Impuestos en la venta de inmuebles en España: Plusvalía, impuesto sobre la ganancia y retención en la fuente en Mallorca

Quien vende un inmueble en Mallorca se enfrenta simultáneamente a dos tipos de impuestos completamente distintos: el impuesto municipal sobre la plusvalía Plusvalía Municipal y el impuesto estatal sobre la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión. Ambos juntos pueden representar una parte considerable del importe neto obtenido – y cada uno funciona con sus propias reglas, plazos y fórmulas de cálculo. Si vendes como residente fiscal o como no residente marca una diferencia fundamental: mientras que los no residentes pagan un tipo impositivo fijo del 19 %, los residentes están sujetos a una escala progresiva. A ello se añade una retención automática que el comprador ingresa directamente ante el notario. En esta guía aprenderás cómo se calculan ambos impuestos, qué gastos puedes deducir, qué plazos son aplicables – y qué errores les cuestan habitualmente caro a los vendedores con experiencia.

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Los dos tipos de impuestos en resumen

En la venta de un inmueble en Mallorca hay que distinguir básicamente dos impuestos independientes:

Ambos impuestos recaen exclusivamente sobre el vendedor – no sobre el comprador. El comprador, en cambio, paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA; encontrarás más información al respecto en la guía sobre los gastos de compra en Mallorca.

Nota: La Plusvalía y el impuesto sobre la ganancia patrimonial no son compensables entre sí. Ambos se generan de forma independiente; no obstante, la Plusvalía abonada puede computarse como gasto deducible en el cálculo del impuesto sobre la ganancia patrimonial.

Plusvalía Municipal: cálculo, tipos y vencimiento

La Plusvalía Municipal grava el incremento de valor calculado del suelo urbano (no de la edificación) durante el período de tu titularidad. La base no es el precio de mercado real, sino el valor catastral (valor catastral) de la parte correspondiente al suelo.

Dos métodos de cálculo

Desde una resolución del Tribunal Constitucional español (2021) puedes elegir entre dos métodos – y aplicar el que te resulte más favorable:

Método 1 – Método objetivo (valor catastral × coeficiente municipal × tipo impositivo)

Método 2 – Método del valor real
Si la ganancia patrimonial real (precio de venta menos precio de compra, considerando únicamente la parte proporcional del suelo) resulta inferior al importe calculado con el método 1, puedes utilizar esa ganancia real como base de cálculo.

Atención: Si el inmueble se vende con pérdida (precio de venta real inferior al precio de compra en su momento), no procede la Plusvalía. No obstante, debes acreditarlo y solicitarlo de forma activa.

Tipo impositivo y municipio

El tipo impositivo aplicable lo fija cada municipio de forma autónoma; el tipo máximo legal es del 30 % sobre el incremento de valor determinado. Ciudades como Palma de Mallorca disponen de sus propias ordenanzas. El importe exacto lo encontrarás en el Ayuntamiento correspondiente.

Plazo

Impuesto sobre la ganancia para no residentes: 19 % fijo

Si tu residencia fiscal principal no se encuentra en España, es decir, si no eres residente fiscal español, se aplica un tipo impositivo único del 19 % sobre la ganancia obtenida por la venta del inmueble. Este tipo se aplica con independencia de si eres ciudadano de la UE o de un país extracomunitario.

Fórmula de cálculo

Ganancia sujeta a tributación = Precio de venta – Precio de compra – Gastos deducibles
Impuesto = Ganancia sujeta a tributación × 19 %

Gastos deducibles en la venta

Los siguientes gastos pueden reducir la ganancia:

Ejemplo de cálculo para no residente

La retención del 3 %: cómo funciona

En la venta de un inmueble por parte de un no residente, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo directamente a la autoridad tributaria española AEAT. No se trata de un impuesto definitivo, sino de un pago a cuenta sobre el impuesto a la ganancia.

Procedimiento:

1. El notario eleva a escritura pública el contrato de compraventa
2. El comprador no abona el 3 % del precio de venta al vendedor, sino que ingresa dicho importe a través del Modelo 211 en la AEAT — en el plazo de un mes desde la escrituración
3. El vendedor presenta la declaración tributaria mediante el 4 meses desde la escrituración a través del Modelo 210
4. Si el impuesto real resulta inferior al 3 % retenido: devolución
   Si el impuesto real resulta superior: pago adicional

Atención: Si el comprador no ingresa la retención fiscal, el propio inmueble responde como garantía. Los compradores que adquieran a un no residente no deben olvidarlo nunca — y no lo harán.

