Grunderwerbsteuer (ITP) Mallorca

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (ITP) auf Mallorca?

Die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) auf Mallorca bewegt sich je nach Kaufpreis zwischen einem Eingangssatz von 8 % und einem Spitzensatz von 13 % – die Balearen staffeln progressiv nach Preisstufen. Weil jede Stufe nur für den in ihr liegenden Teilbetrag gilt, zahlst du nie den Spitzensatz auf den gesamten Kaufpreis, sondern am Ende einen niedrigeren Durchschnittssatz (tipo medio). Der Rechner oben errechnet dir diesen Durchschnittssatz und die konkrete Steuersumme für deinen eigenen Kaufpreis in Echtzeit.

So wird gerechnet

Die ITP funktioniert wie ein Stufenmodell, ähnlich der deutschen Einkommensteuer: Der Kaufpreis wird gedanklich in mehrere Preisstufen zerlegt, und jede Stufe trägt ihren eigenen Satz – von einem Eingangssatz von 8 % bis zu einem Spitzensatz von 13 %. Wichtig dabei: Das sind Grenzsätze, keine Pauschalsätze. Aus der Summe der einzelnen Teilbeträge ergibt sich die tatsächlich zu zahlende Steuer, und daraus wiederum der tipo medio – der Durchschnittssatz, den du effektiv auf deinen gesamten Kaufpreis zahlst. Wer online nach der ITP auf Mallorca sucht, stößt deshalb oft auf widersprüchliche Zahlen: Gemeint ist mal der Grenzsatz der höchsten erreichten Stufe, mal der Durchschnittssatz. Für deine eigene Kalkulation zählt allein Letzterer – und genau den liefert der Rechner oben.

Bemessungsgrundlage: der höhere von zwei Werten

Berechnet wird die ITP nicht zwingend auf den Betrag, der in der notariellen Kaufurkunde (escritura) steht. Seit 2022 gilt spanienweit: Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus beurkundetem Kaufpreis und dem amtlichen Referenzwert (Valor de Referencia), den das spanische Kataster (Catastro – die spanische Katasterbehörde) jährlich aus Marktdaten ableitet. Liegt der Referenzwert über dem vereinbarten Kaufpreis, zahlst du trotzdem auf den Referenzwert – die Differenz zum niedrigeren Kaufpreis fordert die ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, die Steuerverwaltung der Balearen) nach, wenn du sie übersiehst. Auf Mallorca, wo Marktpreise oft hoch sind, ist der Referenzwert häufig niedriger als der Kaufpreis – bei Verhandlungspreisen deutlich unter Marktniveau kann sich das aber umkehren. Den Referenzwert einer konkreten Immobilie kannst du beim Catastro vorab online abfragen.

Die Zwei-Zahlen-Logik der Vergünstigungen

Seit dem 14. Juni 2026 (Ley 4/2026) arbeitet das balearische Steuerrecht bei den Vergünstigungen mit zwei getrennten Zahlen, die häufig verwechselt werden:

• Die Wertgrenze der Insel entscheidet, OB dir überhaupt eine Vergünstigung zusteht. Auf Mallorca und Menorca liegt sie bei 331.859,70 €, auf Eivissa (Ibiza) und Formentera bei 378.211,68 € – der Rechner wendet automatisch die für deine Insel richtige Zahl an.
• Die Bemessungsobergrenze von 270.151,20 € entscheidet, auf welchen Teil des Werts der begünstigte Satz überhaupt läuft. Liegt dein Immobilienwert darüber, wird nur der Teil bis zu dieser Grenze begünstigt besteuert – der übersteigende Teil trägt den Satz für den Anteil oberhalb der Bemessungsobergrenze (8 %).

Die Wertgrenze der Insel ist keine Freigrenze. Sie entscheidet nur, ob dir überhaupt eine Vergünstigung zusteht – nicht, wie weit sie reicht. Das regelt allein die separate Bemessungsobergrenze.

Diese Unterscheidung ist der häufigste Stolperstein: Die Anhebung der Wertgrenze bedeutet nicht, dass mehr vom Kaufpreis steuerfrei wird – sie bedeutet nur, dass mehr Käufer überhaupt Zugang zur Vergünstigung erhalten. Der Rechner oben wendet beide Werte automatisch in der richtigen Reihenfolge an.

