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Malfaçons à Majorque : garantie et responsabilité de l’entreprise de construction et de l’architecte

Responsable du contenu : Frank MenzeDernière mise à jour le 4 septembre 2026

Fissures dans les fondations, toiture non étanche ou bord de piscine de travers : les malfaçons à Majorque ne sont pas un sujet anecdotique. Elles concernent aussi bien les acquéreurs de constructions neuves que les propriétaires qui font rénover une finca. Contrairement à l’Allemagne, c’est avant tout la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) de 1999 qui définit en Espagne qui est responsable de quel défaut et pendant combien de temps. L’entreprise de construction, l’architecte et le promoteur sont conjointement responsables, souvent avec le concours d’une assurance légalement obligatoire. Ce guide vous explique les délais de garantie applicables, la répartition des responsabilités entre les différents intervenants, les garanties offertes par l’assurance décennale et les démarches à suivre en cas de défaut, y compris les règles particulières applicables aux bâtiments construits avant 1999.

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La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) : le fondement de la responsabilité dans la construction

Depuis 1999, la LOE encadre la responsabilité de tous les intervenants à la construction en Espagne : du promoteur (promotor) à l’entreprise de construction (constructor), en passant par l’architecte. La loi protège non seulement le premier acquéreur, mais aussi tout acheteur ultérieur d’un bien immobilier : toute personne qui acquiert une maison initialement commandée par quelqu’un d’autre dispose elle aussi de recours contre les intervenants à la construction, même sans contrat direct avec l’entreprise de construction.

Cela revêt une importance particulière pour les projets de construction neuve clés en main dans les resorts de Majorque : l’acquéreur ne signe généralement qu’un contrat de vente avec l’entreprise propriétaire du terrain et chargée de commercialiser le bien, et non avec l’entreprise qui réalise effectivement les travaux. C’est précisément dans ce cas que la LOE s’applique, car sans elle, l’acquéreur ne disposerait d’aucun recours juridique.

Remarque : Comme, dans ce type de situation, l’acquéreur n’est pas le donneur d’ordre de l’entreprise de construction, il ne peut pas non plus retenir lui-même les 5% habituels du montant des travaux à titre de garantie pour faire pression. Il est donc d’autant plus important qu’une assurance décennale légale soit en place.

Article de la LOE	Contenu de la disposition
Art. 1	Protection de chaque acquéreur, y compris des acquéreurs successifs, avec droit d'action en responsabilité contre les intervenants à la construction
Art. 2	Le logement, objet protégé par la loi
Art. 3	Normes fondamentales garantissant un ouvrage fonctionnel et sûr, conforme aux normes d'habitation en vigueur
Art. 17	Responsabilité solidaire de l'architecte, de l'entreprise de construction et de l'assureur construction

Les 3 délais de garantie prévus par la LOE : 1, 3 et 10 ans

Selon la nature et la gravité du défaut, la LOE prévoit 3 durées de garantie différentes. Plus le défaut compromet la sécurité et l'usage du bâtiment, plus le délai est long.

Type de défaut	Durée de garantie	Exemple typique
Défauts d'exécution et de finition	1 an	Pose de carrelage défectueuse, finitions intérieures insuffisantes
Défauts affectant l’habitabilité ou l’étanchéité	3 ans	Humidité, façade non étanche, défauts d’isolation
Défauts structurels (stabilité)	10 ans	Fissures des fondations, murs porteurs, risque d’effondrement

Il est important de distinguer le délai de garantie du délai d’action : le délai de garantie détermine la période suivant la réception des travaux durant laquelle un défaut doit se manifester pour relever encore de la responsabilité légale. Si le défaut apparaît pendant ce délai, un autre délai, plus court, commence alors à courir pour engager effectivement une action en justice.

Qui est responsable ? Entrepreneur de construction, architecte, promoteur et assureur

Selon l’art. 17 LOE, plusieurs parties peuvent être tenues responsables parallèlement, et souvent conjointement (solidairement), lorsqu’il est impossible d’identifier clairement le responsable précis.

