Ustawa mieszkaniowa Balearów: ograniczenie wzrostu czynszów, „zona tensionada” i co naprawdę cię czeka w 2026 roku

Ustawa o mieszkalnictwie na Balearach – chodzi o hiszpańską ustawę nr 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) i jej balearską wersję – to od momentu wejścia w życie w maju 2023 r. najczęściej dyskutowana ustawa dotycząca rynku nieruchomości na wyspach. Obiecuje ona ograniczenie wzrostu czynszów, nowe zasady podwyższania czynszów oraz mechanizm zwany „zona de mercado residencial tensionado”, który ma wprowadzać górne limity czynszów na rynkach, gdzie panuje napięta sytuacja mieszkaniowa. To, co ta ustawa naprawdę oznacza w codziennym życiu, zależy jednak w dużej mierze od tego, czy i jak Baleary faktycznie wykorzystują te narzędzia – i właśnie w tym zakresie sytuacja w 2026 roku jest bardziej skomplikowana, niż wielu się spodziewa. W tym poradniku dowiesz się, jak działa wskaźnik czynszów, co uznaje się za „zona tensionada”, dlaczego Baleary jak dotąd odmawiają ogłoszenia takiego stanu, jakie ulgi podatkowe z tytułu podatku dochodowego (IRPF) przysługują wynajmującym oraz jakie zasady dotyczą dużych wynajmujących i nabywców nieruchomości.

Wynajmujesz mieszkanie na Majorce albo planujesz inwestycję i chcesz wiedzieć, jakie zasady cię dotyczą?

• 📩 Wyślij osobiste zapytanie — skontaktujemy cię z sprawdzonym lokalnym specjalistą od podatków i prawa nieruchomości.
• Poradnik: Długoterminowy wynajem na Majorce — wszystkie prawa i obowiązki najemców i wynajmujących

Czego w ogóle dotyczy ustawa nr 12/2023

Hiszpańska ustawa o prawie do mieszkania (Ley por el Derecho a la Vivienda, Ley 12/2023) obowiązuje od 26 maja 2023 roku. Ustawa ta reguluje prawo najmu na poziomie krajowym, ale daje wspólnotom autonomicznym szerokie uprawnienia do wprowadzania lub dostosowywania określonych rozwiązań. Oto najważniejsze punkty w skrócie:

Uwaga: Ustawa nr 12/2023 to ustawa ramowa. Wiele przepisów – zwłaszcza te dotyczące limitów czynszów w Zonach tensionadas – wejdzie w życie na Balearach dopiero wtedy, gdy rząd regionalny Balearów (Govern de les Illes Balears) je wyraźnie uruchomi. Jak dotąd tego nie zrobiono.

Nowy wskaźnik czynszów IRAV: co będzie obowiązywać od 2025 roku

Do końca 2024 roku obowiązywały tymczasowe ustawowe limity: 2% w 2023 roku, 3% w 2024 roku. Od 2025 roku wprowadzono nowy krajowy wskaźnik referencyjny – Índice de Referencia de Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), obliczany przez hiszpański instytut statystyczny INE. IRAV ma być w dłuższej perspektywie bardziej stabilny niż IPC i ograniczać nadmierne podwyżki czynszu przy przedłużaniu umów.

Praktyczne konsekwencje dla wynajmujących na Majorce: jeśli twoja obecna umowa najmu zawiera klauzulę o corocznej waloryzacji, od 2025 roku musisz ograniczyć podwyżkę do wartości IRAV obowiązującej w danym miesiącu. Odwołania do starego wskaźnika IPC lub do „uzgodnionej ceny rynkowej” nie mają już nieograniczonego zastosowania w przypadku istniejących umów.

Uwaga: W przypadku nowych umów najmu na obszarach poza „zona tensionada ” – a obecnie dotyczy to całej Majorki – IRAV ma zastosowanie tylko do klauzul przedłużających w istniejących umowach. Jako wynajmujący możesz dowolnie ustalić cenę za nowy okres najmu. To właśnie kluczowa różnica w porównaniu z „zona tensionada”.

