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Steuern beim Immobilienverkauf Spanien: Plusvalía, Gewinnsteuer & Quellensteuer auf Mallorca

Wer auf Mallorca eine Immobilie verkauft, begegnet zwei vollkommen verschiedenen Steuerarten gleichzeitig: der kommunalen Wertzuwachssteuer Plusvalía Municipal und der staatlichen Gewinnsteuer auf den Veräußerungserlös. Beide zusammen können einen erheblichen Teil des Nettoerlöses ausmachen – und beide funktionieren nach eigenen Regeln, Fristen und Berechnungsformeln. Ob du als steuerlicher Resident oder Nichtresident verkaufst, macht dabei einen fundamentalen Unterschied: Während Nichtresidenten einen pauschalen Steuersatz von 19 % zahlen, gilt für Residenten eine progressive Skala. Dazu kommt eine automatische Quellensteuer, die der Käufer direkt beim Notar einbehält. In diesem Ratgeber lernst du, wie beide Steuern berechnet werden, welche Kosten du abziehen kannst, welche Fristen gelten – und welche Fehler erfahrene Verkäufer regelmäßig teuer zu stehen kommen.

Steuern Immobilienverkauf Spanien: Plusvalía & Gewinnsteuer

Weißt du schon, wie viel vom Verkaufserlös nach Steuern bei dir ankommt?

Die zwei Steuerarten im Überblick

Beim Immobilienverkauf auf Mallorca sind grundsätzlich zwei eigenständige Steuern zu unterscheiden:

Steuer Vollständiger Name Wer erhebt sie? Basis
Plusvalía Municipal Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) Gemeinde (Ayuntamiento) Katasterwert des Grundstücks + Besitzdauer
Gewinnsteuer Impuesto sobre la Renta (IRPF) bzw. IRNR für Nichtresidenten Spanischer Staat (AEAT) Tatsächlicher Verkaufsgewinn

Beide Steuern treffen ausschließlich den Verkäufer – nicht den Käufer. Der Käufer zahlt hingegen Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer, mehr dazu im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten auf Mallorca.

Hinweis: Die Plusvalía und die Gewinnsteuer sind nicht miteinander verrechenbar. Beide entstehen unabhängig voneinander, und die gezahlte Plusvalía kann jedoch als abzugsfähige Kosten bei der Gewinnsteuerberechnung geltend gemacht werden.

Plusvalía Municipal: Berechnung, Sätze und Fälligkeit

Die Plusvalía Municipal besteuert den rechnerischen Wertzuwachs des städtischen Grundstücks (nicht der Bebauung) während deiner Besitzzeit. Grundlage ist nicht der tatsächliche Marktpreis, sondern der amtliche Katasterwert (valor catastral) des Grundstücksanteils.

Zwei Berechnungsmethoden

Seit einer Entscheidung des Spanischen Verfassungsgerichts (2021) kannst du zwischen zwei Methoden wählen – und die für dich günstigere anwenden:

Methode 1 – Objektive Methode (valor catastral × kommunaler Koeffizient × Steuersatz)

Besitzdauer Maximaler staatlicher Koeffizient
Bis 1 Jahr 0,14
1–2 Jahre 0,13
2–3 Jahre 0,15
3–4 Jahre 0,17
4–5 Jahre 0,17
5–6 Jahre 0,17
6–7 Jahre 0,12
7–8 Jahre 0,10
8–9 Jahre 0,09
9–10 Jahre 0,08
10–11 Jahre 0,08
11–12 Jahre 0,08
12–13 Jahre 0,08
13–14 Jahre 0,08
14–15 Jahre 0,08
15–20 Jahre 0,06
Über 20 Jahre 0,045

Methode 2 – Reale Wertmethode
Wenn der tatsächliche Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis, jeweils nur Grundstücksanteil) niedriger ausfällt als der nach Methode 1 ermittelte Betrag, kannst du diesen realen Gewinn als Berechnungsbasis verwenden.

Achtung: Wenn die Immobilie mit Verlust verkauft wird (realer Verkaufspreis unter dem seinerzeitigen Kaufpreis), entfällt die Plusvalía. Du musst dies jedoch aktiv nachweisen und beantragen.

