Jak odróżnić wynajem wakacyjny od sezonowego na Majorce

Chcesz wynajmować swoją nieruchomość przez część roku, a w pozostałym czasie korzystać z niej samodzielnie? O tym, czy na Majorce mamy do czynienia z wynajmem wakacyjnym, czy sezonowym, nie decyduje wyłącznie długość pobytu. Liczy się to, w jakim celu nieruchomość jest faktycznie wykorzystywana i jak przedstawia ją oferta: jako miejsce noclegowe dla turystów czy tymczasowy dom potrzebny z innego powodu. Od tego zależy, jakie przepisy musisz sprawdzić przed opublikowaniem ogłoszenia i przygotowaniem umowy.

W tym poradniku poznasz różnice między wynajmem turystycznym a alquiler de temporada, najczęściej spotykane formy ETV oraz kroki, które pomogą Ci przygotować ogłoszenie zgodne z przepisami. Znajdziesz też konkretne przykłady ogłoszeń wynajmu sezonowego. Nie są one ogólnym zestawieniem cen najmu, lecz pokazują, jak różnie można opisywać okresy najmu i warunki oferty. Pamiętaj: sam nagłówek „wynajem sezonowy” ani umowa zawarta na 11 miesięcy nie sprawią, że oferta turystyczna stanie się ofertą wynajmu sezonowego.

Uwaga: Ten artykuł zawiera ogólne informacje. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.

Wynajem wakacyjny czy sezonowy: jaki jest cel najmu?

Wynajem turystyczny i sezonowy podlegają różnym przepisom. Do wynajmu turystycznego stosuje się prawo turystyczne Balearów. Wynajem sezonowy może podlegać artykułowi 3 hiszpańskiej ustawy Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Najemca korzysta wówczas z nieruchomości tymczasowo, z konkretnego, uzasadnionego powodu, i nie urządza w niej swojego stałego miejsca zamieszkania.

Nie ma tu jednej sztywnej granicy liczby dni, która pozwoliłaby łatwo rozstrzygnąć sprawę. Zwłaszcza przy krótkich pobytach znaczenie ma to, czy oferta jest kierowana do turystów, czy można wskazać inny cel korzystania z nieruchomości. Nawet ogłoszenie z określeniem „Saisonmiete” może budzić wątpliwości, jeśli opis i sposób rezerwacji przypominają ofertę noclegu wakacyjnego.

Jakie rodzaje ETV dotyczą nieruchomości wynajmowanych turystom?

Jeśli chcesz wynajmować nieruchomość turystom na Majorce, możesz zetknąć się z kilkoma rodzajami ETV. Sam typ nieruchomości nie wystarczy, by ustalić, który z nich wchodzi w grę: trzeba też sprawdzić lokalizację i pozostałe warunki.

Zwłaszcza w przypadku mieszkań we wspólnotach mieszkaniowych nie wystarczy zapytać: „Czy mieszkanie ma ETV?”. Sprawdź, czy w tej lokalizacji wolno wynajmować turystom i jakie warunki musi spełniać konkretne mieszkanie. Jeśli przejmujesz nieruchomość z istniejącą licencją ETV, przeczytaj też nasz poradnik o przeniesieniu licencji ETV.

Uwaga: ETV60 nie oznacza, że każdą nieruchomość, z której sam korzystasz, możesz wynajmować turystom przez 60 dni.

Co zrobić, jeśli chcesz wynajmować nieruchomość turystom?

Zanim zamieścisz ogłoszenie, sprawdź, czy możesz wynajmować turystom tę konkretną nieruchomość. Wśród formalności związanych z rozpoczęciem takiej działalności wymienia się oświadczenie składane na własną odpowiedzialność (DRIAT). Nie oznacza to jednak, że każdą nieruchomość można wynajmować turystom.

1. Sprawdź rodzaj nieruchomości i jej lokalizację: Czy jest to dom jednorodzinny, mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej czy nieruchomość będąca twoim głównym miejscem zamieszkania? Następnie sprawdź, czy w tej lokalizacji wolno wynajmować turystom.
2. Sprawdź wymagania: Ustal, który rodzaj ETV dotyczy twojej nieruchomości i jakie warunki musi ona spełniać. Jeśli jest to mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej, sprawdź to szczególnie uważnie.
3. Zapytaj wcześniej o formalności i koszty: Poproś właściwy urząd ds. turystyki o potwierdzenie, jakich dokumentów i miejsc dla turystów wymaga się w twoim przypadku oraz jakie będą koszty.
4. Dopiero wtedy zamieść ogłoszenie: Przedstaw nieruchomość jako miejsce zakwaterowania turystów dopiero wtedy, gdy upewnisz się, że spełniasz wymagania i możesz rozpocząć taką działalność.

