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IEE/ITE a Maiorca: cosa devono sapere acquirenti e proprietari

Se compri o possiedi già un immobile più vecchio a Maiorca, non puoi fare a meno di affrontare la questione obbligatoria dell’IEE/ITE di Maiorca. L’Informe de Evaluación de Edificios (IEE) è il diretto successore della precedente Inspección Técnica de Edificios (ITE) ed è obbligatorio in tutta l’isola da quando è entrata in vigore la legge urbanistica delle Baleari (LUIB, Ley 12/2017). A differenza del suo predecessore, l’IEE non si limita alla statica e alle condizioni strutturali dell’edificio, ma include anche l’accessibilità e l’efficienza energetica. In questa guida scoprirai quali edifici devono essere ispezionati e quando, quali sono le quattro parti del rapporto che il perito ti fornirà, cosa succede in caso di difetti, quanto costa il tutto — e perché l’IEE è un elemento fondamentale di due diligence, soprattutto quando acquisti una Finca, un appartamento o una villa in città di vecchia costruzione.

IEE/ITE Maiorca: ispezione obbligatoria per gli edifici vecchi

Stai per comprare un immobile che ha più di 30 anni e non sai se c'è un IEE valido?

ITE e IEE: cosa significano queste sigle?

Il termine ITE è ancora molto diffuso sia in Germania che a Maiorca — negli annunci, nelle chiacchierate con i proprietari, nei vecchi contratti di vendita. Dal punto di vista legale, però, alle Baleari non è più valido. L’Inspección Técnica de Edificios è stata sostituita dalla normativa attuale, rappresentata dall’Informe de Evaluación de Edificios (IEE), che ha una portata più ampia.

La differenza fondamentale: la vecchia perizia ITE verificava esclusivamente lo stato strutturale — struttura portante, facciate, tetto, impianti. L’IEE ha un ambito più ampio. Verifica lo stesso stato strutturale, ma lo integra con un parere sull’accessibilità e include anche l’attestato di prestazione energetica, che è comunque obbligatorio in caso di acquisto o locazione.

Nota: quando parli con proprietari e agenti immobiliari spagnoli, ti capiterà di sentire entrambi i termini. Chiedi sempre l’IEE: solo questo documento soddisfa i requisiti di legge attualmente in vigore ai sensi dell’art. 125 della LUIB.

Termine Significato Stato
ITE Ispezione tecnica degli edifici Abrogato, giuridicamente superato
IEE Rapporto di valutazione degli edifici Attualmente in vigore (LUIB 2017)
LUIB Legge 12/2017 sull'urbanistica delle Isole Baleari Base giuridica a Maiorca
ITV Ispezione tecnica dei veicoli Revisione tecnica dei veicoli — non c'è alcun nesso, ma si confondono spesso

Base giuridica: articolo 125 LUIB

L'obbligo di effettuare l'IEE è previsto dall'articolo 125 della legge 12/2017 (Ley de Urbanismo de las Islas Baleares, LUIB). Questa legge regionale delle Baleari si applica in tutti i comuni di Maiorca, senza eccezioni. Inoltre, i singoli comuni possono emanare regolamenti comunali (ordenanzas municipales) che stabiliscono requisiti più rigorosi o modalità di presentazione diverse — per questo vale sempre la pena chiedere informazioni al proprio Ayuntamiento.

A livello nazionale, la legge 8/2013 (Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas) ha introdotto l’IEE come strumento; la LUIB lo ha concretizzato e reso vincolante per le Baleari.

Chi è interessato? Ecco una panoramica dei limiti di assoggettamento

L'obbligo di ispezione dipende dall'età dell'edificio, non dalla sua destinazione d'uso. Questo significa che case unifamiliari, condomini, ville urbane, fincas e appartamenti rientrano tutti nell'obbligo, a condizione che superino le soglie di età previste.

Tabella: Obbligo di ispezione IEE in base all'età dell'edificio – a partire da 30 anni, a partire da 50 anni, ogni 10 anni
Età dell'edificio Obbligo Ambito
A partire dai 30 anni Prima valutazione dello stato Stato di conservazione (Parte 1)
A partire dai 50 anni IEE completo Tutte e 4 le sezioni della relazione (stato + accessibilità + energia + planimetria)
E poi Ripetizione ogni 10 anni IEE completo

Attenzione: il limite di età si riferisce all 'anno di costruzione dell'edificio, non a eventuali ristrutturazioni successive. Una villa costruita nel 1970 e completamente ristrutturata nel 1995 continua a essere considerata, dal punto di vista tecnico-edilizio, un edificio del 1970.

La perizia deve essere redatta da un architetto tecnico abilitato (arquitecto técnico o aparejador) iscritto all’albo di Maiorca. Una dichiarazione del proprietario o una perizia generica di un imprenditore edile non soddisfa i requisiti.