Rechenbeispiele

Am einfachsten wird die Systematik an typischen Fällen sichtbar. Im Rechner oben sind unter anderem folgende Konstellationen hinterlegt:

• Der unter 30-Jährige mit voller Bonifikation: Ein Käufer unter 30 Jahren, der die Wohnung als Hauptwohnung (vivienda habitual – der Wohnsitz, an dem du tatsächlich und dauerhaft lebst, nicht die Ferienimmobilie) nutzt und alle Voraussetzungen für die volle Bonifikation erfüllt, zahlt effektiv deutlich weniger als im Regelfall. Der Rechner zeigt, wie stark sich das auf die Endsumme auswirkt, sobald du deinen Kaufpreis einträgst und dieses Erwerberprofil auswählst.
• Der unter 36-Jährige knapp über der Bemessungsobergrenze: Liegt der Immobilienwert nur wenig über der Bemessungsobergrenze, greift der reduzierte Satz trotzdem – aber eben nur bis zur Grenze, nicht für den kompletten Kaufpreis. Der übersteigende Anteil wird separat zum Satz für den übersteigenden Teil versteuert. Wie groß der Unterschied zwischen „ganz knapp drüber“ und „deutlich drüber“ ausfällt, rechnet dir der Rechner live vor.
• Der Regelfall im oberen Preissegment: Ohne Sonderregelung – etwa bei einer Zweitimmobilie oder einem Kaufpreis weit über der Wertgrenze der Insel – greift die volle progressive Staffel ohne Vergünstigung. Das ist der Fall, der bei vielen Mallorca-Käufen im höheren Preissegment tatsächlich zutrifft.

Die konkreten Zahlen liefert ausschließlich der Rechner: Trag deinen Kaufpreis ein, wähle Insel und Erwerberprofil, und du siehst sofort die Steuerlast, den Durchschnittssatz und die angewendete Vergünstigung – daneben den Regelfall, damit du die Ersparnis siehst. Wenn du erst noch nach einem passenden Objekt suchst, wirf vorab einen Blick auf aktuelle Immobilienangebote auf Mallorca.

Sonderfälle: Wer welche Vergünstigung bekommt

Das balearische Steuerrecht kennt mehrere Situationen, in denen statt des allgemeinen Tarifs ein ermäßigter Satz oder eine nachträgliche Bonifikation (bonificación – ein Abschlag auf die bereits berechnete Steuerschuld) greift. Alle im Folgenden genannten Sätze bezieht der Rechner automatisch aus dem aktuell hinterlegten Register.

Alle Sätze und Bonifikationen laufen auf den Teil des Werts bis zur Bemessungsobergrenze; der übersteigende Teil trägt den allgemeinen Satz. Welche Kombination für deinen Fall die niedrigste Steuer ergibt, zeigt der Rechner oben, wenn du das Erwerberprofil wechselst.

Hauptwohnung allgemein

Kaufst du eine Immobilie als deine Hauptwohnung (vivienda habitual) und bleibt ihr Wert unterhalb der Wertgrenze deiner Insel, greift ein ermäßigter Satz von 4 % auf den Teil des Werts bis zur Bemessungsobergrenze. Voraussetzung ist, dass du tatsächlich dort wohnst – nicht nur meldest.

Unter 36 Jahre und erste Wohnung

Bist du zum Zeitpunkt des Kaufs jünger als 36 Jahre und erwirbst deine erste Wohnung, gilt ein weiter ermäßigter Satz von 2 % auf den begünstigten Teil des Werts – wieder begrenzt durch die Bemessungsobergrenze.

Behinderung eines Vor- oder Nachfahren

Derselbe ermäßigte Satz wie beim Erstwohnungskauf unter 36 Jahren gilt auch, wenn dir in deiner letzten abgeschlossenen Einkommensteuererklärung der Behinderten-Mindestbetrag für Vor- oder Nachfahren zustand – also für Eltern, Großeltern oder Kinder mit amtlich festgestellter Behinderung, für die du steuerlich einstehst. Eine eigene Behinderung des Erwerbers gehört dagegen in den nächsten Abschnitt: Sie führt nicht zu diesem ermäßigten Satz, sondern ab dem gesetzlichen Mindestgrad zur vollen Bonifikation.

