Kosten bouwvergunning Mallorca

Wat kost een bouwvergunning op Mallorca?

De kosten van een bouwvergunning op Mallorca bestaan in feite niet uit 1 heffing, maar uit 2: de gemeentelijke bouwbelasting ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras — belasting op bouwwerken, installaties en werkzaamheden) en de leges die je gemeente rekent voor de bouwvergunning, de tasa por licencia urbanística. Een tasa is binnen het Spaanse heffingenstelsel een vergoeding voor een concrete overheidsdienst, geen belasting — deze dekt de kosten die het gemeentehuis maakt voor de beoordeling en beschikking.

Beide bedragen worden berekend over de bouwsom en beide worden door de Ajuntament — het gemeentehuis van je gemeente — vastgelegd in een eigen belastingverordening, de ordenanza fiscal. Wat je uiteindelijk betaalt, hangt daarom minder af van de Spaanse wetgeving dan van de gemeente op het eiland waar je perceel ligt. De rekentool hierboven bespaart je het zoekwerk: hij gebruikt de tarieven die aantoonbaar voor jouw gemeente gelden en vermeldt duidelijk wanneer voor 1 van beide posten geen onderbouwing beschikbaar is.

Zo wordt het berekend

De duurste fout maak je al bij de eerste stap. De grondslag is niet de offerteprijs van je aannemer, maar de zuivere bouwsom — in het Spaans coste de ejecución material, in de stukken van je architect meestal vermeld als presupuesto de ejecución material (PEM): de begrote kosten van uitsluitend de bouwwerkzaamheden. Hieronder vallen uitdrukkelijk niet:

• de Spaanse btw IVA,
• de honoraria van de architect, bouwdirectie en overige gespecialiseerde ontwerpers,
• de winstmarge van de aannemer,
• en de gemeentelijke leges zelf.

Wie de totaalprijs uit het bouwcontract invult, rekent dus structureel met een te hoog bedrag. Neem het bedrag uit het proyecto, niet dat op de factuur.

Vervolgens wordt er in deze volgorde gerekend:

• Bouwwaarde (PEM) × belastingtarief van de gemeente = cuota íntegra, de volledige belastingschuld vóór alle aftrekposten. Elke gemeente bepaalt dit tarief zelf; de wet stelt alleen een bovengrens van 4%.
• Bouwwaarde (PEM) × heffingstarief van de gemeente = tasa. Veel verordeningen hanteren hiervoor een minimumbedrag dat geldt bij kleine projecten.
• Verrekening, als de verordening daarin voorziet: Sommige gemeenten trekken een deel van de betaalde heffing van de belasting af. De aftrek wordt berekend over de betaalde heffing, niet over de belastingschuld — juist op dit punt lopen de meeste snelle berekeningen op internet uiteen.
• Bonificación — een belastingkorting — komt pas daarna, als de verordening, zoals in Palma, uitdrukkelijk bepaalt dat eerst wordt verrekend. De volgorde staat niet in de wet, maar in de betreffende ordenanza fiscal; dat maakt merkbaar verschil voor het eindbedrag.

Door de verrekening kan de belasting tot nul dalen, maar nooit daaronder. De heffing blijft onveranderd — die wordt met de belasting verrekend, niet kwijtgescholden. In gemeenten waarvan de verordening geen verrekening regelt, bestaat die eenvoudigweg niet; de rekenhulp verzint die dan ook niet.

Rekenvoorbeelden

In plaats van hier cijfers te vermelden die morgen alweer verouderd kunnen zijn, rekent de rekenhulp hierboven de voorbeelden zelf door: een project in een gemeente met verrekening, een in een gemeente zonder verrekening en een geval waarin alleen het belastingtarief bekend is, maar niet het heffingstarief. Klik erop — elke voorbeeldberekening toont alle tussenstappen: de heffingsgrondslag, de volledige belastingschuld, de heffing, de verrekening en het eindbedrag. Zo zie je meteen welke stap bij je eigen project doorslaggevend is.

Bijzondere gevallen

Kortingen (bonificaciones). De wet staat gemeenten verschillende belastingkortingen toe, maar verplicht hen niet er ook maar één toe te passen. Of ze in jouw gemeente bestaan, onder welke voorwaarden en of meerdere kortingen naast elkaar gelden, wordt uitsluitend bepaald door de ordenanza fiscal. De wettelijke maximumpercentages zijn ruim: tot 95% voor bouwprojecten die de gemeenteraad van bijzonder gemeentelijk belang verklaart, tot 95% voor de installatie van systemen voor het benutten van zonne-energie, tot 90% voor maatregelen voor toegankelijkheid en tot 90% voor laadpunten voor elektrische voertuigen. Deze kortingen worden na elkaar toegepast: elke korting geldt over het resultaat van de vorige. Ga er dus niet van uit dat het hoogste afzonderlijke percentage een wettelijke bovengrens is — wat werkelijk mogelijk is en of meerdere kortingen samen gelden, staat in de verordening van je gemeente, niet in de wet.

Kleinere projecten zonder formele bouwvergunning. Niet elk project vereist een licencia de obras, de formele bouwvergunning. Voor eenvoudiger werkzaamheden volstaat op veel plaatsen een comunicación previa — een voorafgaande melding bij het gemeentehuis — of een declaración responsable, een eigen verklaring waarin je op eigen verantwoordelijkheid bevestigt dat je aan alle voorwaarden voldoet. Daarmee bespaar je jezelf de vergunningsprocedure, maar niet de heffingen: ook in dit geval ontstaat de belastingplicht en de gemeente mag voor de controle van de melding eveneens een heffing opleggen.

