IBI-belasting Spanje: onroerendgoedbelasting, afvalstoffenheffing & Vado op Mallorca

Je hebt een finca, een appartement of een villa op Mallorca — en op een gegeven moment zit er een brief in je brievenbus, of juist helemaal niets, terwijl de belasting al lang betaald had moeten zijn. Dat is nou net het lastige aan de IBI-belasting in Spanje: de meeste gemeenten sturen geen papieren rekening meer en vertrouwen op de eigen verantwoordelijkheid van de eigenaren. In deze gids lees je hoe de IBI wordt berekend, wat de kadastrale waarde hiermee te maken heeft, welke andere gemeentelijke heffingen zoals afvalstoffenheffing (basura) en inrijvergunningen (vado) erbij komen, wanneer je moet betalen — en waarom een automatische incasso veruit de meest ontspannen oplossing is. Je leert ook hoe de IBI verschilt van de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen en wat je te wachten staat bij de aankoop van onroerend goed.

Wil je weten hoeveel je precies aan IBI moet betalen of of je kadastrale waarde klopt?

• 📩 Een persoonlijk verzoek indienen — Individuele beoordeling door experts op Mallorca
• Alle belastingen en juridische zaken op een rijtje

Wat is de IBI — en wie betaalt de?

De Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kortweg IBI, is de Spaanse tegenhanger van de Duitse grondbelasting. De wettelijke basis is de Ley de Haciendas Locales (LHL), met name artikel 60 en volgende. Volgens de wet zijn de eigenaar, de erfpachter en de vruchtgebruiker belastingplichtig — dus niet automatisch de huurder, ook al wordt dat soms anders afgesproken in huurovereenkomsten.

De IBI is een gemeentelijke belasting: elke gemeente (Ayuntamiento) op Mallorca heft deze zelf, bepaalt het tarief binnen de wettelijke grenzen en is ook verantwoordelijk voor de inning. Dat verklaart waarom twee aangrenzende finca’s in verschillende gemeenten merkbaar verschillende jaarrekeningen kunnen krijgen.

Let op: de IBI en de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (Modelo 210) zijn twee totaal verschillende belastingen. De IBI ga je naar het gemeentehuis betalen, de inkomstenbelasting naar de nationale belastingdienst (Agencia Tributaria). Als je maar één van de twee betaalt, heb je de andere nog niet geregeld.

Hoe wordt de IBI berekend? Kadastrale waarde en heffingspercentage

De formule is simpel: IBI = kadastrale waarde × heffingspercentage. De valkuil zit hem in beide factoren.

De kadastrale waarde (Valor Catastral)

De kadastrale waarde geeft de waarde van het perceel en de bebouwing weer en wordt voor elke kadastrale eenheid vastgesteld aan de hand van een officiële waardetabel. Die ligt meestal flink onder de marktwaarde. Technisch gezien wordt hij om de tien jaar opnieuw vastgesteld (revisión catastral); tussendoor kan hij veranderen door inflatie, verbouwingen of aanpassingen aan het pand.

Het heffingspercentage

De Spaanse wetgever stelt marges vast waarbinnen de gemeenten hun tarief vrij kunnen kiezen:

Tijdens de financiële crisis na 2008 hebben veel gemeenten hun heffingspercentages flink verhoogd; sindsdien lopen de tarieven op Mallorca nogal uiteen. Je kunt het huidige heffingspercentage van jouw gemeente opvragen bij het betreffende Ayuntamiento of via de ATIB.

Rekenvoorbeeld

Op de Balearen wordt bij de berekening ook rekening gehouden met een gemeentespecifieke factor, die wordt toegepast op de kadastrale waarde en rekening houdt met het soort bebouwing. De exacte waarden kun je op verzoek opvragen bij het gemeentebestuur.

Wanneer en hoe moet je de IBI betalen?

Betalingstermijnen

In de meeste gemeenten op Mallorca begint de zogenaamde ‘periodo voluntario de pago’ (vrijwillige betalingstermijn) op 1 oktober en eindigt op 2 december. Voor zo’n twaalf gemeentehuizen gelden iets andere termijnen — het is de moeite waard om dat even na te kijken.

Let op: De meeste gemeenten op Mallorca sturen geen papieren betalingsaanslagen meer. Je bent zelf verantwoordelijk om de deadline in de gaten te houden. Wie te laat betaalt, riskeert soms flinke boetes.

Betaalmethoden

Online kun je via het ATIB-platform inloggen, het verschuldigde bedrag bekijken en direct betalen. Met een code in de belastingaanslag — voor zover die nog wordt verstuurd — kun je de huidige stand bekijken.