Impuesto sobre la ganancia para residentes: escala progresiva

Quien tenga su residencia fiscal en España (más de 183 días por año natural en el país, o el núcleo de sus intereses económicos en España — regulado en el artículo 9 de la Ley 35/2006) tributa la ganancia inmobiliaria en el marco del IRPF con un tipo escalonado progresivo:

Nota: La escala indicada anteriormente corresponde a los tipos para rentas del capital (ahorros) citados en diversas fuentes para 2025/2026. Para importes de ganancia más elevados pueden aplicarse escalas distintas; consulta tu caso concreto con un asesor fiscal.

El impuesto sobre la ganancia se declara en la declaración anual del impuesto sobre la renta español (IRPF, Modelo 100), que por lo general debe presentarse antes de finales de junio del año siguiente.

Nota: Los residentes no están sujetos a ninguna retención fiscal automática en la venta. La retención del 3 % solo se aplica cuando el vendedor es no residente.

Exenciones fiscales y regímenes especiales

Exención por reinversión en la vivienda habitual (residentes)

Los residentes pueden quedar exentos del impuesto sobre la ganancia patrimonial, bajo determinadas condiciones, si el importe obtenido en la venta se reinvierte íntegramente en la adquisición de una nueva vivienda habitual en España. La reinversión debe realizarse en un plazo de 2 años antes o después de la venta.

Exención para personas mayores de 65 años (residentes)

Los residentes que hayan cumplido 65 años y hayan utilizado el inmueble como su vivienda habitual durante al menos 3 años están exentos del impuesto sobre la ganancia patrimonial correspondiente a la vivienda habitual, independientemente de que exista reinversión.

Sin Plusvalía en caso de pérdida real de valor

Como se ha mencionado anteriormente: si puedes acreditar que el precio de venta real es inferior al precio de compra en su momento, la Plusvalía queda suprimida. La acreditación se realiza mediante la escritura de compra y la escritura de venta.

Atención: Estas exenciones se aplican exclusivamente a los residentes fiscales. Los no residentes no pueden acogerse a la exención por reinversión.

Residentes vs. no residentes: comparativa directa

Gastos deducibles: las partidas que se olvidan con frecuencia

Muchos vendedores subestiman cuánto pueden deducir de la ganancia sujeta a tributación. Estos gastos se pasan por alto habitualmente:

En la compra original:

• Gastos de notaría y de registro de la propiedad
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA pagados
• Honorarios del abogado o gestoría en la compra

En la venta:

• Comisión de la agencia inmobiliaria (incluido el IVA español correspondiente)
• Gastos de abogado y notaría de la venta
• Gastos del certificado energético (exigido por ley)
• Gastos por posibles legalizaciones (p. ej., construcciones sin licencia)
• Plusvalía Municipal pagada

Consejo: Conserva todas las facturas y recibos del proceso de compra de forma permanente, aunque la compra se realizara hace muchos años. Sin justificantes, los gastos no podrán deducirse fiscalmente.

Resumen de plazos

Atención: El incumplimiento de los plazos en la Plusvalía Municipal y en el Modelo 210 puede acarrear recargos e intereses. Los plazos se cuentan desde la fecha de la escritura notarial, no desde la recepción del pago.

Errores más frecuentes en la venta de inmuebles en Mallorca

Estos son los errores que los asesores fiscales y abogados con experiencia ven repetidamente:

1. No conservar los justificantes de compra: Quien ya no dispone de la escritura de compra, las liquidaciones del ITP y las facturas notariales de la compra original no puede deducir esos gastos, lo que incrementa considerablemente la ganancia sujeta a tributación.

2. Retención no reclamada: Muchos no residentes no saben que, tras presentar el Modelo 210, pueden recibir una devolución si el impuesto real es inferior al 3 % retenido. Esta solicitud debe realizarse de forma activa.

3. Plusvalía presentada fuera de plazo: El plazo de 30 días ante el Ayuntamiento se agota rápidamente, especialmente cuando la venta se coordina desde el extranjero.

4. Reformas aplicadas incorrectamente: Las reformas de cocinas y baños, los trabajos de pintura o los nuevos suelos no son deducibles fiscalmente. Solo cuentan las obras estructurales que incrementan el valor del inmueble.

