IBI Mallorca per gemeente

Hoe hoog is de IBI op Mallorca?

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de Spaanse onroerendgoedbelasting) is een gemeentelijke belasting. Op Mallorca bestaat er dus niet 1 tarief, maar zijn er evenveel tarieven als gemeenten. Elke gemeente stelt zelf het tarief vast (tipo de gravamen, het percentage van de heffingsgrondslag), in haar eigen belastingverordening (ordenanza fiscal). De wetgever stelt daarbij alleen grenzen: voor onroerend goed dat als stedelijk is aangemerkt (urbana) tussen 0,4% en 1,1%, en voor onroerend goed dat als landelijk is aangemerkt (rústica) tussen 0,3% en 0,9%. Gemeenten mogen in bepaalde gevallen van deze grenzen afwijken.

2 naast elkaar gelegen huizen met dezelfde kadastrale waarde kunnen daardoor heel verschillende aanslagen krijgen als de gemeentegrens ertussen loopt. De rekenhulp hierboven vermeldt het tarief dat we voor jouw gemeente hebben opgezocht in de verordening die is gepubliceerd in het Butlletí Oficial de les Illes Balears, en berekent daarmee jouw bedrag. Wat je daarvoor nodig hebt, vind je op je laatste aanslagbiljet.

Zo wordt de belasting berekend

De veelgebruikte vuistregel „kadastrale waarde maal tarief" klopt alleen als er verder niets van toepassing is. De wet op de gemeentelijke financiën (RDLeg 2/2004) rekent in 4 stappen, waarbij vooral de 2e stap ervoor zorgt dat veel schattingen te hoog uitvallen.

Stap 1: de kadastrale waarde (base imponible)

Het uitgangspunt is de valor catastral: de officiële waarde die het Spaanse kadaster (Catastro) vaststelt voor grond en gebouwen samen. Dit is niet de koopprijs, marktwaarde of referentiewaarde en ligt doorgaans aanzienlijk lager. In de terminologie van de wet is dit de base imponible, de niet-verlaagde heffingsgrondslag (Art. 65). Je vindt deze op het IBI-aanslagbiljet en in het kadasterportaal.

Stap 2: de verlaagde heffingsgrondslag (base liquidable)

Hier lopen berekening en werkelijkheid uiteen. Er wordt niet altijd belasting geheven over de volledige kadastrale waarde, maar over de base liquidable: de kadastrale waarde minus een verlaging (Art. 66 tot en met 70). Deze verlaging ontstaat vaak na een herwaardering door het kadaster. De nieuwe, hogere waarde wordt dan niet in 1 keer doorberekend, maar in 9 jaar stapsgewijs ingevoerd. Daarnaast kennen sommige gemeenten eigen verlagingen: Pollença belast bijvoorbeeld grond die als landelijk is aangemerkt slechts over een deel van de kadastrale waarde. Dat staat niet bij het tarief, maar in een ander artikel van dezelfde verordening.

Concreet betekent dit voor jou: als je rekent met de volledige kadastrale waarde terwijl er voor jouw woning een verlaging geldt, kom je op een te hoog bedrag uit. Het bedrag op het aanslagbiljet valt dan lager uit dan je eigen schatting. Daarom vraagt de rekenhulp eerst welke van de 2 bedragen je hebt. Staat er op je aanslagbiljet een base liquidable, gebruik die dan: daarin is elke verlaging al verwerkt en het resultaat is het wettelijk verschuldigde bedrag. Ken je alleen de kadastrale waarde, dan krijg je een richtbedrag dat ook duidelijk als zodanig wordt aangeduid.

Stap 3: het belastingbedrag (cuota íntegra)

De base liquidable vermenigvuldigd met het gemeentelijke tarief geeft de cuota íntegra — het belastingbedrag vóór alle kortingen (art. 71.1 in samenhang met art. 72). Dit is het bedrag dat de rekenhulp toont wanneer je rekent met het bedrag op de aanslag.

Stap 4: het te betalen bedrag (cuota líquida)

Wat uiteindelijk wordt afgeschreven, is de cuota líquida: de cuota íntegra min de kortingen en vrijstellingen die in jouw geval van toepassing zijn (art. 71.2, 73 en 74). Dit bedrag kan aanzienlijk lager zijn dan het belastingbedrag — en in 1 bijzonder geval hoger, namelijk door de toeslag voor permanent leegstaande woningen. De rekenhulp houdt bewust geen rekening met kortingen: die zijn afhankelijk van persoonlijke voorwaarden die hij niet kan kennen, en voor de meeste moet je een aanvraag indienen.

