Odliczenie od podatku IRPF dla wynajmujących na Balearach: ulga zgodnie z Ley de Vivienda

Jeśli wynajmujesz mieszkanie na stałe na Majorce lub na jednej z pozostałych wysp Balearów, możesz w zeznaniu podatkowym IRPF zwolnić z podatku znaczną część dochodu netto z wynajmu. Brzmi to prosto – ale tak nie jest, bo Ley de Vivienda (Ley 12/2023) gruntownie zmieniła ten system od 27 maja 2023 roku. Zamiast dotychczasowej jednolitej ulgi w wysokości 60% obowiązuje teraz system progresywny z czterema różnymi stawkami od 50% do 90%, które zależą od treści umowy, wysokości czynszu, wieku najemcy oraz statusu urbanistycznego gminy. Ten poradnik wyjaśni ci krok po kroku, jaka ulga obowiązuje w przypadku twojej konkretnej umowy najmu, co musisz wpisać w zeznaniu podatkowym IRPF (Modelo 100), jakie koszty możesz wcześniej odliczyć – oraz jakie błędy, jak pokazuje doświadczenie, wychodzą najdrożej. Wszystkie informacje dotyczą roku podatkowego 2025, a zeznanie należy złożyć od kwietnia do 30 czerwca 2026 roku.

Wynajmujesz mieszkanie na Majorce i chcesz wiedzieć, do jakiej zniżki naprawdę masz prawo?

• 📩 Złóż osobiste zapytanie — pośrednictwo w znalezieniu doradcy podatkowego, konkretna ocena twojej sprawy
• Wszystko o wynajmie długoterminowym na Majorce

Czym w ogóle jest ulga podatkowa IRPF dla wynajmujących?

Jeśli jako rezydent podatkowy w Hiszpanii wynajmujesz nieruchomość na cele mieszkaniowe, zysk netto z wynajmu uwzględnia się w Twoim zeznaniu podatkowym IRPF (Modelo 100) i jest on opodatkowany według ogólnej stawki progresywnej – w zależności od wysokości dochodu od 19% do 47%. Gdyby nie istniała specjalna zasada, płaciłbyś podatek od całej nadwyżki po odliczeniu kosztów związanych z wynajmem.

Ulga zgodnie z art. 23.2 ustawy o podatku dochodowym (ustawa 35/2006, LIRPF) sprawia, że tylko niewielka część tego zysku netto z wynajmu podlega opodatkowaniu. Ten mechanizm istnieje już od dawna – ale ustawa Ley 12/2023 de Vivienda całkowicie zmieniła jego wysokość i warunki ze skutkiem od 27 maja 2023 roku.

Ważne: Ulga dotyczy wyłącznie wynajmu mieszkaniowego (arrendamiento de vivienda). Wynajem wakacyjny, użytkowanie komercyjne czy wynajem sezonowy bez stałego charakteru zasadniczo nie są objęte tą ulgą.

Kto może skorzystać z tej zniżki?

• Rezydenci podatkowi w Hiszpanii (pobyt trwający ponad 183 dni w roku kalendarzowym lub centrum interesów gospodarczych w Hiszpanii)
• Właściciele, którzy czerpią dochody z tytułu „rendimientos del capital inmobiliario” (dochody z kapitału nieruchomościowego) – a więc nie w ramach działalności gospodarczej (nie zatrudniają pełnoetatowych pracowników do wynajmu)
• Strona umowy najmu: tylko wynajmujący wymieniony z imienia i nazwiska, a nie firma pośrednicząca (w przypadku struktur typu SL obowiązują inne zasady)

Właściciele niebędący rezydentami (nierezydenci) rozliczają swoje dochody z wynajmu za pomocą formularza Modelo 210 według ryczałtowej stawki podatkowej i nie mogą skorzystać z tej ulgi.

Stary system: 60% dla umów zawartych do 26 maja 2023 r.

W przypadku wszystkich umów najmu zawartych do 26 maja 2023 r. włącznie nadal obowiązują stare zasady: zysk netto z najmu (pozytywny rendimiento neto) jest ryczałtowo obniżany o 60%. Tylko pozostałe 40% wlicza się do podstawy opodatkowania.