5. Residencia fiscal mal evaluada: Quien pasa más de 183 días al año en España es residente fiscal, aunque no sea consciente de ello. Esto tiene consecuencias sobre el tipo impositivo aplicable y las exenciones que pueden aplicarse.

6. No acordada la retención de la retención fiscal a no residentes: Los compradores que olvidan practicar la retención responden personalmente ante la AEAT.

7. No verificada la Plusvalía en caso de venta con pérdida: Quien vende con pérdida y aun así paga la Plusvalía está perdiendo dinero innecesariamente.

¿Qué viene después? Obligaciones de comunicación e impuestos posteriores

Tras la venta aún quedan algunos trámites por realizar:

• Registro de la Propiedad: El cambio de titularidad lo inscribe el comprador en el Registro de la Propiedad. Como vendedor ya no tienes nada que hacer al respecto, aunque deberías asegurarte de que se cancela la hipoteca, si la hubiera.
• Catastro: El comprador es el responsable del cambio de titularidad catastral, pero como vendedor conviene confirmar que se ha realizado la actualización para evitar futuras facturas del IBI (impuesto sobre bienes inmuebles).
• Declaración del impuesto sobre la renta en Alemania: Quienes tributen en Alemania también deben declarar allí la ganancia obtenida en la venta. El convenio para evitar la doble imposición (CDI) entre Alemania y España establece que las ganancias inmobiliarias se gravan en el Estado donde se sitúa el inmueble (España); en Alemania quedan sujetas a la cláusula de progresividad. Conviene contratar en paralelo un asesor fiscal alemán.
• Declaración del impuesto sobre el patrimonio: Deja de ser aplicable al inmueble vendido tras la venta, pero asegúrate de reflejar correctamente la situación a la fecha de referencia (la fecha de referencia es el 31 de diciembre del año de la venta). Más información en nuestra guía sobre el impuesto sobre el patrimonio en España.

Lista de comprobación: vender en Mallorca con todo en regla fiscalmente

Utiliza esta lista como base para preparar tu venta:

• Escritura de Compraventa de la adquisición disponible
• Liquidación del ITP o factura del IVA de la compra disponibles
• Todas las facturas de notaría, abogado y gestoría de la compra recopiladas
• Facturas de mejoras estructurales (con licencias de obras) disponibles
• Certificado energético encargado (obligatorio antes de la venta)
• Valor catastral del inmueble conocido (para estimar la Plusvalía)
• Situación de residencia fiscal comprobada (¿residente o no residente?)
• Comisión de la agencia inmobiliaria y condiciones contractuales fijadas por escrito
• Asesor fiscal con competencia en España contratado
• Plazo de la Plusvalía (30 días) anotado en el calendario
• Plazo del Modelo 210 (4 meses) anotado
• Devolución de la retención fiscal (si procede) planificada

Conclusión: una buena preparación ahorra dinero real

La carga fiscal en la venta de un inmueble en Mallorca es manejable, siempre que se conozca. El impuesto sobre la ganancia del 19 % para no residentes está claramente regulado, y la retención del 3 % es un sistema de pago anticipado que funciona bien. Los problemas surgen casi siempre cuando faltan justificantes, se pierden plazos o se valora incorrectamente la propia residencia fiscal. La Plusvalía Municipal es un impuesto municipal con sus propias normas: en casos de larga tenencia y con valores catastrales al alza puede resultar significativa, mientras que en ventas con pérdida puede no devengarse en absoluto. Planifica la venta fiscalmente con al menos seis meses de antelación, busca cuanto antes un asesor fiscal especializado sobre el terreno y conserva toda la documentación del proceso de compra: es la mejor inversión para maximizar tu beneficio neto.

Fuentes oficiales

• Agencia Tributaria (AEAT) – Modelo 210 (IRNR), Modelo 211, Modelo 100: https://www.agenciatributaria.es
• Agencia Tributaria Illes Balears (ATIB) – impuestos baleares y normativa regional: https://www.atib.es
• Ley 35/2006, de 28 de noviembre – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (ley del IRPF, artículo 9 residencia fiscal): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
• Real Decreto Legislativo 2/2004 – Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Plusvalía Municipal / IIVTNU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• Real Decreto-ley 26/2021 – reforma de la Plusvalía tras sentencia del Tribunal Constitucional: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-17910
• Ajuntament de Palma – Plusvalía Municipal Palma: https://www.palma.cat
• Consell de Mallorca – administración tributaria Baleares: https://www.conselldemallorca.net