Ley de Vivienda na Balearach: limity czynszów i zona tensionada

Ley Vivienda Balearen — czyli hiszpańska Ley 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) oraz sposób jej wdrażania na Balearach — od wejścia w życie w maju 2023 roku jest najczęściej omawianą ustawą mieszkaniową na wyspach. Przewiduje limity czynszów, nowe zasady ich podwyższania oraz mechanizm zwany zona de mercado residencial tensionado, który ma umożliwić ustalanie maksymalnych stawek najmu na rynkach z trudną sytuacją mieszkaniową. To, co ustawa oznacza w praktyce, zależy jednak w dużej mierze od tego, czy i w jaki sposób władze Balearów skorzystają z tych rozwiązań. W 2026 roku sytuacja jest tu bardziej złożona, niż wielu osobom się wydaje. Z tego poradnika dowiesz się, jak działa wskaźnik czynszów, kiedy obszar może zostać uznany za zona tensionada, dlaczego władze Balearów dotąd nie zdecydowały się wyznaczyć takich obszarów, jakie ulgi w podatku IRPF przysługują wynajmującym oraz które przepisy dotyczą właścicieli wielu nieruchomości i kupujących.

• Poradnik: najem długoterminowy na Majorce — prawa i obowiązki najemców oraz wynajmujących

Co reguluje Ley 12/2023

Hiszpańska ustawa mieszkaniowa (Ley por el Derecho a la Vivienda, Ley 12/2023) obowiązuje od 26 maja 2023 roku. Zmienia przepisy dotyczące najmu w całym kraju, ale pozostawia wspólnotom autonomicznym dużą swobodę w decydowaniu, czy wdrożyć lub dostosować część przewidzianych w niej rozwiązań. Najważniejsze zasady:

Uwaga: Ley 12/2023 to ustawa ramowa. Wiele przewidzianych w niej rozwiązań — zwłaszcza limity czynszów w zonas tensionadas — zacznie obowiązywać na Balearach dopiero wtedy, gdy rząd Balearów (Govern de les Illes Balears) wyraźnie zdecyduje o ich wprowadzeniu. Dotąd tego nie zrobił.

Nowy wskaźnik czynszów IRAV: co obowiązuje od 2025

Do końca 2024 obowiązywały tymczasowe ustawowe limity podwyżek czynszu: 2 % w 2023 i 3 % w 2024. Od 2025 stosuje się nowy ogólnokrajowy wskaźnik referencyjny, Índice de Referencia de Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), obliczany przez hiszpański urząd statystyczny INE. W dłuższej perspektywie IRAV ma być stabilniejszy niż IPC i ograniczać nadmierne podwyżki czynszu przy przedłużaniu umów.

Co to oznacza dla wynajmujących na wyspie Mallorca? Jeśli zawarłeś umowę najmu 26 maja 2023 lub później i przewiduje ona coroczną zmianę czynszu, od 2025 podwyżka nie może przekroczyć wartości IRAV dla danego miesiąca. W przypadku starszych umów nadal obowiązują zasady ustalone przy ich zawarciu. Tymczasowe limity 2 % (2023) i 3 % (2024) już wygasły. Parlament nie zatwierdził w kwietniu 2026 limitu 2 % wprowadzonego w marcu 2026 na mocy Real Decreto-ley 8/2026, więc limit ten już nie obowiązuje.

Uwaga: Jeśli wynajmujesz lokal nowemu najemcy na obszarze, który nie ma statusu zona tensionada — a obecnie dotyczy to całej wyspy Mallorca — IRAV ma zastosowanie tylko do zapisów o zmianie czynszu w już zawartych umowach. Czynsz przy zawieraniu nowej umowy możesz ustalić dowolnie. To najważniejsza różnica w porównaniu z obszarami o statusie zona tensionada.

