Come funziona l'acquisto di un immobile a Maiorca: passo dopo passo

L'acquisto di un immobile a Maiorca segue ritmi diversi rispetto alla Germania: qui il notaio non verifica le cose per te, il contratto preliminare (Contrato de Arras) spesso ti vincola con un acconto del 10% e senza il numero NIE non puoi firmare proprio nulla. Chi conosce la procedura compra in tutta tranquillità — chi la sottovaluta, nel peggiore dei casi rischia di perdere cifre a cinque zeri. Questa guida ti accompagna passo dopo passo attraverso l’intero processo: dal NIE alla prenotazione, dal contratto di caparra (Contrato de Arras) alla due diligence e all’appuntamento dal notaio, fino all’iscrizione nel registro immobiliare e agli obblighi post-acquisto.

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La cronologia: da 60 a 90 giorni in sintesi

Tra la firma del contratto preliminare e l’appuntamento dal notaio passano di solito dai 30 ai 90 giorni: questo è il tempo che hai a disposizione per il finanziamento e la due diligence. Prima di allora ci sono la ricerca e la prenotazione. La seguente panoramica mostra il percorso tipico di un acquisto senza complicazioni.

Importante: il NIE e — se si ricorre a un mutuo — il mutuo stesso sono gli ostacoli più comuni. Entrambi richiedono tempo per essere sbrigati. Inizia a occupartene non appena l’acquisto diventa una cosa seria, non solo dopo aver firmato il contratto di caparra.

Passo 1: Il numero NIE — senza di esso non si va da nessuna parte

Il NIE (Número de Identidad de Extranjero) è il numero di identificazione spagnolo per gli stranieri. Non è un permesso di soggiorno, ma solo un numero amministrativo — però senza di esso non puoi firmare un atto di compravendita notarile, aprire un conto in banca né attivare le utenze. Il numero viene assegnato una sola volta e vale per tutta la vita.

Per la domanda ti servono:

1. Il modulo EX-15 compilato (in spagnolo).
2. La Tasa 790, Modello 012, già pagata — l'importo della tassa amministrativa nel 2026 è di circa 9,84 €.
3. Passaporto o carta d'identità in corso di validità, più le relative copie.
4. Una prova scritta del motivo della richiesta (ad esempio, il contratto di prenotazione o di caparra).

Ci sono tre modi: di persona a Maiorca presso l’Ufficio Stranieri di Palma, tramite il consolato spagnolo nel tuo Paese d’origine o tramite procura notarile affidata a un avvocato del posto. Secondo quanto riferito da diversi studi legali, attualmente i tempi di attesa per un appuntamento a Palma possono arrivare fino a tre mesi, mentre con la soluzione della procura spesso bastano da due a tre settimane. Per questo ti consiglio di pianificare il NIE con largo anticipo: se lo richiedi tramite un consolato, dovresti iniziare le pratiche almeno due mesi prima dell’appuntamento previsto dal notaio.

Trovi maggiori dettagli nella nostra guida sul numero NIE a Maiorca.

Fase 2: Agente immobiliare, ricerca e preparazione

A differenza della Germania, a Maiorca di solito è il venditore a pagare la commissione all’agente immobiliare — di solito va dal 5 al 6 per cento del prezzo di acquisto, più l’IVA. La commissione non è regolamentata per legge e in realtà varia dal 3 al 7 per cento circa; per gli immobili molto costosi, spesso è più bassa. Per te, in quanto acquirente, non ci sono quindi normalmente commissioni dirette da pagare all’agente immobiliare, a meno che non sia stato espressamente concordato diversamente.

Prima di fare un'offerta, vale la pena dedicare un po' di tempo a questi preparativi:

• Calcola il budget in modo realistico. Al prezzo di acquisto vanno aggiunti dal 10 al 15 per cento di spese accessorie, più un fondo di riserva per la ristrutturazione e l’arredamento.
• Chiarisci subito la questione del finanziamento. Spesso le banche finanziano i non residenti solo fino al 60-70% del valore (LTV) e richiedono una verifica completa della solvibilità.
• Prevedi di rivolgerti a un avvocato di fiducia. Il notaio spagnolo non tutela i tuoi interessi come farebbe un notaio tedesco. A Maiorca è vivamente consigliabile avvalersi di un'assistenza legale indipendente.

