Desahucio en Espagne : procédure, délais et droits des propriétaires à Majorque

Si tu loues un bien immobilier à Majorque ou ailleurs en Espagne, tu pourrais un jour te retrouver dans la situation où tu devras faire expulser un locataire. Le terme juridique pour ça, c'est « Desahucio » – et la procédure d'expulsion en Espagne est strictement réglementée : sans décision de justice, aucun propriétaire ne peut agir de son propre chef. Ce qui est parfois considéré en Allemagne comme une procédure épuisante dispose en effet en Espagne d’une voie accélérée, le « Desahucio exprés », mais celle-ci comporte aussi des pièges redoutables. Ce guide t'explique, en tant que propriétaire, étape par étape quelles sont les bases juridiques applicables, quels délais tu dois respecter, combien coûte une procédure, quand des retards peuvent survenir et quelles erreurs tu dois absolument éviter.

Tu loues un logement à Majorque et tu as des problèmes avec un locataire qui ne paie pas son loyer ?

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C'est quoi, un « desahucio » ? Et dans quels cas est-elle autorisée ?

Un « desahucio » est la procédure judiciaire espagnole d'expulsion qui permet à un propriétaire de forcer un locataire à quitter un logement. Sans décision judiciaire définitive – c'est-à-dire sans jugement ou ordonnance du juge –, le propriétaire ne peut en aucun cas expulser le locataire de son propre chef, changer la serrure ou couper les services. De tels actes sont punissables en Espagne.

La loi distingue plusieurs motifs pouvant donner lieu à un desahucio :

Remarque : le droit espagnol des baux ne prévoit pas de réduction automatique du loyer. Le simple fait de ne pas payer une seule partie du loyer – quelle qu'en soit la raison – donne au propriétaire le droit d'entamer une procédure d'expulsion.

Base juridique : LAU et code de procédure civile espagnol

En Espagne, tous les baux d'habitation sont régis par la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), qui a fait l'objet d'une réforme en profondeur en 2019. Les règles de procédure de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) s'appliquent en complément.

Les principaux paramètres de la LAU en un coup d'œil :

Une différence importante par rapport au droit allemand : en Espagne, il n'y a pas de droit légal à une réduction de loyer. Si, en tant que locataire, tu réduis le loyer de ton propre chef en cas de défauts, tu donnes ainsi formellement au propriétaire le droit d'intenter une action en expulsion. Les réclamations pour défauts doivent être formulées séparément, de préférence par voie notariée.

Pour les propriétaires, ça veut dire que, dans bien des cas, la situation juridique formelle joue en leur faveur. Le plus important, c'est de mener la procédure comme il faut.

La procédure de desahucio en Espagne : étape par étape

La procédure d'expulsion accélérée (Desahucio exprés) en cas de non-paiement suit un déroulement clairement défini. Voici les étapes habituelles :

Étape 1 – Avis de paiement (Requerimiento de pago)

Avant de te présenter devant le tribunal, il est conseillé d'envoyer une mise en demeure officielle au locataire. Celle-ci doit être faite par écrit et de manière vérifiable – idéalement par « burofax » (lettre recommandée espagnole avec accusé de réception et attestation de contenu). Même si le burofax n'est pas une condition obligatoire pour la procédure judiciaire, il permet de documenter les tentatives de recouvrement et peut s'avérer important lors du procès.

Étape 2 – Mandat d'un avocat et d'un procurador

Pour toute procédure judiciaire d'expulsion en Espagne, les éléments suivants sont obligatoires :

• un avocat – c'est lui qui rédige la plainte
• un « procurador » (avocat) – il te représente devant le tribunal

Ces deux mandats sont obligatoires et ne peuvent pas être remplacés par le propriétaire lui-même.

