Location longue durée à Majorque : le guide complet du locataire 2026

Si tu veux vivre à Majorque de façon permanente, tu ne peux pratiquement pas faire l'impasse sur la location longue durée (en espagnol : « alquiler de larga duración » ou « vivienda habitual »). C'est le statut de résident le plus solide juridiquement sur l'île — mais c'est aussi le marché le plus disputé. Ce guide t'explique, du point de vue du locataire, quels droits te garantit le droit espagnol des baux, ce qui distingue une location à long terme d'une location saisonnière ou de vacances, à quels coûts tu dois t'attendre et comment éviter les pièges typiques de Majorque.

À Majorque, la location longue durée est la clé pour obtenir ta « vivienda habitual », c'est-à-dire ta résidence principale. C'est généralement seulement avec un bail longue durée que tu peux obtenir l'« empadronamiento » (l'inscription sur le Padrón), dont tu as besoin pour les démarches liées au NIE, la carte de santé, la place à l'école et bien d'autres choses encore. Contrairement à la location touristique, elle bénéficie de la protection totale du droit locatif espagnol : durée minimale garantie, plafonnement des augmentations de loyer et, depuis 2023, prise en charge de la commission d'agence par le bailleur.

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Location longue durée vs location saisonnière et location de vacances — qu'est-ce que ça veut dire ?

Le droit espagnol prévoit trois types de baux très différents, qui sont souvent confondus dans la pratique. La différence n'est pas purement théorique : elle détermine si tu bénéficies d'une sécurité d'occupation pendant cinq ans ou si tu dois quitter ton logement dès le mois d'octobre.

Le piège principal : un bail saisonnier n'est pas un logement au sens juridique du terme. Il relève de la catégorie « usage autre que le logement » (uso distinto de vivienda) et ne te garantit ni la durée minimale du bail, ni le plafonnement des augmentations de loyer. Certains propriétaires à Majorque proposent délibérément des contrats « temporada » pour contourner la protection des locataires — même si tu y résides en réalité de façon permanente. C’est risqué pour les deux parties et, depuis 2026, ça fait de plus en plus l’objet d’une attention particulière de la part du législateur, qui veut endiguer les abus liés aux baux saisonniers (un Real Decreto-Ley à ce sujet avait été annoncé mi-2026, mais n’a pas encore été confirmé au BOE — voir la remarque ci-dessous).

Retiens cette règle d'or : si tu veux t'installer à Majorque, il te faut un « contrato de vivienda habitual » — pas un contrat saisonnier, ni un contrat de location de vacances.

Le cadre juridique : LAU + Ley de Vivienda de 2023

Deux lois régissent ton bail à long terme. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, loi n° 29/1994) est la loi fondamentale en matière de location. La loi n° 12/2023 sur le droit au logement l'a profondément réformée en 2023 — en faveur des locataires.

Durée minimale : 5 ans (particuliers) ou 7 ans (entreprises)

C'est ton droit le plus solide. Peu importe la durée indiquée dans le bail : si le propriétaire est un particulier, tu peux rester jusqu'à cinq ans. Si le propriétaire est une personne morale (une SARL, un fonds, un « gran tenedor »), c'est sept ans (art. 9 de la loi LAU). Si le contrat prévoit une durée plus courte, celle-ci est automatiquement prolongée d’année en année jusqu’à atteindre ce minimum — tant que tu le souhaites. Le propriétaire ne peut pas se dérober avant terme.

Prolongation tacite (prórroga tácita) : jusqu'à 3 ans supplémentaires

Si les 5 ou 7 ans sont écoulés et qu'aucune des parties ne résilie le contrat dans les délais, celui-ci est automatiquement prolongé d'un an, jusqu'à trois ans supplémentaires (art. 10 de la LAU). Les délais de préavis sont importants pour mettre fin à cette prolongation automatique à l'issue de la durée minimale : le propriétaire doit donner un préavis d'au moins quatre mois, et le locataire d'au moins deux mois (LAU, art. 10.1).