Rekenvoorbeelden

De rekenhulp hierboven bevat kant-en-klare voorbeelden — hetzelfde vastgoed in een goedkope, een gemiddelde en een dure gemeente. Met 1 klik neem je de gegevens over en zie je hoeveel de bedragen alleen al per gemeente verschillen. De cijfers zijn gebaseerd op het gecontroleerde tarievenregister, niet op een voorbeeld in de tekst dat na verloop van tijd verouderd raakt.

Bijzondere gevallen

Na een herwaardering

Als het kadaster de waarden in een gemeente opnieuw vaststelt, loopt de verlaging uit stap 2 over 9 jaar en wordt deze automatisch toegepast — je hoeft die niet aan te vragen. Op de aanslag staat deze als base liquidable. In deze jaren is het verschil tussen de schatting en de aanslag het grootst.

Kortingen en vrijstellingen

Een bonificación is een procentuele korting op het belastingbedrag. Sommige zijn wettelijk verplicht (art. 73, bijvoorbeeld voor objecten in bezit van een projectontwikkelaar of voor sociale woningbouw), andere stelt iedere gemeente vrijwillig vast (art. 74, bijvoorbeeld voor grote gezinnen, fotovoltaïsche energie of de hoofdwoning). Vrijwillige kortingen vereisen bijna altijd dat je bent ingeschreven in het padrón, het gemeentelijke inwonersregister, en gelden pas vanaf het jaar na de aanvraag. Welke er op Mallorca zijn en hoe je ze aanvraagt, lees je in de gids over IBI-korting op Mallorca.

Objecten voor zakelijk gebruik

Grotere gemeenten mogen voor bepaalde objecten die niet als woning worden gebruikt — winkels, kantoren, toeristische accommodaties en industrie — een hoger tarief heffen, maar alleen voor de waardevolste objecten per gebruikssoort. Woongebruik is hiervan uitdrukkelijk uitgesloten. De rekenhulp toont het algemene gemeentelijke tarief; wie een winkelpand of hotel bezit, kan de verordening raadplegen.

Permanent leegstaande woningen

Een gemeente mag een staffeltoeslag heffen op het te betalen bedrag als een woning permanent leegstaat. De voorwaarden zijn streng en anders dan de belasting zelf ontstaat de toeslag niet op 1 januari, maar op 31 december. Of jouw gemeente deze überhaupt heft, staat in de ordenanza fiscal.

Garage, berging, meerdere kadastrale objecten

Niet de woning zoals je die bewoont wordt belast, maar elk kadastraal object afzonderlijk. Een garage en berging hebben vaak een eigen kadastrale referentie en dus ook een eigen aanslagbiljet. Bereken ze apart en tel ze aan het einde bij elkaar op, anders mis je een deel van de jaarlijkse belasting.

Onbebouwde percelen en de indeling urbana/rústica

Urbana en rústica zijn indelingen van het kadaster, geen omschrijving van de ligging. Een huis ver buiten de bebouwde kom kan urbana zijn; een onbebouwd perceel binnen de bebouwde kom is dat meestal ook — en dan geldt het stedelijke tarief, ook al staat er niets op. De indeling staat op je aanslagbiljet en in het kadastrale uittreksel. Niet gokken, maar controleren: deze bepaalt het tarief.

BICE

Onroerend goed met bijzondere kenmerken (bienes inmuebles de características especiales, kortweg BICE) — energiecentrales, stuwdammen, luchthavens, handelshavens — valt onder eigen regels en een eigen tariefkader. Voor particuliere eigenaren is dit geen valkuil: een dure villa is geen BICE.

Mede-eigendom

Als een woning meerdere eigenaren heeft, wordt er toch 1 aanslagbiljet voor het object opgelegd. De gemeente kan dit aan 1 mede-eigenaar sturen, die het bedrag onderling naar rato verrekent; op verzoek splitsen veel instanties de inning op volgens de aandelen die in het kadaster staan geregistreerd. De rekenhulp geeft altijd de volledige jaarlijkse belasting voor het object weer, niet jouw aandeel daarin.

Jaar van aankoop: wie betaalt de IBI?

