Bouwkosten Mallorca berekenen

De prijs van je bouwbedrijf ken je uit de offerte. Welk btw-tarief daarop van toepassing is, bepaalt de wet — en bij hetzelfde bouwvolume kan dat tarief verdubbelen.

Wat kost het om op Mallorca te bouwen of te renoveren?

Eerst het eerlijke antwoord: er bestaat geen officiële bouwprijs per vierkante meter. Geen ministerie, geen Consell en geen gemeente publiceert een bedrag waarmee je de kosten van je renovatie betrouwbaar kunt berekenen. De prijsranges die je online vindt, zijn afgeleid van projecten van anderen — een ander huis, een andere staat, een ander jaar. Daarom vraagt deze rekentool naar jouw eigen prijs uit de offerte en rekent vanaf daar verder.

Wat wel vaststaat, is de belasting. Voor bouwwerkzaamheden in Spanje geldt het algemene tarief van 21% of een verlaagd tarief van 10%. Welk tarief van toepassing is, hangt niet af van de bouwkosten, maar van wat er wordt gebouwd, wie de opdracht geeft en hoe de overeenkomst tot stand komt. Precies die vraag beantwoordt de rekentool — en alleen die.

Zo kom je tot een betrouwbare prijs

Voordat je hierboven een bedrag invult, moet je dat eerst hebben. De weg ernaartoe is niet spectaculair, maar wel de enige die houvast biedt:

• Breng de staat van het pand in kaart voordat je plannen maakt. Een onafhankelijk onderzoek laat zien of er vocht in de Mares-steen zit, of de draagconstructie stevig genoeg is en of de elektra vernieuwd moet worden. We hebben afzonderlijk beschreven hoe zo’n bouwkundige opname door een deskundige verloopt.
• Laat een bestek opstellen. Zonder omschreven werkzaamheden vergelijk je prijzen voor verschillende soorten werk. Pas wanneer sloopwerk, ruwinstallatie, afwerking en inrichting per post zijn benoemd, wordt een richtbedrag een offerte.
• Vraag meerdere schriftelijke offertes aan — voor hetzelfde bestek, anders vergelijk je opnieuw appels met peren. Een presupuesto (kostenraming) vermeldt hoeveelheden, eenheidsprijzen en het nettobedrag; pas dat is het bedrag dat je hierboven moet invullen.
• Controleer wat er juridisch aan het pand vastzit. Niet-geregistreerde aanbouwen, onjuist geregistreerde woonoppervlakten of erfdienstbaarheden kunnen de omvang van de werkzaamheden aanzienlijk veranderen. Lees hierover hoe je het Spaanse eigendomsregister vóór aankoop controleert en waaraan je illegale aanbouwen al tijdens de bezichtiging herkent.

Wat de prijs op Mallorca opdrijft, zijn zelden de materialen en bijna altijd de logistiek en de bestaande situatie: een bouwplaats in een bergdorp in de Serra de Tramuntana waar geen vrachtwagen kan komen; een Finca zonder verharde toegangsweg; een oud pand waarvan alle leidingen volledig opnieuw moeten worden aangelegd; en de vraag of je afzonderlijke vakmensen inschakelt of een hoofdaannemer de coördinatie laat verzorgen. Wie bekijkt wat er op de vastgoedmarkt van het eiland wordt aangeboden, doet er goed aan deze punten al bij de eerste rondgang mee te nemen, en niet pas bij de 3e offerte.

Zo wordt de berekening gemaakt

De berekening zelf is eenvoudig. Je oppervlakte vermenigvuldigd met je nettoprijs per vierkante meter levert de bouwvergoeding op — de nettovergoeding voor een afgebakende bouwopdracht, inclusief de materialen die het uitvoerende bedrijf daarvoor levert. Daarop komt het belastingtarief dat de rekentool bepaalt. Afzonderlijk opgedragen ontwerp en bouwbegeleiding vormen een aparte omzet: over architectenhonoraria en bouwbegeleidingskosten die je zelf en afzonderlijk opdraagt, geldt altijd 21%. Maakt het ontwerp daarentegen deel uit van het all-incontract met je bouwbedrijf, dan valt het onder de bouwvergoeding en geldt daarvoor hetzelfde tarief.

