Hypothek-Nebenkosten Spanien

Wer zahlt beim spanischen Hypothekendarlehen welche Nebenkosten?

Seit dem Real Decreto-ley 17/2018 und der Ley 5/2019 trägt die Bank die Stempelsteuer auf die Hypothekenbestellung, den Notar für die Darlehensurkunde, die Eintragung ins Grundbuch und die Gestoría — ein spanisches Verwaltungsbüro, das die Behördengänge rund um Steueranmeldung und Eintragung erledigt. Du zahlst nur noch die Tasación (das Wertgutachten, mit dem die Bank den Beleihungswert feststellt), die Kopien der Urkunde, die du selbst bestellst, und eine etwaige Eröffnungsprovision. Liest du in einem Forum oder Merkblatt eine andere Verteilung, stammt sie aus der Zeit vor November 2018.

Der grösste Einzelposten, die Steuer auf die Hypothekenurkunde, ist damit vom Kunden auf die Bank gewandert. Der Rechner oben trennt deshalb zwei Spalten: was die Bank schuldet und was auf deiner Rechnung landet.

Wofür der Rechner gilt: eine Immobilie auf den Balearen, ein Darlehen einer Bank an eine Privatperson für Erwerb oder Erhalt von Wohnraum — also der Anwendungsbereich der Ley 5/2019. Der Steuersatz stammt aus balearischem Landesrecht und gilt für andere Regionen nicht; ein Darlehen an eine Gesellschaft oder für gewerbliche Zwecke fällt nicht unter dieselbe Kostenverteilung.

So wird gerechnet

Drei Posten folgen einem festen Tarif und lassen sich vorab exakt bestimmen: Steuer, Notar und Grundbuch. Alle drei hängen nicht am Darlehensbetrag, sondern an der responsabilidad hipotecaria — der Hypothekenhaftungssumme, also dem Betrag, für den die Immobilie im Grundbuch haftet. Sie umfasst nach Art. 30.1 des Steuergesetzes TRLITPAJD nicht nur das Kapital, sondern auch abgesicherte Zinsen, Vollstreckungskosten und Vertragsstrafen und liegt in der Praxis deutlich über dem Darlehensbetrag; fehlt in der Urkunde ein ausdrücklicher Betrag, gilt das Kapital zuzüglich dreier Jahreszinsen. Die Haftungssumme ist also die Zahl, die du im Angebot suchen musst.

Die Stempelsteuer AJD

Die AJD (Actos Jurídicos Documentados, die Stempelsteuer auf beurkundete Rechtsgeschäfte) fällt an, weil die Hypothek in einer escritura — einer notariellen Urkunde — bestellt und eingetragen wird. Auf den Balearen gilt dafür der allgemeine Satz für notarielle Urkunden von 1,5 %. Die ermäßigten Sätze für Erstwohnungen greifen hier nicht: Der Gesetzestext nimmt die derechos reales de garantía, also die Sicherungsrechte, ausdrücklich aus. Auf die Kaufurkunde zahlst du unter Umständen weniger, auf die Hypothekenurkunde nicht.

Schuldner ist seit dem 10. November 2018 die Bank. Der Gesetzgeber hat Art. 29 TRLITPAJD damals um einen Satz ergänzt: Bei Urkunden über Darlehen mit Hypothekensicherung gilt der Darlehensgeber als Steuerpflichtiger. Der Rechner weist die AJD aus, ordnet sie aber der Bank zu.

Notar und Grundbuch

Beide folgen einer amtlichen Gebührenordnung, dem Arancel: eine feste Grundgebühr für den untersten Wertbereich, darüber eine degressive Staffel, die nur auf den Überschuss über die jeweilige Stufe angewandt wird. Das Muster ist dasselbe wie beim Kauf; nachlesen kannst du es dort, wo erklärt wird, wie Notar und Grundbuch beim Immobilienkauf selbst abgerechnet werden.

Für Hypothekenurkunden sehen beide Gebührenordnungen zusätzlich eigene Ermäßigungen vor, und weitere kommen aus zwei Liberalisierungsgesetzen von 1999 und 2000 hinzu. Sie setzen jeweils auf dem Betrag auf, der nach der vorherigen Ermäßigung übrig bleibt — der Wortlaut sagt das ausdrücklich: die Reduktion gilt für den Betrag, der sich una vez deducida la rebaja inicial ergibt. Wie sich daraus die konkrete Rechnung ergibt, zeigt der Notar- und Grundbuchrechner; dieser Rechner hier führt Notar und Grundbuch bewusst ohne Betrag, weil sie ohnehin die Bank trägt und die Zahl für deine Rechnung nichts ändert.

