ITP Balearen 2026: Steuersätze, neue Wertgrenzen und Bonifikationen beim Erstwohnungskauf

Die ITP Balearen 2026 ist für jeden Immobilienkäufer auf Mallorca, Menorca, Ibiza oder Formentera der größte Einzelkostenfaktor nach dem Kaufpreis selbst. Sie kann je nach Kaufpreisstufe zwischen 8 % und 13 % des Transaktionswerts ausmachen — und seit dem 1. März 2026 gelten neue Wertgrenzen, die den Zugang zu bestimmten Steuervergünstigungen deutlich ausweiten. In diesem Ratgeber erfährst du, wie die progressive Staffelung funktioniert, wann ITP und wann Mehrwertsteuer fällig wird, welche reduzierten Sätze beim Kauf der eigenen Hauptwohnung greifen, wie die Berechnung konkret aussieht — und welche Fehler typischerweise teuer werden. Alle Zahlen beziehen sich auf den Rechtsstand 2026; für Einzelfälle empfehlen wir immer eine individuelle Steuerberatung.

Weißt du bereits, welcher ITP-Satz für deine Wunschimmobilie gilt — und ob du von einer Bonifikation profitierst?

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Was die ITP ist — und wann sie anfällt

Die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) ist eine regionale Steuer auf Vermögensübertragungen. Auf den Balearen wird sie von der ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) verwaltet. Sie fällt immer dann an, wenn eine Bestandsimmobilie — also keine Neubauerst­veräußerung — den Eigentümer wechselt und der Vorgang nicht der Mehrwertsteuer unterliegt.

Wer zahlt? Ausschließlich der Käufer. Der Verkäufer ist von der ITP nicht betroffen, hat aber ggf. andere Steuerpflichten (Plusvalía, Einkommensteuer auf den Gewinn).

Wann ist die ITP fällig? Die Steuer muss innerhalb von 30 Werktagen nach dem Notartermin bei der ATIB angemeldet und bezahlt werden. Eine Fristverlängerung ist möglich, muss aber vor Ablauf beantragt werden.

Achtung: Wer die Frist versäumt, riskiert Zuschläge von 5 % bis 20 % auf die Steuerschuld, je nachdem wie spät die freiwillige Nachzahlung erfolgt — zuzüglich Verzugszinsen.

ITP oder IVA? Die entscheidende Weichenstellung

Bevor die Höhe der Steuer überhaupt berechnet werden kann, muss feststehen, ob der Kauf überhaupt der ITP oder stattdessen der Mehrwertsteuer (IVA) unterliegt. Ein häufiger Fehler ist, diese Prüfung zu überspringen.

Die Einordnung ist nicht immer offensichtlich: Kaufst du etwa eine Wohnung von einer GmbH (SL), die ursprünglich als Bauträger aufgetreten ist und auf die IVA-Freistellung verzichtet, kann IVA statt ITP gelten. Dein Anwalt oder Steuerberater muss das im Vorfeld klären — nicht erst beim Notar.

Die balearische ITP-Staffelung 2026

Die Balearen wenden ein progressives Stufenmodell an: Jeder Satz gilt nur für den Teil des Kaufpreises, der in die jeweilige Stufe fällt, nicht für den Gesamtpreis. Das entspricht dem Prinzip der deutschen Einkommensteuer.

Hinweis: Die Stufengrenzen der oberen Tarife können je nach Quelle leicht variieren. Die hier angegebenen Werte basieren auf den für 2026 veröffentlichten Tarifen (Quellen [7], [9]); verbindliche Auskunft erteilt die ATIB.

Rechenbeispiel: Kauf einer Bestandswohnung für 750.000 €

Rechenbeispiel: Kauf einer Villa für 1.500.000 €

Die neue Wertgrenze ab 1. März 2026

Die wichtigste Neuerung des Jahres 2026: Seit dem 1. März 2026 wurden auf den Balearen die Immobilienwertgrenzen angehoben, die den Zugang zu bestimmten steuerlichen Vergünstigungen regeln.

Für Mallorca liegt die neue Grenze bei 307.089 €.

Das bedeutet konkret: Mehr Käufer als bisher können überhaupt erst in den Genuss reduzierter Sätze oder Bonifikationen kommen, weil ihre Immobilie unterhalb dieser Schwelle liegt oder der begünstigte Teil bis zu dieser Grenze reicht.

Hinweis: Die Anhebung der Wertgrenze bedeutet nicht, dass der gesamte Kaufpreis zum reduzierten Satz besteuert wird. Die Vergünstigung gilt jeweils nur für den Teil des Immobilienwerts bis zur Grenze — der darüber liegende Teil wird nach dem allgemeinen progressiven Tarif besteuert. Genau hier entstehen die meisten Missverständnisse.

