Acheter une maison avec une extension illégale à Majorque : régulariser, négocier une réduction de prix ou accepter ?

Tu as trouvé la finca parfaite entre Llucmajor et Algaida – ou tes parents t'ont légué cette maison en pierre avec la véranda que ton grand-père avait déjà fait construire. Et puis, la désillusion : cette extension ne figure pas sur le plan d'urbanisme de la commune, la mairie parle d'« illégalité ». Ce n’est pas un cas isolé à Majorque : selon une étude du Col·legi Oficial d'Enginyers Tècnics en Topografia (CQNE), environ un tiers des constructions rurales de l’île sont illégales ou seulement partiellement régularisées. Ce guide t'explique quand une telle maison peut être régularisée, quelle réduction de prix est réaliste à l'achat, quand tu peux tout simplement accepter le risque – et ce que tu dois faire si tu hérites d'une maison dont la situation urbanistique n'est pas claire, plutôt que de l'acheter.

Est-ce qu'il est question d'une extension sans permis de construire pour le bien immobilier de tes rêves ?

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• Comment repérer les extensions illégales quand tu achètes une maison

Pourquoi les constructions illégales sont-elles si répandues à Majorque ?

C'est rarement par mauvaise intention. Entre les années 1990 et le début des années 2010, à Majorque, les extensions étaient souvent réalisées « en catimini », sans que les communes ne procèdent à des contrôles systématiques. Vérandas, toitures de terrasses, garages ou encore une remise transformée en maison d’hôtes : tout ça restait généralement sans conséquence au niveau du droit de la construction. Ce n’est qu’avec la création de l’Agència de Defensa del Territori (ADT), une autorité relevant du Consell de Mallorca, que ça a changé : au lieu d’envoyer des avertissements, l’ADT délivre désormais de véritables amendes et ordonnances de démolition.

Remarque : aux Baléares, on estime à environ 30 000 le nombre de bâtiments situés sur des terrains ruraux (suelo rústico) qui ont été construits sans autorisation ou pas tout à fait dans les règles. Pour beaucoup d'entre eux, les autorités ne peuvent plus sanctionner les infractions initiales en raison de la prescription, ce qui ne les rend toutefois pas automatiquement légaux.

Acheter ou hériter : trois options en bref

Que tu achètes ou que tu hérites, tu as en gros trois options. Celle qui te convient le mieux dépend de l'âge de la construction, de son emplacement (terrain constructible ou zone protégée) et de la possibilité ou non de régulariser la situation.

Option 1 – Guérir : la procédure de légalisation

Depuis le décret-loi du 24 mai 2024, les Baléares disposent pour la première fois d'une procédure structurée permettant de régulariser ce genre de situations irrégulières dans un délai de trois ans, sous certaines conditions. Ce décret vise à garantir la sécurité juridique aux propriétaires, à apporter des recettes supplémentaires aux communes et, en même temps, à améliorer les normes environnementales et énergétiques.

1. Se renseigner sur la situation urbanistique auprès de la mairie compétente (permis de construire, éventuel statut AFO – « Asimilado a Fuera de Ordenación »)
2. Vérifie si le terrain se trouve dans une zone protégée (suelo rústico protegido) – dans ce cas, la régularisation est généralement impossible
3. Faire réaliser un dossier technique par un architecte ou un métreur
4. Déposer une demande de régularisation et payer l'amende
5. Une fois l'autorisation obtenue : inscription de la modification au cadastre et au registre foncier

Attention : toutes les constructions sauvages ne peuvent pas être régularisées. Si l'extension se trouve dans une zone protégée comme la Tramuntana ou si elle a été construite après l'expiration des délais fixés par la commune, il ne reste souvent d'autre choix que la démolition – comme dans le cas d'un couple près de Llucmajor, dont la véranda, inscrite au cadastre, mais qui n’avait jamais fait l’objet d’une demande auprès de la mairie, ne pouvait pas être régularisée a posteriori, même en payant des impôts et une amende, selon les informations fournies par la commune.