Le quattro parti del rapporto dell'IEE nel dettaglio

L'IEE completo è composto da quattro parti ben distinte dal punto di vista dei contenuti. Solo quando ci sono tutte e quattro, il documento si considera completo e pronto per essere presentato.

Parte 1 — Condizioni strutturali (la parte fondamentale)

Questa sezione è la più importante dal punto di vista pratico. Il perito valuta:

  • Fondazioni e struttura portante
  • Muri esterni e muri di confine
  • Tutti gli altri elementi strutturali che potrebbero rappresentare un rischio per la sicurezza delle persone
  • Impianti comuni: acqua, fognature, impianto elettrico

Se qui si riscontrano dei difetti, ne conseguono obblighi di intervento immediati (vedi la sezione “Difetti e termini”).

Parte 2 — Accessibilità

Il perito valuta in modo obiettivo se e in che misura l'edificio sia accessibile alle persone con mobilità ridotta. Questa valutazione descrive lo stato attuale delle cose: allo stato attuale delle cose, non comporta alcun obbligo immediato di ristrutturazione per il proprietario, a meno che non ci siano difetti concreti nell'elemento costruttivo in questione.

Parte 3 — Certificato energetico

La terza parte include il Certificado de Eficiencia Energética, già previsto per legge in caso di vendita o locazione. Questo certificato valuta l’efficienza energetica dell’edificio su una scala che va da A (molto efficiente) a G (molto inefficiente), senza però comportare un obbligo diretto di ristrutturazione nell’ambito dell’IEE. Il certificato deve essere rilasciato separatamente da un tecnico certificato e depositato presso il registro energetico delle Baleari competente.

Per saperne di più, dai un'occhiata alla nostra guida sul certificato energetico in Spagna.

Parte 4 — Pianta della zona e documentazione fotografica

La quarta parte contiene una planimetria in scala 1:1.000 in formato DIN A4, in cui sono indicati i confini delle parcelle e le strutture verificate. Ci sono anche delle foto a colori dell'edificio. Se sono stati riscontrati dei difetti, anche questi devono essere documentati fotograficamente.

Parte del rapporto Contenuto Obbligo di risanamento?
1 — Condizioni strutturali Struttura portante, facciate, impianti Sì, in caso di difetti riscontrati (termine di 6 mesi)
2 — Accessibilità Accessibilità per le persone con mobilità ridotta Di solito no (accertamento dello stato)
3 — Certificato energetico Classe di efficienza energetica da A a G No (documento obbligatorio, nessun obbligo di ristrutturazione)
4 — Mappa della zona e foto Mappa catastale in scala 1:1.000, documentazione fotografica No

Difetti e scadenze: cosa succede se il risultato è negativo?

Se il perito rileva dei difetti nella prima parte della relazione — che si tratti di problemi strutturali, alla facciata o alle tubature — valgono dei termini di risposta ben precisi:

  1. Entro 6 mesi dalla constatazione, i difetti devono essere eliminati e, se necessario, devono essere richieste le licenze edilizie.
  2. Una volta terminati i lavori, il perito deve presentare una relazione finale (informe final) in cui conferma espressamente che l'edificio è ora conforme ai requisiti di legge.
  3. Senza questa relazione finale, la procedura IEE non si considera conclusa — con possibili conseguenze per la vendita, i permessi di costruzione e le assicurazioni.

Attenzione: il termine di 6 mesi per l'eliminazione dei difetti decorre dalla data della perizia, non dalla data della comunicazione delle autorità. Chi acquista un immobile con un IEE negativo si assume questo termine già in corso.

IEE nell'acquisto di un immobile: cosa devi verificare concretamente

L'IEE non è un semplice "extra" quando compri una casa a Maiorca: è una verifica obbligatoria. Chi acquista un immobile con più di 30 anni e non controlla se c'è un IEE valido, rischia di:

  • Assunzione degli obblighi di risanamento in corso con tempi molto stretti
  • Difetti non noti alla struttura portante o alle tubazioni
  • Problemi nella richiesta di permessi di costruzione per lavori di ristrutturazione o rinnovo
  • Complicazioni in caso di rivendita successiva

Lista di controllo prima dell'appuntamento dal notaio:

  • Verifica l'anno di costruzione dell'edificio (dal registro fondiario o dal catasto)
  • Richiedi l'IEE al venditore — completo di tutte e quattro le parti
  • Controlla la data e il nome del perito dell'IEE (validità: 10 anni dalla data di emissione)
  • Parte 1: controllare le segnalazioni di difetti e le prove della loro risoluzione
  • Richiedi il rapporto finale se vengono riscontrati dei difetti
  • Controlla la validità dell'attestato di prestazione energetica (Parte 3) (di solito 10 anni)
  • In mancanza di un IEE: richiedilo prima di firmare il contratto oppure negozia una detrazione dal prezzo di acquisto

Nota: il registro catastale ti fornisce informazioni sui gravami registrati, ma non sulle condizioni strutturali dell'immobile. Informati in anticipo su come consultare il registro catastale spagnolo e fai eseguire un sopralluogo e una perizia.

