Bruttovermögen in Spanien über 2 Mio € liegt.

Wann lohnt sich der Wechsel zur Balearen-Tabelle für Nichtresidenten?

Praktisch immer bei Immobilien über 700.000 €. Die staatliche Tabelle gibt nur 700.000 € Freibetrag, die Balearen-Tabelle 3 Mio €. Bei einer 2-Mio-Immobilie würden Sie nach staatlicher Tabelle voll besteuert (ca. 7.000-12.000 € p.a.), nach Balearen-Tabelle null. Die Wahl muss aktiv in der Erklärung getroffen werden.

Was passiert bei Vermögen über 3 Mio €?

Dann greift sowohl die regionale Balearen-Tabelle (auf den Anteil über dem Freibetrag) als auch ggf. die staatliche Solidaritätssteuer. Die beiden Mechanismen sind weitgehend abgestimmt, sodass es nicht zur Doppelbesteuerung kommt — der Solidaritätsmechanismus rechnet die regional gezahlte Vermögensteuer an.

Gilt der 300.000-€-Eigenheim-Freibetrag auch für mich?

Nur für Residenten — also Personen, deren steuerlicher Hauptwohnsitz tatsächlich auf Mallorca liegt. Für Nichtresidenten gibt es diesen zusätzlichen Eigenheim-Freibetrag nicht, weil die Mallorca-Immobilie aus Steuersicht eben nicht die Hauptresidenz ist.

Wie wird der Immobilienwert für die Vermögensteuer angesetzt?

Maßgeblich ist seit 2022 in vielen Fällen der „Marktreferenzwert" (Valor de Referencia), der vom Finanzministerium kalkuliert wird. Alternativ können der Katasterwert, der Anschaffungswert oder der Verkehrswert herangezogen werden — es gilt jeweils der höchste Wert. Dies hat in den letzten Jahren zu faktischen Steuererhöhungen geführt.

Lohnt sich der Immobilienkauf über eine Gesellschaft, um Vermögensteuer zu vermeiden?

Selten. Spanien hat 2023 eine Immobiliengesellschaftsklausel eingeführt, die zumindest bei spanischen Holdings Look-Through-Effekte hat. Plus deutsche Wegzugs-/CFC-Regeln können greifen. Eine Holding-Struktur muss immer doppelseitig (Spanien + Heimatland) geprüft werden und lohnt sich erst ab größeren Vermögen.

Vermögensteuer beim Immobilienkauf

Sprechen Sie mit unserem Team über Ihre individuelle Vermögensteuer-Situation:

📩 Persönliche Anfrage stellen — Beratung zu Strukturierung, Wohnsitz-Wahl und Holding-Konstrukten

📊 Marktbericht Q1 2026 anfordern — inklusive steuerlichem Kontext für Mallorca-Käufer

Spanische Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) — die Grundlage

Spanien erhebt seit der Wiedereinführung im Jahr 2011 eine Vermögensteuer auf das Weltvermögen natürlicher Personen. Mit der Steuerreform 2021 wurde der ursprünglich temporäre Charakter aufgehoben — die Abgabe ist seither dauerhaft. Stichtag ist jeweils der 31. Dezember eines Jahres: maßgeblich ist das Vermögen, das Sie zu diesem Datum besitzen.

Firmen und Kapitalgesellschaften sind von der Vermögensteuer nicht betroffen. Sie trifft ausschließlich natürliche Personen — sowohl spanische Steuerresidenten (auf ihr Weltvermögen) als auch Nichtresidenten (nur auf in Spanien belegenes Vermögen, also typischerweise die Mallorca-Immobilie).

Balearen-Freibetrag 3 Mio € seit 2024 — die zentrale Änderung

Das wichtigste Update für Mallorca-Eigentümer und -Käufer: Mit dem Haushaltsgesetz der Balearen Nr. 12/2023 wurde der persönliche Freibetrag für steuerlich auf den Balearen ansässige Personen zum 1. Januar 2024 von 700.000 € auf 3.000.000 € pro Person angehoben.

Konsequenz: Wer mit Hauptwohnsitz auf Mallorca lebt und ein Vermögen unter 3 Mio € (zzgl. 300.000 € Eigenheim-Freibetrag) besitzt, zahlt keine Vermögensteuer mehr. Bei Ehepaaren mit gemeinsamem Vermögen kann die Schwelle effektiv auf rund 6,6 Mio € steigen — denn der Freibetrag steht jeder Person einzeln zu.

Diese Anhebung entspricht betragsmäßig der Schwelle, ab der die staatliche Solidaritätssteuer (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) greift. Die Solidaritätssteuer wurde durch das Gesetz 8/2023 vom 27. Dezember 2023 verlängert und betrifft Vermögen über 3 Mio € auf Bundesebene. Effekt: die Balearen-Anhebung neutralisiert die regionale Steuer bis zur staatlichen Schwelle — darüber hinaus greift der Bundes-Solidaritätsmechanismus.

Nichtresidenten — staatlicher Freibetrag und Wahlrecht

Für nicht-steuerlich-ansässige Käufer (typischerweise aus Deutschland, Österreich, der Schweiz oder anderen EU-Ländern) galt traditionell der staatliche Freibetrag von 700.000 € — ohne die 300.000 € Eigenheim-Komponente, da der spanische Wohnsitz nicht den Hauptwohnsitz darstellt.

Wichtig seit 2015: Nichtresidenten können wählen, ob sie nach der staatlichen Tabelle oder nach der Tabelle der Autonomen Gemeinschaft besteuert werden möchten, in der sich der Hauptteil ihres spanischen Vermögens befindet. Für Mallorca-Käufer bedeutet das: Sie können den 3-Mio-€-Balearen-Freibetrag wählen, sofern Ihre Immobilie auf Mallorca liegt. Diese Wahl muss aktiv in der Steuererklärung erfolgen und ist meist deutlich günstiger als der staatliche Standard.