À ne pas confondre : ces délais de 4 et 2 mois ne concernent que le seuil de renouvellement tacite au bout de 5 ou 7 ans. En revanche, si tu veux résilier le contrat avant terme, une autre règle, plus courte, s'applique : le « desistimiento » avec un préavis de 30 jours (art. 11 de la LAU, voir plus bas). N'utilise pas par erreur le délai de 2 mois pour une résiliation anticipée — 30 jours suffisent.

Commission d'agence : c'est le propriétaire qui la paie depuis 2023

Le changement pratique le plus important pour toi, peut-être : depuis la loi 12/2023, l'article 20.1 de la LAU stipule que « les frais liés à la gestion immobilière et à la formalisation du contrat sont à la charge du bailleur » (serán a cargo del arrendador). Cette obligation existait déjà depuis le RDL 7/2019, mais elle ne s'appliquait qu'aux bailleurs qui étaient des personnes morales — la loi 12/2023 l'a étendue à tous les bailleurs, y compris les particuliers.

La fameuse « mes de agence » — qui correspond généralement à environ un mois de loyer plus 21 % d'IVA de commission d'agence, et que le locataire payait auparavant — est donc illégale dans le cadre d'une location à long terme. Le ministère espagnol de la Consommation (Consumo) a expressément averti, dans un communiqué officiel (février 2024), qu’il est illégal de facturer cette commission au locataire. Le montant précis « un loyer mensuel + IVA » correspond à la pratique courante dans le secteur, et non à la formulation officielle. Si on te la réclame quand même, tu peux la refuser ou la réclamer plus tard.

Attention, une faille : pour les baux saisonniers, de luxe et d'affaires, la commission peut toujours être fixée librement. C'est une raison de plus pour laquelle certains propriétaires préfèrent les baux saisonniers.

Encadrement des loyers et « Zonas tensionadas » — pas en vigueur à Majorque

La loi 12/2023 permet de désigner des « zones de marché résidentiel tendu » et d'y plafonner les loyers. Ce qu’il faut retenir : cette déclaration relève de la compétence de la Communauté autonome. En 2026, la Catalogne comptait de loin le plus grand nombre de zones tendues (environ 271 communes, soit environ 89 % de toutes les zones déclarées). Par ailleurs, le Pays basque (notamment Bilbao), la Navarre (Pampelune) et la Galice (La Corogne) ont également déclaré des « Zonas tensionadas » ; au total, plus de 300 communes. Madrid et la Communauté valencienne, en revanche, n’ont pas procédé à cette déclaration.

Ce qu'il faut retenir : Les Baléares n’ont pour l’instant déclaré aucune « zona tensionada » — le gouvernement de Marga Prohens mise plutôt sur des incitations fiscales prévues pour les bailleurs raisonnables (une réduction de l’IRPF annoncée au niveau régional, qui n’était pas encore en vigueur fin 2025) plutôt que sur un plafonnement des loyers. Pour toi, ça veut dire qu’à Majorque, en 2026, il n’y aura pas de plafonnement légal des loyers pour les nouveaux baux. Le loyer de départ sera négocié librement. Seule l’indexation annuelle sera soumise au plafond légal de l’IRAV.

De quels justificatifs as-tu besoin en tant que locataire ?

Sur un marché aussi tendu que celui de Majorque, c'est souvent celui qui a les documents prêts le plus vite et les plus complets qui l'emporte. Prépare ton dossier au format numérique avant même de te rendre à la visite.

La règle empirique habituelle des agents immobiliers à Majorque en matière de solvabilité : le loyer ne devrait pas dépasser un tiers de ton revenu net mensuel. Si vous gagnez ensemble 3 600 € nets en couple, un loyer d'environ 1 200 € est considéré comme « sûr » pour la location. Si tu es en dessous de ce montant, une garantie bancaire (aval bancario) ou un garant solvable peut t'aider considérablement.

Conseil pratique : sans NIE, ça va être compliqué. Certes, la loi n'exige pas obligatoirement le NIE pour le bail lui-même, mais sans lui, tu ne pourras ni ouvrir un compte bancaire en Espagne ni souscrire les contrats de services publics à ton nom — et c'est justement ce que les propriétaires veulent voir. Demande donc ton NIE bien à l'avance.