Tip: Een machtiging voor automatische incasso instellen

De meest relaxte oplossing is een automatische incasso via je Spaanse bank. De ATIB of het bevoegde gemeentehuis int het bedrag dan automatisch op de vervaldatum. Voor niet-ingezetenen met een Spaanse bankrekening is dit de standaardmanier — en zo voorkom je gegarandeerd boetes voor te late betaling.

Afvalstoffenheffing (Basura / Tasa de Residuos)

De afvalstoffenheffing — in het Spaans ‘tasa de basura’ of ‘tasa de residuos sólidos urbanos’ — is een aparte gemeentelijke heffing en staat niet op de IBI-rekening, ook al worden ze soms samen geïnd.

De hoogte varieert sterk: voor een klein appartement betaal je aanzienlijk minder dan voor een grote eengezinswoning. Ook of het pand als hoofd- of tweede woning wordt gebruikt, kan een rol spelen. Neem bij twijfel direct contact op met het Ayuntamiento.

Vado: de toegangsvergunning

De vado (ook wel vado permanente genoemd) is de vergoeding voor een goedgekeurde uitrit of inrit op privéterrein — dus voor het oversteken van het trottoir naar je garage of oprit. De opbrengsten gaan rechtstreeks naar de gemeentekas.

Let op: een vado-bord zonder geldige vergunning heeft geen rechtskracht. Als je wilt dat mensen die voor je oprit geparkeerd staan worden weggehaald, heb je een actieve, betaalde vergunning van het gemeentehuis nodig.

Het Catastro: de basis voor alle gemeentelijke belastingen

Het Catastro (kadaster) is het overheidsregister waarin alle percelen en gebouwen in Spanje met hun belangrijkste kenmerken zijn opgenomen. Het is niet hetzelfde als het eigendomsregister (Registro de la Propiedad), ook al zijn ze allebei belangrijk voor vastgoedeigenaren.

Als de gegevens in het Catastro niet kloppen met het daadwerkelijke pand — bijvoorbeeld na een verbouwing of een aanbouw — kan dat leiden tot verkeerde kadastrale waarden en dus tot een verkeerde IBI. Een aanpassing (declaración de alteración catastral) is dan verplicht.

Let op: Bouwactiviteiten die niet zijn aangemeld, kunnen ontbreken in het Catastro en bij een latere controle voor problemen zorgen — ook op fiscaal gebied. Meer hierover vind je in de gids over het legaliseren van illegale bouwwerken op Mallorca.

IBI en inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen: het verschil

Veel eigenaren die niet in Spanje staan ingeschreven, verwarren de IBI met de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Beide belastingen hebben betrekking op hetzelfde onroerend goed, maar staan volledig los van elkaar.

Voorbeeld: eigen gebruik door niet-ingezetenen

Als je het pand niet verhuurt, ben je toch een fictieve huuropbrengst verschuldigd aan de Spaanse belastingdienst (imputación de rentas). Deze wordt vastgesteld op 1,1 % van de kadastrale waarde, waarover voor EU-/EER-burgers een belastingtarief van 19 % geldt.

Voorbeeld: kadastrale waarde 380.000 €
→ 1,1 % = 4.180 €
→ 19 % daarover = 794,20 € jaarlijkse inkomstenbelasting

Deze belasting komt bovenop de IBI — ze vervangt die niet.

IBI bij de aankoop van onroerend goed: wie betaalt wat?

De IBI wordt geheven van degene die op 1 januari van het belastingjaar als eigenaar in het Catastro staat geregistreerd. Dat roept bij een aankoop halverwege het jaar een belangrijke vraag op: wie betaalt de IBI voor het lopende jaar?

In de praktijk wordt dit in de koopovereenkomst geregeld. Meestal wordt er een evenredige verdeling (prorrateo) gemaakt tussen verkoper en koper op basis van de datum waarop de eigendomsoverdracht plaatsvindt. Kopers moeten dit punt expliciet in de notariële akte laten vastleggen.

Let op: als er bij de aankoop een openstaande IBI-schuld is, is de nieuwe eigenaar in bepaalde gevallen aansprakelijk. Het is daarom verstandig om dit voor de aankoop bij het ATIB te controleren. Meer over hoe dit in zijn werk gaat, vind je in de gids over het kopen van onroerend goed op Mallorca.