Interessant is hoe het tarief wordt bepaald: dat gebeurt in 2 stappen. Eerst wordt de omzet ingedeeld — bouwwerkzaamheden, rehabilitación (ingrijpende renovatie in de zin van de btw-wetgeving) of renovación (renovatie en reparatie aan een woning). Vervolgens wordt alleen getoetst of aan de voorwaarden van precies die categorie is voldaan. Wie een ingrijpende renovatie uitvoert maar niet aan de voorwaarden voldoet, valt niet automatisch terug op het renovatietarief; dan geldt het algemene tarief. Dit is geen kwestie van interpretatie, maar bestendige bestuursrechtelijke jurisprudentie.

De 2 drempels die het tarief bepalen

Voor bouwwerkzaamheden en ingrijpende renovaties geldt het verlaagde tarief onder 2 voorwaarden: je moet het bouwbedrijf rechtstreeks zelf opdracht geven (dus geen contract via een tussentijdse opdrachtgever), en ten minste 50% van de bebouwde oppervlakte moet voor bewoning bestemd zijn. De wet zegt „ten minste" — precies de helft is dus voldoende.

Voor renovaties aan een woning geldt een andere combinatie: de afnemer moet als particulier handelen (een natuurlijke persoon die de woning zelf gebruikt, of een comunidad de propietarios, oftewel de vereniging van eigenaars), de woning moet ten minste 2 jaar vóór de start van deze werkzaamheden zijn opgeleverd, en de kosten van de materialen die de ondernemer levert mogen hoogstens 40% van de netto-heffingsgrondslag van deze bouwomzet bedragen. Precies op de grens is nog toegestaan; daarboven vervalt de regeling voor de volledige opdracht. Is aan alle 3 de voorwaarden voldaan, dan bedraagt het tarief 10%, anders geldt het algemene tarief.

Wanneer een renovatie een rehabilitación wordt

De term is fiscaalrechtelijk gedefinieerd en komt slechts gedeeltelijk overeen met wat in het dagelijks taalgebruik onder „ingrijpende renovatie" wordt verstaan. Aan 2 toetsen moet tegelijkertijd worden voldaan:

1. Meer dan 50% van de totale projectkosten moet betrekking hebben op kwalificerende werkzaamheden: structuur, gevel en dak, plus wettelijk gelijkgestelde werkzaamheden zoals funderingen, pijlers, vloeren, uitbreiding van de oppervlakte, gevelreconstructie en liften. Verbonden werkzaamheden tellen alleen mee als ze er onlosmakelijk bij horen en minder kosten dan de structurele en gelijkgestelde werkzaamheden. Precies de helft is hier niet voldoende.
2. De totale projectkosten bedragen meer dan 25% van de vergelijkingswaarde van het gebouw — zonder de grondwaarde. De vergelijkingswaarde is de aankoopprijs als je het gebouw hebt gekocht binnen de 2 jaar direct vóór de start van de werkzaamheden, en anders de marktwaarde bij aanvang van de werkzaamheden.

Daarom vraagt de rekentool bij een renovatie naar de referentiewaarde, de grondwaarde, de gedocumenteerde netto-projectkosten en het aandeel kwalificerende werkzaamheden. Ontbreekt 1 van deze gegevens, dan noemt de tool bewust geen tarief in plaats van er een te gokken.