Zona tensionada: Co oznacza ten termin — i dlaczego Baleary z niego nie korzystają

Warunki aktywacji

Wspólnota autonomiczna lub gmina może uznać dany obszar za „mercado residencial tensionado”, jeśli spełniony jest co najmniej jeden z poniższych warunków:

1. Średnie wydatki na mieszkanie (czynsz lub rata kredytu hipotecznego plus opłaty eksploatacyjne) przekraczają 30% średnich dochodów gospodarstw domowych w tym regionie.
2. Ceny zakupu lub wynajmu wzrosły w ciągu ostatnich pięciu lat o ponad 3 punkty procentowe powyżej skumulowanej stopy inflacji w regionie.

Na Balearach, według obecnego stanu wiedzy, oba kryteria są spełnione — tak uważają eksperci i część środowiska naukowego. Prognozy na rok 2026 przewidują kolejne podwyżki czynszów o 8–12%, głównie dlatego, że w okresie po pandemii zbliża się termin przedłużenia tysięcy pięcioletnich umów najmu, które zostały zawarte w tym czasie.

Blokada polityczna

Parlament Balearów odrzucił wniosek o uznanie całego archipelagu za „zonę napięć ”. Rządząca frakcja PP twierdzi, że ten instrument „nie przynosi żadnych realnych efektów”. Naukowcy i eksperci ds. mieszkalnictwa są jednak innego zdania – uważają, że przynajmniej na krótką metę mogłoby to spowolnić przedłużanie umów najmu, dopóki nie zaczną działać rozwiązania strukturalne (więcej mieszkań socjalnych, większa podaż).

Co to dla ciebie oznacza: dopóki Baleary nie ogłoszą „strefy napięć”, w przypadku nowych umów najmu na Majorce – w tym w Palmie – nie obowiązują ustawowe limity czynszów wynikające z ustawy nr 12/2023. Wynajmujący mogą nadal zawierać nowe umowy po cenach rynkowych.

Co by obowiązywało, gdyby była włączona funkcja „zona tensionada”

Dla kompletności: gdyby Baleary lub jakaś gmina na Balearach ogłosiły „zona tensionada”, weszłyby w życie następujące przepisy:

• Wynajem istniejących lokali (mieszkanie było wynajmowane w ciągu ostatnich 5 lat): Nowa wysokość czynszu nie może przekroczyć ostatniej uzgodnionej kwoty czynszu powiększonej o maksymalną dopuszczalną roczną stopę podwyżki (IRAV).
• Mieszkania, które dopiero wchodzą na rynek (nie były wynajmowane przez ostatnie 5 lat): początkowy czynsz nie może przekraczać maksymalnej wartości państwowego wskaźnika referencyjnego dla danego obszaru.
• Duzi wynajmujący (od 10 mieszkań): W zasadzie nie mogą ustalać czynszu powyżej wskaźnika referencyjnego w Zonach tensionadas – nawet przy nowych umowach najmu.

Wielki właściciel (gran tenedor): Kogo to dotyczy?

Ustawa nr 12/2023 definiuje „gran tenedor” jako osobę fizyczną lub prawną, która posiada w Hiszpanii co najmniej 10 nieruchomości mieszkalnych lub dysponuje łączną powierzchnią mieszkalną przekraczającą 1 500 m². W niektórych Zonas tensionadas wspólnoty autonomiczne mogą obniżyć ten próg do 5 nieruchomości mieszkalnych.

W przypadku dużych wynajmujących na Balearach obowiązują – nawet jeśli nie ma statusu „zona tensionada” – zwiększone obowiązki informacyjne i surowsze wymagania dotyczące podwyżek czynszu w istniejących umowach. Gdyby później ogłoszono, że to „zona tensionada”, obowiązek stosowania wskaźnika referencyjnego zacząłby od razu obowiązywać we wszystkich nowych umowach.

Uwaga: Jeśli masz kilka licencji na wynajem wakacyjny (ETV) i jednocześnie nieruchomości na wynajem długoterminowy, pamiętaj, żeby mieć na oku łączną liczbę lokali mieszkalnych. Gdy zbliżasz się do progu 10 lokali, warto zasięgnąć porady prawnej.

