Rendement de la location longue durée

Que reste-t-il d’une location longue durée à Majorque ?

Sur le loyer brut de votre logement loué à long terme à Majorque, le fisc espagnol déduit d’abord les charges déductibles et l’amortissement ; le montant restant constitue le revenu sur lequel l’impôt est calculé. Pour la très grande majorité des propriétaires allemands, qui ne sont pas résidents fiscaux en Espagne, aucune des réductions auxquelles peuvent prétendre les bailleurs résidents ne s’applique : les citoyens de l’UE sont imposés sur leur revenu après déduction des charges, tandis que les propriétaires originaires de pays tiers le sont sur la totalité du loyer brut. Le calculateur ci-dessus vous indique, à partir de vos propres chiffres, le rendement qui reste sur votre capital investi.

Mode de calcul

Le point de départ est le loyer brut prévu au contrat pour 12 mois. Le calculateur en déduit les charges déductibles : dépenses courantes telles que la Comunidad, l’assurance et l’impôt foncier, ainsi que les frais d’entretien et les intérêts, dans la mesure où ils sont liés à la location. Vous trouverez un aperçu détaillé des éléments déductibles dans le guide des charges déductibles pour les bailleurs aux Baléares. S’y ajoute l’amortización, c’est-à-dire l’amortissement annuel de la valeur du bâtiment : elle réduit le revenu sans entraîner de sortie d’argent, à hauteur de 3 % de la part correspondant au bâtiment. Le montant restant est le rendimiento neto, soit le revenu après déduction des charges.

C’est seulement à ce stade que les règles diffèrent. Si vous êtes résident fiscal en Espagne, une réduction prévue par l’art. 23.2 LIRPF s’applique : en règle générale, 50 % du revenu ; en cas de Rehabilitación, 60 % ; pour un nouveau contrat prévoyant un loyer sensiblement réduit dans une zona de mercado residencial tensionado, zone dont le marché locatif est officiellement considéré comme tendu — vous trouverez davantage d’informations dans le guide sur l’encadrement des loyers dans les marchés locatifs tendus de Majorque —, 90 % ; pour un locataire jeune ou loué dans un cadre social ou public dans une telle zone, 70 % ; et, pour un ancien contrat datant d’avant la réforme actuelle, 60 % en vertu de la disposition transitoire. En revanche, si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, cette réduction est entièrement exclue : l’art. 24.1 du Real Decreto Legislativo 5/2004 l’exclut explicitement pour les non-résidents. Les résidents de l’UE et de l’EEE paient alors 19 % sur le revenu après déduction des charges ; les contribuables de pays tiers paient 24 %, sur la totalité du loyer brut, car l’art. 24.6 de la même loi ne leur permet pas de déduire les charges. Les résidents fiscaux espagnols, quant à eux, sont soumis au barème progressif de l’IRPF, l’impôt sur le revenu des résidents espagnols ; le calculateur le détermine en comparant la charge fiscale avec et sans les revenus locatifs. Le résultat final est le rendement : le revenu après impôt rapporté à l’investissement total, composé du prix d’achat, des frais d’acquisition et des éventuels investissements initiaux.

Exemples de calcul

Plutôt que de présenter ici des exemples chiffrés qui ne correspondraient de toute façon pas à votre situation, le calculateur ci-dessus compare les cas déterminants : la bailleresse résidente pouvant bénéficier de l’une des réductions, le citoyen de l’UE qui ne peut déduire que ses charges, et le propriétaire issu d’un pays tiers imposé sur le loyer brut. Saisissez votre prix d’achat, vos frais annexes, le loyer mensuel et vos dépenses courantes, sélectionnez votre statut et, si vous êtes résident fiscal en Espagne, le cas de réduction applicable. Vous verrez immédiatement ce qu’il vous reste après impôt et le rendement qui en résulte sur votre investissement total. Vous pouvez également indiquer les impayés sur certains mois afin d’en mesurer l’incidence sur le résultat.

Cas particuliers

Ce calculateur n’est volontairement pas conçu pour certaines situations et ne fournit donc aucun résultat dans ces cas : si vous louez à votre conjoint ou à des proches jusqu’au 3e degré, l’art. 24 LIRPF prévoit un revenu minimum spécifique qui diffère du calcul habituel. Si vous organisez la location à titre professionnel, par exemple avec au moins 1 salarié à temps plein qui s’en charge, l’art. 27.2 LIRPF prévoit une qualification entièrement différente, celle d’activité économique. Ces 2 situations doivent être examinées séparément avec votre conseiller ; si vous vous interrogez sur le choix de principe, le guide pour évaluer l’usage personnel ou la location peut également vous aider à vous situer.