Steuersatz und Gemeinde

Den anzuwendenden Steuersatz legt jede Gemeinde selbst fest; der gesetzliche Höchstsatz beträgt 30 % des ermittelten Wertzuwachses. Städte wie Palma de Mallorca haben eigene Satzungen. Die tatsächliche Höhe erfährst du beim jeweiligen Ayuntamiento.

Frist

Situation Frist
Verkauf unter Lebenden 30 Tage ab Beurkundung beim Notar
Erbschaft 6 Monate ab Todesfall (verlängerbar auf 12 Monate)

Gewinnsteuer für Nichtresidenten: 19 % flat

Wenn du deinen steuerlichen Hauptwohnsitz nicht in Spanien hast, also kein spanischer Steuerresident bist, gilt für den Gewinn aus dem Immobilienverkauf ein einheitlicher Steuersatz von 19 %. Dieser Satz gilt unabhängig davon, ob du EU-Bürger oder Nicht-EU-Bürger bist.

Berechnungsformel

Steuerpflichtiger Gewinn = Verkaufspreis – Kaufpreis – abzugsfähige Kosten
Steuer = Steuerpflichtiger Gewinn × 19 %

Abzugsfähige Kosten beim Verkauf

Folgende Kosten dürfen den Gewinn mindern:

Kostenart Abzugsfähig? Hinweis
Notar- und Anwaltskosten beim ursprünglichen Kauf ✅ Ja Quittungen aufbewahren
Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA) beim Kauf ✅ Ja Aus dem Kaufvorgang
Maklerprovision beim Verkauf ✅ Ja Mit Rechnung belegt
Rechtliche Kosten beim Verkauf ✅ Ja Anwalt, Gestión
Bauliche Verbesserungen ✅ Ja Nur strukturelle Maßnahmen
Kosmetische Renovierungen (Küche, Farbe, Bodenbelag) ❌ Nein Gilt nicht als wertsteigernde Maßnahme
Laufende Wartungskosten ❌ Nein Keine Kapitalmaßnahmen
Gezahlte Plusvalía ✅ Ja Mindert den steuerpflichtigen Gewinn

Rechenbeispiel Nichtresident

Position Betrag
Verkaufspreis 250.000 €
Ursprünglicher Kaufpreis 180.000 €
Abzugsfähige Kosten (Notar, ITP, Makler beim Kauf, Makler beim Verkauf) 15.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn 55.000 €
Gewinnsteuer (19 %) 10.450 €
Bereits einbehaltene Quellensteuer (3 % × 250.000 €) 7.500 €
Nachzahlung / Erstattung 2.950 € Nachzahlung

Die 3 %-Quellensteuer: Wie sie funktioniert

Beim Verkauf einer Immobilie durch einen Nichtresidenten ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und direkt an die spanische Steuerbehörde AEAT abzuführen. Das ist keine Endsteuer, sondern eine Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer.

Ablauf-Timeline: 3-%-Quellensteuer beim Immobilienverkauf durch Nichtresidenten in Spanien – Modelo 211 und Modelo 210

Ablauf:

  1. Notar beurkundet den Kaufvertrag
  2. Käufer zahlt 3 % des Verkaufspreises nicht an den Verkäufer, sondern leitet diesen Betrag über Modelo 211 an die AEAT weiter – innerhalb von einem Monat nach Beurkundung
  3. Verkäufer reicht innerhalb von 4 Monaten nach Beurkundung die Steuererklärung über Modelo 210 ein
  4. Ergibt die tatsächliche Steuer weniger als die einbehaltenen 3 %: Rückerstattung
    Ergibt die tatsächliche Steuer mehr: Nachzahlung

Achtung: Wenn der Käufer die Quellensteuer nicht abführt, haftet die Immobilie selbst als Sicherheit. Käufer, die bei einem Nichtresidenten kaufen, sollten das niemals vergessen – und es auch nicht.

Gewinnsteuer für Residenten: Progressive Staffel

Wer in Spanien steuerlich ansässig ist (mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr im Land, oder Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen in Spanien – geregelt in Artikel 9 des Gesetzes 35/2006), versteuert den Immobiliengewinn im Rahmen der IRPF zu einem progressiven Stufensatz:

Treppengrafik: IRPF-Stufensatz für Residenten beim Immobilienverkauf in Spanien – 19 %, 21 %, 23 %
Gewinnhöhe Steuersatz
Bis 6.000 € 19 %
6.001 € bis 24.000 € 21 %
Ab 24.001 € 23 %

Hinweis: Die oben genannte Staffel entspricht den in mehreren Quellen für 2025/2026 genannten Sätzen für Kapitalerträge (ahorros). Für höhere Gewinnsummen können abweichende Staffeln gelten; lass dies im konkreten Fall von einem Steuerberater prüfen.