Rekenvoorbeelden: welke situaties de rekentool onderscheidt

De cijfers staan hier bewust niet — ze hangen af van je oppervlakte en je prijs, en de rekentool hierboven berekent ze samen met de juridische onderbouwing. Hier vind je de situaties die bepalend zijn voor het tarief:

• Nieuwbouw, rechtstreeks opgedragen, hoofdzakelijk voor bewoning. Het klassieke geval voor het verlaagde tarief: je sluit zelf het bouwcontract met het uitvoerende bedrijf, en de woonoppervlakte haalt de wettelijke verhouding.
• Dezelfde nieuwbouw, maar zonder rechtstreeks contract. Loopt het contract via een tussentijdse opdrachtgever of ben je onderaannemer in een keten, dan vervalt de regeling — bij hetzelfde bouwvolume. De rekentool noemt precies deze voorwaarde als reden.
• Nieuwbouw plus een afzonderlijk ingeschakelde architect. 2 posten, 2 tarieven, afzonderlijk berekend en pas daarna opgeteld. Wie alles op één hoop gooit, berekent de belasting te laag.
• Renovatie die net onder de kostendrempel blijft. Liggen de projectkosten precies op het aandeel van de vergelijkingswaarde in plaats van erboven, dan is er geen sprake van rehabilitación. De opdracht valt dan onder renovatie — met de bijbehorende eigen voorwaarden.
• Renovatie die beide toetsen doorstaat, maar zonder rechtstreekse overeenkomst. Dit is het belangrijkste voorbeeld om te begrijpen: de ingrijpende renovatie staat vast, maar er ontbreekt een voorwaarde en uitwijken naar het renovatietarief is uitgesloten. Het resultaat is het algemene tarief.
• Renovatie met een hoog materiaalaandeel. Badkamers, keukens en vloeren bevatten veel materiaal. Komt het materiaalaandeel boven de grens uit, dan verliest de volledige opdracht het verlaagde tarief — niet alleen het materiaaldeel.
• Renovatie van een verhuurde woning. Wie renoveert voor verhuur, handelt als ondernemer en valt buiten de renovatieregeling. Daarover zo meer.

Bijzondere gevallen waarin de berekening verandert

Verhuurders en ondernemers

Verhuur je de woning, dan ben je voor de btw ondernemer — ook als je verder nooit een onderneming hebt ingeschreven. Daarom toont de rekenhulp je geen definitief brutobedrag, maar wel het tarief, de nettovergoeding en de berekende btw. Of je deze belasting uiteindelijk zelf draagt, hangt af van het gebruik. Bij van btw vrijgestelde woningverhuur — de gebruikelijke situatie bij Langzeitvermietung auf Mallorca — kun je de btw doorgaans niet aftrekken als voorbelasting; de belasting vormt dan een daadwerkelijke kostenpost. Bij btw-belast gebruik, zoals lizenzierten Ferienvermietung mit hotelähnlichen Leistungen, is aftrek wel mogelijk. Bij gemengde activiteiten geldt de prorrata, het evenredige aftrekpercentage. En bij bepaalde bouwwerkzaamheden tussen ondernemers wordt de btw verlegd: de factuur vermeldt dan geen btw, maar je moet die wel aangeven — zelf. Een factuur zonder vermelde btw neemt de belastingdruk niet weg.

Gebouwen met gemengd gebruik

Een begane grond met een winkel en daarboven 3 woningen is het standaardgeval op Mallorcaanse dorpspleinen. Voor het verlaagde tarief telt het aandeel van de bebouwde oppervlakte dat voor bewoning dient — niet het aandeel in de bouwkosten en ook niet het aantal eenheden. Bereken dat aandeel vóór je de overeenkomst sluit, niet erna: het is een voorwaarde, geen onderhandelingspunt.

Meerdere vakgebieden, meerdere opdrachten

De rekenhulp beoordeelt 1 afgebakende bouwopdracht. Besteed je elektra, sanitair en timmerwerk afzonderlijk uit, dan moet elke opdracht apart worden beoordeeld — met een eigen materiaalaandeel, eigen heffingsgrondslag en mogelijk een eigen tarief. Een gemiddelde over het hele project heeft fiscaal geen betekenis. Wie de Klimaanlage getrennt beauftragt, heeft een 2e prestatie en geen bijkomende prestatie.

