En tant que locataire, dois-je automatiquement payer les charges de Comunidad ?

Non. Selon l’art. 20.1 LAU, le bailleur prend en charge les frais généraux qui ne peuvent pas être individualisés, comme ceux de la Comunidad, sauf si un accord écrit fixe un montant annuel chiffré.

Qui paie l’IBI en Espagne : le locataire ou le bailleur ?

Le redevable auprès de la mairie reste toujours le propriétaire. Une clause contractuelle peut tout au plus prévoir un remboursement par le locataire au titre du droit civil, mais elle ne modifie pas la dette fiscale elle-même.

Le bailleur peut-il me faire payer la commission d’agence en tant que locataire ?

Non. Depuis la réforme du 26 mai 2023, le bailleur assume toujours lui-même les frais d’agence et les frais de formalisation du contrat, quelles que soient les dispositions contractuelles.

Que se passe-t-il si le contrat de location ne contient aucune clause relative aux charges ?

La règle générale prévue par la loi s’applique alors : le propriétaire assume intégralement tous les frais généraux qui ne peuvent pas être attribués individuellement, tels que la Comunidad et la redevance des déchets.

Dans quelle mesure les charges peuvent-elles augmenter pendant la durée du bail ?

Au cours des 5 premières années du contrat (7 lorsque le propriétaire est une personne morale), l’augmentation de ces coûts — hors impôts — est plafonnée et ne peut jamais dépasser le double de la hausse de loyer autorisée.

Qui paie les petites réparations dans le logement loué ?

Conformément à l’art. 21.4 LAU, le locataire prend en charge les petites réparations dues à l’usage courant. En revanche, le propriétaire doit effectuer les réparations nécessaires pour maintenir le logement habitable, sans pouvoir augmenter le loyer pour cette raison.

Ai-je droit à une réduction de loyer lorsqu’une réparation dure longtemps ?

Oui, si des travaux de conservation urgents durent plus de 20 jours et vous privent de ce fait d’une partie du logement, le loyer doit être réduit proportionnellement.

Pourquoi la redevance des déchets augmente-t-elle actuellement à Majorque ?

La Ley 7/2022 oblige les communes à instaurer une redevance spécifique pour les déchets, qui ne peut pas être déficitaire et doit refléter les coûts réels d’élimination. Le délai de mise en œuvre a expiré le 10 avril 2025 : cette obligation est donc en vigueur. La manière dont votre commune l’a appliquée est précisée dans son Ordenanza fiscal.

Charges locatives d’un logement en Espagne : IBI, ordures, Comunidad

Votre contrat de location contient-il une clause valable sur les charges, ou payez-vous actuellement trop ?

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L’erreur de raisonnement : pourquoi le décompte allemand des charges n’existe pas en Espagne

Les personnes qui s’installent à Majorque depuis l’Allemagne ont souvent une attente bien ancrée : elles versent chaque mois une provision pour charges, puis reçoivent en fin d’année un décompte calculé selon la surface habitable ou le nombre d’occupants, qui entraîne selon les cas un complément à payer ou un remboursement. Le droit espagnol de la location résidentielle ne connaît pas ce système. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue uniquement 2 catégories : les frais individualisables grâce à un compteur propre (art. 20.3) et les frais généraux qui ne le sont pas (art. 20.1). Pour ces derniers, la règle de base veut que le propriétaire paie, et non le locataire. Seul un accord explicite et écrit indiquant un montant annuel chiffré peut inverser cette règle.

Remarque : Ce guide porte sur le contrat de location résidentielle classique (arrendamiento de vivienda) régi par le droit espagnol, et non sur la location de vacances. Vous trouverez des précisions sur la location de longue durée dans le guide Location longue durée à Majorque.

Base légale : l’art. 20 LAU en détail

La disposition déterminante est l’article 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dans sa version modifiée par la disposición final 1.4 de la Ley 12/2023 et en vigueur depuis le 26 mai 2023. Cet article précise, en 4 paragraphes, qui supporte quelles charges et dans quelle mesure elles peuvent augmenter.