Prima di iniziare a negoziare, dovresti conoscere la situazione del mercato locale. Il nostro rapporto di mercato su Maiorca ti offre una panoramica dei prezzi e delle zone.

Fase 3: Prenotazione e Contrato de Arras — è qui che sta il rischio legato all'acconto

Una volta che hai scelto un immobile, di solito segue un processo di impegno in due fasi: prima una piccola caparra di prenotazione (di solito da 3.000 a 10.000 €), che tiene l’immobile fuori dal mercato per qualche giorno, poi il Contrato de Arras — il contratto preliminare spagnolo con un acconto che di solito è pari al 10% del prezzo di acquisto. Questo 10%, la struttura in due fasi e il termine da 30 a 90 giorni sono valori di riferimento usuali sul mercato, non requisiti fissati per legge: l’importo e i termini sono liberamente negoziabili.

La cosa fondamentale è il tipo di contratto di arras che firmi. Il diritto civile spagnolo ne riconosce tre tipi con conseguenze molto diverse:

Il tipo di contratto di compravendita immobiliare di gran lunga più diffuso a Maiorca è quello degli “arras penitenciales”, disciplinato dall’articolo 1454 del Codice Civile spagnolo. Il principio è questo: entrambe le parti possono recedere dal contratto, ma a un certo prezzo. Se sei tu, in qualità di acquirente, a recedere, perdi l’intero acconto. Se è il venditore a recedere, deve pagarti il doppio.

Un esempio pratico: ti accordi per l’acquisto di una villa a Santa Ponsa per 1.200.000 € e firmi un contratto con caparra penale (arras penitenciales) di 120.000 € (10%). Se ti tiri indietro, i 120.000 € li perdi. Se è il venditore a tirarsi indietro, ti vengono restituiti 240.000 €. Queste conseguenze valgono per gli “arras penitenciales” puri, a meno che una clausola contrattuale diversa non limiti l’ammontare della penale.

È proprio qui che sta il rischio: chi versa il 10% senza far controllare il contratto, compra alla cieca. Due clausole di tutela sono particolarmente importanti:

• Clausola sospensiva relativa al finanziamento (condición suspensiva): se la banca rifiuta il tuo mutuo, ti verrà restituito l'acconto. Senza questa clausola esplicita sul finanziamento, il rischio è tutto tuo e, se il credito non va a buon fine, potresti perdere il 10%.
• Condizioni chiare riguardo all’assenza di gravami e alla Cédula, in modo che sia possibile dimostrare in modo inequivocabile un’inadempienza da parte del venditore.

L'importo, i termini e le conseguenze del recesso sono liberamente negoziabili. Fai sempre controllare il contratto dal tuo avvocato prima di effettuare il bonifico.

Fase 4: Due diligence — Nota simple, gravami e Cédula

Il termine di Arras è il periodo in cui devi verificare tutto. In Spagna vale il principio del “caveat emptor ”: è l’acquirente a doversi assumere la responsabilità della verifica. Ci sono tre documenti fondamentali.

La Nota semplice (estratto del registro fondiario)

La “Nota simple” è l’estratto del catasto spagnolo (Registro de la Propiedad). Presso l’ente ufficiale (Colegio de Registradores) costa 9,02 € più IVA e di solito è disponibile online in meno di due ore. Puoi richiederla tu stesso su registradores.org — oppure puoi chiedere al tuo avvocato o a una gestoría di procurartela.

Qui c'è tutto quello che devi sapere:

• Titolarità — chi è il proprietario dal punto di vista legale?
• Oneri e gravami — ipoteche iscritte, pignoramenti (embargos), servitù, debiti fiscali.
• Descrizione del terreno con indicazioni sulla superficie e riferimento catastale.
• Indicazioni relative a un condominio e, se del caso, una nota sull’affitto turistico.

Fai attenzione ai segnali di allarme: embarghi in corso, ipoteche multiple, annotazioni “fuera de ordenación”, discrepanze nel nome del proprietario e superfici che non corrispondono a quello che vedi sul posto. I dati del registro possono cambiare fino a poco prima dell’appuntamento dal notaio — per questo la Nota simple viene ricontrollata proprio prima della firma.