Die Gewinnsteuer wird in der jährlichen spanischen Einkommensteuererklärung (IRPF, Modelo 100) angegeben, die in der Regel bis Ende Juni des Folgejahres einzureichen ist.

Hinweis: Residenten unterliegen keiner automatischen Quellensteuer beim Verkauf. Die 3 %-Einbehaltung gilt nur, wenn der Verkäufer Nichtresident ist.

Steuerbefreiungen und Sonderregelungen

Befreiung bei Reinvestition in die Hauptwohnung (Residenten)

Residenten können unter bestimmten Voraussetzungen von der Gewinnsteuer befreit werden, wenn der Verkaufserlös vollständig in den Erwerb einer neuen Hauptwohnung in Spanien reinvestiert wird. Die Reinvestition muss innerhalb von 2 Jahren vor oder nach dem Verkauf erfolgen.

Befreiung für Personen über 65 Jahre (Residenten)

Residenten, die das 65. Lebensjahr vollendet haben und die Immobilie als ihren Hauptwohnsitz mindestens 3 Jahre bewohnt haben, sind von der Gewinnsteuer auf die Hauptwohnung befreit – unabhängig von einer Reinvestition.

Keine Plusvalía bei realem Wertverlust

Wie oben erwähnt: Wenn du nachweisen kannst, dass der tatsächliche Verkaufspreis unter dem damaligen Kaufpreis liegt, entfällt die Plusvalía. Der Nachweis erfolgt über die Kaufurkunde und die Verkaufsurkunde.

Achtung: Diese Befreiungen gelten ausschließlich für steuerliche Residenten. Nichtresidenten können keine Reinvestitionsbefreiung in Anspruch nehmen.

Residenten vs. Nichtresidenten: Der direkte Vergleich

Kriterium Nichtresident Resident (IRPF)
Steuersatz 19 % (flat) 19 % / 21 % / 23 % (progressiv)
Formular Modelo 210 Modelo 100 (IRPF-Jahreserklärung)
Abgabefrist 4 Monate nach Verkauf In der Regel bis 30. Juni des Folgejahres
3 %-Quellensteuer Ja, Käufer behält ein Nein
Reinvestitionsbefreiung Nein Ja (unter Bedingungen)
Altersbefreiung 65+ Nein Ja (Hauptwohnsitz, min. 3 Jahre)
Plusvalía Ja, für beide Ja, für beide

Abzugsfähige Kosten: Die häufig vergessenen Posten

Viele Verkäufer unterschätzen, wie viel sie vom steuerpflichtigen Gewinn abziehen können. Diese Kosten werden regelmäßig übersehen:

Beim ursprünglichen Kauf:

  • Notarkosten und Grundbuchkosten
  • Gezahlte Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA)
  • Honorar des Anwalts oder Gestor beim Kauf

Beim Verkauf:

  • Maklerprovision (inklusive der darauf anfallenden spanischen Mehrwertsteuer)
  • Anwalts- und Notarkosten des Verkaufs
  • Kosten für das Energiezertifikat (gesetzlich vorgeschrieben)
  • Kosten für eventuelle Legalisierungen (z. B. Schwarzbauten)
  • Gezahlte Plusvalía Municipal

Tipp: Bewahre alle Rechnungen und Quittungen aus dem Kaufvorgang dauerhaft auf – auch wenn der Kauf viele Jahre zurückliegt. Ohne Belege können die Kosten steuerlich nicht geltend gemacht werden.

Fristen im Überblick

Steuer / Formular Wer reicht ein? Frist
Modelo 211 (Quellensteuer-Abführung) Käufer 1 Monat nach Beurkundung
Modelo 210 (Gewinnsteuer Nichtresident) Verkäufer 4 Monate nach Beurkundung
Plusvalía Municipal Verkäufer 30 Tage nach Beurkundung
IRPF / Modelo 100 (Resident) Verkäufer In der Regel bis 30. Juni des Folgejahres

Achtung: Fristverstöße bei der Plusvalía und beim Modelo 210 können Zuschläge und Zinsen nach sich ziehen. Die Fristen laufen ab dem Datum der notariellen Beurkundung, nicht ab Zahlungseingang.

