Commissioni di agenzia per gli affitti in Spagna: chi paga cosa – e cosa è vietato dal 2023?

Dal 26 maggio 2023, la questione di chi debba pagare le commissioni di agenzia in caso di affitto a lungo termine in Spagna è chiaramente disciplinata dalla legge: è il locatore a pagare – sempre. Ciononostante, alcune agenzie immobiliari e proprietari privati continuano a richiedere commissioni ai potenziali inquilini, a volte sotto forma di “spese amministrative” o “spese di gestione”. Questa guida ti spiega cosa prevede concretamente la legge spagnola sugli alloggi (Ley 12/2023, Ley de Vivienda), quali pratiche sono illegali, come difenderti in qualità di inquilino e quali sono le eccezioni che dovresti conoscere. Inoltre, daremo un’occhiata alle peculiarità del mercato di Maiorca, dove domanda e offerta sono così distanti che, nonostante la legge, continuano a essere diffusi mezzi di pressione informali nei confronti degli inquilini.

Stai pagando una commissione di intermediazione in questo momento – o ti è stato chiesto di farlo?

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La legge: cosa dice esattamente la Ley de Vivienda 2023

La legge spagnola sull’alloggio (Ley 12/2023 sul diritto all’alloggio) è entrata in vigore il 26 maggio 2023 e ha portato una delle modifiche più importanti degli ultimi anni per gli inquilini. Il punto chiave per chi affitta: tutte le spese e le commissioni legate alla mediazione di un appartamento in affitto a lungo termine sono a carico del proprietario. Questo include la commissione dell’agente immobiliare, le spese di mediazione, i costi contrattuali e le altre spese amministrative dell’agente.

In pratica, questo significa che: quando un proprietario incarica un agente immobiliare di trovare un inquilino, stipula un contratto di prestazione di servizi con l’agente – ed è lui a pagare la commissione. L’inquilino è una terza parte in questo rapporto contrattuale e non può essere chiamato a pagare.

Attenzione: la legge si applica ai contratti di locazione di abitazioni (contrato de arrendamiento de vivienda) ai sensi della Legge sugli affitti urbani (LAU,Ley de Arrendamientos Urbanos). I contratti di locazione commerciale e quelli stagionali a breve termine non rientrano automaticamente in questa normativa – ne parleremo meglio tra poco.

Cosa è vietato esattamente

Prima del 2023: com'era una volta – e perché questa abitudine è così difficile da abbandonare

Fino all’entrata in vigore della Ley de Vivienda, in Spagna non c’era una norma legale unitaria che stabilisse chi dovesse sostenere le spese di agenzia nei contratti di locazione. La prassi variava molto a seconda della regione, dell’agente immobiliare e del proprietario. In molti casi, l’inquilino pagava una commissione pari a un mese intero di affitto – a volte anche di più. Anche se questo non era necessariamente previsto dalla legge, non era nemmeno espressamente vietato e si era ormai affermato sul mercato.

A Maiorca e in altri mercati immobiliari particolarmente sotto pressione, era molto comune che gli inquilini, al momento della firma del contratto, dovessero versare in anticipo sia la cauzione prevista dalla legge (fianza), sia una commissione di intermediazione, sia una garanzia aggiuntiva volontaria – il che poteva far lievitare i costi di trasloco fino a tre o quattro volte l’importo di un canone mensile.

Il fatto che questa pratica non sia cambiata subito, anche se la legge è in vigore da maggio 2023, ha diverse ragioni:

1. Molti agenti immobiliari e proprietari sperano che gli inquilini non ne sappiano nulla.
2. Il mercato degli affitti è così teso (soprattutto a Palma, Sóller e Santanyí) che spesso gli inquilini non osano opporsi, per paura di perdere l'appartamento.
3. Le commissioni vengono mascherate con nomi diversi, come “commissione amministrativa” o “tariffa forfettaria per i documenti”.
4. L'applicazione dipende dall'opposizione attiva dell'inquilino; non c'è alcun controllo proattivo da parte dello Stato.

Ecco com'è questa pratica illegale nella realtà

Ecco alcune situazioni che si verificano spesso per chi affitta a Maiorca e in altre parti della Spagna – e tutte violano la Ley de Vivienda:

• "Spese amministrative" alla firma del contratto: importi forfettari "per la stesura del contratto" – un trasferimento illegittimo dei costi a carico dell'inquilino.
• Commissione esplicita “pari a un mese di affitto una tantum”: chiaramente illegale nel caso degli affitti residenziali, ma ancora diffusa.
• Detrazione dal deposito cauzionale: l'agente immobiliare trattiene una parte del deposito come “commissione” – anche questo è vietato.
• Pressioni sugli inquilini in caso di carenza di alloggi: «Altri interessati sarebbero disposti a pagare» – una leva puramente informale senza alcun fondamento giuridico.

Nota: se un agente immobiliare o un locatore ti addebita una commissione, hai il diritto di chiederne il rimborso per iscritto. In caso di controversia, il tribunale competente è il Juzgado de Primera Instancia del tuo luogo di residenza.