De belastingplicht ontstaat op 1 januari. Belastingplichtig is degene die op die dag eigenaar is of het erfpachtrecht of vruchtgebruik heeft (Art. 63.2 en 75.1) — en dat voor het hele jaar, ook als diegene in februari verkoopt. Een verkoop midden in het jaar verandert daar niets aan.

In de praktijk wordt de belasting bij aankoop toch verdeeld. Het Tribunal Supremo heeft met uitspraak 409/2016 bepaald dat de verkoper de belasting, bij gebrek aan een afwijkende afspraak, naar rato van tijd aan de koper mag doorberekenen. Een verdeling naar rato is daarmee de wettelijke standaard, niet slechts een onderhandelingspunt — je kunt hiervan alleen uitdrukkelijk afwijken, en dat moet in de notariële koopakte worden opgenomen. Hoe de aankoop in zijn geheel verloopt, lees je in de Gids over het juridische proces bij de aankoop van onroerend goed.

Hiervan moet je strikt onderscheiden waar kopers werkelijk geld kunnen verliezen: de zakelijke aansprakelijkheid van het perceel voor openstaande IBI-schulden (afección real, Art. 64.1). Die rust op het object, niet op de persoon. Wie een woning met achterstanden koopt, kan voor deze oude schulden aansprakelijk worden gesteld, hoewel hij ze nooit verschuldigd was — ongeacht wat er in het koopcontract staat. Vraag daarom vóór de afspraak bij de notaris een verklaring over openstaande belastingen op, en wel voor elk kadastraal object afzonderlijk.

Termijnen en betaalmogelijkheden

Voor de meeste gemeenten op Mallorca int de Balearische belastingdienst ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) de IBI. De vrijwillige betaalperiode (periodo voluntario de pago) valt daar doorgaans in de herfst, van het begin van de herfst tot begin december. Sommige gemeenten innen zelf en hanteren eigen termijnen — Calvià en Inca zijn de bekendste voorbeelden. Vertrouw daarom nooit op een periode die je ergens hebt gelezen, maar op de bekendmaking van jouw gemeente voor het lopende jaar.

Belangrijk voor eigenaren die niet op het eiland wonen: de meeste gemeenten sturen geen papieren aanslagbiljet meer. Je krijgt geen brief ter herinnering — de termijn loopt wel gewoon door en daarna worden toeslagen wegens te late betaling in rekening gebracht. De veiligste manier is een automatische incasso (domiciliación) via een Spaanse rekening: het bedrag wordt op de vervaldag afgeschreven en veel gemeenten geven hiervoor zelfs een kleine korting of bieden betaling in termijnen aan. Wie online wil betalen, vindt het aanslagbiljet en het bedrag in het ATIB-portaal.

Afvalheffing en Vado: de bijkomende posten

De afvalheffing (tasa de residuos, vroeger meestal tasa de basura) is geen belasting, maar een vergoeding voor een dienst — en staat volledig los van de IBI: met een eigen verordening, eigen heffingsgrondslag en eigen vervaldatum. De heffing staat niet op de IBI-aanslag, ook al worden beide soms tegelijk geïnd. De gemeente bepaalt hoe de heffing wordt berekend: op basis van woonoppervlak, gebruiksdoel of het aantal wooneenheden. Voor een groot huis betaal je merkbaar meer dan voor een klein appartement.

De vado is de vergunning om de stoep naar je garage of oprit permanent te mogen oversteken en wordt jaarlijks in rekening gebracht. Ook deze staat los van de IBI. Belangrijk is het juridische gevolg: een Vado-bord zonder geldige, betaalde vergunning heeft geen rechtskracht — alleen met die vergunning kun je optreden tegen voertuigen die voor je oprit parkeren. Alle gemeentelijke heffingen die naast de IBI gelden, vind je in het overzicht van belastingen en recht.

Het Catastro: waar de waarde vandaan komt

Het Catastro is het landelijke register waarin elk perceel en gebouw in Spanje is opgenomen met de fysieke kenmerken, gebruiksdoel en kadastrale waarde. Het is niet het eigendomsregister: het Registro de la Propiedad registreert rechten, lasten en hypotheken, terwijl het Catastro het object zelf beschrijft. Voor de IBI telt uitsluitend het Catastro — het levert de heffingsgrondslag, de gemeente bepaalt alleen het tarief.

