Mallorca.com
inmobiliaria

Es mur i sa tanca a Mallorca: llicència, alçada i dret de veïnatge

Responsable del contingut: Frank Menze

Vols tancar sa teva finca a Mallorca, reparar una paret seca antiga o posar una tanca contra ses mirades curioses – i topes de seguida amb sa pregunta sobre sa Llicència de paret Mallorca. Sa resposta curta i honesta: no hi ha cap xifra en centímetres vàlida per tota s'illa que puguis simplement consultar. Si pots construir i quina alçada, depèn de tres coses – si sa teva finca es considera solar (apte per edificar), què és exactament es que es construeix, i què diu es pla urbanístic des teu municipi sobre això. Aquesta guia t'explica sa base legal balear (Ley 12/2017 LUIB), s'excepció important per ses parets seques, es límits d'aquesta excepció en sòl protegit – i es dret de veïnatge espanyol, que regula a qui pertany realment sa paret mitgera i qui n'assumeix es costos.

Llicència de paret a Mallorca: tanca, alçada i dret de veïnatge

No estàs segur de si sa paret o sa tanca que planeges necessita llicència?

Per què no hi ha una alçada de paret vàlida en general per Mallorca

Molts fòrums i guies en alemany fan circular xifres com "1,80 metres d'alçada total" o "sòcol fins a 60 centímetres, per damunt transparent". Aquests valors poden ser correctes per a un municipi concret i una categoria de sòl concreta – com a regla general per Mallorca són simplement falsos. S'alçada permesa, s'alçada des sòcol, es material autoritzat i sa transparència exigida d'un tancament figuren en es pla urbanístic des municipi corresponent – es Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o ses Normes Subsidiàries – i ses seves Ordenanzas. Cada municipi de Mallorca pot establir aquí ets seus propis valors, escalonats segons sa categoria de sòl – com ara suelo urbano, suelo rústico o suelo rústico protegido.

Nota: Abans d'adoptar qualsevol xifra en centímetres d'un blog o d'un veïnat, comprova-la en es pla urbanístic des teu municipi. Aquests plans es poden consultar a través des MUIB (Mapa Urbanístic de les Illes Balears), sa col·lecció digital de sa planificació urbanística de tots es municipis balears.

Obligació de llicència: quan necessites una llicència

Sa base legal central és sa Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears (LUIB). S'article 146.1 j) inclou, entre ses actuacions subjectes a una llicència urbanística municipal (llicència municipal d'obres) estan subjectes, expressament: "El cierre de terrenos que no tengan la condición de solar" – es tancament de finques que no solar són, és a dir, que no es consideren finques aptes per edificar i urbanitzades.

A més, s'article 148 LUIB regula es procediment simplificat de sa comunicación previa (avís previ) per a obres "de tècnica senzilla i escàs abast constructiu". Es Consells Insulars – és a dir, es Consell de Mallorca per a s'illa – poden, mitjançant ordenança, traspassar altres actuacions de s'article 146.1 a aquest procediment simplificat, per a tots o alguns municipis.

Així és com has d'actuar a sa pràctica:

  1. Aclarir s'estat des terreny: És es teu terreny solar (apte per construir, urbanitzat) o no? Això resulta des pla urbanístic i des cadastre.
  2. Comprovar sa categoria des sòl: Es troba es terreny en suelo urbano, senzill suelo rústico o suelo rústico protegido?
  3. Classificar es projecte de construcció: Paret nova/tanca nova o reparació d'una paret de pedra existent amb tècnica de paret seca?
  4. Demanar es procediment a s'ajuntament: Licencia urbanística, comunicación previa o – en cas de parets seques existents – cap des dos.
  5. Consultar s'alçada i es material an es PGOU, abans de demanar un pressupost.
Situació Base legal Procediment
Tanca nova, terreny sense estatus de solar Art. 146.1 j) LUIB Licencia urbanística (permís d'obres de s'ajuntament)
Reparació/reconstrucció d'una paret de pedra existent (bancal, parada) amb tècnica de paret seca Art. 146.1 j), darrera frase No cal llicència ni comunicación previa
Obres senzilles d'abast reduït en general Art. 148 LUIB Comunicación previa possible, segons s'ajuntament
Projectes en suelo rústico protegido o en edificis BIC/catalogats Art. 148.2 a) LUIB Sempre llicència, sa comunicación previa queda expressament exclosa

S'excepció de sa paret seca: bancales i parets seques sense papers

Aquesta és sa frase pràcticament més important per as propietaris de finques dins tot aquest tema: s'article 146.1 j) LUIB exclou es reconstrucció de parets de bancal (bancales) existents, murs o construccions de pedra en sec, així com sa seva reparació amb sa tècnica de pedra en sec (piedra en seco) expressament de s'obligació de llicència – ni llicència ni comunicación previa, independentment de sa categoria des sòl, en sa qual es troba s'actuació.