Zona tensionada: co oznacza ten status i dlaczego Baleary go nie stosują

Warunki nadania statusu

Wspólnota autonomiczna lub gmina może nadać obszarowi status mercado residencial tensionado, jeśli spełniony jest co najmniej 1 z poniższych warunków:

1. Średnie koszty mieszkania (czynsz lub rata kredytu hipotecznego wraz z podstawowymi opłatami) przekraczają 30 % mediany dochodów gospodarstw domowych na tym obszarze.
2. Ceny zakupu lub najmu mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich 5 lat o ponad 3 punkty procentowe więcej niż skumulowana inflacja w regionie.

Według obecnej wiedzy Baleary spełniają oba warunki — tak oceniają eksperci i część środowiska naukowego. Prognozy na 2026 przewidują kolejne podwyżki czynszów między 8 % a 12 %, przede wszystkim dlatego, że zbliża się termin przedłużenia tysięcy umów zawartych na 5 lat w okresie po pandemii.

Polityczny impas

Parlament Balearów odrzucił wniosek o nadanie całemu archipelagowi statusu zona tensionada. Rządząca frakcja PP twierdzi, że rozwiązanie to „nie przynosi rzeczywistych efektów”. Naukowcy i eksperci rynku mieszkaniowego odpowiadają, że mogłoby ono przynajmniej na krótko ograniczyć podwyżki czynszów przy przedłużaniu umów, zanim zaczną działać rozwiązania długofalowe (budowa większej liczby mieszkań socjalnych i zwiększenie podaży).

Co to oznacza dla ciebie: Dopóki władze Balearów nie ogłoszą zona tensionada, przy zawieraniu nowych umów najmu na Majorce — także w Palma — nie obowiązują ustawowe limity czynszu wynikające z Ley 12/2023. Wynajmujący nadal mogą ustalać czynsz w nowych umowach według stawek rynkowych.

Jakie zasady obowiązywałyby po ogłoszeniu zona tensionada

Dla pełnego obrazu: gdyby władze Balearów lub którejś z balearskich gmin ogłosiły zona tensionada, zaczęłyby obowiązywać następujące zasady:

• Mieszkania wynajmowane w ciągu ostatnich 5 lat: Nowy czynsz nie może przekroczyć ostatnio uzgodnionego czynszu powiększonego o maksymalną dopuszczalną roczną podwyżkę (IRAV).
• Mieszkania wprowadzane na rynek najmu (niewynajmowane przez 5 lat): Początkowy czynsz nie może przekroczyć górnej stawki określonej przez państwowy wskaźnik referencyjny dla danego obszaru.
• Wynajmujący posiadający co najmniej 10 lokali mieszkalnych: W zonas tensionadas co do zasady nie mogą ustalać czynszu powyżej stawki wynikającej ze wskaźnika referencyjnego — także przy zawieraniu nowych umów najmu.

Właściciele dużej liczby mieszkań (gran tenedor): kogo dotyczą te przepisy?

Zgodnie z Ley 12/2023 za gran tenedor uznaje się osobę fizyczną lub prawną, która posiada w Hiszpanii 10 lub więcej nieruchomości mieszkalnych albo lokale o łącznej powierzchni mieszkalnej przekraczającej 1.500 m². W niektórych zonas tensionadas wspólnoty autonomiczne mogą obniżyć ten próg do 5 nieruchomości mieszkalnych.

Na Balearach właściciele dużej liczby mieszkań muszą spełniać dodatkowe obowiązki informacyjne i bardziej rygorystyczne warunki podwyższania czynszu w ramach obowiązujących umów — nawet jeśli dany obszar nie jest zona tensionada. Gdyby w przyszłości uznano go za zona tensionada, czynsz we wszystkich nowych umowach od razu podlegałby ograniczeniom wynikającym ze wskaźnika referencyjnego.

Wskazówka: Jeśli masz kilka licencji na wynajem wakacyjny (ETV), a jednocześnie wynajmujesz nieruchomości długoterminowo, pilnuj łącznej liczby lokali mieszkalnych. Gdy zbliżasz się do progu 10 lokali, warto zasięgnąć porady prawnej.