Rôle	Champ de responsabilité
Entrepreneur de construction (constructor)	Erreurs d’exécution, matériaux défectueux, mauvaise réalisation des travaux
Architecte / maître d’œuvre (proyectista, director de obra)	Erreurs de conception, mauvaise surveillance des travaux, contrôle insuffisant des différents corps de métier
Promoteur immobilier (promotor)	Responsabilité globale envers l’acheteur, obligation de souscrire une assurance décennale
Assureur construction	Couverture des dommages structurels pendant la garantie de 10 ans

La responsabilité de l’architecte constitue un cas particulier : même si l’entrepreneur réalise les travaux de manière défectueuse, l’architecte reste responsable s’il a manqué à son devoir de surveillance, par exemple s’il n’a pas signalé des fondations mal dimensionnées malgré des indices évidents. La jurisprudence a confirmé à plusieurs reprises la responsabilité conjointe de l’architecte et du promoteur immobilier lorsque leurs erreurs respectives ont contribué au dommage.

L’assurance décennale : une protection obligatoire pendant 10 ans

Les promoteurs immobiliers qui vendent des biens à des tiers sont légalement tenus de souscrire une assurance décennale (assurance de garantie construction). Elle couvre les dommages structurels survenant au cours des 10 premières années suivant la réception des travaux et offre une sécurité supplémentaire à l’acheteur, que le promoteur immobilier, l’entrepreneur ou l’architecte soit encore solvable ou même existe encore à ce moment-là.

Attention : avant d’acheter un bien immobilier neuf ou construit récemment à Majorque, vérifiez impérativement qu’une police d’assurance décennale valide est en place. En son absence, vous devrez vous appuyer sur la responsabilité directe des intervenants à la construction en cas de dommages, ce qui peut être nettement plus difficile à faire valoir en cas de litige.

Vous trouverez plus de précisions sur l’étendue de la couverture et la souscription dans le guide Assurance décennale en Espagne.

Prescription : combien de temps avez-vous pour agir, et contre qui ?

Outre les délais de garantie prévus par la LOE, différents délais d’action et de prescription s’appliquent selon le fondement juridique invoqué et la date de construction du bâtiment.

Fondement de la demande	Délai	Point de départ / particularité
LOE – vice structurel	Garantie de 10 ans, action à engager dans les 2 ans suivant l’apparition du défaut	Le défaut doit apparaître dans le délai de 10 ans
LOE – défaut compromettant l’habitabilité	Garantie de 3 ans	à compter de la réception des travaux
LOE – défaut d’exécution	Garantie de 1 an	à compter de la réception des travaux
Responsabilité contractuelle de l’entreprise de construction	en règle générale 5 ans	découle directement du contrat de construction, indépendamment de la LOE
Bâtiments antérieurs à 1999 (LOE non applicable)	Garantie de 10 ans pour les dommages rendant le bien inhabitable ; délai d’action aujourd’hui de 5 ans selon l’art. 1964 CC (jusqu’en 2015 : 15 ans)	Le défaut doit apparaître dans les 10 ans suivant l’achèvement des travaux

En 2005, la Cour suprême espagnole (Tribunal Supremo) a précisé que la responsabilité décennale du promoteur pour les bâtiments anciens ne s’éteint pas automatiquement après 10 ans : l’essentiel est que le défaut apparaisse pour la première fois dans les 10 ans suivant l’achèvement des travaux (Tribunal Supremo, arrêt du 23.05.2005).

Attention : de nombreuses sources indiquent encore une information obsolète : le délai pour engager une action en justice était alors soumis au délai de prescription de droit commun applicable aux actions personnelles, soit 15 ans selon l’art. 1964 Código Civil. La Ley 42/2015 du 5 octobre a ramené ce délai de droit commun à 5 ans ; la règle transitoire de la Disposición transitoria quinta s’applique aux situations antérieures. Si vous examinez aujourd’hui une éventuelle action, vous ne pouvez donc plus systématiquement compter sur un délai de 15 ans : il est généralement de 5 ans. Le calcul du délai dans chaque cas particulier doit être confié à un avocat.

Bâtiments antérieurs à 1999 : règles particulières hors du champ de la LOE

La LOE ne s’applique pas directement aux bâtiments construits avant son entrée en vigueur – un cas fréquent à Majorque, compte tenu du nombre de Fincas et de maisons anciennes. La jurisprudence a toutefois instauré une garantie décennale à la charge du promoteur pour les dommages rendant le bâtiment inhabitable.