Frais et caution : ce que tu paies vraiment quand tu emménages

Quand tu emménages, ne compte pas seulement sur le premier mois de loyer. Voici un aperçu réaliste des dépenses à prévoir pour une location à long terme de ta résidence principale:

Pour la location d'un logement, la fianza correspond légalement à exactement un mois de loyer (art. 36 de la LAU). Si quelqu'un te demande « deux mois de caution » pour un logement à long terme, à strictement parler, ce n'est plus une fianza, mais une garantie supplémentaire — et la somme de la fianza et des garanties supplémentaires ne doit pas dépasser trois mois de loyer (ce plafond global découle du RDL 7/2019). Tout ce qui dépasse ce montant est nulo de pleno derecho (nul), même si tu as signé.

À savoir pour le remboursement : le propriétaire doit te rembourser la caution dans un délai d'un mois après la restitution des clés (art. 36.4 de la LAU). S'il te la rembourse plus tard sans raison valable, il te doit des intérêts légaux. Et : la caution ne doit pas être « déduite » pour couvrir le dernier mois de loyer — c'est un sujet de litige fréquent.

Niveaux de loyer réalistes à Majorque (fin 2025 / 2026)

Les Baléares font partie des régions d'Espagne où les loyers sont les plus chers. D'après idealista, le loyer moyen aux Baléares s'élevait à environ 19,1 €/m² par mois fin 2025 — le deuxième plus élevé de toutes les régions espagnoles, juste derrière Madrid (20,8 €/m²). D'autres portails (comme fotocasa) donnent des moyennes légèrement différentes ; les chiffres mentionnés ici se réfèrent à l'indice d'idealista. À Palma, le loyer était d'environ 18,3 €/m², ce qui fait de la capitale de l'île la troisième capitale provinciale la plus chère d'Espagne (après Barcelone et Madrid).

Ces chiffres sont des estimations de marché tirées des rapports d'idealista et varient fortement en fonction de l'état, du niveau d'ameublement et de l'emplacement. Ils ne remplacent pas une évaluation concrète du bien. Tu trouveras les tendances actuelles du marché dans notre rapport sur le marché immobilier de Majorque.

Le contrat de location : durée, résiliation, IPC vs IRAV

Ce qui doit figurer dans le contrat (contrato de arrendamiento)

• Pièces d'identité des deux parties, y compris le NIE/DNI
• Description détaillée du logement (adresse, référence cadastrale)
• Loyer et modalités de paiement
• Durée et qualification expresse en tant que « vivienda habitual »
• Montant de la caution et des éventuelles garanties supplémentaires
• Indice d'ajustement annuel des loyers

Révision des loyers : l'IRAV remplace l'IPC

La loi 12/2023 a complètement changé la donne. Avant, le loyer annuel était indexé sur l'IPC (indice des prix à la consommation). Depuis janvier 2025, un nouvel indice, plus bas, s'applique à tous les baux résidentiels signés à partir du 26 mai 2023: l'IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), publié chaque mois par l'INE, l'institut national de statistique.

L'IRAV est volontairement inférieur à l'IPC : il est défini comme la valeur minimale entre l'IPC, l'inflation sous-jacente et une moyenne lissée, et vise à amortir les hausses brutales des loyers. Concrètement : Pour un loyer de 1 200 € et un IRAV de 2,4 %, le propriétaire peut augmenter le loyer de 28,80 € au maximum, pour le porter à 1 228,80 € — une fois par an, à la date anniversaire du bail. Une augmentation en cours d'année ou sans préavis écrit n'est pas autorisée.

Important — Vérifie l'indice actuel : l'IRAV change tous les mois. Le chiffre indiqué ici, soit environ 2,47 %, correspond au niveau de mars 2026 (publié par l'INE en avril 2026) ; en avril 2026, il était déjà de 2,40 %. Pour ton augmentation concrète, c'est toujours la valeur actuelle issue des données mensuelles de l'INE à la date d'ajustement qui s'applique. Remarque sur la situation juridique : En 2026, un plafond exceptionnel de 2 % a été appliqué pendant un certain temps (RDL 8/2026), mais il n’a pas été confirmé par le Congrès et a été levé (abrogé) fin avril 2026. Depuis, c’est à nouveau l’IRAV habituel qui s’applique.