Häufigste Fehler beim Immobilienverkauf auf Mallorca

Diese Fehler sehen erfahrene Steuerberater und Anwälte immer wieder:

  1. Kaufbelege nicht aufbewahrt: Wer die Kaufurkunde, ITP-Bescheide und Notarrechnungen aus dem ursprünglichen Kauf nicht mehr hat, kann diese Kosten nicht abziehen – das erhöht den steuerpflichtigen Gewinn erheblich.

  2. Quellensteuer-Rückerstattung nicht beantragt: Viele Nichtresidenten wissen nicht, dass sie nach der Abgabe des Modelo 210 eine Rückerstattung erhalten können, wenn die tatsächliche Steuer unter den einbehaltenen 3 % liegt. Dieser Antrag muss aktiv gestellt werden.

  3. Plusvalía zu spät eingereicht: Die 30-Tage-Frist beim Ayuntamiento läuft schnell ab, besonders wenn der Verkauf im Ausland koordiniert wird.

  4. Renovierungen fälschlicherweise angesetzt: Küchen- und Badsanierungen, Malerarbeiten oder neue Bodenbeläge sind steuerlich nicht abzugsfähig. Nur strukturelle, wertsteigernde Baumaßnahmen zählen.

  5. Steuerlichen Wohnsitz falsch eingeschätzt: Wer mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringt, ist steuerlicher Resident – auch wenn er sich das nicht bewusst ist. Das hat Auswirkungen auf den anzuwendenden Steuersatz und die anwendbaren Befreiungen.

  6. Keine Quellensteuer-Einbehaltung bei Nichtresidenten vereinbart: Käufer, die den Einbehalt vergessen, haften persönlich gegenüber der AEAT.

  7. Keine Plusvalía-Prüfung bei Verlustverkauf: Wer mit Verlust verkauft und trotzdem Plusvalía zahlt, verschenkt bares Geld.

Was kommt danach? Meldepflichten und Folgesteuern

Nach dem Verkauf sind noch einige Dinge zu erledigen:

  • Grundbuch (Registro de la Propiedad): Der Eigentumsübergang wird durch den Käufer ins Grundbuch eingetragen. Als Verkäufer hast du damit nichts mehr zu tun, solltest aber die Löschung einer etwaigen Hypothek sicherstellen.
  • Katasteramt (Catastro): Der Käufer ist für die Ummeldung zuständig, aber als Verkäufer lohnt es sich, die Umschreibung zu bestätigen, um künftige IBI-Rechnungen (Grundsteuer) zu vermeiden.
  • Einkommensteuererklärung in Deutschland: Wer in Deutschland steuerpflichtig ist, muss den Verkaufsgewinn dort ebenfalls deklarieren. Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Spanien sieht vor, dass Immobiliengewinne grundsätzlich im Belegenheitsstaat (Spanien) besteuert werden – in Deutschland unterliegen sie dem Progressionsvorbehalt. Ein deutsches Steuerberatungsmandat sollte parallel eingeholt werden.
  • Vermögensteuer-Erklärung: Entfällt nach dem Verkauf für die verkaufte Immobilie, aber achte darauf, die Stichtags-Situation korrekt abzubilden (Stichtag ist der 31. Dezember des Verkaufsjahres). Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Vermögensteuer Spanien.

Checkliste: Steuerlich sauber verkaufen auf Mallorca

Nutze diese Liste als Grundlage für die Vorbereitung deines Verkaufs:

  • Kaufurkunde (Escritura de Compraventa) aus dem Erwerb vorhanden
  • ITP-Bescheid oder IVA-Rechnung aus dem Kauf vorhanden
  • Alle Notar-, Anwalts- und Gestionsrechnungen aus dem Kauf gesammelt
  • Rechnungen für strukturelle Verbesserungen (mit Baugenehmigungen) vorhanden
  • Energieausweis beauftragt (Pflicht vor dem Verkauf)
  • Katasterwert der Immobilie bekannt (für Plusvalía-Schätzung)
  • Steuerlichen Wohnsitz-Status geprüft (Resident oder Nichtresident?)
  • Maklerprovision und Vertragsbedingungen schriftlich fixiert
  • Steuerberater mit Spanien-Kompetenz beauftragt
  • Frist für Plusvalía (30 Tage) im Kalender eingetragen
  • Frist für Modelo 210 (4 Monate) notiert
  • Quellensteuer-Rückerstattung (falls anwendbar) geplant