Catasto vs. Registro fondiario

Il Catastro (Catastro, sedecatastro.gob.es) è un sistema a sé stante, distinto dal Registro Immobiliare: registra le caratteristiche fisiche a fini fiscali (Hacienda), mentre il Registro Immobiliare (Giustizia) tiene traccia della situazione giuridica relativa alla proprietà e agli oneri. Negli immobili più vecchi spesso ci sono discrepanze tra i due — un caso tipico è una casa che nella Nota simple risulta di 200 m², mentre nel Catasto è registrata come 140 m². Queste discrepanze possono essere dovute, tra l’altro, ad ampliamenti non dichiarati, ma anche a rilievi topografici obsoleti o imprecisi, alla mappatura catastale basata su foto aeree o a una mancanza di coordinamento tra i due registri. In ogni caso, vanno chiarite.

La cédula de habitabilidad (certificato di agibilità)

La Cédula de habitabilidad attesta che l'immobile soddisfa i requisiti minimi di abitabilità. A Maiorca è disciplinata dal Decreto 145/1997 e viene rilasciata dal Consell de Mallorca. È fondamentale per l'acquisto:

• Dall’entrata in vigore della Ley de Vivienda delle Baleari del 2018, per l’acquisto e la vendita bisogna presentare la Cédula in corso di validità. Se manca, in pratica i notai la richiedono regolarmente — oppure l’acquirente deve rinunciarvi espressamente.
• Senza di loro, le aziende di servizi pubblici (acqua, elettricità, gas, telefono) non stipulano contratti definitivi.
• È valida per 10 anni e poi va rinnovata.
• È inoltre un requisito indispensabile per ottenere la licenza di affitto turistico (ETV).

L’elaborazione di una richiesta presso il Consell de Mallorca richiede circa un mese, per legge fino a due mesi dalla presentazione della domanda. Se il documento manca, può essere riemesso o rinnovato tramite il Consell — un agente immobiliare o un avvocato esperto può aiutarti in questo. Prevedi questo lasso di tempo con largo anticipo nella fase della caparra e controlla sempre la data di emissione, in modo da non ritrovarti con una Cédula scaduta dopo l’acquisto. Richiedi inoltre l’attestato di prestazione energetica (Certificado Energético) in corso di validità.

Fase 5: Finanziamento

Se ti affidi a una banca spagnola per il finanziamento, richiedi il mutuo il prima possibile: la valutazione dura spesso dalle quattro alle otto settimane e può facilmente sovrapporsi alla scadenza delle arras. Per i non residenti valgono di solito rapporti prestito/valore più prudenti (in genere dal 60 al 70% di LTV) e una verifica completa della solvibilità con prove di reddito e patrimonio.

La misura di protezione più importante, insieme al punto 3: assicurati che nel contratto di caparra sia presente la clausola di riserva sul finanziamento. Se il mutuo viene rifiutato e questa clausola manca, rischi di perdere la caparra del 10%. Tieni inoltre presente che la banca stabilisce il valore tramite una propria perizia (tasación): se questo è inferiore al prezzo di acquisto, la banca finanzierà solo fino al valore più basso.

Passo 6: L'appuntamento dal notaio e l'escritura

Il grande giorno: dal notaio si firma l’atto pubblico di compr avendita — l’Escritura Pública de Compraventa. L’acquirente e il venditore (o i loro rappresentanti) si presentano di persona. Il notaio legge il contratto, verifica le identità e conferma la regolarità della transazione.

In Spagna — a differenza della Germania — non c'è l'obbligo di ricorrere al notaio. Un contratto di compravendita privato tra le parti è sì valido (art. 1450 del Código Civil), ma non permette l'iscrizione nel registro immobiliare. Per questo motivo, ti consiglio di stipulare ogni contratto di compravendita tramite un atto notarile.

Cosa succede all'appuntamento dal notaio:

1. Pagamento del saldo del prezzo di acquisto (di solito tramite assegno certificato dalla banca o bonifico bancario).
2. Se il venditore è un non residente: trattenuta del 3% del prezzo di vendita da parte dell’acquirente (Retención, Modello 211) a titolo di acconto d’imposta sull’IRNR del venditore; versamento entro un mese dalla stipula dell’atto.
3. Consegna delle chiavi.
4. Il notaio redige l'Escritura e comunica elettronicamente il cambio di proprietà al registro immobiliare.