Na pytanie „Ile kosztuje licencja na wynajem wakacyjny?” nie ma 1 odpowiedzi, która sprawdzi się w każdym przypadku. Koszty wiążą się między innymi z miejscami dla turystów i zależą od rodzaju wynajmu. Zanim podejmiesz decyzję, sprawdź warunki dotyczące konkretnej nieruchomości, zamiast kierować się 1 ogólną kwotą. Więcej o kwestiach prawnych, które warto sprawdzić, przeczytasz w artykule Wynajem wakacyjny na Majorce: licencja i wymagania.

Kiedy najem jest najmem sezonowym?

Najem sezonowy musi mieć tymczasowy cel. Może nim być pobyt związany z pracą przez określony czas, studiami, realizacją projektu albo przejściowym okresem w życiu najemcy. Liczy się nie tylko treść umowy, lecz także to, jak nieruchomość jest faktycznie wykorzystywana.

Umowa zawarta na 11 miesięcy nie staje się więc automatycznie umową najmu sezonowego. Jeśli najemca faktycznie mieszka w lokalu na stałe, samo określenie „Saisonmiete“ nie odpowiada rzeczywistemu charakterowi najmu. Więcej wyjaśniamy w artykułach o 11-miesięcznej umowie najmu w Hiszpanii oraz o umowie najmu na czas określony na Mallorca.

W umowie najmu sezonowego warto dokładnie zapisać powód pobytu. Przydadzą się też informacje o miejscu stałego zamieszkania najemcy, uzgodnionym okresie korzystania z nieruchomości oraz usługach, które faktycznie zapewniasz podczas pobytu. Sam tytuł umowy nie zastąpi tych ustaleń.

Co pokazują konkretne oferty najmu sezonowego?

Na Mallorca można znaleźć oferty najmu sezonowego na bardzo różne okresy. Poniższe przykłady pochodzą z ogłoszeń opublikowanych przez Lindacasas. To pojedyncze oferty, a nie ceny rynkowe. W szczególności bez sprawdzenia treści ogłoszenia nie da się ustalić, jakie opłaty dodatkowe obejmuje podana kwota.

Przy tworzeniu własnego ogłoszenia bardziej niż kwota podana dla porównania przyda ci się dokładny opis oferty: jasno określ dostępny termin, wyposażenie i wszystkie składniki kosztów. Przede wszystkim z ogłoszenia o najmie sezonowym powinno wynikać, w jakim tymczasowym celu oferujesz nieruchomość. O tym, jak porównać korzystanie z nieruchomości na własne potrzeby z jej wynajmem, przeczytasz w artykule Własny użytek czy wynajem na wyspie Mallorca.

Gdzie i jak zamieścić ogłoszenie o nieruchomości?

Wybór platformy zależy przede wszystkim od tego, co możesz zgodnie z prawem oferować. Na idealista znajdziesz oferty najmu sezonowego; Lindacasas i Mallorca Zero również prezentują mieszkania i domy na pobyty czasowe. Airbnb, Booking i Vrbo kojarzą się przede wszystkim z rezerwacjami turystycznymi. Sama nazwa platformy nie przesądza o prawnej kwalifikacji oferty, ale sposób rezerwacji, długość pobytu i opis mogą wyraźnie wskazywać, że oferta ma charakter turystyczny.

Informacja o naszym serwisie: mallorca.com umożliwia zamieszczanie ogłoszeń o nieruchomościach. Także tutaj ogłoszenie musi odpowiadać formie wynajmu, na którą faktycznie pozwala ci prawo.

Przed publikacją przygotuj krótki, spójny opis oferty:

• Jeśli wynajmujesz nieruchomość turystom: Opisuj tylko te usługi i możliwości rezerwacji, które są zgodne z ustalonymi zasadami wynajmu turystycznego twojej nieruchomości.
• Jeśli oferujesz najem sezonowy: Podaj tymczasowy cel pobytu i okres, w którym nieruchomość jest dostępna. Nie przedstawiaj jej jako miejsca na zwykły urlop, które można rezerwować na pojedyncze dni.
• W obu przypadkach: Zadbaj o spójne informacje o wyposażeniu, dodatkowych kosztach i rzeczywistych terminach dostępności.

Przegląd kanałów sprzedaży usług turystycznych znajdziesz w naszym poradniku o platformach rezerwacyjnych dla domów wakacyjnych. Nie można jednak na tej podstawie stworzyć miarodajnego rankingu platform do oferowania najmu sezonowego.

Czy przy prywatnym wynajmie też potrzebujesz umowy?

Tak, pisemna umowa przydaje się również wtedy, gdy właściciel i najemca zawierają ją bezpośrednio. W przypadku najmu sezonowego powinna przede wszystkim jednoznacznie określać tymczasowy cel pobytu, okres najmu, strony umowy i uzgodnione świadczenia. Przy wynajmie turystycznym prywatna umowa nie zastępuje natomiast sprawdzenia, czy taki wynajem jest dozwolony.