Per a tu això significa: si a sa teva finca reconstrueixes una paret seca antiga, en part esbucada, i empres sa tècnica tradicional sense morter, no necessites cap sol·licitud davant s'ajuntament – encara que sa teva finca es trobi en simple suelo rústico.

Alerta: S'excepció té dos límits clars. Primer, només s'aplica a existents construccions, no a una paret completament nova en un lloc on abans no n'hi havia cap. Segon, només s'aplica a sa tècnica de pedra en sec – si en lloc d'això construeixes sa mateixa paret de nou amb formigó o morter, s'excepció ja no s'aplica, i tornes a caure dins s'article 146.1 j) amb obligació completa de llicència.

Suelo Rústico Protegido: on acaba sa drecera

Per pràctica que sigui sa comunicación previa per a projectes senzills – té un límit estricte que moltes explicacions en alemany passen per alt. S'article 148.2 a) LUIB estableix: en cap cas es podrà sotmetre a s'procediment simplificat allò que afecti actuacions en suelo rústico protegido o afecti edificis que estiguin considerats com a bien de interés cultural (BIC), declarats o catalogats.

Això significa concretament: en sòl rústic protegit – per exemple en zones amb protecció paisatgística o natural especial – no hi ha sa drecera de sa comunicación previa, per molt senzilla que sigui tècnicament sa paret prevista. Allà es camí sempre passa per sa llicència d'obres completa. Si sa teva finca concreta es troba dins una d'aquestes categories de protecció, ho indica es pla urbanístic i es cadastre – això només t'ho pot confirmar de manera vinculant s'ajuntament o un professional local. Més detalls sobre ses particularitats des sòl rústic els trobaràs a sa guia sobre Finca i Suelo Rústico i sobre Zones de protecció natural ANEI.

Qui decideix què? Ets quatre nivells des dret de murs

Perquè no cerquis en es lloc equivocat, aquí tens ses competències d'un cop d'ull:

Nivell Regula Font
Govern Balear (Ley 12/2017 LUIB) Si fa falta permís o no, i quines excepcions s'apliquen Text consolidat BOE: boe.es
Consell de Mallorca Pot, mitjançant reglament, traspassar més tràmits a sa comunicación previa Art. 148 LUIB
Ajuntament (Ayuntamiento) Alçada permesa, alçada de sòcol, material i transparència visual per zona PGOU/Normes Subsidiàries, consultable a través de MUIB
Dret civil estatal (Código Civil) Qüestions de dret de veïnatge: copropietat, costs, distàncies de límit Text consolidat BOE: boe.es

Per sa via formal de permís des teu projecte concret també val la pena fer una ullada a sa nostra guia sobre Llicència d'obres i comunicación previa a Mallorca.

Dret de veïnatge: És teu tot sol es mur de partió? (medianería)

A més des camí de permís de dret públic, s'aplica es dret civil espanyol, que Código Civil, per a tot es que passa entre tu i es teu veïnat. S'article 388 deixa clar, en primer lloc: cada propietari pot tancar sa seva finca amb murs, fosses, tanques vives o mortes, o de qualsevol altra manera – sense perjudici de ses servituds existents (per exemple un dret de pas) sobre sa finca.

Es punt de conflicte que més sovint es dóna a sa pràctica és sa pregunta: és es mur de partió meu tot sol, o és propietat comuna? S'article 572 des Código Civil respon això amb una presumpció: Mentre no hi hagi títol de propietat, cap senyal exterior ni cap prova en contra, es considera un mur de separació entre jardins i patis, així com una tanca, un tancat o una bardissa viva que separi finques rústiques, com a medianería – com a mur en copropietat des dos veïnats.

Un senyal exterior contra s'article 573 anomena sa medianería: Si sa paret és recta i aplomada per un costat, però no per s'altre, això indica que només pertany a un des dos propietaris.

Sa conseqüència de s'article 575: sa reparació i construcció de parets comunes, així com es manteniment de tanques, bardisses, fosses i canals comuns, van a càrrec de tots es propietaris proporcionalment segons es seu dret. Qui vulgui alliberar-se'n pot, en principi, renunciar a sa medianería – excepte si sa paret sustenta un edifici seu.