Résiliation anticipée de ta part (desistimiento)

Tu n'es pas « coincé » pendant cinq ans. Conformément à l'article 11 du LAU, tu peux résilier ton bail à tout moment après au moins six mois, avec un préavis de 30 jours — c'est le délai qui s'applique pour une résiliation anticipée par le locataire pendant la durée du bail (et non le délai de deux mois prévu à l'article 10, qui ne concerne que la prolongation à l'échéance). Tu ne dois verser une indemnité que si le contrat le prévoit expressément — et dans ce cas, au maximum un loyer mensuel par année contractuelle restante (au prorata pour les années entamées). Si le contrat ne mentionne rien à ce sujet, tu es libre après ces 6 mois. Donne toujours ta préavis par écrit et de manière vérifiable — le plus sûr, c’est par burofax.

Qu'est-ce qui est différent à Majorque ?

La loi est la même dans toute l'Espagne, mais le marché majorquin a ses propres particularités.

1. Une pénurie de logements extrême. Les Baléares sont un archipel où l'offre de logements est limitée et la demande très forte. En 2026, rien que dans les Baléares, environ 24 000 baux arriveront à échéance (24 456 exactement, d’après les données du Ministerio de Consumo, rapportées notamment par EL PAÍS en décembre 2025) — la concurrence pour chaque annonce est donc très rude. Les bons appartements à louer pour une longue durée partent souvent en quelques heures.

2. Conflit de saison en été. Beaucoup de propriétaires préfèrent la location saisonnière, plus lucrative, en été. Tu trouveras donc parfois des offres « longue durée » qui, en réalité, ne sont valables « que jusqu'en mai » — c'est-à-dire des contrats saisonniers déguisés. Lis attentivement le type de contrat.

3. Arnaques au paiement d'avance. De fausses annonces circulent sur Idealista, Fotocasa et dans des groupes Facebook. Le schéma est toujours le même : des photos impeccables, un prix étrangement bas, le « propriétaire » serait à l'étranger (« je suis médecin/architecte et je voyage beaucoup »), et la visite ne serait possible qu'après un « acompte de réservation ». Ne transfère jamais d’argent avant d’avoir vu l’appartement et vérifié l’identité du propriétaire. La police espagnole (Policía Nacional) et l’Institut national de cybersécurité INCIBE mettent expressément en garde contre les bailleurs qui ne peuvent pas te faire visiter le bien, ainsi que contre tout paiement effectué avant vérification.

4. Contrat saisonnier vs contrat habituel. Comme on l'a vu plus haut, c'est souvent là que ça coince sur le plan juridique. Si tu résides de façon permanente, c'est un contrat habituel qu'il te faut.

Où chercher ?

C'est le site « Langzeitmarkt » de Majorque qui couvre le mieux ces sources — de manière neutre, sans lien d'affiliation :

Si tu t'intéresses au marché du haut de gamme ou à l'achat plutôt qu'à la location, tu trouveras dans le guide immobilier toutes les infos de base sur les frais annexes d'achat, les taxes et les démarches à suivre.

Les erreurs les plus courantes

• Si tu signes un contrat saisonnier alors que tu résides de manière permanente en France, tu perds la protection de 5 ans et le plafond de l'IRAV.
• Payer la commission d'agence — pour la résidence principale, c'est le propriétaire qui la prend en charge depuis 2023. Ne te laisse pas faire porter ce coût.
• Accepter une garantie supérieure à 3 mois de loyer — tout ce qu'il faut savoir sur fianza (1) + la garantie complémentaire (2) est nulle et non avenue.
• Verser de l'argent avant la visite — l'arnaque classique à Majorque.
• Les promesses verbales — sans contrat écrit, pas de preuve. Vérifie le contenu mot à mot avant de signer, de préférence avec une Gestoría ou un avocat.
• Ne fais JAMAIS la demande trop tard — sans ça, pas de banque, pas de fournisseurs d'énergie, et moins de chances de trouver un logement.
• « Consommer » la caution en la comptant comme dernier loyer — c'est interdit ; ça mène à des conflits et à des poursuites de recouvrement.
• Appliquer un délai de préavis incorrect — si tu veux partir à l'issue de la durée minimale du bail, tu dois, en tant que locataire, donner un préavis d'au moins 2 mois ; si tu veux partir avant la fin du bail, c'est le délai de 30 jours qui s'applique (après 6 mois).