IEE nel condominio

Nei condomini, l’obbligo di commissionare e finanziare la perizia energetica indipendente (IEE) spetta al condominio (comunidad de propietarios), non al singolo proprietario. Questo significa che:

  • L'assemblea dei proprietari decide di incaricare un perito abilitato
  • I costi vengono ripartiti in base alle quote di comproprietà (cuotas de participación)
  • Se si riscontrano dei difetti e si rendono necessari dei lavori di risanamento, i costi vengono sostenuti in comune dal condominio
  • I singoli proprietari non possono rifiutare unilateralmente tale obbligo

Per saperne di più sulla struttura e sui diritti di un condominio in Spagna, dai un'occhiata alla nostra guida sul condominio in Spagna.

Quanto costa un IEE a Maiorca?

I costi per un IEE non sono fissati in modo uniforme dalle autorità. In base all’esperienza pratica, si può dire che i costi dipendono dalle dimensioni dell’edificio, dall’anno di costruzione, dalla complessità e dallo studio incaricato. Di solito, la perizia su edifici singoli e piccoli condomini costa meno rispetto a quella su grandi complessi residenziali. Prima di dare l’incarico, fatti sempre fornire un preventivo scritto che includa esplicitamente tutte e quattro le parti della relazione, compreso il certificato energetico.

Nota: alcuni fornitori fatturano separatamente l'attestato di prestazione energetica (Parte 3). Assicurati che ti venga offerto il pacchetto completo, per evitare di pagare due volte i costi del perito.

Se l'esito dell'ispezione è negativo, si aggiungono i costi per la riparazione dei difetti — che possono variare notevolmente a seconda dell'entità del danno (crepe nella facciata, problemi alle tubature, difetti strutturali). Questi costi sono un argomento legittimo nelle trattative sull'acquisto e sul prezzo.

IEE e permesso di costruzione: il nesso

Se dopo l’acquisto hai in programma una ristrutturazione, un ampliamento o un intervento di ristrutturazione di ampia portata, l’IEE diventa fondamentale: i comuni possono subordinare il rilascio delle licenze edilizie alla presentazione di un IEE valido e privo di difetti. Chi acquista senza un IEE valido e vuole ristrutturare subito, rischia quindi ritardi nella procedura di concessione edilizia.

Trovi maggiori informazioni sull’argomento nelle nostre guide dedicate al permesso di costruzione a Maiorca, alla regolarizzazione delle costruzioni abusive e a come riconoscere le aggiunte abusive.

Gli errori più comuni nell'IEE

1. Accettare l'IEE obsoleto L'IEE ha una validità di 10 anni. Un rapporto del 2013 scade nel 2025, anche se lo presenti regolarmente. Controlla sempre la data.

Quando compri un immobile a Maiorca che ha più di 30 anni, l’IEE è una verifica obbligatoria: richiedi tutte e quattro le parti del rapporto, controlla la data di emissione (è valido solo 10 anni) e verifica la Parte 1 (stato dell’immobile). Se vengono riscontrati dei difetti, parte un termine di 6 mesi dalla data della perizia – che è a carico dell’acquirente.

2. Richiedi solo la parte 1 Alcuni periti, su richiesta (o per motivi di costo), forniscono inizialmente solo il rapporto sullo stato dell'immobile. L'IEE completo deve contenere tutte e quattro le parti.

3. Manca la prova del difetto Un IEE in cui sono state riscontrate delle carenze, ma per il quale non è stata presentata la relazione finale, è giuridicamente incompleto. L'acquirente si assume quindi un obbligo in sospeso.

4. Nessuna distinzione tra ITE e IEE A volte i venditori presentano vecchi rapporti ITE. Questi non soddisfano gli attuali requisiti di legge.

5. Per gli appartamenti, chiedi solo della zona Anche se il condominio commissiona l'IEE per l'intero edificio, come acquirente devi chiedere attivamente se è disponibile e prenderne visione.

6. Valutare male l'anno di costruzione Eventuali ampliamenti o ristrutturazioni successivi non modificano l'anno di costruzione di riferimento dell'edificio principale. Controlla sempre l'anno di costruzione originale riportato nel Catastro (Catastro).

E poi cosa succede?

Se l'IEE è disponibile e non presenta difetti — oppure se i difetti sono stati comprovatamente risolti —, in qualità di proprietario hai l'obbligo di mantenere l'edificio in queste condizioni e di far eseguire una nuova perizia ogni 10 anni. La prossima IEE è quindi già pianificabile in base al calendario al momento dell'acquisto.