Fazit: Gute Vorbereitung spart echtes Geld

Die Steuerlast beim Immobilienverkauf auf Mallorca ist überschaubar – wenn man sie kennt. Die Gewinnsteuer von 19 % für Nichtresidenten ist klar geregelt, die 3 %-Quellensteuer ein gut funktionierendes Vorauszahlungssystem. Probleme entstehen fast immer dann, wenn Belege fehlen, Fristen verpasst werden oder die eigene steuerliche Ansässigkeit falsch eingeschätzt wird. Die Plusvalía Municipal ist eine Gemeindesteuer mit eigenen Regeln – bei langen Besitzdauern und gestiegenen Katasterwerten kann sie spürbar zu Buche schlagen, bei Verlustverkäufen hingegen vollständig entfallen. Plane deinen Verkauf steuerlich mindestens sechs Monate im Voraus, hole dir frühzeitig einen spezialisierten Steuerberater vor Ort und bewahre alle Unterlagen aus dem Kaufvorgang auf – das ist die beste Investition in deinen Nettoerlös.

Offizielle Quellen

Was ist die Plusvalía und wer muss sie zahlen?
Die Plusvalía Municipal (IIVTNU) ist eine Gemeindesteuer auf den rechnerischen Wertzuwachs des städtischen Grundstücks während der Besitzzeit. Zahlungspflichtig ist der Verkäufer. Die Frist beträgt 30 Tage nach notarieller Beurkundung.
Wie hoch ist die Gewinnsteuer für Nichtresidenten beim Verkauf?
Nichtresidenten zahlen einen einheitlichen Satz von 19 % auf den steuerpflichtigen Gewinn, unabhängig davon, ob sie EU-Bürger sind oder nicht. Grundlage ist der Verkaufspreis minus Kaufpreis minus abzugsfähige Kosten.
Was passiert mit der 3 %-Quellensteuer?
Der Käufer behält beim Kauf von einer nichtresidenten Person 3 % des Verkaufspreises ein und führt diesen Betrag über Modelo 211 an die AEAT ab. Der Verkäufer verrechnet diese Vorauszahlung mit seiner tatsächlichen Gewinnsteuer über Modelo 210 – eine Rückerstattung ist möglich, wenn die einbehaltenen 3 % höher sind als die tatsächliche Steuerschuld.
Welche Renovierungskosten kann ich abziehen?
Nur strukturelle, wertsteigernde Baumaßnahmen sind abzugsfähig. Kosmetische Arbeiten wie Malerarbeiten, Küchensanierungen oder neue Bodenbeläge zählen nicht dazu. Für alle Abzüge brauchst du Rechnungen und, bei Umbauten, die zugehörigen Baugenehmigungen.
Kann ich als Resident die Gewinnsteuer auf den Hauptwohnsitz umgehen?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja: Wenn du den Erlös innerhalb von zwei Jahren in eine neue Hauptwohnung in Spanien reinvestierst, entfällt die Gewinnsteuer. Personen über 65, die die Immobilie mindestens drei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben, sind grundsätzlich befreit – ohne Reinvestitionspflicht.
Fällt Plusvalía auch an, wenn ich mit Verlust verkaufe?
Nein. Wenn der tatsächliche Verkaufspreis unter dem seinerzeitigen Kaufpreis liegt, entfällt die Plusvalía. Du musst dies jedoch aktiv nachweisen und beim Ayuntamiento beantragen – es geschieht nicht automatisch.
Was muss ich in Deutschland nach dem Verkauf beachten?
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien weist das Besteuerungsrecht für Immobiliengewinne Spanien zu. In Deutschland unterliegt der Gewinn jedoch dem Progressionsvorbehalt und muss in der deutschen Steuererklärung angegeben werden. Eine parallele Beratung durch einen deutschen Steuerberater ist empfehlenswert.
Gilt die 3 %-Quellensteuer auch für Residenten?
Nein. Die Einbehaltungspflicht durch den Käufer besteht nur dann, wenn der Verkäufer steuerlicher Nichtresident ist. Residenten deklarieren den Gewinn direkt im Rahmen ihrer jährlichen IRPF-Erklärung (Modelo 100).