Avís: Qui cregui posseir tot sol sa paret mitgera, ho ha de demostrar en cas de dubte. Sense títol i sense un senyal extern clar, s'aplica sa presumpció legal – i aquesta és a favor de sa copropietat.

Article des Código Civil Regula Idea clau
Art. 388 Dret a tancar es terreny Tothom pot tancar es seu terreny, sense perjudici de ses servituds existents
Art. 572 Presumpció de sa medianería Sa paret/tanca/bardissa fronterera entre terrenys es considera comuna sense prova en contra
Art. 573 Prova en contra Només una paret recta/aplomada d'un sol costat indica en contra de sa copropietat
Art. 575 Assumpció de costos Manteniment proporcional; és possible renunciar a sa medianería, excepte si té funció de suport
Art. 389 Perill d'esfondrament Obligació d'enderrocar o assegurar, sinó execució subsidiària per part de s'autoritat

Arbres, bardisses, branques i arrels a sa frontera

Qui planeja tancar es seu terreny, sovint pensa d'entrada en una bardissa en lloc de pedra o metall. Per això també es Código Civil estableix regles. S'article 591 només permet plantar arbres a prop de sa frontera des terreny a sa distància que preveuen ses ordenances locals o es costum – subsidiàriament, si no s'ha determinat res més, dos metres per s'arbres alts i 50 centímetres per ses mates o arbres baixos. Si s'han plantat arbres massa a prop, es veïnat pot exigir que se treguin.

Pel que fa a ses branques i arrels, hi ha una asimetria que sovint provoca malentesos: Ses branques que sobresurten Ses branques es veïnat no pot tallar-les tot sol sense més ni més – segons s'article 592 té dret contra es propietari de s'arbre a fer que les esporgui.Ses arrels, que envaeixen es seu terreny, sí que les pot ell mateix tallar – però només dins es límit des seu propi terreny.

Quan sa paret amenaça de caure

S'article 389 des Código Civil obliga es propietari d'una paret en perill d'esbucament a enderrocar-la o a fer ses obres de seguretat necessàries. Si no ho fa, s'ajuntament pot fer enderrocar sa paret a costa seva. Això no només afecta ses parets de partió, sinó també ses velles parets seques i ses parets de contenció en pendent, com ses que es troben a moltes finques – precisament aquí val la pena fer sa reparació sense llicència descrita en s'apartat anterior, abans que una petita esquerda es converteixi en un problema de seguretat.

Com trobar ses normes des teu ajuntament

Com que s'alçada, es material i es disseny des sòcol són competència municipal, no hi ha manera d'estalviar-se una revisió des planejament urbanístic local. Dos llocs on acudir:

  • MUIB (Mapa Urbanístic de les Illes Balears): sa col·lecció digital des planejament urbanístic de tots es municipis de ses Balears, gestionada pes Govern de ses Balears. Aquí trobaràs es PGOU o ses Normes Subsidiàries des teu municipi i ses Ordenances vigents per a tancaments.
  • S'Ajuntament des teu municipi: informació vinculant sobre alçada, distància i tràmit per a es teu terreny concret.

Per a sa posada en pràctica – ja sigui una paret nova, una tanca o sa reparació d'una paret seca – també sol ajudar es contacte directe amb un arquitecte o tècnic local, que coneix ses ordenances locals i pot preparar sa sol·licitud.

Errors més freqüents

  • Agafar una xifra en centímetres d'una guia o de coneguts, sense comprovar es planejament urbanístic des propi municipi.
  • Aplicar malament s'excepció de sa paret seca: Una paret completament nova o sa mateixa paret feta en formigó en lloc de tècnica de paret seca no entra dins s'excepció.
  • Passar per alt es suelo rústico protegido: Qui espera un tràmit simplificat allà s'equivoca – s'article 148.2 a) de sa LUIB exclou expressament sa comunicación previa en aquest cas.
  • Ignorar sa presumpció de medianería: Tractar una paret de partió sense títol i sense senyal exterior clar com a "només meva", quan sa llei presumeix copropietat.
  • Tallar tu mateix ses arrels des teu jardí, però esporgar sense permís ses branques des veïnat – sa llei preveu aquí dos camins diferents.
  • Ignorar una paret en mal estat, fins que s'ajuntament intervé i factura es costos de s'execució subsidiària.