Zelf gekochte materialen

Tegels, sanitair of een keuken die je zelf bij de bouwmarkt of handelaar koopt, vallen niet onder bouwwerkzaamheden maar zijn een levering — en daarop geldt het algemene tarief, ongeacht wat voor de montage geldt. De vermeende bespaartruc om zelf materiaal te kopen en zo onder de materiaalgrens te blijven, verlegt de belasting dus in plaats van die te verlagen.

Aanbetalingen en betalingsregelingen

Bij aanbetalingen ontstaat de belasting al op het moment van betaling, niet pas bij de oplevering. Verandert het belastingtarief of de indeling van het project tussen de aanbetaling en de eindfactuur, dan kunnen voor 1 en hetzelfde project 2 tarieven gelden. Leg daarom in het betalingsschema vast welke werkzaamheden met welke termijn worden betaald.

Termijnen en formulieren

Als particuliere opdrachtgever hoef je voor de btw niets in te dienen bij de belastingdienst. Je bouwbedrijf vermeldt deze op de factura en doet zelf aangifte; het is jouw taak om de factuur te controleren en te bewaren. Staat er een tarief op dat je op basis van de controle hierboven niet verwacht, vraag dan vóór de betaling om opheldering.

Handel je als ondernemer, dan loopt de btw via de reguliere vooraangifte (modelo 303) en de jaarlijkse opgave (modelo 390); bij verleggingsregeling geef je de omzet zelf aan, ook al staat er geen belasting op de factuur. Welke aangiften rond een Spaanse woning verder nog verschuldigd zijn, lees je in het overzicht over Belastingen en recht bij vastgoed in Spanje.

Los van het belastingtarief staat de vergunningsprocedure. De gemeente heft voor dezelfde bouwwerkzaamheden de gemeentelijke bouwbelasting ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) en leges voor de vergunning — met een andere heffingsgrondslag dan voor de btw: honoraria, de winst van de aannemer en de btw zelf vallen daar uitdrukkelijk buiten. De calculator hierboven houdt geen rekening met deze gemeentelijke heffingen. Wat je bij het Ajuntament moet indienen en hoe lang het duurt, lees je in het artikel over de bouwvergunning op Mallorca; reken bij vergunningsplichtige projecten op maanden, niet op weken. Valt je gebouw onder monumentenbescherming als BIC, dan komt daar een aparte procedure bij. Na afronding heb je vóór verkoop of verhuur bovendien een nieuw energiecertificaat nodig.

Verloop van een renovatie: een logische volgorde

De belastingkwestie wordt al vroeg beslist — bij het afsluiten van het contract, niet bij de eindfactuur. Daarom is het zinvol om naar het hele verloop te kijken:

1. Inventarisatie en onderzoek. Elektra, sanitair, draagconstructie, vocht, niet-vergunde bouwdelen.
2. Architect inschakelen. In Spanje moet deze bij de beroepskamer ingeschreven staan (colegiado). Bij constructieve ingrepen is een officieel bouwproject verplicht; zonder proyecto de obras krijg je geen vergunning.
3. Bouwproject opstellen: bouwbeschrijving (memoria), tekeningen, kostenraming. Hier ontstaat het bedrag dat hierboven in de calculator moet worden ingevuld.
4. Vergunning aanvragen — en het besluit afwachten. Beginnen vóór het besluit is de duurste fout in deze lijst.
5. Werkzaamheden uitbesteden. Aan afzonderlijke bedrijven of aan een hoofdaannemer; in beide gevallen schriftelijk en met een duidelijke omschrijving van de werkzaamheden. Of je rechtstreeks een contract afsluit met het uitvoerende bedrijf, bepaalt het belastingtarief.
6. Sloopwerk en ruwbouw, vervolgens ruwbouwaansluitingen (elektra, sanitair, klimaattechniek), daarna afbouw en afwerkingswerkzaamheden.
7. Oplevering en afronding bij de overheid: opleveringscertificaat van de architect (certificado final de obra), bij gewijzigde plattegronden de actualisering van het kadaster en het eigendomsregister.
8. Energiecertificaat en, als je de energieprestaties hebt verbeterd, de aanmelding van de installaties — bijvoorbeeld wanneer je een fotovoltaïsche installatie moet aanmelden.