Étape 3 – Dépôt de la « Demanda de desahucio »

L'avocat dépose la demandede desahucio (demanda de desahucio) auprès du tribunal d'instance compétent (Juzgado de Primera Instancia). La demande contient en même temps – et c'est là l'avantage décisif de la procédure « Desahucio-exprés » – deux requêtes combinées:

1. Expulsion du locataire (desahucio)
2. Paiement des arriérés de loyer

Étape 4 – Assignation en justice et options pour le locataire

Le tribunal notifie la plainte au locataire et lui communique en même temps une date fixe d'expulsion. Le locataire a alors en principe les possibilités de réaction suivantes :

Étape 5 – Enervación : le droit de rétractation unique du locataire

La loi espagnole accorde au locataire ce qu'on appelle le « droit d'enervación »: il peut mettre fin à la procédure en réglant l'intégralité des arriérés avant l'audience. Il ne peut toutefois exercer ce droit qu'une seule fois par bail. S'il en a déjà profité une fois, il ne pourra plus y avoir recours en cas de nouveau défaut de paiement.

Attention : si, en tant que propriétaire, tu as déjà contesté par écrit les arriérés de loyer avant le dépôt de la plainte, ou si le locataire a déjà épuisé son droit d'exaspération, il ne pourra plus mettre fin à la procédure, même en effectuant un paiement a posteriori.

Étape 6 – Date d'expulsion et expulsion forcée

Si le locataire ne quitte pas les lieux et ne paie pas, l'expulsion forcée a lieu à la date fixée. En général, cette date est directement indiquée dans l'avis de poursuite. Un huissier de justice et, le cas échéant, la police assistent à l'opération.

Durées habituelles des procédures : ce qu'il faut prévoir de manière réaliste

La durée de la procédure est l'un des points les plus critiques dans le cadre d'un desahucio. Les durées varient considérablement selon le tribunal, la commune et les circonstances de chaque affaire.

Remarque : dans les cas où le locataire est considéré comme une personne vulnérable (par exemple, les familles avec enfants, les personnes sans autre solution de logement, les bénéficiaires d'aides de l'État), il est obligatoire de faire intervenir les services sociaux. Ça peut vraiment rallonger la procédure, car le juge doit attendre le rapport social avant de pouvoir procéder à l'expulsion.

Desahucio en cas d'occupation illégale (squat) : un chapitre à part

Si tu penses que les affaires de squat (okupas) se déroulent comme une procédure normale de desahucio, tu te trompes. Ici, les procédures sont différentes – et le droit pénal espagnol propose plusieurs voies selon la situation :

C'est l'utilisation effective du bien immobilier qui est déterminante pour la qualification pénale : Une maison de vacances contenant des effets personnels et disposant de raccordements aux réseaux publics est considérée comme un domicile au sens de l'article 202 – et ça, c'est particulièrement important pour les propriétaires à Majorque qui utilisent aussi leur bien comme résidence secondaire.

Attention : une première erreur lors du dépôt de plainte – c'est-à-dire une classification pénale erronée – peut entraîner des retards de plusieurs mois. Dans ce cas, consulter un avocat avant de porter plainte à la police n'est pas une option, mais une obligation.

Coût d'une procédure de desahucio

On ne peut pas vraiment donner de forfaits précis ici, car les honoraires d'avocat en Espagne sont librement négociables. Mais on peut affirmer avec certitude ce qui suit :

La bonne nouvelle : si tu gagnes le procès, le tribunal peut faire payer les frais de justice au locataire. Mais en pratique, il est souvent difficile de récupérer cette créance si le locataire est insolvable.

Fin de contrat et résiliation pour usage personnel : ce qu'il faut faire avant

Si ton bail arrive à échéance et que tu ne souhaites pas le renouveler, tu dois faire savoir par écrit, de manière vérifiable, au moins 4 mois avant la fin du bail que tu refuses le renouvellement. Si tu ne le fais pas à temps, le contrat est automatiquement prolongé d'une année supplémentaire, jusqu'à la durée maximale légale de 3 ans de prolongation.

Pour un usage personnel (par exemple, quand le propriétaire ou un proche de sa famille emménage), il y a des conditions particulières qui devraient être convenues à l'avance dans le bail. En cas de litige, c'est au propriétaire qu'il revient d'en apporter la preuve.

Les erreurs les plus courantes – et comment les éviter

La plupart des procédures de desahucio échouent non pas à cause de la situation juridique, mais à cause de vices de forme. Voici les pièges les plus courants :

1. Pas de Burofax, pas de preuve : en cas de doute, les rappels oraux et les simples e-mails sont difficiles à prouver. Utilise toujours le Burofax : il permet de consigner le contenu et la réception.

