Calcular es costos de construcció a Mallorca

Es preu de sa teva empresa de construcció ja el saps per s'oferta. Quin tipus d'IVA li correspon ho decideix sa llei — i pot arribar a duplicar-se amb es mateix volum d'obra.

Quant costa construir o reformar a Mallorca?

Sa resposta honesta primer: no hi ha cap preu oficial de construcció per metre quadrat. Cap ministeri, cap Consell ni cap ajuntament publica un valor amb què es pugui xifrar de manera vinculant sa teva reforma. Ses xifres que trobes per internet són deduccions de projectes d'altri — una altra casa, un altre estat, un altre any. Per això aquesta calculadora demana es teu propi preu, es de sa teva oferta, i a partir d'aquí segueix calculant.

Lo que sí és segur és s'impost. Ses prestacions de construcció a Espanya tenen o bé es tipus general de 21 % o bé un tipus reduït de 10 %.què es construeix, qui ho encarrega i com es fa es contracte. Precisament aquesta pregunta és sa que respon sa calculadora — i només aquesta.

Com arribar a un preu fiable

Abans d'introduir una xifra a dalt, necessites tenir-la. Es camí per arribar-hi no és espectacular, però és s'únic que funciona:

• Aclarir s'estat abans de planificar. Un peritatge independent et diu si hi ha humitat en es marès, si s'estructura aguanta i si s'electricitat s'ha de renovar. Com es duu a terme una inspecció per part d'un pèrit, ho hem explicat a part.
• Encarregar un plec de condicions. Sense una descripció detallada des feina, compares preus de feines diferents. Només quan s'enderroc, ses instal·lacions bàsiques, s'acabat i s'equipament estan detallats partida per partida, una xifra a l'atzar es converteix en una oferta real.
• Demanar diverses ofertes per escrit — basades en es mateix plec de condicions, sinó tornes a comparar peres amb pomes. Un presupuesto (pressupost) indica quantitats, preus unitaris i s'import net; només aquesta és sa xifra que ha d'anar an es camp de dalt.
• Comprovar què hi ha legalment vinculat a s'immoble. Ses ampliacions no registrades, ses superfícies habitables mal registrades o ses servituds poden alterar considerablement s'abast de sa feina. Llegeix com comprovar es registre de sa propietat espanyol abans de comprar i com pots detectar ampliacions il·legals ja durant sa visita.

Lo que fa pujar es preu a Mallorca poques vegades és es material i quasi sempre sa logística i s'estat de s'immoble: una obra en un poble de muntanya de sa Serra de Tramuntana on no hi pot arribar cap camió; una finca sense camí d'accés asfaltat; un edifici antic amb ses instal·lacions que s'han de refer completament; i sa qüestió de si encarregues ses feines per separat o deixes que una empresa constructora general se'n cuidi de sa coordinació. Qui tot d'una que mira què s'ofereix en es mercat de s'illa, hauria de tenir en compte aquests punts ja en sa primera volta, no només en sa tercera oferta.

Així es calcula

Es càlcul en si és senzill. Sa teva superfície multiplicada pes teu preu net per metre quadrat dóna s'import de construcció — s'import net d'un encàrrec de construcció delimitat, incloent-hi es materials que aporta s'empresa executora. Sobre això s'aplica es tipus impositiu que determina sa calculadora. Sa planificació i direcció d'obra encarregades per separat són un propi volum de negoci: sobre es honoraris d'arquitectes i de direcció d'obra que tu mateix encarregues per separat, sempre s'apliquen 21 %. En canvi, si sa planificació està inclosa en es contracte a preu tancat de sa teva empresa constructora, forma part de s'import de construcció i comparteix es seu tipus.

Allò interessant és es camí cap a n'es tipus, i discorre en dues passes. Primer es classifica es volum de negoci — prestació de construcció, rehabilitación (rehabilitació integral en es sentit de sa llei de l'IVA) o renovación (renovació i reparació d'un habitatge). Després es comproven es requisits exactament d'aquest supòsit, i només d'aquest. Qui té davant una rehabilitació integral però no compleix es seus requisits, no cau per defecte en es tipus de renovació; paga es tipus general. Això no és una qüestió d'interpretació, sinó jurisprudència administrativa consolidada.