Bouwen zonder vergunning. Een hardnekkig misverstand is dat zonder verleende vergunning ook geen belasting verschuldigd is. In de wet staat juist het tegenovergestelde: de belastingplicht ontstaat zodra de bouwwerkzaamheden beginnen — ook wanneer de bijbehorende vergunning nooit is aangevraagd of nog niet is verleend. De peildatum is dus de start van de bouw, niet het besluit en ook niet de jaarwisseling. Daarom vraagt de rekenhulp naar de datum waarop de bouw begint en leest hij de gemeentelijke tarieven voor precies die datum in: verordeningen veranderen en voor jouw project geldt de versie die bij aanvang van de bouw van kracht was. De heffingsplicht is overigens het kleinste probleem bij bouwen zonder vergunning — de stedenbouwkundige gevolgen zijn dat niet.

Termijnen en formulieren

Er bestaat geen uniform formulier voor het hele eiland: zowel de belasting als de heffing loopt via het gemeentehuis van je gemeente, en elke gemeente heeft eigen formulieren, eigen portalen en eigen betalingstermijnen. Wat overal hetzelfde is, is de procedure in 2 stappen.

Eerst de voorlopige aanslag. Wanneer de vergunning wordt verleend, de melding binnenkomt of — als beide ontbreken — met de bouw wordt begonnen, stelt de gemeente een voorlopig bedrag vast. De basis is de door jou ingediende kostenraming, mits die is gecontroleerd (visado) door de bevoegde beroepskamer, of een forfaitaire modulewaarde als de verordening daarin voorziet. Veel gemeenten vragen dit via zelfaangifte (autoliquidación): je berekent het bedrag zelf, dient de aangifte in en betaalt het bedrag — de controle volgt pas daarna.

Daarna de definitieve aanslag. Zodra de bouw klaar is, controleert het gemeentehuis de werkelijk gemaakte bouwkosten. Zijn die hoger dan geraamd, dan moet je bijbetalen; zijn ze lager, dan krijg je geld terug. Deze controle achteraf is de reden waarom het loont om je eindafrekeningen zorgvuldig te bewaren: dan kun je de berekening van de gemeente nog met bewijsstukken laten corrigeren. Bewaar het bouwcontract, meerwerk en eindafrekeningen daarom zo dat de zuivere bouwkostenwaarde er zonder discussie uit kan worden afgeleid.

Wanneer je precies moet betalen en met welk formulier, staat in de verordening en de informatiebrochure van je gemeente. Vraag bij twijfel rechtstreeks bij het Ajuntament naar de geldende ordenanza fiscal — die is openbaar en wordt gepubliceerd in het publicatieblad van de Balearen.

Juridische grondslag en stand van zaken

Het kader voor beide heffingen is vastgelegd in de Spaanse wet op de gemeentefinanciën, de Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL, Real Decreto Legislativo 2/2004):

• Art. 100 — wat precies wordt belast, ook zonder verleende vergunning.
• Art. 101 — wie de belasting verschuldigd is.
• Art. 102 — de heffingsgrondslag als zuivere bouwkostenwaarde, het belastingtarief met een wettelijk maximum en het ontstaan van de belasting bij aanvang van de bouw.
• Art. 103 — heffing in 2 stappen, mogelijke kortingen en de verrekening van de leges met de belasting.
• Art. 20 en 24 — de grondslag voor de gemeentelijke leges en de regel dat de opbrengst daarvan niet hoger mag zijn dan de kosten van de dienst.

De concrete tarieven staan niet in deze wet, maar in de verordeningen van de afzonderlijke gemeenten. De waarden in de rekentool zijn per gemeente onderbouwd met de desbetreffende gepubliceerde ordenanza fiscal; als die onderbouwing ontbreekt, toont de rekentool geen bedrag in plaats van een schatting. Palma verrekent sinds eind oktober 2025 bijvoorbeeld een deel van de betaalde leges met de belasting — na de herziening van zijn verordening en daar uitdrukkelijk vóór de kortingen. Art. 103.3 TRLRHL staat dit toe, maar geen enkele gemeente is hiertoe verplicht.

Stand van deze pagina: september 2026. Deze pagina vervangt geen advies van een gestoría, belastingadviseur of je architect — maar helpt je wel een betrouwbare indicatie te krijgen voordat je het gesprek aangaat.

Veelgestelde vragen

Gerelateerde rekentools

De heffingen rond de bouwvergunning betaal je eenmalig — daarna beginnen de terugkerende kosten. Wat je voor je voltooide bouw jaarlijks aan de gemeente kwijt bent, bereken je met de rekentool voor de IBI, de Spaanse onroerendgoedbelasting; ook die stelt elke gemeente zelf vast en ook daarvoor loont het om je eigen verordening te raadplegen.

Moet je de grond nog kopen, neem dan ook de notariële akte en inschrijving in het kadaster mee in je planning: de rekentool voor notaris- en kadasterkosten laat zien welke kosten er bij de aankoop zelf bijkomen, nog voordat de eerste graafmachine arriveert.