Ta zasada obowiązuje tak długo, jak długo pierwotna umowa pozostaje w mocy bez zmian. Jednak gdy tylko podpiszesz nową umowę – nawet z tym samym najemcą – zaczniesz podlegać nowemu systemowi.

Nowy system: cztery poziomy ograniczeń od 27 maja 2023 r.

W przypadku wszystkich umów najmu zawartych od 27 maja 2023 r. obowiązuje system stopniowy przewidziany w Ley de Vivienda. Warunki dla danego poziomu muszą być spełnione w momencie podpisania umowy – i utrzymywane na stałe.

Przegląd czterech poziomów

Uwaga dotycząca stref napięcia na rynku mieszkaniowym: Na Balearach wyznaczanie takich stref (zonas de mercado residencial tensionado ) należy do kompetencji rządu regionalnego. To, czy i które gminy na Majorce zostały oficjalnie uznane za takie strefy, zmienia się na bieżąco. Sprawdź aktualny status przed podpisaniem umowy – od tej klasyfikacji zależy, czy przysługuje ci 50%, 70% czy 90%.

Co się dzieje, gdy spełnionych jest kilka poziomów?

Poziomy wykluczają się wzajemnie i są ułożone hierarchicznie. Zawsze obowiązuje najwyższy odpowiedni poziom. Sprawdzanie odbywa się po kolei: 90 % → 70 % → 60 % → 50 %.

Podstawa obliczeń: Czym jest „zysk netto z wynajmu”?

Odliczenie nie dotyczy czynszu brutto, tylko dodatniego zysku netto z wynajmu (rendimiento neto positivo). Wynika on z przychodów z czynszu brutto pomniejszonych o koszty związane z uzyskaniem przychodu, które można odliczyć od podatku.

Koszty związane z działalnością zawodową, które można odliczyć (wybór)

Uwaga: Jeśli zysk netto z wynajmu po odliczeniu kosztów związanych z uzyskaniem dochodu okaże się ujemny (strata), nie ma żadnej ulgi – stratę tę można jednak rozliczyć z innymi dochodami kapitałowymi z nieruchomości za ten sam rok.

Krok po kroku: jak wpisać ulgę w zeznaniu podatkowym IRPF

1. Zarejestruj dochody z czynszu brutto – wszystkie opłaty czynszowe otrzymane w roku podatkowym (czynsz bez opłat; kaucje zaliczasz dopiero po ich potrąceniu).
2. Zbierz wydatki związane z nieruchomością – rachunki za IBI, odsetki od kredytu hipotecznego, opłaty wspólnoty mieszkaniowej, ubezpieczenie, naprawy i amortyzację.
3. Jak obliczyć zysk netto z wynajmu – przychody brutto z wynajmu minus koszty związane z uzyskaniem przychodów.
4. Jak ustalić kategorię – umowa zawarta przed czy po 27.05.2023? Strefa napięć? Wiek najemcy? Remont?
5. Zastosuj obniżkę – odejmij odpowiedni procent (50%, 60%, 70% lub 90%) od dodatniego zysku netto z wynajmu.
6. Oblicz kwotę podlegającą opodatkowaniu – pozostała część (10%–50%) trafia do podstawy opodatkowania jako „rendimiento neto reducido ”.
7. Wypełnij formularz Modelo 100 – wpisz dane w sekcji „Rendimientos del capital inmobiliario”; oprogramowanie AEAT (Renta WEB) przeprowadzi cię przez proces sprawdzania warunków ulgi.
8. Złóż zeznanie w terminie – termin składania zeznań za rok podatkowy 2025: 30 czerwca 2026 r.; jeśli płacisz poleceniem zapłaty, pamiętaj o terminie 25 czerwca 2026 r.

Przykład obliczeniowy (uproszczony)

Gdyby nie ta obniżka, do kwoty 10 200 € doliczono by około 3 060 €. Oszczędność wynosi tu około 1 530 € rocznie – a to jeszcze ta najgorsza z nowych stawek (50 %).