Es dos llindars que decideixen es tipus

Per a prestacions de construcció i rehabilitacions integrals es tipus reduït depèn de dues condicions: has d'encarregar s'empresa constructora directament tu mateix (sense contracte a través d'un intermediari), i com a mínim 50 % de sa superfície construïda ha de destinar-se a ús residencial. Sa llei diu «com a mínim» — per tant, exactament sa meitat és suficient.

Per a renovacions d'un habitatge s'aplica una combinació diferent: es destinatari ha d'actuar de manera privada (una persona física que utilitza s'habitatge ella mateixa, o una comunidad de propietarios, és a dir, sa comunitat de propietaris), s'habitatge ha de tenir com a mínim 2 anys abans de s'inici d'aquestes obres, s'edifici ha d'haver estat acabat, i es cost des materials aportats per s'empresari no pot superar es 40 % de sa base imposable neta d'aquesta operació de construcció. Es límit exacte encara és admissible; per damunt d'ell, tot s'encàrrec perd sa bonificació. Si es compleixen es tres punts, es tipus queda en 10 %, en cas contrari, en es tipus general.

Quan una reforma esdevé una rehabilitación

Es concepte està definit a nivell fiscal i només coincideix parcialment amb sa idea quotidiana de «reforma integral». S'han de complir dos tests alhora:

1. Més d'un 50 % des costos totals des projecte corresponen a obres qualificades: estructura, façana i teulada, més ses obres equiparades legalment com fonaments, pilars, sostres, ampliació de superfície, reconstrucció de façana i ascensors. Ses obres vinculades només compten si són inseparables i costen manco que ses obres d'estructura i equiparades. Exactament sa meitat aquí no basta..
2. Es costos totals des projecte superen 25 % des valor de referència de s'edifici — sense sa part de sòl.2 anys immediatament abans de començar ses obres, si no, es valor de mercat en començar ses obres.

Per això, en cas de reforma, sa calculadora demana es valor de referència, sa part de sòl, es costos nets documentats des projecte i es percentatge d'obres qualificades. Si falta una d'aquestes dades, deliberadament no indica cap tipus, en lloc d'endevinar-ne un.

Exemples de càlcul: quins casos distingeix sa calculadora

Ses xifres no apareixen aquí de manera intencionada — depenen de sa teva superfície i des teu preu, i sa calculadora de dalt les proporciona amb sa base legal corresponent. Es que hi ha aquí són ses situacions que determinen es tipus:

• Obra nova, encarregada directament, ús predominantment residencial. Es cas clàssic des tipus reduït: tu firmes es contracte d'obra directament amb s'empresa executora, i sa superfície residencial arriba a sa quota legal.
• Sa mateixa obra nova, però sense contracte directe. Si es contracte passa per un intermediari o tu ets subcontractista dins una cadena, sa bonificació desapareix — amb es mateix volum d'obra. Sa calculadora indica exactament aquest requisit com a motiu.
• Obra nova més un arquitecte contractat per separat. Dues partides, dos tipus, calculats per separat i després sumats. Qui ho barreja tot, es calcula un impost massa baix.
• Reforma que no arriba per poc al llindar de costos. Si es costos des projecte queden exactament en sa part des valor de referència en lloc de per damunt, no és una rehabilitación. S'encàrrec passa a s'àmbit de sa renovació — amb ets seus propis requisits.
• Reforma que supera ets dos tests, però sense contracte directe. Es cas més important per entendre: sa reforma integral està confirmada, falta es requisit, i no es pot recórrer an es tipus de renovació. Es resultat és es tipus general.
• Reforma amb alt percentatge de material. Es banys, ses cuines i es paviments són intensius en material. Si es percentatge de material sobrepassa es límit, tot s'encàrrec perd es tipus reduït — no només sa part de material.
• Reforma per a un pis llogat. Qui reforma per llogar actua com a empresari i queda fora de sa branca de reforma. Ja en parlarem tot d'una.