Die Bank trägt die Gebühr für die matriz, das beim Notar verbleibende Original, und die Eintragung der Sicherheit im Registro de la Propiedad — dem spanischen Grundbuch, in dem Eigentum und Belastungen geführt werden. Auch die beglaubigte Ausfertigung (copia autorizada), die für die Eintragung gebraucht wird, gehört zu ihrer Seite: Kopien zahlt, wer sie bestellt, und bestellt hat sie hier die Bank. Du selbst hast Anspruch auf eine kostenlose einfache Kopie; die Ley 5/2019 ordnet in ihrer Disposición adicional octava ausdrücklich an, dass sie dir ohne Kosten übersandt wird. Zahlen musst du nur für zusätzliche beglaubigte Ausfertigungen, die du selbst anforderst.

Die Posten ohne Tarif

Drei Kosten folgen keiner Gebührenordnung. Die Tasación erstellt eine zugelassene Bewertungsgesellschaft; die Orden ECO/805/2003 regelt detailliert, wie bewertet wird, aber mit keinem Wort, was es kosten darf. Ebenso frei ist das Honorar der Gestoría, das ohnehin die Bank trägt. Und die comisión de apertura, die Eröffnungsprovision für Prüfung, Bearbeitung und Gewährung des Darlehens, kennt in der Ley 5/2019 nur eine Regel: Sie darf nur einmal anfallen und muss sämtliche dieser Kosten umfassen — eine betragsmäßige Obergrenze nennt das Gesetz nicht. Was deine Bank verlangt, steht im verbindlichen Angebot, der FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, dem europäisch standardisierten Merkblatt zum Darlehen).

Rechenbeispiele

Drei Konstellationen zeigen, worauf es ankommt. Trage sie oben ein; die Beträge hängen an deiner Haftungssumme.

Der Regelfall. Eine Wohnung auf Mallorca, finanziert von einer spanischen Bank, Haftungssumme gleich Darlehensbetrag. Die Spalte der Bank enthält AJD, Notar, Grundbuch und Gestoría und ist die deutlich größere; deine enthält Tasación, Kopien und, falls vereinbart, die Eröffnungsprovision.

Haftungssumme über dem Kapital. Der realistischere Fall: Trage im zweiten Feld die tatsächliche Haftungssumme aus der Urkunde ein. Alle drei Tarifposten der Bank steigen, deine Spalte bleibt unverändert. Das erklärt, warum die Haftungssumme im Angebotsvergleich mehr aussagt als der Nominalbetrag.

Vorzeitige Rückzahlung. Gib die Zinsbindung, das Datum des Vertrags, das Datum der geplanten Sondertilgung und deren Betrag ein. Der Rechner nennt die Obergrenze für genau diesen Fall — dort steht „höchstens", nicht „so viel". Zwei Daten deshalb, weil das Gesetz an zwei verschiedene Zeitpunkte anknüpft: welcher Prozentsatz überhaupt vereinbart werden durfte, entscheidet sich beim Vertragsschluss, ob eine Forderung entsteht, am Tag der Rückzahlung.

Sonderfälle

Bankwechsel und Vertragsänderung

Wechselst du während der Laufzeit die Bank, geschieht das über eine subrogación — den Gläubigerwechsel, bei dem die neue Bank in die bestehende Hypothek eintritt, statt eine neue zu bestellen; nach Art. 7 der Ley 2/1994 ist die Urkunde darüber von der Stempelsteuer befreit. Ändert deine bisherige Bank die Konditionen, ist das eine novación modificativa — eine Vertragsänderung ohne Gläubigerwechsel. Auch sie ist befreit, aber nur eng: Die Änderung darf sich ausschließlich auf Zinssatz, Laufzeit oder beides beziehen, und der Gläubiger muss ein Kreditinstitut im Sinne des Art. 1 der Ley 2/1994 sein. Wird Kapital aufgestockt oder die Haftungssumme verändert, greift die Befreiung nicht.

Für Notar und Grundbuch gelten dabei sehr günstige Sonderregeln: Der Notar rechnet als Urkunde ohne Wertangabe ab, das Grundbuch legt nur einen kleinen Bruchteil des offenen Kapitals zugrunde. Ein Bankwechsel ist gebührenrechtlich also ein anderer Vorgang als eine Erstfinanzierung.