Daaruit volgt de belangrijkste knop waaraan je zelf kunt draaien: kloppen de kadastrale gegevens niet, dan klopt ook de aanslag niet. Een aanbouw, een afgewerkte kelder of een later aangelegd zwembad dat nooit is gemeld, komt vroeg of laat aan het licht — uiterlijk wanneer luchtfoto's worden vergeleken, en dan met terugwerkende kracht. Omgekeerd betaal je te veel als een gesloopt bijgebouw nog in het register staat. Wijzigingen geef je door via een declaración de alteración catastral; dat is verplicht, geen keuze. In de gids over het legaliseren van illegale bouw op Mallorca lees je wat je moet doen bij bouwwerken zonder vergunning.

IBI en Modelo 210 zijn 2 verschillende belastingen

Dit is de meest voorkomende en kostbaarste vergissing onder eigenaren zonder Spaanse woonplaats. De IBI is een gemeentelijke belasting op eigendom en gaat naar het gemeentehuis of de ATIB. De inkomstenbelasting voor niet-residenten, aangegeven via het Modelo 210, is een landelijke inkomstenbelasting en gaat naar de Agencia Tributaria. Beide hebben betrekking op hetzelfde vastgoed, maar lopen onafhankelijk naast elkaar — wie er slechts 1 heeft betaald, heeft de andere niet afgedaan. Welke belasting voor jou geldt en hoe het bedrag wordt berekend, zie je in de rekenhulp voor de belasting bij eigen gebruik.

Veelgemaakte fouten

• Rekenen met de volledige kadastrale waarde terwijl er een vermindering geldt. Je eigen schatting valt dan hoger uit dan de aanslag — gebruik de base liquidable op de aanslag.
• Wachten op een brief. De meeste gemeenten sturen geen papieren aanslag meer; de termijn loopt gewoon door.
• Alleen het appartement meerekenen. Een garage en berging hebben vaak een eigen kadastrale referentie en eigen aanslag.
• Bij aankoop achterstanden niet controleren. Openstaande IBI-schulden rusten via de afección real op het object, niet op de verkoper als persoon.
• De kadastrale gegevens na een verbouwing niet doorgeven. De controle volgt later en met terugwerkende kracht.
• Geen korting aanvragen. Vrijwillige kortingen van de gemeente worden niet automatisch toegekend.
• IBI en Modelo 210 door elkaar halen. 2 belastingen, 2 instanties, 2 termijnen.

Wettelijke grondslag en actualiteit

De IBI is geregeld in de Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, de wet op de gemeentelijke financiën (Real Decreto Legislativo 2/2004), art. 60 tot en met 77: het belastingobject en de zakelijke aansprakelijkheid in art. 60 tot en met 64, de belastingplichtige in art. 63, de heffingsgrondslagen in art. 65 tot en met 70, het belastingbedrag, de tarieven en kortingen in art. 71 tot en met 74, en het ontstaan van de belastingplicht en het belastingtijdvak in art. 75. De kadastrale waarde is geregeld in de kadastrale wet (Real Decreto Legislativo 1/2004). Het concrete tarief van jouw gemeente staat in de ordenanza fiscal, die wordt gepubliceerd in het Butlletí Oficial de les Illes Balears.

De tarieven in de rekentool zijn afkomstig uit deze verordeningen. Ze zijn telkens gecontroleerd en vergeleken met de database van het ministerie van Financiën. De rekentool vermeldt zelf welke stand voor welke gemeente geldt. Deze pagina biedt context en vervangt geen individueel advies; voor de aanslag geldt altijd wat het kadaster en jouw gemeente hebben vastgesteld.

Veelgestelde vragen

Wat je nu nodig hebt

Bereken eerst jouw situatie — en als bij de woning een garage of berging met een eigen kadastrale referentie hoort, bereken dan elke referentie afzonderlijk. Controleer vervolgens of je in aanmerking komt voor een IBI-korting; die krijg je niet automatisch. Ben je eigenaar zonder Spaanse woonplaats, dan moet je daarnaast de belasting op eigen gebruik via Modelo 210 betalen. Boven de vrijstellingen komt daar de vermogensbelasting bij — wat die in het aankoopjaar betekent, lees je in vermogensbelasting bij aankoop van een woning.

Als je de woning gaat verkopen, krijg je te maken met de belastingen bij verkoop van een woning. Gaat de woning binnen de familie over, dan gelden de regels voor erfenissen en schenkingen op de Balearen. Wie nog aan het begin staat, vindt het hele traject naar een eigen woning onder onroerend goed op Mallorca.