Casos especials on canvia es càlcul

Propietaris que lloguen i empresaris

Si lloges s'immoble, ets empresari a efectes de s'IVA — fins i tot si mai has donat d'alta cap activitat. Per això, es calculador no te mostra cap import brut definitiu, sinó es tipus, s'import net i s'IVA calculat. Es motiu: si aquest impost et suposa finalment una càrrega depèn de s'ús que li donis. Amb lloguer d'habitatge exempt — es cas habitual en es lloguer de llarga durada a Mallorca — normalment no hi ha cap dret a deducció, i s'impost és llavors una despesa real. Amb un ús subjecte a tributació, per exemple es lloguer turístic amb llicència i serveis de tipus hoteler, és deduïble. Amb una activitat mixta s'aplica sa prorrata, és a dir sa quota de deducció proporcional. I en determinades prestacions de construcció entre empresaris, s'inverteix es subjecte passiu: sa factura arriba llavors sense IVA repercutit, però igualment s'ha de declarar — només que ho fas tu. Una factura sense IVA repercutit no elimina sa càrrega fiscal.

Edificis d'ús mixt

Una planta baixa amb botiga i tres pisos a damunt és es cas habitual a ses places des pobles mallorquins. Per aplicar es tipus reduït compta es percentatge de superfície construïda destinada a habitatge — no es percentatge des cost de construcció ni es nombre d'unitats. Calcula aquest percentatge abans de signar es contracte, no després: és un requisit, no una qüestió de negociació.

Diversos oficis, diversos encàrrecs

Es calculador avalua un encàrrec d'obra delimitat. Si encarregues per separat s'electricitat, es sanejament i sa fusteria, cada un d'aquests encàrrecs s'ha d'avaluar per separat — amb es seu propi percentatge de material, sa seva pròpia base imposable i, possiblement, es seu propi tipus. Una mitjana sobre tot es projecte no té cap validesa fiscal. Qui encarrega s'aire condicionat per separat, té una segona operació i no una prestació accessòria.

Materials comprats pel teu compte

Ses rajoles, es sanitaris o una cuina que compres tu mateix a sa botiga de bricolatge o an es distribuïdor no són una prestació de construcció, sinó un lliurament de béns — i porten es tipus general, independentment des tipus que s'apliqui a n'es muntatge. S'aparent truc per estalviar, comprar es material pel teu compte per quedar per davall des límit de material, en realitat trasllada s'impost en lloc de reduir-lo.

Bestretes i plans de pagament

Amb ses bestretes s'impost neix ja amb es pagament, no només amb sa finalització. Si entre s'anticip i sa factura final canvia es tipus impositiu o sa qualificació de s'obra, un mateix projecte pot dur dos tipus diferents. Per això, deixa constància en es pla de pagaments de quina prestació es liquida amb cada quota.

Terminis i formularis

Com a promotor privat, pel que fa a s'IVA no has de presentar res davant s'Hisenda. Sa teva empresa constructora l'indica en sa factura i la declara ella mateixa; sa teva feina és revisar i conservar sa factura. Si hi surt un tipus que, després de comprovar-ho a dalt, no t'esperaves, aquest és es moment de demanar explicacions — no es moment després d'haver pagat.

Si actues com a empresari, s'IVA es gestiona mitjançant sa declaració trimestral habitual (modelo 303) i es resum anual (modelo 390); en cas d'inversió des subjecte passiu, ets tu qui declara s'operació encara que a sa factura no hi consti cap impost. Quines altres declaracions relacionades amb un immoble espanyol poden ser necessàries ho trobaràs a s'apartat sobre Impostos i dret immobiliari a Espanya.

A part des tipus impositiu s'ha de considerar es procediment d'autorització. S'Ajuntament cobra per sa mateixa obra s'impost municipal de construccions ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) i una taxa de llicència — amb una base imposable diferent de sa de s'IVA: es honoraris, es benefici empresarial i s'IVA mateix hi queden expressament exclosos. Sa calculadora de dalt no inclou aquests tributs municipals. Què has de presentar davant s'Ajuntament i quant de temps triga ho trobaràs a s'article sobre sa llicència d'obres a Mallorca; per a projectes subjectes a llicència, compta amb mesos, no setmanes. Si es teu edifici està protegit com a Bé d'Interès Cultural (BIC), s'hi afegeix un tràmit propi. I una vegada acabada s'obra, abans de vendre o llogar necessitaràs un nou certificat energètic.