Jeśli szukasz bezpłatnego wzoru, potraktuj go jedynie jako pomoc w uporządkowaniu treści. Krótki opis najmu sezonowego może wyglądać tak:

„Strony uzgadniają, że najemca będzie tymczasowo korzystać z nieruchomości w związku z [konkretny powód] w okresie od [początek] do [koniec]. Miejsce stałego zamieszkania najemcy: [informacja]. Uzgodnione usługi i opłaty dodatkowe: [wymienić szczegółowo]”.

To nie jest kompletny wzór umowy. To, czy umowa zostanie prawnie uznana za najem sezonowy, zależy również od tego, jak nieruchomość jest faktycznie wykorzystywana. Sprawdź zwłaszcza, czy treść umowy, ogłoszenie i planowany pobyt dotyczą tego samego rodzaju najmu.

Najczęstsze błędy

Uwaga: Zmiana nazwy oferty nie zmienia jej turystycznego charakteru ani tego, w jaki sposób najemca faktycznie korzysta z nieruchomości.

• Zakładanie, że umowa na 11 miesięcy automatycznie oznacza najem sezonowy. Jeśli nie ma rzeczywistego powodu tymczasowego pobytu, najem może zostać zakwalifikowany inaczej.
• Nazywanie oferty wakacyjnej najmem sezonowym. Znaczenie ma również to, jak nieruchomość jest oferowana i wykorzystywana.
• Zakładanie, że istniejącą ETV można bez przeszkód przenieść. Zanim zaplanujesz przychody z najmu turystycznego, sprawdź konkretną transakcję i nieruchomość.
• Przyjmowanie kosztów z innej sprawy dotyczącej licencji. Przy kalkulacji mogą mieć znaczenie rodzaj najmu i liczba miejsc turystycznych.
• Publikowanie ogłoszenia przed wyjaśnieniem kwestii prawnych. Przy najmie turystycznym zacznij od sprawdzenia lokalizacji i wymaganych warunków.

Co dalej?

Gdy zdecydujesz, jaki rodzaj najmu wybierasz, przychodzi czas na kwestie organizacyjne: kto zajmie się przekazaniem nieruchomości i kontrolą jej stanu? Jakie będą bieżące wydatki? Jak opodatkowane będą przychody? Na te pytania nie odpowie sama forma ETV ani długość umowy najmu sezonowego.

Jeśli wybierzesz najem turystyczny, sprawdź osobno zasady zgłaszania danych gości przy wynajmie wakacyjnym, podatek turystyczny dla wynajmujących oraz kwestie związane z podatkiem VAT. Przy najmie sezonowym zwróć szczególną uwagę na faktyczne wykorzystanie nieruchomości, odpowiednią umowę najmu sezonowego zgodną z artykułem 3 LAU oraz uzgodnione opłaty. Jeśli nieruchomość faktycznie służy najemcy jako miejsce stałego zamieszkania, może to być najem na cele mieszkaniowe.

Lista kontrolna przed podpisaniem umowy i publikacją ogłoszenia

• Czy nieruchomość ma służyć turystom, czy pobyt będzie tymczasowy z innego powodu?
• Czy wybrany sposób wynajmu pasuje do konkretnej nieruchomości i jej lokalizacji?
• Czy przy wynajmie turystycznym wyjaśniono, jaka forma ETV ma zastosowanie, jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega procedura?
• Czy przy najmie sezonowym wiadomo, dlaczego pobyt ma mieć charakter tymczasowy?
• Czy treść ogłoszenia, sposób rezerwacji i umowa są ze sobą zgodne?
• Czy okres najmu, zakres usług i dodatkowe opłaty opisano zrozumiale?
• Czy osobno przeanalizowano obsługę najmu, bieżące wydatki i kwestie podatkowe?

Podsumowanie

Wynajem wakacyjny i najem sezonowy na Mallorca to nie są 2 nazwy tego samego rodzaju wynajmu na określony czas. Jeśli chcesz przyjmować turystów, najpierw sprawdź, czy możesz legalnie wynajmować swoją nieruchomość w celach turystycznych. Jeśli chcesz wynająć ją tymczasowo osobie przyjeżdżającej w innym celu, ten cel musi być jasno określony w umowie i zgodny z faktycznym sposobem korzystania z nieruchomości. Dopiero gdy wybierzesz odpowiedni rodzaj wynajmu, zaplanuj cenę, ogłoszenie i obsługę najmu.

Oficjalne źródła

• Boletín Oficial del Estado (BOE) – hiszpańska ustawa Ley de Arrendamientos Urbanos, w szczególności artykuł 3, oraz opublikowany tekst balearskiej ustawy o turystyce 8/2012.
• Govern de les Illes Balears – oficjalne informacje o balearskich przepisach dotyczących turystyki.