Paragraphe	Disposition
Art. 20.1	Les frais généraux non individualisables (entretien, services, impôts, charges) ne sont à la charge du locataire que si un accord écrit, indiquant leur montant annuel, a été conclu lors de la signature du contrat
Art. 20.2	L’augmentation de ces frais (hors impôts) est plafonnée pendant les premières années du contrat
Art. 20.3	Les frais liés à des services disposant de leur propre compteur (électricité, eau, gaz) sont toujours à la charge du locataire, sans qu’une clause soit nécessaire
Art. 20.4	Le justificatif de paiement doit distinguer les différents postes (renvoi à l’art. 17.4 LAU)

La formulation de l’art. 20.1 est essentielle : une clause relative aux impôts ne produit d’effet qu’entre le propriétaire et le locataire ; elle n’est pas opposable à l’administration. Concrètement, même si votre contrat de location prévoit que vous prenez en charge l’IBI, le propriétaire reste redevable de l’impôt auprès de la mairie. Cette clause permet simplement au propriétaire de vous en demander le remboursement au titre du droit civil. Pour en savoir plus sur le calcul de l’impôt foncier, consultez le guide IBI Steuer Spanien.

Qui paie quoi : aperçu par type de frais

Le tableau suivant résume l’incidence de la répartition légale prévue aux art. 20 et 21 LAU sur les principaux types de frais d’un logement loué.

Type de frais	Qui paie selon la loi	Base légale
IBI (impôt foncier) à la mairie	Le propriétaire reste redevable de l’impôt ; le locataire ne peut le rembourser qu’en vertu d’une clause écrite	Art. 20.1 LAU
Taxe sur les déchets (tasa de residuos), sauf si elle est individualisée	Propriétaire, sauf clause écrite indiquant le montant annuel	Art. 20.1 LAU
Charges de copropriété (communauté des propriétaires)	Propriétaire, sauf clause écrite indiquant le montant annuel	Art. 20.1 LAU
Électricité, eau et gaz avec compteur individuel	Locataire, toujours, sans qu’une clause soit nécessaire	Art. 20.3 LAU
Commission d’agence et frais de contrat	Propriétaire, dans tous les cas, depuis le 26.05.2023	Art. 20.1 LAU
Petites réparations dues à l’usage courant	Locataire	Art. 21.4 LAU
Réparations d’entretien nécessaires à l’habitabilité	Propriétaire, sans augmentation de loyer	Art. 21.1 LAU

Attention : En l’absence de clause écrite indiquant un montant annuel chiffré, les frais généraux qui ne peuvent pas être individualisés sont en principe à la charge du propriétaire — et non du locataire. De nombreux contrats de location à Majorque ne comportent pas de clause valablement rédigée à cet effet, faute de montant annuel indiqué.

La clause écrite : ce qui est valable et ce qui ne l’est pas

Pour qu’un accord relatif aux charges, au titre de l’art. 20.1, soit valable, 2 conditions doivent être remplies simultanément :

L’accord doit être conclu par écrit — un accord verbal ou une simple pratique ne suffit pas.
Il doit chiffrer le montant annuel de ces frais au moment de la signature du contrat — une formulation générale telle que « le locataire prend en charge les charges », sans montant précis, ne satisfait pas à cette exigence.

Si le bien se trouve dans une copropriété (régimen de propiedad horizontal), la part des frais est calculée selon la cuota de participación du logement loué. En l’absence de copropriété, c’est la superficie du logement qui sert de référence. Pour en savoir plus sur le fonctionnement de la copropriété, consultez le guide Comunidad de Propietarios Spanien.

Remarque : les gastos de gestión inmobiliaria (frais d’agence) et les frais de formalisation du contrat ne peuvent plus être répercutés sur le locataire depuis la réforme du 26.05.2023 — quelle que soit la mention figurant dans le contrat de location. Ces frais sont obligatoirement à la charge du propriétaire.

Le plafond : dans quelle mesure les charges peuvent-elles augmenter ?