Ordre d'una reforma: sa seqüència que funciona

Sa qüestió fiscal es decideix aviat — concretament en signar es contracte, no en sa factura final. Per això val la pena mirar tot es procés:

1. Aixecament de dades i informe tècnic. Electricitat, sanejament, estructura, humitats, elements no legalitzats.
2. Contractar un arquitecte. A Espanya ha d'estar inscrit en es col·legi (colegiado). En cas d'intervencions estructurals, és obligatori un projecte d'obra oficial; sense proyecto de obras no hi ha llicència.
3. Elaborar es projecte d'obra: Memòria constructiva (memoria), plànols, pressupost. Aquí sorgeix sa xifra que ha d'anar a sa calculadora de dalt.
4. Sol·licitar sa llicència — i esperar sa resolució. Començar abans de rebre sa resolució és s'error més car d'aquesta llista.
5. Adjudicar ses obres. Adjudicació individual o contractista general; en tots dos casos, per escrit i amb una descripció clara des treballs. Si contractes directament amb s'empresa executora, això determina es tipus impositiu.
6. Enderroc i obra grossa, després Instal·lacions bàsiques (electricitat, sanejament, climatització), després Acabats interiors i treballs finals.
7. Recepció i tancament administratiu: Certificat final d'obra de s'arquitecte (certificado final de obra), i, si s'han canviat ses distribucions, s'actualització des Registre de sa Propietat i des Cadastre.
8. Certificat energètic i, si has fet millores energètiques, es registre de ses instal·lacions — per exemple si has de registrar una instal·lació fotovoltaica.

Paral·lelament, val la pena fixar-se en ses subvencions: es Govern balear posa en marxa regularment programes de rehabilitació i eficiència energètica, generalment seguint es principi de «qui arriba primer». Ses terminis i ses partides canvien, per això les tractam per separat a Ajudes a sa rehabilitació a Mallorca.

Particularitats amb finques i suelo rústico

En sòl rural (suelo rústico) s'aplica un dret urbanístic molt més estricte que dins es nucli urbà. Ses rehabilitacions des que ja existeix són en principi possibles, però necessiten una autorització; una ampliació de sa superfície construïda sovint està molt limitada o directament no permesa. Lo que això significa per sa compra i sa reforma, ho trobaràs en s'article sobre sa Finca en Suelo Rústico.

Sovint hi ha dos nivells addicionals: a sa Serra de Tramuntana, pes seu estatus de Patrimoni Mundial, s'apliquen normes pròpies de protecció urbanística, i es pous o ses cisternes estan subjectes a una obligació pròpia de registre — com legalitzar un pou legalitza's, ho hem descrit pas a pas. Això no canvia es tipus impositiu, però sí molt es calendari i s'abast des feines — i, per tant, ses xifres que introdueixes més amunt.

Ets errors més freqüents

• Comprar sense peritatge. S'humitat, s'electricitat en mal estat i ses ampliacions no legalitzades surten a sa llum només després de sa firma davant notari — i endarrereixen es pressupost, no sa decisió de compra.
• Començar abans de tenir sa llicència. Ses aturades d'obra i ses multes no són rares a s'illa. Lo que ve després, ho descriu s'article sobre Legalitzar construccions il·legals — un camí que ningú pren de bon grat.
• No preveure cap marge. En una rehabilitació integral, pràcticament sempre surt qualque cosa que no figurava en es pressupost. Fixa sa reserva abans, no quan ja hi ha conflicte.
• Mirar només es preu. S'oferta més barata poques vegades estalvia al final: sa manca de coordinació, s'execució deficient i sa documentació incompleta costen més que lo que s'ha estalviat.
• Plantejar-se sa qüestió fiscal massa tard. Es tipus depèn de com estigui redactat es contracte. Un cop signat es contracte, ja no es pot inventar un contracte directe que no hi era — abans sí que es pot.
• Sobreestimar sa rendibilitat. Ets costos de rehabilitació són segurs, s'increment de valor és una expectativa. Com calcular-ho sense enganyar-te, ho trobaràs en s'article per a Inversors a Mallorca.