Ulga podatkowa IRPF dla wynajmujących: wysokość odliczenia w różnych sytuacjach

Jednym z rozwiązań Ley 12/2023, które już obowiązują, są nowe stawki ulgi IRPF dla osób wynajmujących mieszkania długoterminowo. Odliczenie dotyczy dochodu netto z najmu na cele vivienda habitual i zastępuje wcześniejszą jednolitą ulgę w wysokości 60%.

Uwaga: Ponieważ obecnie żaden obszar Balearów nie został uznany za zona tensionada, wynajmujący mogą na razie skorzystać wyłącznie z ulgi w wysokości 50 %. Wyższe ulgi — 60 %, 70 % lub 90 % — przysługują tylko wtedy, gdy wynajmowana nieruchomość leży na obszarze uznanym za zona tensionada. Więcej informacji o tym odliczeniu znajdziesz w poradniku Odliczenie IRPF dla wynajmujących na Balearach.

Ograniczenia dla kupujących: co Ley Vivienda oznacza dla nabywców?

Ley 12/2023 nie wprowadza bezpośrednich limitów cen zakupu mieszkań na wolnym rynku. Ustanawia jednak zasady, które pośrednio dotyczą kupujących — zwłaszcza inwestorów i osób niebędących rezydentami:

1. Udział mieszkań społecznych w nowych inwestycjach: W nowych inwestycjach trzeba będzie przeznaczać większą część mieszkań na lokale objęte wsparciem publicznym lub limitami cen. Na Balearach kwestię tę regulują także balearskie przepisy Ley 5/2018 (Ley de la Vivienda de les Illes Balears) i Ley 3/2024.

2. Limity cen zakupu mieszkań VPO/VPL: Rząd Balearów ustala maksymalne ceny zakupu i najmu mieszkań chronionych (Vivienda Protegida de Precio Limitado, VPL, oraz Vivienda de Protección Oficial, VPO). 20 lutego 2026 Consell de Govern zdecydował o aktualizacji tych limitów. Szczegóły dotyczące zakupu mieszkań VPO/VPL znajdziesz w poradniku VPO/VPL Mallorca.

3. Prawo pierwokupu przysługujące instytucjom publicznym: Instytucje publiczne mogą korzystać z prawa pierwokupu w zonas tensionadas oraz w przypadku zasobów mieszkań społecznych. Także tutaj obowiązuje zasada: dopóki nie zostanie wyznaczona zona tensionada, nie ma to wpływu na zwykły rynek mieszkań z drugiej ręki na Majorce.

Plan mieszkaniowy dla Balearów na lata 2026–2030: 168 milionów euro

Równolegle do Ley 12/2023 rząd Balearów zapewnił środki z programu Plan Estatal de Vivienda 2026–2030. Jak podaje Govern de les Illes Balears, w ramach tego programu Baleary będą dysponować kwotą 168 milionów euro. Według rządu udział środków własnych wspólnoty autonomicznej będzie największy w porównaniu z poprzednimi okresami obowiązywania planu. Pieniądze zostaną przeznaczone na wsparcie budownictwa socjalnego, remontów i dopłat do czynszu.

Wskazówka: O Bono Alquiler Joven — państwową dopłatę do czynszu dla młodych osób — możesz się ubiegać niezależnie od kwestii zona tensionada. Szczegóły znajdziesz w poradniku Bono Alquiler Joven Balearen.

Jak zmienia się rynek najmu na Mallorca w 2026

Nawet bez wyznaczenia zona tensionada najemcy odczuwają skutki utrzymującego się niedoboru mieszkań. Oto kilka danych i prognoz z dostępnych źródeł:

• Obserwatorzy rynku przewidują, że w 2026 czynsze wzrosną o kolejne 8 % do 12 %, między innymi wskutek odnawiania umów zawartych po pandemii.
• Według raportów rynkowych ceny nieruchomości z rynku wtórnego na Balearach przekraczają już 5.000 euro/m² i nadal rosną.
• Jak wynika z doniesień, niektóre ogłoszenia wynajmu mieszkań na Balearach są dostępne w internecie przez mniej niż 1 dzień, zanim mieszkania znajdą najemców. To świadczy o popycie znacznie przewyższającym podaż.
• Zdaniem ekspertów część dochodów gospodarstw domowych przeznaczana na mieszkanie przekracza próg 30 % wskazany w Ley 12/2023.