À l’origine, cette garantie de 10 ans se limitait à l’effondrement du bâtiment. La jurisprudence en a toutefois élargi la portée : elle s’applique désormais aussi aux dommages qui empêchent partiellement l’usage du bâtiment, par exemple lorsqu’un élément de construction a été mal dimensionné et ne peut donc pas être utilisé conformément à sa destination. Dans ces cas, les responsables doivent indemniser le maître d’ouvrage du préjudice subi.

Retard d’achèvement : lorsque le délai n’est pas le défaut

Tous les litiges ne portent pas sur la structure du bâtiment : les retards d’achèvement sont également fréquents. Dans de nombreux contrats de construction, les dates d’achèvement ne sont formulées que de manière vague et les pénalités contractuelles en cas de dépassement des délais font souvent défaut. La jurisprudence espagnole accorde néanmoins des dommages-intérêts lorsque le retard est important.

Dans une affaire souvent citée, un entrepreneur avait mis 10 mois de plus que prévu pour réaliser une maison de vacances : le client a obtenu des dommages-intérêts au titre des week-ends et jours fériés dont il n’avait pas pu profiter (AP Barcelona, arrêt du 12.02.04). La cour d’appel des Baléares (AP Baleares) a suivi cette jurisprudence dans son propre arrêt du 31.05.2005.

À noter : même si la jurisprudence est favorable aux consommateurs, vous devriez impérativement prévoir dans le contrat de construction une pénalité explicite en cas de dépassement des délais, par exemple une indemnité hebdomadaire à partir de la date d’achèvement convenue. Vous éviterez ainsi un long litige sur le caractère raisonnable du retard.

Comment procéder étape par étape en cas de malfaçon

Documenter le défaut : conservez précisément les photos, la date d’apparition et les éléments de construction concernés.
Faire appel à un expert (perito) : un rapport technique indépendant établit la cause et la gravité du défaut ; il est essentiel pour toute procédure ultérieure.
Envoyer une réclamation écrite : adressez-la au promoteur, à l’entreprise de construction ou à l’architecte, en fixant un délai raisonnable pour remédier au défaut, idéalement par lettre recommandée ou par fax avec accusé de réception.
Contacter l’assurance décennale : si une police existe et que le défaut est structurel, déclarez-y le sinistre en parallèle.
Vérifier attentivement les délais : distinguez, selon le cas, le délai de garantie (1/3/10 ans) et le délai pour agir en justice (2 ans selon la LOE, sinon 5 ans selon l’art. 1964 CC).
Consulter un avocat : si la partie adverse ne réagit pas ou conteste le défaut, il faut généralement saisir le tribunal civil espagnol.

Vous trouverez l’accompagnement d’un avocat spécialisé dans le guide Avocat pour l’achat immobilier en Espagne.

Les erreurs les plus fréquentes en cas de malfaçons à Majorque

Réagir trop tard : si vous constatez un défaut et attendez, vous risquez de laisser expirer le court délai pour agir en justice (parfois seulement 2 ans après son apparition).
Absence de réclamation écrite : les réclamations orales sont difficiles à prouver par la suite ; documentez-les toujours par écrit et avec justificatif.
Absence d’expertise : sans évaluation technique indépendante, les éléments de preuve sont nettement moins solides devant le tribunal.
Confusion entre délai de garantie et délai pour agir : un défaut qui apparaît, par exemple, au cours de la 9e année reste couvert par la garantie de 10 ans ; l’action en justice doit toutefois être engagée dans le délai plus court qui suit.
Absence de vérification de l’assurance Decenal avant l’achat : ce risque, particulièrement pour les constructions neuves, peut être évité par une simple demande auprès du notaire ou du promoteur.
Absence de pénalité contractuelle en cas de retard de construction : sans clause claire, il ne reste que la voie laborieuse de la jurisprudence relative aux dépassements de délais.

Et après ? Du litige à la solution

Si la partie adverse ne répond pas à la réclamation pour malfaçons dans le délai imparti ou conteste le défaut, il ne reste généralement que la voie judiciaire. La procédure repose alors en grande partie sur l’expertise obtenue et sur la correspondance documentée. Dans de nombreux cas, il est préférable de tenter un accord extrajudiciaire avant d’engager une action, car les procédures judiciaires en Espagne peuvent durer plusieurs années. En cas de défauts structurels couverts par l’assurance Decenal, l’indemnisation est souvent plus rapide via l’assureur que par une action contre les différents intervenants de la construction.