Droit acquis contre légalité : la différence essentielle

Beaucoup d'acheteurs et d'héritiers confondent « protection des droits acquis » et « légalité » – une erreur qui peut coûter cher. Un bâtiment n’est légal que s’il a été construit conformément aux règles en vigueur dans la commune concernée au moment de la construction (distances par rapport aux limites de propriété, hauteur, surface de construction, type d’utilisation), avec une demande de permis de construire, un permis et un certificat de réception. Le maintien des droits acquis, en revanche, signifie simplement que les autorités ne peuvent plus sanctionner une infraction initiale en raison de l'expiration du délai – le bâtiment reste néanmoins « illégal » au regard du droit de l'urbanisme, ce qui entraîne des restrictions en cas de rénovation, d'agrandissement et parfois même de vente.

Option 2 – Négocier une réduction de prix : fourchettes réalistes

Si la construction peut en principe être régularisée, une réduction de prix est souvent la solution la plus pragmatique. En général, les coûts prévisibles liés au projet de régularisation, à l'amende et aux frais sont négociables – auxquels s'ajoute une majoration pour risque si la commune fait des difficultés. Important : avant de faire une réservation, demande une estimation écrite à un architecte ou à un avocat local avant de te faire proposer un montant de réduction.

Remarque : ne signe aucun contrat de réservation tant que le statut juridique n'est pas clairement établi. Vérifie au préalable le statut urbanistique du bien – tu trouveras tous les détails pour une procédure en toute sécurité dans le guide sur le contrat de réservation.

Option 3 – Accepter : quand le risque est acceptable

Accepter, ça ne veut pas dire fermer les yeux, mais vivre en toute conscience avec ces contraintes. Ça peut être judicieux si l’extension est assez ancienne pour que les autorités ne puissent plus poursuivre l’infraction initiale (droit acquis), que tu ne prévois pas d’agrandissement ni de changement d’affectation et que tu ne souhaites pas revendre le bien à court terme. Les agents immobiliers professionnels n’intègrent désormais souvent plus du tout les maisons illégales dans leur portefeuille, tant que le bénéfice de l’antériorité n’est pas au moins prouvé – tu devrais toi aussi t’en tenir à ce critère.

Attention : rien qu'en 2019, l'ADT a prononcé des dizaines d'ordonnances de démolition, et plusieurs centaines d'autres procédures sont en cours. « Ce n'est plus un cas isolé », comme le souligne un expert juridique d'un cabinet de Palmesan : si tu comptes juste laisser passer le temps, tu ne devrais pas sous-estimer la politique de contrôle actuelle de l'administration.

Cas particulier de la succession : culture illégale dans la succession

Si tu hérites d'un bien immobilier comportant une extension illégale, tu reprends automatiquement les charges liées au droit de la construction – juridiquement, tu ne peux pas dire « non merci » sans renoncer à l'intégralité de l'héritage. La base d’imposition pour les droits de succession espagnols correspond à la valeur marchande du bien immobilier à la date du décès ; pour les non-résidents, les autorités fiscales vérifient cette valeur avec une attention particulière. Avant de te décider à accepter, de la régularisation ou de la vente, tu devrais faire appel en parallèle à des conseillers allemands et espagnols, car les droits de succession et le statut urbanistique s’influencent mutuellement : une annexe non conforme fait généralement baisser la valeur marchande prise en compte pour l’impôt, mais peut aussi donner lieu à des discussions en cas de litige avec le fisc.

1. Vérifier en même temps le certificat d'héritier ou l'attestation de succession et l'état du registre foncier
2. Se renseigner à la mairie sur le statut urbanistique de l'ensemble du bâtiment
3. Vérifie avec ton conseiller fiscal comment l'extension va influencer la base d'imposition
4. Prendre une décision : légaliser, vendre à prix réduit ou conserver le bien dans le cadre d'une clause de maintien des droits acquis
5. Si tu comptes vendre : informe l'acheteur en toute transparence de l'état d'avancement

Remarque : pour en savoir plus sur les délais et les taux d'imposition liés à la transmission de biens immobiliers, consulte le guide « Succession et donation aux Baléares ».

Due diligence avant l'achat : voilà les documents dont tu as besoin

Avant de signer quoi que ce soit, tu devrais consulter les documents suivants – de préférence avec l'aide d'un avocat indépendant qui n'est pas mandaté par le vendeur.

Attention : même le meilleur notaire en Espagne ne vérifie pas automatiquement si toutes les extensions ont été autorisées – contrairement à ce qui se passe en Allemagne, c'est à toi ou à ton avocat de t'en assurer.