Ulga podatkowa IRPF dla wynajmujących: szczegóły dotyczące progresji

Jednym z narzędzi ustawy nr 12/2023, które działa od razu, jest nowa skala ulg w podatku dochodowym od osób fizycznych (IRPF) dla wynajmujących mieszkania na dłuższy okres. Odliczenie dotyczy dochodów netto z wynajmu mieszkania, w którym wynajmujący ma stałe miejsce zamieszkania, i zastępuje poprzednią ryczałtową ulgę w wysokości 60%.

Uwaga: Ponieważ na Balearach nie ogłoszono obecnie żadnej „zona tensionada”, właściciele nieruchomości na Balearach mogą obecnie skorzystać tylko z 50-procentowej ulgi — wyższe ulgi w wysokości 60%, 70% lub 90% wymagają, żeby wynajmowana nieruchomość znajdowała się w ogłoszonej „zona tensionada ”. Więcej szczegółów na temat tej ulgi znajdziesz w poradniku „Ulga podatkowa IRPF dla wynajmujących na Balearach”.

Ograniczenia dla kupujących: co ustawa Ley Vivienda oznacza dla kupujących

Ustawa nr 12/2023 nie zawiera żadnych bezpośrednich limitów cenowych na wolnym rynku mieszkaniowym. Tworzy jednak warunki ramowe, które pośrednio dotyczą kupujących – zwłaszcza inwestorów i osób niebędących rezydentami:

1. Udział mieszkań socjalnych w nowych projektach: W przyszłości projekty budowlane będą musiały przeznaczyć większą część powierzchni na mieszkania objęte programem wsparcia lub o ograniczonych cenach. Na Balearach kwestię tę dodatkowo regulują balearyjska ustawa nr 5/2018 (Ley de Vivienda de les Illes Balears) oraz ustawa nr 3/2024.

2. Ograniczenia cenowe dotyczące mieszkań VPO/VPL: W przypadku mieszkań chronionych (Vivienda Protegida de Precio Limitado, VPL, oraz Vivienda de Protección Oficial, VPO) rząd Balearów ustala maksymalne dopuszczalne ceny zakupu i wynajmu. W dniu 20 lutego 2026 r. Consell de Govern uchwalił aktualizację tych cen maksymalnych. Szczegóły dotyczące zakupu mieszkań VPO/VPL znajdziesz w poradniku VPO/VPL na Majorce.

3. Prawa pierwokupu władz publicznych: W strefach o ograniczonej dostępności mieszkań (Zonas tensionadas) oraz w przypadku zasobów mieszkań socjalnych władze publiczne mogą skorzystać z prawa pierwokupu. Tutaj też obowiązuje zasada: dopóki dana strefa nie zostanie uznana za strefę o ograniczonej dostępności mieszkań, nie ma to wpływu na normalny rynek odsprzedaży na Majorce.

Plan mieszkaniowy Balearów na lata 2026–2030: 168 milionów euro

Równolegle z ustawą nr 12/2023 rząd regionalny Balearów zapewnił środki w ramach Państwowego Planu Mieszkaniowego na lata 2026–2030. Według danych rządu Balearów w ramach tego programu Baleary będą zarządzać kwotą 168 milionów euro – z czego, jak sami twierdzą, największa część pochodzi z własnych środków wspólnoty autonomicznej w porównaniu z poprzednimi okresami programowymi. Środki te zostaną przeznaczone na dotacje na budowę mieszkań socjalnych, renowację budynków oraz dodatki do czynszu.

Wskazówka: O Bono Alquiler Joven – państwowy dodatek do czynszu dla młodych ludzi – możesz się ubiegać niezależnie od tego, czy dana okolica jest uznana za „zona tensionada”. Wszystkie szczegóły znajdziesz w poradniku „Bono Alquiler Joven Baleary”.

Jak będzie wyglądał rynek wynajmu na Majorce w 2026 roku

Nawet bez aktywowanej „strefy napięć” najemcy odczuwają skutki strukturalnego niedoboru podaży. Oto kilka liczb i trendów z dostępnych źródeł:

• Analitycy rynku przewidują, że w 2026 roku ceny czynszów wzrosną o 8–12%, głównie z powodu odnawiania umów po pandemii.
• Według raportów rynkowych cena za metr kwadratowy na rynku nieruchomości z drugiej ręki na Balearach wynosi obecnie ponad 5 000 euro/m² — i wciąż rośnie.
• Według doniesień ogłoszenia o wynajmie mieszkań na Balearach są czasami dostępne w sieci krócej niż jeden dzień, zanim ktoś je wynajmie — to pokazuje, jak ogromny jest popyt.
• Według szacunków ekspertów część dochodów gospodarstw domowych przeznaczana na mieszkanie przekracza próg 30%, o którym mowa w ustawie nr 12/2023.