Was die alte Bank erstattet bekommt

Der letzte Absatz von Art. 14.1.e) der Ley 5/2019 regelt einen kaum bekannten Punkt: Bei einer subrogación nach der Ley 2/1994 muss die übernehmende Bank der abgelösten den anteiligen Betrag der Steuer und Kosten erstatten, die diese bei der Bestellung getragen hat. Ein Ausgleich zwischen den Instituten, nicht deine Zahlung — er erklärt aber, warum Banken fremde Hypotheken zurückhaltender übernehmen.

Löschung der Hypothek

Ist das Darlehen getilgt, bleibt die Hypothek im Grundbuch stehen, bis sie ausdrücklich gelöscht wird. Die Urkunde darüber ist von der Stempelsteuer befreit; Art. 45.I.B).18 TRLITPAJD nennt sie ausdrücklich. Es bleiben eine geringe Notargebühr nach dem Tarif für Urkunden ohne Wertangabe, die Grundbuchgebühr auf stark reduzierter Basis und gegebenenfalls das Honorar der Gestoría — getragen vom Eigentümer, denn die Ley 5/2019 verteilt die Kosten der Bestellung, nicht die der Beendigung. Plane sie ein: Ohne Löschung ist die Immobilie beim Verkauf formal belastet.

Geförderter Wohnraum

Wer eine Wohnung unter öffentlicher Preisbindung erwirbt — in Spanien eine vivienda de protección oficial (VPO) —, zahlt unter Umständen gar keine Stempelsteuer: Art. 45.I.B).12 TRLITPAJD befreit die Bestellung von Hypothekendarlehen, die ausschließlich dem Erwerb solcher Wohnungen dienen, an die dort genannten Voraussetzungen gebunden. Der Rechner bildet diesen Fall nicht ab; er rechnet die gewöhnliche Finanzierung einer frei finanzierten Wohnimmobilie. Wenn deine Wohnung preisgebunden ist, lass die Befreiung vor der Beurkundung prüfen.

Zwei balearische Sondersätze

Zwei Fälle unterliegen nicht dem allgemeinen Satz: Sicherungsrechte zugunsten einer sociedad de garantía recíproca — einer balearischen Bürgschaftsgesellschaft, die vor allem kleinen Unternehmen Sicherheiten stellt — und die einseitige Hypothek (hipoteca unilateral) zugunsten der Verwaltung, etwa zur Absicherung einer Steuerstundung. Beides betrifft den privaten Immobilienkauf nicht und ist im Rechner nicht abgebildet.

Der häufigste Irrtum

Immer wieder liest man, die Bank übernehme die Steuer „freiwillig", man solle das aushandeln. Das ist falsch: Sie ist seit dem 10. November 2018 gesetzlicher Steuerschuldner — sie zahlt nicht für dich, sondern ihre eigene Steuer, und eine Klausel, die dir die AJD auferlegt, überträgt keine Steuerschuld. Ebenso wenig verhandelbar ist, wer Notar, Grundbuch und Gestoría trägt; Art. 14.1.e) verteilt diese Kosten abschließend. Verhandelbar sind Zins, Eröffnungsprovision, Nebenprodukte und der Preis des Wertgutachtens.

Die Grenzen der Vorfälligkeitsentschädigung

Art. 23 der Ley 5/2019 deckelt die Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung doppelt: Sie darf weder den tatsächlichen finanziellen Verlust der Bank übersteigen — die pérdida financiera, definiert als Differenz zwischen ausstehendem Kapital und Marktwert des Darlehens — noch einen von der Zinsbindung abhängigen Prozentsatz des vorzeitig zurückgezahlten Kapitals.

Bei variablem Zins darf der Vertrag nur eines von zwei Regimen vereinbaren: entweder eine Entschädigung in den ersten fünf Jahren mit einer Grenze von 0,15 % oder eine Entschädigung in den ersten drei Jahren mit einer Grenze von 0,25 %. Danach ist keine Entschädigung mehr zulässig. Bei festem Zins gilt in den ersten zehn Jahren eine Grenze von 2 % und für die restliche Laufzeit eine Grenze von 1,5 %. Wer durch novación oder subrogación von variabel auf fest wechselt, für den gilt in den ersten drei Jahren eine Grenze von 0,05 %; danach darf die Bank dafür nichts mehr verlangen. Findet bei der novación keine Kapitaltilgung statt, ist ohnehin keine Provision fällig.