Llista de comprovació abans de començar ses obres

  1. Comprovar s'estat des solar: és solar o no, suelo urbano/rústico/rústico protegido?
  2. Es tracta d'un tancament nou o de sa reparació d'una paret seca existent?
  3. Consultar es pla urbanístic des municipi a través de MUIB: alçada, alçada de sòcol, material, transparència visual.
  4. Demanar a s'Ajuntament quin procediment cal seguir: Licencia urbanística o comunicación previa.
  5. En cas de parets de partió: comprovar títol, Registre de sa Propietat i trets exteriors per aclarir sa medianeria (copropietat).
  6. Tenir en compte possibles drets de pas o servituds existents dins es terreny.
  7. En cas de dubtes sobre sa categoria des sòl: consultar un arquitecte o advocat local.

Què passa després?

Una vegada acabada sa paret o es tancament, sa història legal no acaba automàticament. Es conflictes de límits amb es veïnats solen sorgir només anys després, per exemple en vendre s'immoble, quan un perit detecta desviacions de límit dins es marc de sa Inspecció de s'habitatge Si s'ha construït sense sa llicència necessària, val la pena fer una ullada a ses nostres guies sobre Legalitzar construccions il·legals i sobre sa Prescripció de construccions il·legals. Qui a més vulgui fer una piscina o una pèrgola, trobarà normes addicionals a ses guies sobre Dret de piscines i Llicència de pèrgola.

Conclusió

Pel que fa a paret i tanca a Mallorca no hi ha cap norma insular a sa qual puguis guiar-te – s'alçada la regula cada municipi tot sol dins es pla urbanístic, consultable a través de MUIB. Sa Ley 12/2017 LUIB balear, en canvi, deixa clar quan cal sol·licitar una llicència: en principi sempre, quan es teu terreny no és solar, amb una excepció important per sa reparació de parets seques existents – i un límit estricte en sòl rústic protegit, on aquesta drecera no s'aplica. Paral·lelament, es Código Civil regula a qui pertany una paret de partió, qui assumeix ets costos i com s'ha de procedir amb arbres, branques i arrels a sa línia divisòria. Qui distingeix aquests tres nivells – llei, municipi, dret civil – abans des primer cop de pic, s'estalvia disputes cares i enderrocaments.

Fonts oficials

Necessit un permís per a cada tanca a Mallorca?
No necessàriament. Segons s'Art. 146.1 j) LUIB, lo decisiu és si es teu terreny es considera solar (apte per edificar); si no és es cas, es tancament està subjecte a s'obligació de permís de s'Ajuntament.
Puc reparar una paret seca antiga sense permís?
Sí. S'Art. 146.1 j) LUIB exclou expressament sa reconstrucció i sa reparació de parets de pedra existents en tècnica de paret seca de sa llicència i de sa comunicación previa, independentment de sa categoria des sòl.
S'aplica s'excepció de sa paret seca també si construesc sa paret nova en formigó?
No. S'excepció només s'aplica a ses construccions existents i exclusivament a sa tècnica tradicional de paret seca sense morter; una paret de formigó torna a estar subjecta a s'obligació completa de permís.
On puc trobar s'alçada permesa per es meu municipi?
Dins es pla urbanístic (PGOU o Normes Subsidiàries) des teu municipi, consultable a través des MUIB, es Mapa Urbanístic de les Illes Balears des Govern.
Sa paret mitgera amb es meu veïnat és només meva?
No automàticament. S'Art. 572 Código Civil presumeix, sense prova en contra, sa copropietat (medianería) de ses parets mitgeres i tanques entre terrenys; sa càrrega de sa prova recau sobre qui afirma tenir sa propietat exclusiva.
Qui paga sa reparació d'una paret mitgera comuna?
Segons s'Art. 575 Código Civil, tots es copropietaris assumeixen ses despeses proporcionalment segons es seu dret, sempre que ningú hagi renunciat vàlidament a sa medianería.
Puc tallar jo mateix ses branques que sobresurten des meu veïnat?
No. Pel que fa a ses branques, segons s'Art. 592 Código Civil només hi ha dret a exigir es propietari de s'arbre que ses talli; en canvi, ses arrels que envaeixen es teu terreny les pots tallar tu mateix, però només dins es teu propi terreny.
Hi ha un procediment simplificat per a parets en suelo rústico protegido?
No. S'Art. 148.2 a) LUIB exclou expressament sa comunicación previa en sòl rústic protegit i en edificis BIC; en aquests casos sempre és necessari es permís d'obra complet.