Reduzierte ITP-Sätze: Wer profitiert?

Das balearische Steuerrecht kennt mehrere Situationen, in denen ein reduzierter ITP-Satz angewendet werden kann. Die häufigsten betreffen den Erwerb einer Hauptwohnung (primera vivienda habitual).

Achtung: Die genauen reduzierten Sätze und die jeweiligen Einkommensgrenzen werden durch das balearische Steuergesetz festgelegt und können jährlich angepasst werden. Lass die Anwendbarkeit immer von einem auf balearisches Steuerrecht spezialisierten Berater prüfen — die ATIB ist im Zweifel wenig kulant bei nachträglichen Korrekturen.

Bemessungsgrundlage: Kaufpreis oder Referenzwert?

Seit 2022 gilt in ganz Spanien, dass die ITP auf dem höheren Wert von Kaufpreis und dem amtlichen Valor de Referencia (Referenzwert) berechnet wird. Der Referenzwert wird vom Kataster (Catastro) festgesetzt und basiert auf Marktdaten.

Praktische Konsequenz: Liegt der Kaufpreis unter dem Referenzwert, wird dennoch der Referenzwert als Bemessungsgrundlage herangezogen. Auf Mallorca, wo Kaufpreise oft sehr hoch sind, ist der Referenzwert in vielen Fällen niedriger als der Marktpreis — dann gilt der Kaufpreis. Bei Verhandlungspreisen unter Marktniveau kann das jedoch zu einer bösen Überraschung führen.

Den Referenzwert einer konkreten Immobilie kannst du vorab beim Catastro online abfragen (sede.catastro.gob.es).

Neubau: Wenn IVA statt ITP gilt

Kaufst du eine Immobilie direkt vom Bauträger als Ersterwerb, fällt keine ITP an — stattdessen gilt:

• 10 % IVA (Mehrwertsteuer) auf den Kaufpreis
• AJD (Stempelsteuer / Actos Jurídicos Documentados): Der Satz variiert je nach Autonomer Gemeinschaft; auf den Balearen ist er zu beachten, liegt aber deutlich unter der ITP

Hinweis: Bei gefördertem Wohnraum (VPO / VPP) kann ein reduzierter IVA-Satz von 4 % gelten — das ist jedoch an strenge Auflagen geknüpft und auf dem freien Markt auf Mallorca eher selten relevant.

Die Gesamtbelastung beim Neubau ist oft ähnlich hoch wie bei der ITP, weil die 10 % IVA auf den gesamten Kaufpreis anfallen und nicht progressiv sind. Ein Vergleich lohnt sich in jedem Fall.

Schritt-für-Schritt: So wickelst du die ITP korrekt ab

1. Vor dem Notartermin: Prüfen lassen, ob ITP oder IVA gilt; Referenzwert abfragen; Bonifikationen prüfen.
2. Beim Notar: Die Escritura (notarielle Kaufurkunde) wird unterzeichnet und beurkundet. Der Notar gibt die Daten ans Grundbuch weiter, zahlt die Steuer aber nicht für dich.
3. Innerhalb von 30 Werktagen: Selbstveranlagung (Modelo 600) bei der ATIB einreichen und Steuer bezahlen.
4. Zahlung: Überweisung auf das ATIB-Konto oder Zahlung in einer autorisierten Bank. Quittung aufbewahren.
5. Grundbucheintragung: Die Quittung der ATIB wird dem Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) vorgelegt — ohne Steuerzahlung keine Eintragung.
6. Nachprüfung durch ATIB: Die Behörde kann innerhalb der Verjährungsfrist (in der Regel 4 Jahre) den angegebenen Wert prüfen und eine Nachforderung stellen.

Gesamtkosten beim Kauf: Der große Überblick

Die ITP ist der größte, aber nicht der einzige Kostenfaktor. Als Faustregel gilt auf den Balearen:

Für eine Bestandsimmobilie auf Mallorca unter 400.000 € bedeutet das: Neben dem Kaufpreis solltest du rund 12 % zusätzlich liquid haben — bei einer Immobilie für 350.000 € also etwa 42.000 € an Nebenkosten.

Häufigste Fehler — und wie du sie vermeidest

Fehler 1: ITP auf den Kaufpreis, nicht auf die richtige Bemessungsgrundlage berechnen Liegt der Referenzwert über dem Kaufpreis, zahlt man auf den Kaufpreis — und die ATIB fordert die Differenz nach.