Même dans son champ d’application, le calculateur ne couvre pas tous les cas. Si le logement est réellement vacant — et qu’il ne s’agit pas seulement d’un impayé dans le cadre d’un contrat en cours, mais de l’absence de locataire —, une imputación de rentas peut s’ajouter pour ces jours : un revenu fictif que le fisc suppose au titre de l’usage personnel. Le calculateur ne prend pas en compte cette imputation supplémentaire ; il réduit uniquement les loyers encaissés des mois non payés. Il n’amortit pas non plus séparément les travaux qui augmentent la valeur du bien ni les meubles nouvellement acquis ; il ne tient compte que de l’amortissement courant du bâtiment lui-même. Par ailleurs, une infraction aux règles de loyer prévues par l’art. 17.6 LAU entraîne la suppression rétroactive de toutes les réductions, même si les conditions de la réduction étaient par ailleurs remplies. Enfin, la part baléare du barème prise en compte par le calculateur pour les résidents suppose que votre résidence fiscale se trouve aux Baléares ; si vous résidez fiscalement ailleurs en Espagne, c’est le barème autonome applicable à cet endroit qui s’applique.

Le cadre juridique : LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la loi espagnole sur les locations d’habitation, définit la durée pendant laquelle un bail se prolonge contre votre gré. Si vous louez en tant que particulier, un contrat conclu pour une durée plus courte est obligatoirement prolongé jusqu’à une durée minimale de 5 ans ; si vous louez par l’intermédiaire d’une société, cette durée est de 7 ans. Ensuite, si aucune des parties ne s’y oppose, le bail est tacitement prolongé pour une durée maximale de 3 années supplémentaires. La loi prévoit un dépôt de garantie, ou fianza, équivalant à 1 mois de loyer, à verser en espèces ; retrouvez davantage d’informations à ce sujet dans le guide du dépôt de garantie pour un logement locatif en Espagne.

Pour votre planification, le point essentiel se situe toutefois ailleurs : cette durée minimale protège le locataire, mais ne vous garantit rien en tant que bailleur. En vertu de l’art. 11 LAU, le locataire peut résilier unilatéralement le contrat après seulement 6 mois, moyennant un préavis de 30 jours. Ne comptez donc pas sur des revenus locatifs assurés pendant plusieurs années au seul motif que la loi prévoit une durée minimale. En cas de litige ultérieur concernant l’expulsion, le guide sur le déroulement d’une procédure d’expulsion (desahucio) en Espagne vous explique les démarches à suivre.

Délais et formulaires

Si vous ne résidez pas en Espagne, vous déclarez vos revenus locatifs au moyen du Modelo 210, le formulaire fiscal destiné aux non-résidents. Les résidents de l’UE et de l’EEE peuvent y déduire leurs frais, tandis que les ressortissants de pays tiers doivent indiquer le montant brut des loyers. Si vous résidez en Espagne, vos revenus locatifs doivent figurer dans votre déclaration annuelle habituelle, le Modelo 100. Pour savoir à quelle fréquence et dans quels délais vous devez déclarer selon votre situation, votre Gestoría, un bureau administratif espagnol, est la mieux placée pour vous renseigner ; pour en savoir plus sur l’obligation déclarative continue des non-résidents, consultez le guide sur l’imposition des revenus locatifs des non-résidents en Espagne.

Base légale et actualisation

Ce calcul repose sur les art. 23 et 24 de la Ley 35/2006 (LIRPF) pour les résidents, sur les art. 24 et 25 du Real Decreto Legislativo 5/2004 pour les non-résidents, sur la Ley 29/1994 (LAU) pour le cadre applicable aux baux, ainsi que sur la Ley 12/2023, qui a instauré les taux de réduction actuels et les zonas de mercado residencial tensionado. Le calculateur indique lui-même la date d’actualisation des valeurs qu’il utilise.

Questions fréquentes

Calculateurs associés

Si vous hésitez encore entre location touristique et location de longue durée, commencez par consulter le guide de la location de longue durée à Majorque, qui présente les aspects pratiques au-delà de la fiscalité. Pour les frais, le guide déjà mentionné sur les charges déductibles vous sera utile. Si vous êtes non-résident et souhaitez comprendre le fonctionnement de l’impôt sur les revenus locatifs, consultez le guide sur l’imposition des revenus locatifs des non-résidents. Si vous ne savez pas encore si la location est réellement le bon choix, vous trouverez une comparaison dans le guide sur l’usage personnel ou la location.