Te dane pokazują, dlaczego kwestia zona tensionada budzi tak gorące spory polityczne — i dlaczego decyzja Govern, by nie wyznaczać takiej strefy, ma istotne skutki społeczne.

Najczęstsze błędy dotyczące Ley Vivienda na Balearach

1. Podwyższanie czynszu według IPC zamiast IRAV. W przypadku umów zawartych od 26 maja 2023 limit podwyżek czynszu wyznacza od 2025 wskaźnik IRAV. Jeśli taka umowa nadal odwołuje się do IPC, nie staje się przez to automatycznie nieważna, ale podwyżka nie może przekroczyć IRAV. Zastosowanie IPC, gdy jest on wyższy, grozi sporem z najemcą.

2. Dalsze stosowanie 60% ulgi w IRPF. Dawne, jednolite odliczenie w wysokości 60% zastąpiono nową skalą. Jeśli nadal odliczasz 60 %, nie sprawdzając, czy spełniasz warunki nowej skali, możesz narazić się na konieczność dopłaty podatku. Nowe zasady obowiązują od 26 maja 2023 w przypadku nowych umów, a także umów przedłużonych.

3. Zakładanie, że przepisy dotyczące zona tensionada już obowiązują. Liczne doniesienia medialne sugerują, że na Balearach obowiązuje już ograniczenie wysokości czynszów. To nieprawda: dopóki Govern nie podejmie formalnej decyzji, szczególne ograniczenia nie mają zastosowania.

4. Przerzucanie prowizji pośrednika na najemcę. Od maja 2023 prowizję za pośrednictwo przy wynajmie mieszkań co do zasady płaci właściciel. Zapisy umowy obciążające nią najemcę można zakwestionować.

5. Ignorowanie limitów cen mieszkań VPO. Jeśli kupujesz lub sprzedajesz mieszkanie objęte ochroną, musisz znać aktualne tabele cen maksymalnych — ostatnio zaktualizowane decyzją Consell z lutego 2026. Zakup za cenę przekraczającą limit może skutkować unieważnieniem transakcji.

6. Lekceważenie statusu właściciela dużej liczby mieszkań. Jeśli posiadasz w Hiszpanii łącznie 10 lub więcej mieszkań — wynajmowanych długoterminowo, wakacyjnie lub używanych na własne potrzeby — sprawdź, czy zaliczasz się do kategorii gran tenedor. Wiążą się z nią dodatkowe wymogi, których nie muszą spełniać właściciele mniejszej liczby mieszkań.

Co dalej? Możliwe zmiany w 2026 i kolejnych latach

Ley 12/2023 może jeszcze wpłynąć na dalsze zmiany. Warto śledzić kilka kwestii:

• Presja na wprowadzenie zona tensionada: Presja polityczna i społeczna na władze Balearów może wzrosnąć, gdy nowa fala przedłużeń umów w sposób widoczny podniesie czynsze. Nie można wykluczyć, że Govern ponownie rozważy tę kwestię.
• Plan Estatal de Vivienda 2026–2030: W najbliższych latach 168 milionów euro przełoży się na konkretne programy wsparcia, z których będą mogli skorzystać zarówno najemcy, jak i inwestorzy budowlani.
• Ley 3/2024 Balearów: Ta ustawa, przyjęta na Balearach w trybie pilnym w 2024, przewiduje własne rozwiązania wspierające dostępność mieszkań, niezależne od krajowej Ley 12/2023.
• Moratorium na licencje ETV: Obowiązujące moratorium na wydawanie nowych licencji na wynajem wakacyjny utrwala ograniczoną podaż. Mniej mieszkań wynajmowanych turystom nie oznacza automatycznie większej liczby mieszkań dostępnych na wynajem długoterminowy — to jedna z głównych kwestii spornych.