Per l'appuntamento ti servono questi documenti:

Passo 7: Registro fondiario e tasse

Dopo la stipula dell’atto, l’acquisto viene tassato e registrato nel registro immobiliare. L’imposta sul trasferimento patrimoniale ( ITP ) nelle Isole Baleari è progressiva e suddivisa in fasce (tramos): Ogni fascia di prezzo viene tassata con la propria aliquota — non si tratta quindi di un’aliquota forfettaria sul prezzo totale. Un altro aspetto importante è la base imponibile: viene tassato il valore più alto tra il prezzo di acquisto e il «Valor de referencia» (valore di riferimento ufficiale del catasto).

Quindi, se il prezzo di acquisto è, ad esempio, di 700.000 €, non paghi il 10% su tutto l’importo, ma l’8% sui primi 400.000 €, il 9% sui successivi 200.000 € e il 10% solo sugli ultimi 100.000 €.

L'ITP si applica agli immobili esistenti. Per le nuove costruzioni (prima consegna) si applica invece l'IVA al 10% più l'AJD (imposta di bollo); l'aliquota generale dell'AJD è dell'1,5%. Per una prima casa di valore inferiore a 270.151,20 €, si applica un’AJD ridotta dell’1,2%; a partire da 1 milione di €, l’aliquota sale al 2,0%. Il termine per il pagamento dell’ITP è di solito di 30 giorni lavorativi dalla data di autenticazione.

A questo si aggiungono altre spese accessorie. Le spese notarili e di registrazione seguono un tariffario previsto dalla legge (Real Decreto 1426/1989 e 1427/1989) e sono decrescenti: l’aliquota percentuale diminuisce all’aumentare del prezzo di acquisto, motivo per cui la quota effettiva per gli immobili molto economici può superare le fasce indicate:

Dopo l’appuntamento dal notaio, la gestoría si occupa di versare le tasse e di far iscrivere l’immobile nel registro immobiliare. L’iscrizione completa nel registro immobiliare richiede di solito dalle tre alle sei settimane. Metti in conto, in totale, dal 10 al 15% del prezzo di acquisto per le spese accessorie: per gli immobili di seconda mano normali si aggirano piuttosto tra il 9 e il 10%, mentre nel segmento di fascia alta e di lusso, a causa delle fasce ITP più elevate, vanno dall’11 al 14%. Trovi una ripartizione dettagliata nella nostra guida sui costi accessori di acquisto — e tieni presente che, in caso di vendita, l’imposta comunale sulla plusvalenza (Plusvalía) è a carico del venditore per legge.

Passo 8: Dopo l'acquisto — Utenze e tasse correnti

Con l'iscrizione nel registro fondiario l'acquisto è concluso — ma come proprietario hai degli obblighi da rispettare.

Cambia l'intestazione delle utenze e delle pratiche amministrative: trasferisci a tuo nome l'elettricità, l'acqua e, se necessario, il gas; informa l'amministrazione condominiale (comunidad) e prendi in carico l'imposta annuale sugli immobili ( IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles). L’IBI si aggira all’incirca tra lo 0,4 e lo 0,8 per cento del valore catastale e viene riscosso dal Comune.

Modelo 210 — l'imposta per i non residenti: se non sei residente fiscalmente in Spagna e utilizzi l'immobile per uso proprio o lo lasci sfitto, devi dichiarare ogni anno un reddito fittizio (renta imputada). Il calcolo:

• L'1,1% del valore catastale, se questo è stato aggiornato negli ultimi dieci anni — altrimenti il 2%.
• Aliquota fiscale: 19% per i residenti nell'UE/SEE (compresi Islanda, Norvegia e Liechtenstein), 24% per i paesi terzi (ad es. il Regno Unito dopo la Brexit).
• Scadenza: entro il 31 dicembre dell'anno successivo (per l'anno fiscale 2025, quindi entro il 31/12/2026).

Esempio tratto dalle istruzioni ufficiali per la compilazione: per un appartamento a Calvià con un valore catastale aggiornato di 75.500 €, la base imponibile è pari all’1,1% = 830,50 €; applicando il 19% si ottiene un’imposta annuale di circa 158 €.

Se affitti l'immobile, valgono altre scadenze e devi dichiarare i ricavi effettivi da locazione — di solito ogni tre mesi o con una dichiarazione annuale. La nostra guida sull'affitto a lungo termine a Maiorca ti spiega come funziona e a cosa devi prestare attenzione in caso di affitto a lungo termine.