Cauzione e garanzia aggiuntiva: quanto devi pagare davvero

Non tutti i pagamenti anticipati sono illegali. La normativa spagnola in materia di locazioni prevede due forme legittime di garanzia per il locatore:

In pratica, molti proprietari a Maiorca – soprattutto con inquilini internazionali che non hanno una storia di affitti in Spagna – chiedono la combinazione massima consentita: 1 mese di cauzione + 2 mesi di garanzia aggiuntiva + 1 mese di affitto anticipato. Legalmente, questo può arrivare fino a 4 mesi di affitto al momento del trasloco. Tutto ciò che va oltre (commissione dell’agente immobiliare, spese varie) non è consentito.

Nota: il proprietario deve depositare la fianza presso l'ente regionale competente per l'edilizia abitativa (nelle Baleari: IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge). È un suo obbligo, non tuo.

Eccezioni: quando gli inquilini devono comunque pagare qualcosa (è consentito)

La legge è chiara, ma presenta alcune lacune che dovresti conoscere:

1. Contratto di locazione stagionale (contrato de temporada)

Se un appartamento non viene affittato come residenza permanente, ma stagionale – cioè con un “contrato de temporada” –, le rigide norme di tutela della LAU per l’affitto di alloggi non si applicano automaticamente nella loro interezza. In questo ambito la situazione giuridica è meno chiara e, nella pratica, capita più spesso che le commissioni dell’agente immobiliare vengano addebitate al locatario.

Attenzione agli espatriati: molti proprietari a Maiorca insistono per stipulare un contratto di affitto stagionale (spesso della durata di 11 mesi) per aggirare le tutele degli inquilini e i termini di preavviso. Per l’empadronamiento e la residenza, però, ti serve un vero e proprio contratto di locazione abitativa (contrato de arrendamiento de vivienda). Molti comuni non accettano i contratti stagionali.

2. Affitto commerciale

Chi affitta uffici o locali commerciali non rientra nelle norme di tutela previste dalla LAU. In questi casi, le commissioni di intermediazione sono liberamente negoziabili e possono essere addebitate al locatario per contratto.

3. Affitto diretto senza agenzia immobiliare

Se un proprietario affitta privatamente e senza l'intervento di un agente immobiliare, non ci sono commissioni – né per il locatore né per l'inquilino. Alcuni proprietari, però, addebitano delle “spese amministrative” per la stesura del contratto; anche questo non è consentito nel caso degli affitti residenziali.

Il caso di Maiorca: perché il mercato aggira la legge

Nel 2026 gli affitti medi a Palma si aggiravano intorno ai 18,70 €/m², il che significa circa 1.400 € al mese di affitto al netto delle spese per un bilocale. I prezzi delle case in affitto aumentano ogni anno, mentre l’offerta disponibile si riduce. Gli appartamenti vengono convertiti in alloggi per affitti turistici, mancano progetti di nuova costruzione nel segmento accessibile e gli inquilini internazionali fanno concorrenza alla gente del posto.

In questo contesto, molti inquilini hanno paura di far valere i propri diritti sanciti dalla legge – e sia i proprietari che gli agenti immobiliari lo sanno bene. Questo non cambia la situazione giuridica, ma spiega perché, come inquilino a Maiorca, dovresti essere particolarmente ben preparato.

Passo dopo passo: ecco come difenderti dalle spese illegali

1. Documenta la richiesta: fatti inviare la richiesta di pagamento per iscritto – via e-mail, fattura o nel contratto di affitto. Le richieste verbali sono difficili da far valere, ma anche difficili da dimostrare.
2. Contesta per iscritto: scrivi all'agente immobiliare o al proprietario via e-mail che ritieni che la commissione sia illegittima ai sensi della Legge 12/2023 e che non la pagherai.
3. Richiedere il rimborso delle spese già pagate: se hai già pagato, puoi chiedere il rimborso per iscritto. Se il destinatario rifiuta il rimborso, puoi inviare un burofax (lettera raccomandata con valore legale).
4. Mediazione o causa: la competenza spetta al Juzgado de Primera Instancia del luogo di residenza. Per importi modesti, la procedura è abbastanza semplice. Un avvocato specializzato in diritto locativo (abogado de arrendamientos) ti aiuterà a valutare se vale la pena intentare una causa.
5. Rivolgiti all'autorità per la tutela dei consumatori: l'Ufficio per l'informazione dei consumatori delle Baleari (Oficina de Información al Consumidor) raccoglie i reclami. Anche il Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) può intervenire in caso di violazioni.

Quanto costano gli agenti immobiliari quando compri una casa – la differenza rispetto all’affitto

Per evitare confusione: quando compri un immobile in Spagna valgono regole completamente diverse. Qui non c’è una norma di legge che stabilisca chi deve pagare la commissione all’agente immobiliare: è una questione liberamente negoziabile e viene regolata contrattualmente. In pratica, in Spagna spesso è il venditore a pagare la commissione, ma è possibile anche una partecipazione da parte dell’acquirente, e capita che sia così.