Lista kontrolna: co jako właściciel mieszkania na Mallorca warto teraz sprawdzić

1. Sprawdź zapis o podwyżce czynszu: Umowa została zawarta od 26 maja 2023 i nadal odwołuje się do IPC? W takim razie roczna podwyżka nie może przekroczyć IRAV.
2. Przelicz ulgę w IRPF: Prawidłowo zastosuj stawkę 50 % i sprawdź, czy w przyszłości możesz skorzystać z wyższej stawki.
3. Sprawdź, czy masz status dużego właściciela nieruchomości: Policz wszystkie lokale mieszkalne, które posiadasz w Hiszpanii — także VPO, nieruchomości wakacyjne oraz budynki w stanie surowym z pozwoleniem na budowę.
4. Usuń zapisy o prowizji dla pośrednika: Zapisy w obowiązujących umowach, które nakładają obowiązek zapłaty prowizji na najemcę, można podważyć. Usuń je przy przedłużaniu umowy.
5. Sprawdź status nieruchomości w systemie VPO/VPL: Czy nadal obowiązuje okres ochronny lub maksymalna dopuszczalna cena?
6. Śledź sprawę zona tensionada: Włącz powiadomienia BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) o przepisach dotyczących mieszkalnictwa — strefa może zostać wyznaczona w krótkim czasie.
7. Dbaj o aktualność świadectwa energetycznego: Jest wymagane przy wynajmie i ma znaczenie także dla ulgi za remont w rozliczeniu IRPF. Więcej przeczytasz w poradniku Energiezertifikat Spanien.
8. Skonsultuj się z doradcą podatkowym: Zależności między IRAV, skalą ulg w IRPF a ewentualnym wyznaczeniem zona tensionada są złożone. Opłaca się nawet 1 konsultacja.

Podsumowanie

W 2026 Ley Vivienda Balearen może wiele zmienić, choć dotąd jej wpływ na sytuację na Balearach jest ograniczony. Ogólnokrajowa ustawa ramowa (Ley 12/2023) obowiązuje w całej Hiszpanii: IRAV zastąpił IPC, prowizję pośrednika płaci wynajmujący, a nowa skala ulg w IRPF już obowiązuje. Kluczowe narzędzie pozwalające ograniczyć wysokość czynszów — zona tensionada — nie zostało jednak dotąd zastosowane na Balearach. Rządzący przedstawiciele PP sprzeciwiają się temu rozwiązaniu, choć zdaniem ekspertów sytuacja na rynku najmu już dawno spełniła ustawowe kryteria jego wprowadzenia. Jeśli wynajmujesz mieszkanie, już teraz uwzględnij wskaźnik waloryzacji czynszu i odliczenia w IRPF, śledź rozwój sytuacji wokół zona tensionada oraz przestrzegaj limitów cenowych VPO/VPL. Ley 12/2023 nakłada niewiele bezpośrednich ograniczeń na kupujących nieruchomości na wolnym rynku. Tym ważniejsze są dla nich skutki pośrednie: mała liczba dostępnych nieruchomości, rosnące ceny i obowiązek zapewniania mieszkań socjalnych w nowych inwestycjach.

Oficjalne źródła

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
• Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears (CAIB): https://www.caib.es/sites/institutestudisautonomics/f/301150
• Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (CAIB-Normativa): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809
• Acuerdo del Consell de Govern de 20 de febrero de 2026 (actualización precios VPO/VPL): opublikowano w BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): https://www.caib.es/eboibfront/?lang=es
• IRAV (Índice de Referencia de Actualización de Arrendamientos de Vivienda) — INE: https://www.ine.es
• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears: https://www.atib.es
• Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 — Govern de les Illes Balears: https://www.caib.es/webgoib/es/
• Normativa de viviendas protegidas (CAIB): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809