Gli errori più comuni quando si acquista un immobile a Maiorca

• Non affidarti a un avvocato di tua scelta. Il notaio spagnolo non ti tutela come in Germania. Senza una verifica indipendente, stai comprando alla cieca.
• Non tardare a richiedere il NIE. Senza il NIE non puoi firmare l'atto. Nelle zone più gettonate, ci vogliono settimane o addirittura mesi per ottenere un appuntamento.
• Non firmare il contratto di Arras senza averlo controllato. Non tutti prevedono il diritto di recesso e non tutti contengono una clausola di riserva sul finanziamento: rischi di perdere l'acconto del 10%.
• Non controllare la Nota simple, o non farlo troppo presto. Gli oneri possono cambiare fino al giorno dell’appuntamento dal notaio. È obbligatorio controllarla poco prima.
• Ignora la cédula e l'attestato di prestazione energetica. Senza la cédula non ti allacciano alle utenze, e in pratica i notai la chiedono regolarmente.
• Differenze tra catasto e registro fondiario che passano inosservate. Possono derivare da annessi non dichiarati, ma anche da rilievi topografici obsoleti — e in seguito possono costarti caro.
• Sottovalutare le spese accessorie. Ci va aggiunto un 10-15 per cento in più. Chi fa i conti al centesimo finisce nei guai.
• Non dimenticare il Modelo 210. La dichiarazione annuale per i non residenti viene spesso trascurata, ma è obbligatoria anche se l'immobile è usato esclusivamente per uso proprio.

Lista di controllo: il tuo percorso verso la proprietà

• Richiesta del numero NIE (con data di inizio)
• Il budget è calcolato includendo il 10-15% di spese accessorie
• Finanziamento già definito (LTV, tasación)
• Hai incaricato un avvocato di tua scelta
• Immobile scelto, prezzo concordato
• Contratto di Arras verificato da un avvocato (tipo, riserva di finanziamento)
• Nota simple verificata (proprietari, gravami, sequestri)
• Catasto allineato con il registro fondiario e la situazione reale
• Sono disponibili la Cédula de habitabilidad e l'attestato di prestazione energetica
• La "Nota simple" è stata ricontrollata poco prima dell'appuntamento dal notaio
• Appuntamento dal notaio: firma dell’Escritura, pagamento del saldo, consegna delle chiavi
• ITP/IVA e tasse pagate tramite la Gestoría
• Ho provveduto alla registrazione nel registro fondiario
• Ho cambiato l'intestazione delle utenze, dell'IBI e della comunidad
• Modelo 210 prenotato per il primo anno

Conclusione

L'acquisto di un immobile a Maiorca è facile da pianificare se conosci la procedura: prima il NIE e il finanziamento, poi un contratto di caparra (arras) attentamente verificato, una due diligence approfondita su Nota simple e Cédula, infine l’autenticazione dal notaio e la corretta gestione delle tasse e del registro immobiliare. I rischi maggiori non stanno nel prezzo di acquisto, ma nei dettagli: una clausola di finanziamento mancante, un onere trascurato o una Cédula scaduta. Con un’assistenza legale indipendente e una pianificazione realistica del budget (10-15% di spese accessorie), il sogno di un immobile a Maiorca diventa un acquisto sicuro.

Fonti ufficiali

• Colegio de Registradores — Richiesta di “Nota semplice” e costi (piattaforma ufficiale del catasto, 9,02 € + IVA)
• Sede electrónica del Catastro (Catastro, valor catastale, valor de referencia)
• Consell de Mallorca — Cédula de habitabilidad (Certificato di agibilità, Decreto 145/1997)
• Agencia Tributaria — Modelo 210 (Imposta sul reddito per i non residenti)
• Decreto Reale del 24 luglio 1889 — Codice Civile, art. 1454 (base giuridica delle "arras penitenciales")

Questa guida ha scopo puramente informativo e non sostituisce una consulenza legale o fiscale personalizzata. Le leggi, le aliquote fiscali e le scadenze possono cambiare e dipendono dal singolo caso — in particolare per quanto riguarda la graduazione dell’ITP, il calcolo del Modelo 210 e i requisiti relativi alla Cédula. Per la tua transazione specifica, fatti consigliare da un avvocato (abogado) specializzato in diritto immobiliare spagnolo e da un consulente fiscale (asesor fiscal/gestor).