Aspekt związany z Balearami: regionalna stawka podatkowa i lokalne specyfiki

IRPF składa się z części państwowej i regionalnej. Baleary nakładają własną regionalną dopłatę podatkową, która jest już uwzględniona w łącznych stawkach od 19% do 47%. Ulga zgodnie z art. 23.2 LIRPF dotyczy jednocześnie obu części – korzyść podatkowa jest więc na Balearach tak samo duża jak gdzie indziej w Hiszpanii.

W przypadku dochodów kapitałowych (odsetki, dywidendy, zyski ze sprzedaży) obowiązują osobne stawki – nie mają na nie wpływu obniżki czynszu.

Uwaga dla osób niebędących rezydentami UE: Jeśli masz miejsce zamieszkania dla celów podatkowych (ponad 183 dni) na Balearach, podlegasz nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu i rozliczasz swoje dochody uzyskane na całym świecie za pomocą formularza Modelo 100. Opisana tu ulga dotyczy ciebie tak samo, jak obywateli Hiszpanii.

Wynajem wakacyjny a wynajem długoterminowy: kluczowa różnica

Ulga podatkowa z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych (IRPF) zgodnie z art. 23.2 ustawy LIRPF dotyczy wyłącznie wynajmu na stałe cele mieszkaniowe. Jeśli wynajmujesz nieruchomość jako kwaterę wakacyjną (ETV), nie uzyskujesz dochodów z kapitału nieruchomościowego w rozumieniu przepisów preferencyjnych, tylko dochody z wynajmu turystycznego, które zazwyczaj podlegają pełnemu opodatkowaniu bez tej ulgi.

Na Majorce sytuacja z licencjami wakacyjnymi i tak jest napięta. W wielu gminach obowiązują spore ograniczenia dotyczące nowych licencji ETV. Jeśli więc myślisz o zmianie przeznaczenia nieruchomości albo chcesz ją wykorzystywać wyłącznie do długoterminowego wynajmu, robisz to nie tylko ze względu na obniżkę podatku IRPF, ale też z powodów związanych z przepisami dotyczącymi licencji.

Więcej na ten temat: Licencja ETV na Majorkę – aktualna sytuacja

Najczęstsze błędy – i jak ich uniknąć

1. Wybierz niewłaściwy stopień redukcji

Wielu wynajmujących automatycznie zakłada 60% – albo dlatego, że taka była stara zasada, albo dlatego, że nie znają warunków dotyczących wyższych poziomów. Z drugiej strony niektórzy domagają się 90% bez formalnie ogłoszonego obszaru napięć. Oba błędy mogą skutkować dodatkowymi należnościami wraz z odsetkami.

2. Koszty związane z wykonywaniem pracy są zbyt wysokie lub zostały nieprawidłowo wykazane

Koszty remontu, które trwale podnoszą wartość nieruchomości, nie są kosztami uzyskania przychodu rozliczanymi od razu, tylko trzeba je aktywować i amortyzować. Jeśli odliczysz je w całości w roku, w którym je zapłaciłeś, ryzykujesz kontrolę podatkową.

3. Obniżka zastosowana do ujemnego zysku netto z wynajmu

Jeśli zysk netto z wynajmu jest ujemny, po prostu nie ma żadnej obniżki. Wynik ten traktuje się jako stratę.

4. Przeoczenie zmian w umowie

Aneks do umowy najmu, porozumienie o podwyżce czynszu albo zmiana najemcy mogą sprawić, że z punktu widzenia prawa podatkowego umowa będzie traktowana jak nowa – i w związku z tym zacznie obowiązywać nowy system, nawet jeśli pierwotna umowa jest starsza.

5. Brak dokumentacji dotyczącej działań renowacyjnych

Jeśli chcesz skorzystać z 60-procentowej ulgi z tytułu remontu, musisz udowodnić, że remont spełnia podatkową definicję „rehabilitacji” (art. 41.1 Reglamento IRPF). Bez pozwolenia na budowę, protokołu odbioru i faktur jest to prawie niemożliwe.

6. Przegapianie terminów

Zeznanie podatkowe IRPF za rok 2025 można złożyć online od 2 kwietnia 2026 r., telefonicznie od 6 maja 2026 r., a osobiście od 2 czerwca 2026 r. Płatności muszą zostać zrealizowane do 25 czerwca 2026 r., a termin składania zeznań upływa 30 czerwca 2026 r.