L’art. 20.2 LAU limite l’augmentation, pendant la durée du bail, de la somme à la charge du locataire au titre de l’art. 20.1. Au cours des 5 premières années du contrat — ou 7 ans si le propriétaire est une personne morale — cette somme, hors impôts, ne peut être augmentée que d’un commun accord et jamais de plus du double de l’augmentation que le loyer lui-même pourrait subir au titre de l’art. 18.1 LAU.

Période	Règle
5 premières années (bailleur personne physique)	Hausse des charges (hors impôts) plafonnée
7 premières années (bailleur personne morale)	Même plafond, sur une période prolongée
Exception	Les impôts ne sont pas concernés par ce plafond
Limite maximale	Jamais plus du double de la hausse de loyer autorisée par l'art. 18.1 LAU

Taxe sur les déchets : qui la paie et pourquoi elle évolue actuellement

La taxe communale sur les déchets (tasa de residuos) relève de la règle générale de l'art. 20.1, sauf si elle est facturée directement au locataire de manière individualisée : elle est alors payée par le bailleur, à moins qu'une clause écrite n'en prévoie le montant annuel. À Majorque, cette taxe évolue actuellement, car l'art. 11.3 de la Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, oblige les communes à instaurer une taxe spécifique et non déficitaire, reflétant les coûts réels de collecte, de transport et de traitement des déchets et permettant des systèmes de facturation selon le principe du pollueur-payeur. Ce délai de mise en œuvre de 3 ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi a expiré le 10 avril 2025. Cette obligation s'applique donc désormais et contraint les communes à revoir leur Ordenanza fiscal relative à la taxe sur les déchets. Pour savoir si votre commune a modifié cette taxe, et dans quelle mesure, consultez exclusivement sa propre Ordenanza fiscal : il n'existe pas de montant unique valable pour toute Majorque.

À noter : le montant concret de la taxe sur les déchets varie d'une commune à l'autre et est modifié chaque année par l'intermédiaire de l'Ordenanza fiscal correspondante. Vérifiez les tarifs en vigueur directement auprès de votre Ayuntamiento. Vous trouverez un aperçu d'autres taxes communales dans le guide Impôts communaux à Majorque.

Réparations : le 2e risque de confusion

Outre les charges courantes, la question de savoir qui paie les réparations constitue la 2e source fréquente de litiges. L'art. 21 LAU distingue clairement 2 catégories :

Art. 21.1 : le bailleur doit effectuer toutes les réparations nécessaires pour maintenir le logement dans un état habitable, sans pouvoir augmenter le loyer pour cette raison. Sont exclus les dommages imputables au locataire lui-même (art. 1.563 et 1.564 Código Civil).
Art. 21.2 : Si des travaux d'entretien urgents durent plus de 20 jours, le loyer doit être réduit au prorata dans la mesure où le locataire est privé d'une partie du logement.
Art. 21.4 : Le locataire prend en charge les petites réparations liées à l'usage habituel du logement, sans qu'une clause particulière du contrat soit nécessaire.

Travaux d'amélioration pendant la durée du bail

Si le bailleur souhaite effectuer des travaux d'amélioration (obras de mejora) pendant la durée du bail, une procédure précise s'applique conformément à l'Art. 22.2 LAU :

Le bailleur doit informer le locataire par écrit au moins 3 mois à l'avance de la nature des travaux, de leur date de début, de leur durée prévisible et de leur coût.
Le locataire peut résilier le bail dans un délai de 1 mois à compter de cette notification.
Si le locataire résilie le bail, celui-ci prend fin 2 mois après la résiliation.
Les travaux ne peuvent pas commencer durant cette période de 2 mois.