Te liczby pokazują, dlaczego debata na temat „zona tensionada” jest tak gorąca politycznie — i dlaczego decyzja rządu o nieuruchamianiu jej ma poważne konsekwencje społeczne.

Najczęstsze błędy związane z programem Ley Vivienda na Balearach

1. Podwyżka czynszu według IPC zamiast IRAV. Od 2025 roku IRAV będzie indeksem odniesienia dla klauzul dotyczących podwyżek czynszu. Umowy, które wciąż odwołują się do IPC, nie tracą automatycznie ważności, ale podwyżka nie może przekroczyć poziomu IRAV. Jeśli mimo to zastosujesz IPC, a jego wartość okaże się wyższa, ryzykujesz spór z najemcą.

2. Nadal stosuj 60-procentową ulgę w podatku dochodowym (IRPF). Stara ryczałtowa ulga w wysokości 60% została zastąpiona nowym systemem progresywnym. Jeśli nadal będziesz odliczać 60%, nie sprawdzając, czy spełniasz warunki nowego systemu progresywnego, możesz narazić się na dodatkowe zaległości podatkowe. Od 26 maja 2023 r. nowe przepisy obowiązują w przypadku nowych umów (a także przedłużonych umów).

3. Załóżmy, że strefa napięć już obowiązuje. Wiele doniesień medialnych sprawia wrażenie, jakby ograniczenia czynszów na Balearach już działały. To nieprawda: bez formalnej decyzji rządu te specjalne ograniczenia nie obowiązują.

4. Przeniesienie prowizji pośrednika na najemcę. Od maja 2023 r. w przypadku umów najmu mieszkań prowizję za pośrednictwo pokrywa zasadniczo wynajmujący. Klauzule obciążające najemcę można zaskarżyć.

5. Nie ignoruj limitów cenowych VPO. Jeśli kupujesz lub sprzedajesz mieszkanie objęte ochroną, musisz znać aktualne tabele cen maksymalnych — ostatnio zaktualizowane decyzją Consell z lutego 2026 roku. Zakup powyżej ceny maksymalnej może skutkować unieważnieniem transakcji.

6. Nie lekceważ statusu dużego wynajmującego. Jeśli masz w Hiszpanii łącznie 10 lub więcej mieszkań – licząc razem wynajem długoterminowy, wakacyjny i na własny użytek – sprawdź, czy nie zostaniesz zakwalifikowany jako „gran tenedor ”. Wymagania są tu bardziej rygorystyczne niż te, które muszą spełniać mali wynajmujący.

Co będzie dalej? Możliwe scenariusze na rok 2026 i kolejne lata

Ustawa nr 12/2023 to nie jest jakiś statyczny akt prawny. Warto śledzić kilka zmian:

• Zona tensionada – presja: Presja polityczna i społeczna na rząd Balearów może wzrosnąć, gdy tylko nowa fala przedłużania umów wyraźnie podniesie ceny czynszów. Nie można wykluczyć, że rząd Balearów ponownie rozważy tę sprawę.
• Państwowy plan mieszkaniowy na lata 2026–2030: Te 168 milionów euro przełożą się w najbliższych latach na konkretne programy wsparcia, które mogą dotyczyć zarówno najemców, jak i inwestorów budowlanych.
• Ustawa nr 3/2024 z Balearów: Ta balearska ustawa nadzwyczajna z 2024 roku zawiera własne rozwiązania dotyczące mieszkań w przystępnych cenach, które działają niezależnie od krajowej ustawy nr 12/2023.
• Moratorium na licencje ETV: Obecne moratorium na wydawanie nowych licencji na wynajem wakacyjny utrwala niedobór podaży. Mniejsza liczba ofert wynajmu wakacyjnego nie oznacza automatycznie większej podaży wynajmu długoterminowego – to właśnie główny punkt sporu.