Overzicht: alle gemeentelijke heffingen op Mallorca

De meest voorkomende fouten bij de IBI op Mallorca

1. Geen automatische incasso ingesteld: je wacht op een brief die maar niet komt — en betaalt te laat.
2. IBI in IRNR door elkaar gehaald: alleen de IBI betaald, maar het Modelo 210 vergeten (of andersom).
3. Verkeerde kadastrale waarde: verbouwing of aanbouw niet bij het Catastro gemeld — daardoor klopt de berekeningsbasis niet.
4. IBI-schulden bij de aankoop over het hoofd gezien: kopers controleren voor de afspraak bij de notaris niet of er achterstallige betalingen zijn.
5. Rijden zonder geldige vergunning: Het bord hangt er wel, maar de jaarlijkse bijdrage is niet betaald — de vergunning is dus niet meer geldig.
6. Afvalstoffenheffing vergeten: omdat die soms apart in rekening wordt gebracht, raakt die in de chaos van de eerste jaren als huiseigenaar een beetje ondergesneeuwd.
7. Onduidelijk wie verantwoordelijk is: in Calvià en Inca verloopt de betaling niet via de ATIB, maar rechtstreeks via het gemeentehuis.

Wat komt er na de IBI? Andere jaarlijkse belastingverplichtingen

De IBI is de bekendste, maar niet de enige jaarlijkse belastingverplichting voor vastgoedeigenaren op Mallorca.

• Modelo 210 (IRNR): Niet-ingezetenen moeten in de regel jaarlijks, uiterlijk op 31 december van het volgende jaar, aangifte doen van de inkomstenbelasting over onroerend goed dat ze zelf bewonen of verhuren.
• Vermogensbelasting: voor niet-ingezetenen met onroerend goed in Spanje vanaf bepaalde drempels verschuldigd — meer hierover vind je in de gids over vermogensbelasting in Spanje.
• Belastingen bij verkoop: Bij een latere verkoop moet je vermogenswinstbelasting en de gemeentelijke Plusvalía betalen — meer hierover vind je in de gids ‘Belastingen bij de verkoop van onroerend goed’.
• Erfenis en schenking: Op de Balearen gelden al een paar jaar flinke belastingvoordelen voor naaste familieleden — alles wat je moet weten vind je in de gids Erfenis & Schenking Balearen.

Checklist: IBI & gemeentelijke heffingen onder controle

• De kadastrale waarde van het pand is gecontroleerd (sede.catastro.gob.es)
• Informatie opgevraagd bij het Ayuntamiento over het gemeentelijke heffingstarief
• Automatische incasso ingesteld bij een Spaanse bank
• Betalingstermijn van je eigen gemeente genoteerd (meestal 1 okt. – 2 dec.)
• Afvalheffingen worden apart geboekt en in de betalingskalender gezet
• Vado-vergunning aangevraagd en jaarlijkse bijdrage betaald (als er een inrit is)
• Bij aankoop: IBI-achterstanden gecontroleerd bij de ATIB
• Bij aankoop: de verdeling van de IBI wordt in de koopovereenkomst geregeld
• Modelo 210 voor het lopende belastingjaar in de agenda genoteerd
• Catastro-gegevens bijgewerkt na verbouwing of uitbreiding

Conclusie

De IBI-belasting in Spanje is eigenlijk heel simpel — zolang je maar weet hoe die wordt berekend, wanneer je die moet betalen en wie die int. De kadastrale waarde vormt de basis, het gemeentelijke heffingstarief bepaalt het bedrag en de ATIB regelt de betaling voor de meeste gemeenten op Mallorca. Daarbij komen nog aparte heffingen zoals afvalstoffenbelasting en Vado, die vaak over het hoofd worden gezien. De belangrijkste tip voor niet-ingezetenen: regel een automatische incasso en verwar de IBI niet met het Modelo 210 — beide belastingen lopen parallel en de ene vervangt de andere niet. Als je dat begrijpt, kom je niet voor verrassingen te staan.

Officiële bronnen

• Wet op de lokale financiën (RDLeg 2/2004): rechtsgrondslag van de IBI, art. 60 e.v. — noticias.juridicas.com
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: Betaalportaal voor gemeentelijke heffingen van de meeste gemeenten op Mallorca — sede.atib.es
• Dirección General del Catastro: kadasterinformatie en kadastrale waarde online — sede.catastro.gob.es
• AEAT – Agencia Tributaria: Verantwoordelijk voor Modelo 210 (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen) — aeat.es
• Consell de Mallorca: eilandinstantie met meer informatie over lokale voorschriften — conselldemallorca.net