Llista de comprovació abans de firmar es contracte

• Hi ha un informe pericial independent, s'estat està documentat.
• Extracte des Registre de sa Propietat (nota simple) revisat; ses ampliacions i ses superfícies habitables coincideixen amb sa realitat.
• S'ha encarregat un arquitecte col·legiat, s'ha redactat es projecte d'obra.
• S'ha aclarit si ses obres estan subjectes a llicència — i sa llicència està en mà abans des primer pic de picapedrer.
• S'han demanat diverses ofertes per escrit sobre es mateix pressupost de partides.
• S'ha firmat es contracte directament amb s'empresa executora, per escrit, amb indicació des net.
• S'ha determinat sa part de material i sa part de superfície habitable abans de firmar es contracte, i s'ha revisat a dalt en es calculador.
• S'han calculat es honoraris de projecte i direcció d'obra com a partida pròpia.
• S'han previst s'ICIO i sa taxa de llicència a més des pressupost.
• S'ha fixat una reserva per a imprevists.
• S'han revisat es programes d'ajudes, s'han anotat es terminis.
• S'han previst es certificat energètic i s'actualització des Registre de sa Propietat per a sa finalització.

Què ve després

En sa venda necessites un certificat energètic actualitzat, i ses modificacions de planta o de superfície han de quedar reflectides en es Registre de sa Propietat i en es Cadastre. Es que et toca a nivell fiscal ho trobaràs en s'article sobre ses Impostos en sa venda d'immobles a Espanya — ses despeses de reforma no hi són secundàries, poden augmentar es valor fiscal d'adquisició si estan justificades. Guarda, idò, ses factures.

En es cas de lloguer, és s'ús es que determina sa teva deducció de s'IVA suportat — vegeu més amunt. En cas d'ús propi queden dos punts pràctics: sa cobertura de s'assegurança després de sa reforma, que sovint encara fa referència a s'estat antic, i ses normes de sa Comunitat de Propietaris, si has reformat dins un conjunt residencial.

Base legal i estat actual

Es determinant sa llei espanyola de l'impost sobre el valor afegit, sa Ley 37/1992. Es tipus general està a s'Art. 90.Uno, es tipus reduït per a obres de construcció derivades de contractes directes a s'Art. 91.Uno.3.1.º, es tipus reduït per a renovació i reparació d'habitatges a s'Art. 91.Uno.2.10.º. Sa definició de rehabilitación amb ses seves dues proves està a s'Art. 20.Uno.22.º.B) i és vigent en aquesta redacció des des 14 d'abril de 2010. S'actual límit de materials i es número davall es qual queda sa regla de renovació valen des de l'1 de setembre de 2012; abans, es límit era més baix.

Que una rehabilitació integral clarament establerta sense complir ses condicions de s'Art. 91.Uno.3.1.º no torna, com a alternativa, an es tipus de renovació, ho va decidir es tribunal econòmic-administratiu espanyol TEAC dia 21 d'octubre de 2020 (RG 00-06367-2017). Sa calculadora aplica exactament aquest ordre i te diu, com a resultat, es camí legal determinant — i, quan pertoca, sa condició que fa fallar es cas.21 % sa condició que fa fallar es cas.

Sa calculadora ofereix una valoració de s'estat legal actual, i això per a un encàrrec d'obra. No substitueix cap assessorament fiscal, no avalua sa divisió en diversos oficis, ni sa deducció de s'IVA suportat, ni plans de pagaments a compte, ni taxes municipals. En projectes més grans val la pena acudir a un asesor fiscal abans de firmar es contracte.

Preguntes freqüents

Calculadores relacionades

Si encara estàs abans de sa compra, calcula primer ses despeses de compra d'un immoble a Mallorca — s'impost de transmissions, es notari, es registre de sa propietat i s'assessorament decideixen també quant de pressupost queda per a sa rehabilitació. Si en canvi compres un habitatge nou d'un promotor, s'aplica una altra combinació d'IVA i impost d'actes jurídics documentats: per això hi ha sa calculadora per a s'IVA i s'AJD en sa compra d'obra nova.