2. « Accepter » le loyer trop tôt : si tu acceptes des paiements partiels après le début de la procédure sans le préciser clairement, ça peut être interprété comme une reconnaissance de la dette et faire capoter la procédure. Fais en sorte que ton avocat t'accompagne à chaque étape.

3. Actes arbitraires : changer la serrure, couper l'eau, mettre les affaires hors de la maison… Tout ça, c'est illégal et passible de sanctions en Espagne.

4. Erreur de qualification pénaledans l'affaire Okupas : comme décrit plus haut, cette erreur entraîne un retard de plusieurs mois.

5. Pas de « procurador » désigné : introduire la procédure sans « procurador » est un vice de forme qui entraîne l'irrecevabilité.

6. Le bail ne prévoit pas de clause d'exclusion du droit de résiliation : si le locataire n'a pas encore épuisé son droit de résiliation, il peut mettre fin à la procédure en réglant l'intégralité des arriérés. C'est tout à fait légal – c'est agaçant, mais prévisible.

7. Le statut de personne vulnérable n'est pas pris en compte : as-tu des raisons de penser que ton locataire pourrait être considéré comme une personne vulnérable ? Dans ce cas, prévois un peu plus de temps et discute-en au préalable avec ton avocat.

Liste de contrôle : entamer une procédure de desahucio à Majorque

Avant que ton avocat ne dépose la « Demanda », tu devrais avoir rassemblé les éléments suivants :

• Contrat de location (original ou copie certifiée conforme)
• Justificatifs des loyers non payés (relevés de compte, registres comptables)
• Documents Burofax (preuve d'envoi + accusé de réception)
• Numéro NIE et pièce d'identité du propriétaire
• Copie de l'extrait du registre foncier du bien immobilier
• Preuve que le droit à l'enervation a déjà été utilisé (le cas échéant)
• Contrat de mandat avec un avocat et un procureur

Et après le desahucio ?

Dès que le logement est libéré, une nouvelle étape commence pour toi en tant que propriétaire :

Vérifie l'état de l'appartement : rédige un état des lieux avec un témoin ou un notaire et prends des photos des dégâts. Les dégâts qui vont au-delà de l'usure normale peuvent être déduits de ta caution – en Espagne, la caution minimale légale correspond à un mois de loyer.

Exécuter les créances impayées : les arriérés de loyer obtenus dans le cadre d'une procédure de desahucio peuvent toujours faire l'objet d'une exécution forcée, mais seulement si l'ancien locataire dispose de biens saisissables.

Prépare-toi à une nouvelle location : lis notre guide sur la location longue durée à Majorque avant de rédiger un nouveau contrat, et pense aux aspects fiscaux : les déductions d'IRPF pour les propriétaires aux Baléares sont importantes et souvent méconnues.

Vendre ton bien plutôt que de le relouer ? Si, après avoir eu des problèmes avec un locataire difficile, tu préfères vendre, tu trouveras toutes les infos sur la vente immobilière à Majorque dans notre guide dédié.

Conclusion : le desahucio en Espagne – ce n'est pas sorcier, mais ça ne se fait pas tout seul

En Espagne, la procédure de desahucio est clairement réglementée sur le plan formel et offre aux bailleurs, grâce à la procédure « Desahucio-exprés », un moyen relativement efficace de faire valoir à la fois les arriérés de loyer et le droit à l'expulsion. La durée typique de la procédure, qui va de 6 à 18 mois, n'est certes pas un sprint, mais elle reste gérable avec une bonne préparation et une équipe d'avocats expérimentés.

Ce qui compte, c'est de ne pas agir de ton propre chef, de tout bien documenter et de mandater rapidement un avocat et un procurateur. Si tu respectes ces trois règles de base, tu es tranquille. Si tu agis de ton propre chef ou que tu négliges les formalités, tu risques des poursuites pénales contre toi-même – et des années de procédure.

Sources officielles

• Loi sur les baux urbains (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Code de procédure civile (LEC): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323
• Code pénal espagnol (art. 202, art. 245): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1995-25444
• Consell de Mallorca – Logement: https://www.conselldemallorca.cat
• AEAT – Obligations fiscales des bailleurs: https://www.agenciatributaria.es
• Gouvernement des Îles Baléares – Logement et Territoire: https://www.caib.es