Impôts et charges pour les biens immobiliers grevés

Le statut de la construction n'a aucune incidence sur la charge fiscale de base lors de l'achat. Pour les biens immobiliers d'occasion, l'impôt sur les acquisitions immobilières des Baléares (ITP) est calculé de manière progressive, que l'extension soit légale ou non. Prévois donc une réduction de prix pour l'annexe illégale en plus du calcul habituel des frais annexes d'achat.

En gros, quand tu achètes un bien immobilier d'occasion, tu dois prévoir entre 12 et 14 % du prix d'achat pour les taxes, les frais de notaire et les frais annexes. Si le bien comporte une extension illégale, il faut ajouter à ça les frais de régularisation ou la réduction de prix négociée. Tu trouveras des détails sur tous les frais annexes dans le guide « Frais annexes d'achat à Majorque » et sur le barème ITP actuel dans le guide « ITP Baléares 2026 ».

Les erreurs les plus courantes

• Signer le contrat de réservation avant d'avoir vérifié le statut urbanistique auprès de la mairie
• Confusion entre le maintien des droits acquis et la légalité totale
• Négocier une réduction de prix sans avoir demandé au préalable une expertise technique sur les coûts réels de mise en conformité
• Accepter un bien immobilier en héritage sans vérifier au préalable son statut en matière de construction
• Se fier aux promesses verbales du vendeur concernant une « légalisation prochaine », au lieu d'exiger des preuves écrites
• On a oublié de signaler les arriérés d'IBI concernant l'extension et on est responsable de ça après le rendez-vous chez le notaire

Et après ?

Que tu aies choisi la régularisation, la réduction du prix ou l'acceptation, le travail ne s'arrête pas le jour de la signature chez le notaire. Après l'achat ou l'acceptation de la succession, tu dois consigner le statut que tu as choisi : En cas de régularisation, lance la procédure d’inscription au cadastre et au registre foncier ; en cas d’acceptation de la protection des droits acquis, n’effectue aucune autre modification structurelle sans nouvel examen préalable ; et si tu prévois de louer le bien, garde un œil sur le statut de la « cédula » et du certificat de performance énergétique, car ces deux documents sont obligatoires pour une location légale. Si tu comptes vendre le bien plus tard, tu devrais communiquer de manière proactive le statut en matière de droit de la construction aux futurs acheteurs : ça évite les conflits et accélère considérablement le processus de vente.

Check-list : la culture illégale en 8 étapes

1. Demander un extrait du registre foncier (Nota simple) datant de moins de 30 jours
2. Se renseigner sur la situation urbanistique directement auprès de la mairie compétente
3. Vérifie si le terrain se trouve dans une zone protégée (suelo rústico protegido, Tramuntana)
4. Faire appel à un architecte ou à un avocat indépendant pour une première évaluation technique
5. Faire la distinction : cette construction peut-elle être légalisée, est-elle protégée au titre du patrimoine ou risque-t-elle d'être démolie ?
6. Demander une estimation des coûts liés à la régularisation (projet, amende, frais)
7. Négocier une réduction de prix ou renoncer à l'achat en te basant sur ces chiffres
8. Consigner le résultat par écrit dans le contrat de réservation ou d'achat

Conclusion

Acheter ou hériter d'une maison avec une extension illégale à Majorque n'est pas un critère d'exclusion, mais ça mérite un examen objectif plutôt qu'une décision prise à l'instinct. Environ un tiers des constructions rurales de l'île sont concernées par ce problème, et l'ADT traque aujourd'hui les infractions de manière plus rigoureuse qu'il y a quelques années. Si tu clarifies le statut urbanistique avant de signer, que tu pèses le pour et le contre entre la régularisation, une réduction de prix et l’acceptation en toute connaissance de cause du maintien des droits acquis, et que tu intègres tous les coûts de manière réaliste, tu pourras acheter en toute sécurité un bien immobilier présentant un antécédent en matière de droit de la construction ou prendre une décision en toute confiance en cas d’héritage.

Sources officielles

• Ordre officiel des ingénieurs techniques en topographie (CQNE) : https://cqne.cat/
• Agència de Defensa del Territori (ADT) – Consell de Mallorca (autorité compétente en matière d'infractions au code de la construction à Majorque)
• Décret-loi sur la régularisation des constructions anciennes situées en zone rurale, Îles Baléares, du 24 mai 2024