Kinderreiche und alleinerziehende Familien

Familien mit dem offiziellen Status einer kinderreichen Familie (familia numerosa) sowie Alleinerziehende mit als solche anerkannten Kindern zahlen auf den begünstigten Teil des Werts einen ermäßigten Satz von 2 %. Der Anerkennungstitel muss zum Zeitpunkt des Kaufs bereits vorliegen.

Unter 30 Jahre oder Behinderung ab 33 Prozent: volle Bonifikation

Die stärkste Vergünstigung ist keine Ermäßigung des Satzes, sondern eine Bonifikation von 100 % auf die bereits berechnete Steuerschuld. Sie greift nur, wenn du gleichzeitig alle folgenden Bedingungen erfüllst:

• Du bist zum Zeitpunkt des Kaufs unter 30 Jahre alt oder hast eine anerkannte Behinderung ab einem Grad von 33 Prozent.
• Du hattest bereits drei Jahre gewöhnlichen Aufenthalt (residencia habitual) auf den Balearen unmittelbar vor dem Erwerb.
• Es handelt sich um deine erste Wohnung, und du erwirbst mindestens die Hälfte davon im Volleigentum (pleno dominio) – also nicht nur einen Nießbrauch oder eine bloße Beteiligung.
• Du bist an keiner anderen Wohnung bereits zur Hälfte oder mehr beteiligt.
• Dein Einkommen laut letzter Einkommensteuererklärung liegt unterhalb der dafür gesetzlich vorgesehenen Einkommensgrenze.
• Ein wesentlicher Teil des Kaufpreises wird über ein Hypothekendarlehen finanziert, das mindestens den gesetzlich vorgesehenen Mindestanteil des Schätzwerts der Immobilie abdeckt.

Fehlt auch nur eine dieser Bedingungen, entfällt die volle Bonifikation – der Rechner prüft dann automatisch, ob wenigstens einer der anderen ermäßigten Sätze greift.

Preisgebundene Wohnungen (HPL)

Für preisgebundene Wohnungen (habitatge de preu limitat, spanisch vivienda de precio limitado, kurz HPL – Wohnungen, deren Verkaufspreis gesetzlich gedeckelt ist) gilt eine eigene Bonifikation von 50 % auf die berechnete Steuerschuld, unabhängig vom Alter der Käufer.

Nacherhebung: Wenn eine Voraussetzung später wegfällt

Alle genannten Vergünstigungen sind an Bedingungen geknüpft, die auch nach dem Kauf fortbestehen müssen – allen voran die tatsächliche Nutzung als Hauptwohnung. Fällt eine Voraussetzung nachträglich weg (du vermietest die Wohnung dauerhaft, ziehst innerhalb der Mindestfrist wieder aus, oder es stellt sich heraus, dass eine Bedingung nie erfüllt war), bist du verpflichtet, binnen eines Monats eine ergänzende Selbstveranlagung einzureichen und die Differenz zum allgemeinen Tarif nachzuzahlen – zuzüglich Verzugszinsen. Die ATIB prüft das innerhalb ihrer Verjährungsfrist aktiv nach.

Fristen und Formulare

Nach der notariellen Beurkundung (escritura) bleibt dir ein Monat Zeit, um die Steuer selbst zu berechnen und anzumelden – das läuft über das Modelo 600, das offizielle Formular für die Selbstveranlagung (autoliquidación) der ITP. Die Frist beginnt am Tag des Rechtsgeschäfts, nicht am Tag der Grundbucheintragung. Eine Fristverlängerung ist grundsätzlich möglich, muss aber vor Ablauf der ursprünglichen Frist beantragt werden.

Bezahlt wird bei der ATIB, entweder online oder bei einer autorisierten Bank. Die Zahlungsquittung ist keine Formsache: Ohne sie nimmt das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) die Eigentumsübertragung nicht in sein Register auf.

Ohne die Zahlungsquittung der ATIB nimmt das Grundbuchamt die Eintragung nicht vor – bewahre sie deshalb sorgfältig auf, auch wenn der Notartermin schon länger zurückliegt.