Délai	Signification
3 mois	Délai de préavis que le bailleur doit respecter par écrit avant le début des travaux
1 mois	Délai dont dispose le locataire pour résilier après la notification
2 mois	Période jusqu’à la fin effective du contrat après résiliation
20 jours	À partir de cette durée de réparation urgente : réduction proportionnelle du loyer

Obligation de justificatif : ce qui doit figurer sur le reçu

Conformément à l’art. 20.4 LAU, la preuve du paiement des charges est régie par l’art. 17.4 LAU. Cela signifie que le reçu de paiement doit détailler séparément chaque poste et indiquer distinctement le loyer en vigueur. Un reçu global qui regroupe le loyer et les charges en une somme forfaitaire ne satisfait pas à cette exigence. Cela concerne en particulier les locataires qui souhaitent ultérieurement déduire leurs frais fiscalement ou les justifier auprès du bailleur.

Les erreurs les plus fréquentes

Le locataire paie la Comunidad ou la taxe d’enlèvement des ordures parce que « c’est l’usage » — alors que le contrat de location ne contient pas de clause écrite valable indiquant le montant annuel.
Le bailleur réclame la commission d’agence au locataire — c’est interdit depuis le 26.05.2023, ces frais sont toujours à la charge du bailleur.
Confusion entre dette fiscale et remboursement relevant du droit civil — même si la prise en charge des frais a été convenue, le propriétaire reste redevable de l’IBI auprès de la mairie.
Attendre un décompte annuel comme en Allemagne — le droit espagnol des baux d’habitation ne le prévoit pas.
Clause sans montant annuel chiffré — une formulation générale sans montant précis est nulle, le bailleur reste tenu de payer.
Augmentation des charges sans tenir compte du plafond — durant les 5 ou 7 premières années du contrat, un plafond s’applique conformément à l’art. 20.2.

Et après ?

Si, en tant que locataire ou bailleur, vous ne savez pas si une clause existante de votre contrat de location est valable, il est préférable de la faire vérifier juridiquement avant de signer — et non après. Vérifiez notamment que le montant annuel est indiqué précisément et que la clause distingue clairement les frais individualisables de ceux qui ne le sont pas. Vous trouverez davantage d’informations sur les délais de résiliation dans le guide Résilier un contrat de location en Espagne, et sur la durée du contrat dans le guide Contrat de location de 11 mois en Espagne. Les personnes souhaitant sous-louer un logement trouveront des règles complémentaires dans le guide Sous-location en Espagne.

Liste de contrôle : vérifier les charges dans le contrat de location

Le contrat précise-t-il expressément les frais pris en charge par le locataire ?
Un montant annuel précis est-il indiqué pour ces frais ?
La clause est-elle consignée par écrit — et pas seulement convenue oralement ?
Les compteurs d’électricité, d’eau et de gaz sont-ils attribués individuellement au locataire ?
Le contrat impute-t-il correctement les frais d’agence au propriétaire ?
Les reçus de paiement détaillent-ils les différents postes séparément ?
Est-il précisé si, et dans quelle mesure, les charges peuvent augmenter au cours des premières années du contrat ?

Attention : Une société de gestion immobilière déjà en charge de l’immeuble connaît généralement la répartition exacte des coûts au sein de la Comunidad et peut évaluer les clauses de manière professionnelle. Un annuaire des sociétés de gestion immobilière à Majorque vous aide à en trouver une sur place.

Conclusion

En Espagne, la répartition des charges locatives repose sur un principe simple mais strict : en l’absence de clause écrite indiquant un montant annuel chiffré, le propriétaire paie les frais généraux tels que la Comunidad et la taxe sur les ordures ménagères ; seuls les services faisant l’objet d’un relevé individuel, comme l’électricité, l’eau et le gaz, sont automatiquement à la charge du locataire. L’IBI reste, quelle que soit la clause prévue au contrat, à la charge du propriétaire vis-à-vis de la mairie, et depuis 2023, les frais d’agence doivent obligatoirement être assumés par le propriétaire. En connaissant ce cadre, vous pouvez évaluer de manière réaliste les contrats de location à Majorque, plutôt que de vous référer à une logique allemande de charges locatives qui n’existe tout simplement pas dans le droit espagnol.

Sources officielles

Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), version consolidée : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, art. 11.3 : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2022-5809
Boletín Oficial del Estado (BOE) : https://www.boe.es