Fehler 2: Bonifikationen nicht im Vorfeld beantragen Reduzierte Sätze werden nicht automatisch gewährt. Du musst sie im Rahmen der Selbstveranlagung aktiv geltend machen und die Voraussetzungen nachweisen.

Fehler 3: Die 30-Werktage-Frist unterschätzen Wer im Urlaub kauft und danach zurück nach Deutschland reist, verliert schnell den Überblick. Eine Vollmacht an einen lokalen Steuerberater schützt vor teuren Zuschlägen.

Fehler 4: ITP und IVA verwechseln Wer bei einem Bauträgerkauf irrtümlich ITP zahlt (oder umgekehrt), hat ein ernstes Problem — die Rückabwicklung ist aufwendig und nicht immer vollständig möglich.

Fehler 5: Die neue Wertgrenze mit einer Steuerfreiheit gleichsetzen Die Grenze von 307.089 € (ab März 2026) eröffnet den Zugang zu Vergünstigungen — sie bedeutet nicht, dass bis zu diesem Betrag gar keine Steuer anfällt.

Fehler 6: Keine Quittung für die Grundbucheintragung aufbewahren Ohne den ATIB-Zahlungsnachweis ist die Eintragung ins Registro de la Propiedad blockiert.

Was kommt danach? Laufende Steuerpflichten nach dem Kauf

Die ITP ist eine einmalige Steuer. Nach dem Kauf kommen regelmäßige Pflichten:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Jährliche Grundsteuer, wird von der Gemeinde erhoben, fällig in der Regel im Herbst.
• Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): Bei hohem Nettovermögen auf den Balearen zu prüfen.
• Nichtresidentensteuer (Modelo 210): Wer in Deutschland steuerpflichtig bleibt und die Immobilie nicht vermietet, schuldet eine fiktive Mieteinkommensteuer.
• Gemeinschaftskosten (Comunidad de Propietarios): Bei Wohnungen in Gemeinschaftseigentum monatlich fällig.

Mehr dazu findest du in unserem Ratgeber zur IBI Steuer Spanien und zur Vermögensteuer.

Checkliste: ITP Balearen — vor dem Notartermin

• Geprüft: ITP oder IVA? (Bestand vs. Neubau, Verkäufer privat vs. Unternehmen)
• Referenzwert (Valor de Referencia) beim Catastro abgefragt
• Progressive ITP-Berechnung durchgeführt (stufenweise, nicht pauschal)
• Prüfung: Greift die neue Wertgrenze von 307.089 € (ab März 2026)?
• Prüfung: Bonifikation möglich? (Alter, Hauptwohnsitz, Behinderung, Großfamilie)
• Steuerberater oder Anwalt mandatiert für Modelo 600
• Liquidität für Nebenkosten (ca. 12–14 % des Kaufpreises) verfügbar
• Frist 30 Werktage nach Notartermin im Kalender eingetragen
• ATIB-Zahlungsquittung für Grundbucheintragung aufbewahrt

Fazit

Die ITP auf den Balearen ist 2026 durch die angehobene Wertgrenze (307.089 € auf Mallorca, gültig ab 1. März 2026) für einen größeren Kreis von Käufern zugänglicher geworden — wenn es um Steuervergünstigungen geht. Das ändert aber nichts an der progressiven Grundstruktur: Zwischen 8 % und 13 % sind möglich, und bei einer Mallorca-typischen Immobilie für 800.000 € summiert sich die ITP schnell auf 70.000 € und mehr. Wer die Feinheiten kennt — Bemessungsgrundlage, Bonifikationen, Abgrenzung ITP/IVA, Zahlungsfristen — zahlt nicht mehr als nötig und vermeidet Nachforderungen der ATIB. Eine frühzeitige Beratung durch einen auf balearisches Steuerrecht spezialisierten Experten ist hier keine Kür, sondern Pflicht.

Plane deinen Kauf weiter mit unserem Ratgeber zum vollständigen Ablauf des Immobilienkaufs in Spanien oder verschaff dir einen Überblick über alle Kaufnebenkosten auf Mallorca.

Offizielle Quellen

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (Steuerverwaltung der Balearen, Zuständigkeit ITP, Modelo 600): www.atib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (Nationale Gesetzgebung, ITP-Rahmengesetz Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados): www.boe.es
• BOIB – Butlletí Oficial de les Illes Balears (Balearische Steuergesetze und Änderungen): www.boib.cat
• Sede Electrónica del Catastro (Referenzwert / Valor de Referencia abfragen): sede.catastro.gob.es
• Registro de la Propiedad (Grundbuchämter der Balearen, Eintragung nach ITP-Zahlung): www.registradores.org