Gli errori più comuni quando si parla di commissioni di intermediazione

• Errore n. 1: pagare alla cieca. Molti pagano per comodità o per ignoranza, anche se non sarebbero tenuti a farlo.
• Errore n. 2: accettare un contratto stagionale come soluzione a lungo termine. Un “contrato de temporada” non ti tutela come un contratto di locazione e spesso non viene riconosciuto per le pratiche burocratiche.
• Errore n. 3: firmare una clausola sulle commissioni nel contratto di locazione. Alcuni contratti di locazione contengono clausole che impongono delle spese al locatario. Queste clausole sono nulle, ma dovresti individuarle ed eliminarle prima di firmare.
• Errore n. 4: confondere la cauzione con la commissione. La cauzione (fianza) è prevista dalla legge e serve a tutelarti; la commissione dell’agente immobiliare a carico dell’inquilino invece no.
• Errore n. 5: non avere il numero NIE al momento del trasloco. Senza il numero NIE non puoi né stipulare un contratto d’affitto né aprire un conto corrente per gli addebiti automatici – e perdi tempo prezioso nella corsa agli appartamenti più ambiti.

E adesso? I prossimi passi dopo il noleggio

Una volta trovato l'appartamento e firmato il contratto, ci sono alcuni passaggi importanti da seguire:

• Empadronamiento (registrazione anagrafica): senza un contratto di affitto a lungo termine valido, molti comuni rifiutano la registrazione. Qui trovi i dettagli: Empadronamiento a Maiorca
• Richiedere la residenza: in quanto cittadino dell’UE con residenza fissa, hai diritto al permesso di soggiorno – il contratto di affitto è un documento fondamentale. Maggiori informazioni: Residenza in Spagna
• Cambiare l'intestazione di elettricità, acqua e Internet: in Spagna i contratti sono spesso a nome del precedente inquilino; puoi subentrare nei contratti esistenti o stipularne di nuovi. Informazioni: come attivare l'acqua a Maiorca
• Verifica l'obbligo di residenza fiscale: chi vive in Spagna per più di 183 giorni all'anno è soggetto a tassazione. Le tasse per i residenti in Spagna
• Chiarire la questione dell’assicurazione sanitaria: con la Residencia e l’Empadronamiento hai accesso al sistema sanitario pubblico. Cosa dovresti assicurarti prima: l’assicurazione sanitaria in Spagna

Lista di controllo: commissioni dell'agente immobiliare per l'affitto in Spagna

• Controlla il tipo di contratto di locazione: “contrato de arrendamiento de vivienda” (a lungo termine) o “contrato de temporada”?
• Non pagare la commissione all'agente immobiliare se sei l'inquilino (affitto di un appartamento)
• Cauzione (fianza) max. 1 mese di affitto
• Garanzia aggiuntiva (garantía adicional) max. 2 canoni mensili
• Documenta per iscritto le richieste di pagamento
• Procurati il numero NIE e un conto corrente spagnolo prima di cercare casa
• Prima di firmare il contratto di locazione, controlla che non ci siano clausole di commissione non consentite
• Obbligare i proprietari a depositare la cauzione presso l'IBAVI
• Se ti mettono sotto pressione per il pagamento: contesta per iscritto e, se necessario, rivolgiti a un avvocato o all’associazione dei consumatori
• Dopo il trasloco: richiedi subito l’empadronamiento e la residenza

Conclusione

La situazione giuridica in Spagna è chiara da maggio 2023: per gli affitti a lungo termine di immobili residenziali, è il proprietario a pagare le commissioni dell’agente immobiliare – l’inquilino paga solo la cauzione e la garanzia aggiuntiva, il cui importo è stabilito per legge. Quella che prima era una prassi di mercato, oggi è illegale. Ciononostante, la vecchia prassi continua a persistere in mercati sotto pressione come quello di Maiorca, alimentata dalla scarsità di alloggi, dall’asimmetria informativa e dal desiderio di scaricare i costi sugli inquilini.

Come inquilino, devi conoscere i tuoi diritti e, se necessario, farli valere attivamente. Questo richiede preparazione, i documenti giusti e, a volte, un supporto professionale. Se hai dei dubbi, vale la pena chiedere un breve consiglio a un avvocato specializzato in diritto locativo a Maiorca prima di firmare o pagare.

Fonti ufficiali

• Legge n. 12/2023, del 24 maggio, sul diritto all’alloggio (Legge sull’alloggio): https://www.boe.es/eli/es/l/2023/05/24/12
• Legge 29/1994, del 24 novembre, sui contratti di locazione urbana (LAU) – Legge sulle locazioni: https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (deposito delle cauzioni di affitto nelle Baleari): https://www.ibavi.es
• AEAT – Agencia Tributaria (Aspetti fiscali dei contratti di locazione): https://www.agenciatributaria.es
• Conselleria de Territori, Energia i Mobilitat – Governo delle Isole Baleari (Legge sull’edilizia abitativa delle Baleari): https://www.caib.es