Tarif und Steuerlast — wie hoch ist die Steuer wirklich?

Die Vermögensteuer ist progressiv gestaffelt. Auf den Balearen liegt der höchste Tarif bei 3,45 % pro Jahr für Vermögen jenseits von ca. 10,7 Mio €. Die unteren Tarifstufen beginnen bei 0,28 % für die ersten Hunderttausender oberhalb des Freibetrags und steigen schrittweise an.

Rechenbeispiel: Nichtresident mit 5 Mio € Mallorca-Immobilie (Wahl der Balearen-Tabelle)

Bruttovermögen: 5.000.000 €
Abzüglich Balearen-Freibetrag: −3.000.000 €
Steuerpflichtige Bemessungsgrundlage: 2.000.000 €
Vermögensteuer (Balearen-Staffel, unterste Stufen): ca. 8.000 – 12.000 € pro Jahr

Ohne den Balearen-Freibetrag (also nach staatlicher Tabelle: 700.000 € Freibetrag) wären auf dieselben 5 Mio € deutlich mehr fällig — Größenordnung 25.000 – 40.000 € pro Jahr.

Erklärungspflicht — auch ohne Steuerzahllast

Eine Vermögensteuererklärung ist abzugeben, wenn entweder eine Steuerlast entsteht oder das Bruttovermögen mehr als 2 Mio € beträgt — selbst wenn nach Abzug von Verbindlichkeiten oder Freibeträgen keine Zahlung fällig ist. Diese Schwelle ist seit Jahren unverändert und wurde durch die Freibetrags-Anhebung nicht angepasst.

Praktisch bedeutet das: Wer eine Mallorca-Immobilie im Wert von über 2 Mio € besitzt, muss eine Erklärung abgeben, auch wenn er dank des 3-Mio-Freibetrags keine Vermögensteuer zahlt.

Beckham-Ley für neue Residenten

Wer als Fachkraft oder Selbstständiger neu nach Spanien zieht, kann unter Umständen das Beckham-Régimen (Régimen Especial Trabajadores Desplazados, RETD) in Anspruch nehmen. In diesem Sonderregime wird das Vermögen — wie bei Nichtresidenten — nur für in Spanien belegene Vermögenswerte besteuert, und der Spitzensteuersatz auf Einkommen aus Spanien liegt bei 24 % für die ersten 600.000 €.

Für Vermögensteuer-Zwecke gilt während der Beckham-Ley die staatliche Tabelle mit 700.000-€-Freibetrag (oder, je nach Wohnsitzwahl, die Balearen-Tabelle). Die genaue Wahl-Mechanik sollte mit einem auf Mallorca spezialisierten Steuerberater geprüft werden, da die Beckham-Ley komplexe Wechselwirkungen mit der regionalen Vermögensteuer hat.

Gestaltungsspielraum — wie sich Vermögensteuer optimieren lässt

Mehrere Hebel sind in der Praxis relevant:

Stichtag-Planung: Wer Ende Dezember kauft, zahlt für das ganze Jahr — wer vor dem 31. Dezember verkauft, spart ein Jahr.
Mehrere Eigentümer: Hochpreisige Immobilien können von mehreren Personen anteilig erworben werden. Aufgrund der individuellen Freibeträge und der progressiven Tarifstruktur sinkt die Gesamtsteuerlast deutlich.
Darlehen: Hypothekenzinsen können — sofern sie die ersparte Vermögensteuer unterschreiten — eine sinnvolle Hebelwirkung haben.
Immobiliengesellschaften: Der Besitz über eine Holding-Struktur ist möglich, hat aber komplexe Wechselwirkungen in Spanien und im Ursprungsland (Quellensteuer, CFC-Regeln). Nur mit doppelseitiger Steuerberatung sinnvoll.
Wohnsitzverlagerung: Wer den Hauptwohnsitz auf Mallorca anmeldet, profitiert vom Balearen-Tarif und 3-Mio-Freibetrag — aber löst weitere Steuerpflichten (Einkommensteuer auf Weltvermögen) aus.

Regionale Unterschiede in Spanien — zum Vergleich

Die Vermögensteuer-Regelungen variieren stark zwischen den Autonomen Gemeinschaften:

Balearen (Mallorca, Ibiza): 3 Mio € Freibetrag seit 2024 (Gesetz 12/2023)
Madrid: 100 % Gutschrift — Vermögensteuer faktisch abgeschafft
Andalusien: 100 % Gutschrift seit 2023 — ebenfalls abgeschafft
Valencia (Comunitat Valenciana): Freibetrag auf 1 Mio € erhöht ab Steuerjahr 2025
Katalonien: 500.000 € Freibetrag (regional), 700.000 € für Nichtresidenten
Kanarische Inseln: weiterhin 700.000 € — touristische Vermietung kann zur Befreiung führen

Mallorca steht mit dem 3-Mio-Freibetrag im spanischen Vergleich an der attraktiven Spitze der Regionen, die die Vermögensteuer noch erheben.

Doppelbesteuerungsabkommen — wer darf besteuern?

Bevor Spanien überhaupt besteuern darf, muss das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Spanien und dem Wohnsitzland es zulassen. Das DBA Deutschland-Spanien (Art. 9 und 25 spanisches Vermögensteuergesetz) regelt, dass spanisch belegenes Vermögen (insbesondere Immobilien) im Belegenheitsstaat besteuert wird — also in Spanien. Für deutsche Nichtresidenten ist die Mallorca-Immobilie daher auch dann in Spanien vermögensteuerpflichtig, wenn der Lebensmittelpunkt in Deutschland liegt.