Wer die Frist versäumt, riskiert gestaffelte Zuschläge und Verzugszinsen auf die Steuerschuld – wie hoch diese im Einzelfall ausfallen, hängt davon ab, wie viel Zeit seit Fristablauf vergangen ist. Zur Einordnung: Die ITP trifft ausschließlich dich als Käufer. Der Verkäufer hat mit dieser Steuer nichts zu tun, muss aber unter Umständen die Plusvalía (eine kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks seit dem letzten Verkauf) sowie die Einkommensteuer auf seinen Veräußerungsgewinn entrichten – für dich als Käufer keine eigene Zahlungspflicht, aber gut zu wissen, wenn es um die Vertragsverhandlung geht.

ITP oder Mehrwertsteuer? Die Weichenstellung vor der Rechnung

Bevor überhaupt ein Satz zur Anwendung kommt, muss feststehen, ob dein Kauf der ITP oder stattdessen der Mehrwertsteuer (IVA) unterliegt. Das ist keine akademische Frage – wer die falsche Steuer zahlt, hat ein Rückabwicklungsproblem, das aufwendig und nicht immer vollständig lösbar ist.

Kaufst du direkt vom Bauträger, zahlst du die Mehrwertsteuer auf den vollen Kaufpreis, dazu die Stempelsteuer zum allgemeinen Satz (1,5 %) auf die beurkundete Urkunde. Diese Kombination ist – anders als die ITP – nicht progressiv gestaffelt: Bei kleineren Kaufpreisen kann sie günstiger ausfallen, bei sehr hohen Kaufpreisen oft nicht. Ob sich Neubau oder Bestand nebenkostenseitig mehr lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten der Kaufnebenkosten, aber nicht der einzige: Notar, Grundbuch, Gestoría und meist ein Anwalt kommen hinzu. Was dein Kauf insgesamt kostet, rechnet dir der Kaufnebenkosten-Rechner aus — hier in Kurzform, ausführlich auf seiner eigenen Seite:

Schritt für Schritt: So läuft der Kauf ab

1. Vor dem Notartermin: Klären, ob ITP oder Mehrwertsteuer greift, den Referenzwert (Valor de Referencia) beim Catastro online abfragen und prüfen, ob eine der oben beschriebenen Vergünstigungen anwendbar ist.
2. Beim Notar: Die notarielle Kaufurkunde (escritura) wird unterzeichnet. Der Notar leitet die Daten an das Grundbuch weiter, übernimmt die Steuerzahlung aber nicht für dich.
3. Innerhalb der Monatsfrist: Selbstveranlagung über das Modelo 600 bei der ATIB einreichen und die Steuer überweisen oder bei einer autorisierten Bank einzahlen.
4. Zahlungsnachweis sichern: Die Quittung der ATIB brauchst du für den nächsten Schritt – ohne sie geht es nicht weiter.
5. Grundbucheintragung: Die Zahlungsquittung wird dem Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) vorgelegt; erst dann trägt es dich als neuen Eigentümer ein.
6. Nachprüfung durch die ATIB: Innerhalb ihrer Verjährungsfrist kann die Behörde den angesetzten Wert prüfen und bei Abweichungen nachfordern.

Eine ausführliche Übersicht über den gesamten Ablauf – vom Reservierungsvertrag bis zur Schlüsselübergabe – findest du in unserem Ratgeber zum Ablauf des Immobilienkaufs in Spanien.

Häufigste Fehler – und wie du sie vermeidest

• Auf den Kaufpreis statt auf die richtige Bemessungsgrundlage rechnen: Liegt der Referenzwert über dem Kaufpreis, ist trotzdem der Referenzwert maßgeblich – wer das übersieht, bekommt Post von der ATIB.
• Vergünstigungen nicht aktiv geltend machen: Reduzierte Sätze und Bonifikationen werden nicht automatisch gewährt. Du musst sie in der Selbstveranlagung angeben und die Voraussetzungen belegen können.
• Die Monatsfrist unterschätzen: Wer nach dem Notartermin zurück ins Heimatland reist, verliert schnell den Überblick. Eine Vollmacht an eine Gestoría – ein spanisches Verwaltungsbüro, das Behördengänge wie diesen für dich übernimmt – oder an deinen Steuerberater schützt vor Zuschlägen.
• ITP und Mehrwertsteuer verwechseln: Wird bei einem Bauträgerkauf versehentlich ITP statt Mehrwertsteuer gezahlt (oder umgekehrt), ist die Korrektur aufwendig und nicht immer vollständig möglich.
• Die Wertgrenze der Insel mit einer Steuerfreiheit verwechseln: Sie entscheidet nur, ob dir eine Vergünstigung zusteht – nicht, dass bis zu diesem Wert keine Steuer anfällt.
• Keine Zahlungsquittung für die Grundbucheintragung aufbewahren: Ohne den ATIB-Nachweis bleibt die Eintragung ins Registro de la Propiedad blockiert.