Lista kontrolna: Co powinieneś teraz sprawdzić jako wynajmujący na Majorce

1. Sprawdź klauzulę o podwyżce czynszu: czy w twojej umowie wciąż jest mowa o IPC? Przy następnym przedłużeniu umowy poproś o zmianę na IRAV.
2. Przelicz ulgę w IRPF: Prawidłowo skorzystaj z 50-procentowej stawki; sprawdź, czy w przyszłości mógłbyś skorzystać z wyższej stawki.
3. Sprawdź, czy jesteś dużym wynajmującym: zsumuj wszystkie lokale mieszkalne w Hiszpanii — w tym VPO, nieruchomości wakacyjne i obiekty w stanie surowym z pozwoleniem na budowę.
4. Usuń klauzule o prowizji dla pośrednika: Obowiązujące umowy z klauzulami o prowizji dla najemcy można podważyć — popraw je przy przedłużeniu umowy.
5. Sprawdź status nieruchomości pod kątem VPO/VPL: czy obowiązuje okres ochronny albo system cen maksymalnych?
6. Miej na oku „Zona tensionada”: zapisz się do BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears), żeby dostawać powiadomienia o prawie mieszkaniowym — aktywacja może nastąpić z dnia na dzień.
7. Dbaj o aktualność certyfikatu energetycznego: to warunek wynajmu; ma też znaczenie dla ulgi remontowej w kontekście podatku IRPF. Więcej na ten temat znajdziesz w poradniku „Certyfikat energetyczny w Hiszpanii”.
8. Skorzystaj z pomocy doradcy podatkowego: wzajemne powiązania między IRAV, progami podatku IRPF i ewentualną „zoną napięcia” są dość skomplikowane. Jednorazowa konsultacja naprawdę się opłaca.

Podsumowanie

Ustawa „Ley Vivienda Balearen” z 2026 roku to akt prawny o dużym potencjale, ale jak dotąd o ograniczonym zasięgu lokalnym. Krajowa ustawa ramowa (Ley 12/2023) obowiązuje w całej Hiszpanii: wskaźnik IRAV zastępuje IPC, prowizja dla pośrednika obciąża wynajmującego, a nowa skala ulg podatkowych IRPF już obowiązuje. Kluczowy instrument do ustalania górnej granicy czynszu – tzw. „zona tensionada” – nie został jeszcze uruchomiony na Balearach. Rządząca frakcja PP się temu sprzeciwia, podczas gdy według ekspertów rynek najmu już dawno spełnił ustawowe progi wymagające jej uruchomienia. Dla wynajmujących oznacza to: działajcie teraz w kwestii wskaźnika czynszowego i ulgi podatkowej IRPF, śledźcie rozwój sytuacji wokół „zona tensionada” i traktujcie poważnie limity VPO/VPL. Nabywcy na wolnym rynku nie są bezpośrednio ograniczeni przez ustawę 12/2023 – tym bardziej istotne są za to pośrednie skutki rynkowe (niewielka podaż, rosnące ceny, obowiązki społeczne w nowych inwestycjach).

Oficjalne źródła

• Ustawa nr 12/2023 z dnia 24 maja o prawie do mieszkania (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
• Ustawa nr 5/2018 z dnia 19 czerwca o mieszkalnictwie na Balearach (CAIB): https://www.caib.es/sites/institutestudisautonomics/f/301150
• Ustawa nr 3/2024 z dnia 3 maja o pilnych środkach w zakresie mieszkalnictwa (CAIB-Normativa): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809
• Uchwała Rady Rządu z dnia 20 lutego 2026 r. (aktualizacja cen mieszkań socjalnych VPO/VPL): opublikowana w BOIB (Dzienniku Urzędowym Wysp Balearów): https://www.caib.es/eboibfront/?lang=es
• IRAV (Índice de Referencia de Actualización de Arrendamientos de Vivienda) — INE: https://www.ine.es
• ATIB — Urząd Skarbowy Wysp Balearów: https://www.atib.es
• Państwowy plan mieszkaniowy na lata 2026–2030 — Rząd Wysp Balearów: https://www.caib.es/webgoib/es/
• Przepisy dotyczące mieszkań socjalnych (CAIB): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809