Checklist : bien réagir face aux malfaçons à Majorque

Défaut documenté avec photos et date
Expertise indépendante (perito) commandée
Réclamation écrite envoyée avec délai
Assurance Decenal vérifiée et, le cas échéant, informée
Délais de garantie (1/3/10 ans) et de prescription déterminés
Année de construction vérifiée (avant ou après 1999 – LOE applicable ?)
Un avocat spécialisé en droit de la construction a été contacté en l’absence de réponse
Pour une construction neuve avant l’achat : une pénalité contractuelle a été prévue en cas de dépassement du délai

Conclusion

Les malfaçons de construction à Majorque sont clairement encadrées par la loi, mais le sujet reste complexe : la LOE échelonne la responsabilité selon la nature du défaut, avec des délais de 1, 3 et 10 ans ; plusieurs parties — entrepreneur, architecte, promoteur et assureur — peuvent être tenues responsables simultanément ; et les bâtiments construits avant 1999 relèvent de règles spécifiques élaborées par la jurisprudence. En documentant les faits sans tarder, en faisant réaliser une expertise indépendante et en veillant au respect du délai applicable, vous aurez de bonnes chances de faire valoir vos droits, que ce soit auprès de l’assurance décennale ou directement auprès des intervenants à la construction.

Sources officielles

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) – Boletín Oficial del Estado : https://www.boe.es/
Tribunal Supremo – Jurisprudence et arrêts : https://www.poderjudicial.es/
Colegio Oficial de Arquitectos de las Illes Balears (COAIB) : https://www.coaib.es/
Consell de Mallorca – Urbanismo y Ordenación del Territorio : https://www.conselldemallorca.cat/

Que couvre exactement l’assurance décennale ?

Elle couvre les dommages structurels survenant au cours des 10 premières années suivant la réception des travaux et protège l’acheteur, indépendamment de la solvabilité du promoteur ou de l’entrepreneur.

De combien de temps dispose-t-on pour faire valoir un défaut de construction ?

Le délai dépend de la nature du défaut : 1 an pour les malfaçons d’exécution, 3 ans pour les défauts affectant l’habitabilité et 10 ans pour les défauts structurels, à compter dans chaque cas de la réception des travaux, avec un délai supplémentaire pour agir en justice après l’apparition du défaut.

Qui est responsable en cas de défaillance d’un élément porteur ?

En règle générale, l’entrepreneur et l’architecte sont responsables conjointement, l’architecte étant également responsable des erreurs de conception et de surveillance ; l’assurance décennale du promoteur intervient en complément.

Puis-je encore faire valoir des droits en tant que second acquéreur d’un bien immobilier ?

Oui, la LOE protège expressément les acquéreurs successifs qui n’ont pas conclu de contrat direct avec l’entrepreneur, mais ont acheté le bien immobilier ultérieurement.

Que se passe-t-il si le promoteur dépasse largement la date d’achèvement prévue ?

La jurisprudence espagnole a déjà accordé des dommages et intérêts en cas de retards importants, notamment pour perte de jouissance. Une clause pénale prévue au contrat facilite considérablement les démarches.

La LOE s’applique-t-elle aussi aux maisons construites avant 1999 ?

Non, la LOE ne s’applique pas directement aux bâtiments plus anciens ; ils relèvent de l’art. 1591 Código Civil et de la jurisprudence correspondante, qui prévoient une garantie de 10 ans pour les dommages rendant le bien inhabitable. Le délai pour engager une action était auparavant de 15 ans conformément à l’art. 1964 Código Civil, mais la Ley 42/2015 l’a ramené à 5 ans.

Quel est le montant habituel de la retenue de garantie dans un contrat de construction ?

En règle générale, elle représente 5 % du montant des travaux, que le maître d’ouvrage peut retenir jusqu’à la réception sans réserves. Les acquéreurs finaux qui n’ont pas de contrat direct avec l’entreprise de construction ne peuvent toutefois pas eux-mêmes s’en prévaloir.

Ai-je besoin d’un avocat en cas de litige concernant un défaut de construction ?

Pour des défauts simples, rapidement réparables, une réclamation écrite suffit souvent. En cas de dommages structurels, de contestation de la responsabilité ou d’absence de réponse de la partie adverse, l’assistance d’un avocat est pratiquement incontournable.