Zwei Hinweise: Das sind Obergrenzen, keine Beträge — dein Vertrag darf niedriger liegen oder gar keine Entschädigung vorsehen, schau in die FEIN. Und bei variabel verzinsten Darlehen war die Erhebung zwischenzeitlich ganz ausgesetzt: Vom Inkrafttreten des Real Decreto-ley 19/2022 am 24. November 2022 bis zum 31. Dezember 2024 durfte für diese Darlehen überhaupt keine Entschädigung entstehen — die Vorschrift sagt wörtlich, es würden keine Entschädigungen devengar, also gar nicht erst anfallen. Seit dem 1. Januar 2025 gelten wieder die regulären Grenzen. Der Rechner bildet das ab: Er fragt nach dem Datum der Sondertilgung und nennt für ein Datum in diesem Fenster eine Obergrenze von null.

Fristen und Formulare

Die wichtigste Frist läuft, bevor du unterschreibst. Nach Art. 14 muss die Bank dir die FEIN und die weiteren vorvertraglichen Unterlagen mindestens zehn Tage vor der Beurkundung aushändigen. In dieser Zeit hast du nach Art. 15 Anspruch auf ein kostenloses Beratungsgespräch bei dem Notar, den du selbst wählst. Er erklärt dir die Vertragsbedingungen und beurkundet anschließend ein acta previa — eine Vorurkunde darüber, dass du die Unterlagen rechtzeitig erhalten und verstanden hast. Ohne sie darf die Hypothekenurkunde nicht beurkundet werden. Behandle das Gespräch nicht als Formalie: Es ist der einzige Moment, in dem dir jemand ohne eigenes Verkaufsinteresse den Vertrag erklärt.

Dann folgen die Beurkundung der escritura de préstamo hipotecario, die Anmeldung und Zahlung der AJD und die Eintragung im Registro de la Propiedad. Die Steuer meldet nicht du an, sondern die Bank, in aller Regel über die von ihr beauftragte Gestoría, die anschließend auch die Eintragung veranlasst. Am Ende bekommst du eine Abrechnung, die du gegen den Rechner halten kannst: Steht dort ein Posten in deiner Spalte, der nach Art. 14.1.e) der Bank zusteht, ist das eine Rückforderung und kein Verhandlungspunkt. Wie die Finanzierung in den Gesamtablauf eingebettet ist, steht im Ratgeber dazu, wie ein Immobilienkauf in Spanien rechtlich Schritt für Schritt abläuft. Stehst du noch am Anfang, findest du die Grundlagen dort, wo erklärt wird, wie sich eine Immobilienfinanzierung auf Mallorca aufbaut und was spanische Banken von Käufern ohne Wohnsitz in Spanien verlangen.

Rechtsgrundlage und Stand

Alle Aussagen dieser Seite und alle Werte im Rechner stammen aus den konsolidierten Fassungen dieser Normen, abgerufen im September 2026 auf boe.es.

• Ley 5/2019, Art. 14, 15 und 23 (Kostenverteilung, Beratungsgespräch, Vorfälligkeit), in Kraft seit dem 16. Juni 2019 — boe.es
• Real Decreto-ley 17/2018 (Steuerschuldnerschaft der Bank), anwendbar ab dem 10. November 2018 — boe.es
• Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), Art. 29, Art. 30 und Art. 45.I.B) — boe.es
• Decreto Legislativo 1/2014 (Balearen), Art. 15 und 17, dazu Art. 16 und 18 für die Sondersätze — boe.es
• Ley 2/1994, Art. 7, 8 und 9 (Bankwechsel und Vertragsänderung) — boe.es
• Real Decreto 1426/1989, Anexo I (Gebührenordnung der Notare) — boe.es
• Real Decreto 1427/1989, Anexo I (Gebührenordnung der Grundbuchführer) — boe.es
• Orden ECO/805/2003 (Bewertungsverfahren der Tasación) — boe.es

Jede Zahl im Rechner lässt sich aufklappen und auf eine dieser Fundstellen zurückverfolgen. Eingaben ohne hinterlegte Norm — Tasación, Eröffnungsprovision, Zahl der Bögen — sind als Annahme gekennzeichnet und starten bei null. Dieser Ratgeber ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

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