Was kommt danach? Laufende Steuerpflichten nach dem Kauf

Die ITP ist eine einmalige Steuer. Nach dem Kauf treten regelmäßige Pflichten an ihre Stelle:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): die jährliche Grundsteuer, die die Gemeinde erhebt.
• Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): ab einem bestimmten Nettovermögen auf den Balearen relevant.
• Nichtresidentensteuer (Modelo 210): Wer im Ausland steuerpflichtig bleibt und die Immobilie nicht vermietet, schuldet eine fiktive Einkommensteuer auf den Eigennutzungswert.
• Gemeinschaftskosten (Comunidad de Propietarios): bei Wohnungen im Gemeinschaftseigentum eine monatliche, keine steuerliche, aber ebenso verbindliche Zahlung.

Mehr dazu in unseren Ratgebern zur IBI-Steuer in Spanien und zur Vermögensteuer.

Checkliste: Vor dem Notartermin

• Geklärt: ITP oder Mehrwertsteuer – Bestand oder Neubau, Verkäufer privat oder Unternehmen?
• Referenzwert (Valor de Referencia) beim Catastro online abgefragt
• Geprüft, ob der Immobilienwert unter der Wertgrenze deiner Insel liegt
• Geprüft, welche Vergünstigung – falls überhaupt eine – infrage kommt (Alter, Hauptwohnsitz, Behinderung, Großfamilie, HPL)
• Steuerberater, Anwalt oder Gestoría für die Selbstveranlagung (Modelo 600) beauftragt
• Liquidität eingeplant: der Rechner oben zeigt dir den Kaufpreis einschließlich Grunderwerbsteuer; Notar, Grundbuch und Gestoría kommen darüber hinaus dazu und stehen im Kaufnebenkosten-Rechner
• Monatsfrist ab Notartermin im Kalender eingetragen
• Vollmacht erteilt, falls du zum Fristende nicht mehr vor Ort bist

Weiterführende Ratgeber zum Immobilienkauf

• Anwalt für den Immobilienkauf in Spanien
• Ausländische Käufer auf Mallorca
• AWV-Meldepflicht beim Immobilienkauf in Spanien
• ANEI und Naturschutz bei Grundstücken auf Mallorca
• Censo und Alodio bei Grundstücken auf Mallorca

Und wenn du schon konkret suchst: Stöbere in unseren aktuellen Immobilienangeboten auf Mallorca, bevor du deine Zahlen in den Rechner einträgst.

Offizielle Quellen

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (Steuerverwaltung der Balearen, zuständig für ITP und Modelo 600): www.atib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (staatliches Amtsblatt, nationales Rahmengesetz zur ITP und zur AJD): www.boe.es
• BOIB – Butlletí Oficial de les Illes Balears (balearisches Amtsblatt, Fundstelle für die Ley 4/2026 und die zugehörigen Órdenes): caib.es/eboibfront
• Sede Electrónica del Catastro (amtliche Abfrage des Valor de Referencia): sedecatastro.gob.es
• Registro de la Propiedad (Grundbuchämter der Balearen, Eintragung nach ITP-Zahlung): www.registradores.org

Rechtsgrundlage und Stand

Die ITP der Balearen richtet sich nach dem Decreto Legislativo 1/2014 (der balearischen Fassung der vom Staat übertragenen Steuern) in der seit dem 14. Juni 2026 geltenden Fassung der Ley 4/2026, konkretisiert durch die Orden 5/2026 in der Fassung der Orden 13/2026. Verwaltet wird die Steuer von der ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, die Steuerverwaltung der Balearen). Sätze, Wertgrenzen und Bemessungsobergrenzen ändern sich mit jeder Gesetzesnovelle – verlass dich deshalb nicht auf statische Zahlen in diesem oder einem anderen Artikel, sondern auf den Rechner oben, der gegen das jeweils aktuell hinterlegte Register rechnet.