Prossimi passi consigliati dopo un IEE andato a buon fine:

Lista di controllo IEE/ITE Maiorca

# Compito Chi Quando
1 Come trovare l'anno di costruzione nel Catastro (Catastro) Acquirente / Proprietario Prima del contratto di compravendita
2 Chiedi al venditore un IEE valido (tutte e 4 le parti) Acquirente Prima dell'appuntamento dal notaio
3 Controlla la data dell'IEE (non più vecchio di 10 anni) Acquirente Prima dell'appuntamento dal notaio
4 Controlla la Parte 1 per eventuali segnalazioni di difetti Acquirente / Avvocato Prima dell'appuntamento dal notaio
5 Richiedi il rapporto finale una volta risolti i difetti Acquirente Prima dell'appuntamento dal notaio
6 Se manca l'IEE: incaricare un perito o adeguare il prezzo di acquisto Acquirente Prima dell'appuntamento dal notaio
7 In un condominio: decidere l'IEE durante l'assemblea Comunità Alla scadenza
8 Segna sul calendario la prossima scadenza IEE Proprietario Dopo l'acquisto
9 Garantire l'eliminazione dei difetti entro 6 mesi Proprietario In caso di esito negativo
10 Invia la relazione finale dopo i lavori di ristrutturazione Proprietario Dopo aver risolto i problemi

Conclusione

A Maiorca, l’IEE non è una questione burocratica marginale: è un documento fondamentale quando compri un immobile vecchio ed è un obbligo che ricade regolarmente sui proprietari. Le quattro parti del rapporto ti danno, come acquirente, un quadro chiaro dello stato dell’immobile: struttura portante e impianti, accessibilità, efficienza energetica e planimetria. La parte 1 è fondamentale: se lì vengono riscontrati dei difetti, scatta un termine di 6 mesi — e sei tu, come acquirente, a fartene carico se non stai attento. Le regole di base sono semplici: non visionare un IEE valido prima dell’appuntamento dal notaio significa correre un rischio calcolabile, ma evitabile. Fai controllare il documento da un avvocato o da un consulente esperto, prima di firmare.

Fonti ufficiali

Qual è la differenza tra ITE e IEE a Maiorca?
L'ITE (*Inspección Técnica de Edificios*) è il termine ormai obsoleto che indica il controllo periodico degli edifici. A Maiorca, in base alla legge urbanistica delle Baleari (LUIB, Legge 12/2017, art. 125), si applica esclusivamente l’IEE (*Informe de Evaluación de Edificios*), che comprende anche l’accessibilità e l’efficienza energetica.
A partire da quando è obbligatorio l'IEE a Maiorca?
Quando un edificio compie 30 anni, è necessario effettuare una prima perizia sullo stato dell'immobile. L'IEE completo, con tutte e quattro le parti, è obbligatorio a partire dai 50 anni. Dopodiché, l'obbligo si ripete ogni 10 anni.
Chi può rilasciare l'IEE?
L'IEE deve essere redatto da un architetto tecnico (*arquitecto técnico* o *aparejador*) iscritto all'albo di Maiorca. Le perizie redatte da normali imprenditori edili o da chi fa lavori fai-da-te non soddisfano i requisiti di legge.
Cosa succede se nell'IEE vengono riscontrati dei difetti?
In caso di difetti strutturali (Parte 1), c'è un termine di 6 mesi per la loro eliminazione. Trascorso questo termine, il perito deve presentare una relazione finale che confermi la risoluzione del problema. Senza questa relazione, la procedura rimane aperta.
Ogni proprietario deve far fare una propria valutazione energetica (IEE)?
Nei condomini, la responsabilità ricade sulla Comunidad de propietarios (*comunidad de propietarios*) nel suo insieme. I costi vengono ripartiti in base alle quote di comproprietà. I singoli proprietari non possono sottrarsi a questo obbligo.
Quanto dura la validità di un IEE?
L'IEE è valido per 10 anni a partire dalla data di emissione. Alla scadenza, bisogna richiedere una nuova perizia completa.
Bisogna presentare l'IEE quando si acquista un immobile?
Non c'è alcun obbligo di legge di presentare l'IEE all'appuntamento dal notaio come condizione per l'acquisto, ma come acquirente dovresti sempre richiederlo prima di firmare il contratto. Un IEE mancante o negativo è un argomento di negoziazione importante e può comportare obblighi di ristrutturazione.
L'IEE vale anche per le case unifamiliari e le fincas?
Sì. L'obbligo non fa distinzioni in base al tipo di edificio o alla destinazione d'uso. Anche le case unifamiliari, le fincas e le case vacanza sono soggette all'obbligo di IEE non appena raggiungono i 30 o i 50 anni di età.