Liste de contrôle : 30, 7 et 1 jour avant l'emménagement

30 jours avant

• NIE demandé / déjà obtenu
• J'ai ouvert un compte bancaire en Espagne
• Dossier complet de documents numériques (passeport, NIE, fiches de paie, relevés bancaires)
• Budget prévu : premier loyer + 3 mois de caution au maximum + charges
• Type de contrat précisé : résidence principale, pas saisonnière

7 jours avant

• Propriétaire / Agence immobilière vérifiés (preuve de propriété, pas de paiement d'avance)
• J'ai lu le contrat en entier, j'ai vérifié l'indice IRAV et la durée
• Montant de la caution = exactement 1 mois de loyer, c'est confirmé
• Procès-verbal d'état (inventaire / procès-verbal d'état) préparé avec des photos
• J'ai lancé la procédure de changement d'adresse auprès des fournisseurs (électricité, eau, Internet)

1 jour / le jour de l'emménagement

• Relevés des compteurs (électricité, eau) photographiés
• Remise des clés consignée
• Contrat et justificatifs de paiement enregistrés
• Rendez-vous à la mairie pour l'empadronamiento (padrón)

Conclusion

Il y a trois choses que tu devrais emporter :

1. Tout dépend du type de contrat. Seul un « contrato de vivienda habitual » te garantit 5 ans (particulier) ou 7 ans (entreprise) de sécurité d'occupation, le plafonnement IRAV et la protection totale prévue par la loi LAU. N'accepte pas de contrats saisonniers si tu comptes rester à long terme.
2. Tu paies moins cher que ce que beaucoup pensent. Depuis la loi 12/2023, c'est le propriétaire qui prend en charge la commission d'agence, la caution est plafonnée à un mois de loyer et le nombre total de garanties est limité à trois (RDL 7/2019). Ne te laisse pas imposer quoi que ce soit d'illégal.
3. Majorque, c'est un marché favorable aux vendeurs où il y a un risque d'arnaque. Un dossier complet, un NIE obtenu rapidement et aucun acompte sont tes meilleurs atouts — ici, aucune « zona tensionada » ne vient freiner le loyer de départ.

Sources officielles

• BOE — Loi n° 29/1994 (LAU), version consolidée — Durée minimale (art. 9-10), renonciation (art. 11), caution (art. 36).
• BOE — Loi n° 12/2023 du 24 mai relative au droit au logement — Commission d'agence (art. 20.1), Zonas tensionadas, IRAV.
• Ministère du Logement et de l'Agenda urbain — Nouveautés sur le marché locatif — Le propriétaire prend en charge les frais de gestion.
• Ministère du Logement — Consultation sur les zones tensionadas — Liste officielle des zones tensionadas désignées.
• Ministère de la Consommation — Communiqué de presse sur les commissions d'agence (févr. 2024) — Il est illégal de faire payer une commission au locataire.
• INCIBE — Arnaques à la location — Attention aux paiements d'avance et aux propriétaires à l'étranger.
• idealista — Indice de référence pour l'ajustement des loyers (IRAV) — valeurs mensuelles de l'IRAV.

Mise à jour : juin 2026. Ce guide est donné à titre indicatif et ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou fiscal. Le droit locatif et les indices évoluent sans cesse — l'IRAV est republié tous les mois, et la situation en matière de droit locatif était en pleine mutation en 2026 (par exemple, le plafond exceptionnel de 2 % prévu par le RDL 8/2026 a été levé fin avril 2026 ; un projet de décret-loi visant à lutter contre les abus liés aux contrats saisonniers n’avait pas encore été publié au BOE à la mi-2026). Certains contrats peuvent comporter des clauses particulières, et la désignation d’une « zona tensionada » peut changer à tout moment aux Baléares. En cas de doute, fais vérifier ton cas par une « gestoría » ou un avocat spécialisé dans les baux (« arrendamientos »).