Co będzie dalej? Kolejne obowiązki podatkowe dla wynajmujących

Obniżka podatku IRPF to nie jedyny aspekt podatkowy związany z długoterminowym wynajmem na Balearach. Dodatkowo obowiązują następujące zobowiązania:

Więcej szczegółów na temat podatku IBI na Majorce i podatku od majątku znajdziesz w naszych poradnikach.

Lista kontrolna: jak poprawnie złożyć wniosek o ulgę w podatku IRPF

• Sprawdzono, czy umowa została zawarta przed czy po 27.05.2023
• Potwierdzono, że lokal służy jako stałe miejsce zamieszkania (nie jest to umowa wakacyjna)
• Sprawdzono status gminy jako obszaru o podwyższonym ryzyku w momencie podpisania umowy
• Sprawdzono wiek najemcy (18–35 lat?) i czy to jego pierwszy najem (dla poziomu 70 %)
• Działania renowacyjne poparte dokumentacją (dla poziomu 60%)
• Udokumentowano obniżkę czynszu w stosunku do poprzedniej umowy przedwstępnej (dla poziomu 90 %)
• Zebrałem wszystkie koszty związane z pracą wraz z dowodami (IBI, odsetki, amortyzacja, opłata na rzecz gminy, ubezpieczenie, naprawy)
• Czy zysk netto z wynajmu został poprawnie obliczony (dodatni czy ujemny?)
• Wybrano właściwy stopień redukcji i wprowadzono go do Renta WEB
• Zgłoszenie trzeba złożyć do 30 czerwca 2026 r.; w przypadku płatności z rachunku bankowego – do 25 czerwca 2026 r.

Podsumowanie

Ulga podatkowa z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych (IRPF) dla wynajmujących to jedna z najskuteczniejszych ulg podatkowych w hiszpańskim prawie podatkowym – a ustawa o mieszkalnictwie (Ley de Vivienda) sprawiła, że stała się ona bardziej zróżnicowana, ale też bardziej skomplikowana. Już standardowa stawka 50% jest całkiem atrakcyjna; jeśli wynajmujesz w oficjalnie uznanej strefie niedoboru mieszkań, masz młodych najemców albo wyremontowałeś mieszkanie, możesz zwolnić z podatku 70%, a nawet 90% zysku netto z wynajmu.

Kluczem jest dokładna dokumentacja: musisz mieć kompletne dokumenty dotyczące zawarcia umowy, wysokości czynszu, wieku najemcy, zaświadczeń o remoncie i dowodów wydatków związanych z wynajmem. Na Balearach pojawia się jeszcze konkretne pytanie, czy twoja gmina jest uznana za strefę podwyższonego zapotrzebowania – to informacja, która może ulec zmianie i którą powinieneś aktywnie sprawdzać przed zawarciem każdej nowej umowy.

Przy pierwszym rozliczeniu poproś o pomoc lokalnego doradcę podatkowego albo firmę Gestoría. To się opłaci już w pierwszym roku.

📩 Zapytaj teraz o doradztwo podatkowe | Zwrot z inwestycji na Majorce | Podatki i prawo w skrócie

Oficjalne źródła

• Agencia Tributaria (AEAT) – Ulga z tytułu wynajmu mieszkania (art. 23.2 LIRPF): sede.agenciatributaria.gob.es – 7.3.1.4 Ulga z tytułu wynajmu mieszkań
• Ustawa nr 35/2006 z dnia 28 listopada o podatku dochodowym od osób fizycznych (LIRPF): boe.es
• Ustawa nr 12/2023 z dnia 24 maja o prawie do mieszkania (Ley de Vivienda): boe.es
• Rozporządzenie w sprawie IRPF (Dekret Królewski nr 439/2007) – art. 41.1 Korekta rozliczenia: boe.es
• Urząd Skarbowy Wysp Balearów (ATIB): atib.es
• Rząd Wysp Balearskich – Mieszkalnictwo: ideib.caib.es