Tegelijkertijd loont het om naar subsidies te kijken: de Balearische regering stelt regelmatig regelingen voor renovatie en energie-efficiëntie open, meestal volgens het principe „wie het eerst komt". Termijnen en budgetten veranderen, daarom vermelden we ze apart onder Subsidies voor renovatie op Mallorca.

Bijzonderheden bij Fincas en Suelo Rústico

Op landelijke grond (suelo rústico) gelden aanzienlijk strengere bouwregels dan binnen de bebouwde kom. Renovaties aan bestaande bebouwing zijn in principe mogelijk, maar vereisen een vergunning; een uitbreiding van het bebouwde oppervlak is vaak sterk beperkt of helemaal niet toegestaan. Wat dit betekent voor aankoop en verbouwing, lees je in het artikel over Finca op Suelo Rústico.

Vaak spelen nog 2 aanvullende aspecten mee: in de Serra de Tramuntana gelden vanwege de werelderfgoedstatus specifieke bouwrechtelijke beschermingsregels, en voor putten of waterreservoirs geldt een afzonderlijke meldingsplicht — hoe je een put legaliseert, hebben we stap voor stap beschreven. Dit verandert niets aan het belastingtarief, maar wel veel aan de planning en omvang van de werkzaamheden — en dus aan de cijfers die je hierboven invult.

De meest voorkomende fouten

• Kopen zonder bouwkundige keuring. Vochtproblemen, verouderde elektra en niet-goedgekeurde aanbouwen komen anders pas na de afspraak bij de notaris aan het licht — en dan moet je je budget bijstellen, niet je aankoopbeslissing.
• Beginnen vóór de vergunning er is. Bouwstops en boetes zijn op het eiland geen zeldzaamheid. Wat er daarna volgt, lees je in het artikel over het legaliseren van illegale bouwwerken — een traject dat niemand vrijwillig ingaat.
• Geen buffer inplannen. Bij een totaalrenovatie duikt vrijwel altijd iets op dat niet in de offerte stond. Bepaal de reserve vooraf, niet pas als er een conflict ontstaat.
• Alleen naar de prijs kijken. De goedkoopste offerte bespaart uiteindelijk zelden geld: gebrekkige coördinatie, slechte uitvoering en onvolledige documentatie kosten meer dan de korting heeft opgeleverd.
• De belastingkwestie te laat bespreken. Het tarief hangt af van de contractuele vormgeving. Na het sluiten van het contract kun je een ontbrekend rechtstreeks contract niet meer alsnog tot stand brengen — vooraf wel.
• Het rendement overschatten. Renovatiekosten staan vast, waardestijging is een verwachting. Hoe je dit kunt doorrekenen zonder jezelf iets wijs te maken, lees je in het artikel voor investeerders op Mallorca.

Checklist vóór het sluiten van het contract

• Er is een onafhankelijke bouwkundige keuring uitgevoerd en de staat is gedocumenteerd.
• Uittreksel uit het kadaster (nota simple) gecontroleerd; aanbouwen en woonoppervlakken komen overeen met de werkelijkheid.
• Een geregistreerde architect is ingeschakeld en het bouwproject is opgesteld.
• Gecontroleerd of voor de werkzaamheden een vergunning nodig is — en gezorgd dat deze vóór de eerste handeling is verleend.
• Meerdere schriftelijke offertes aangevraagd op basis van hetzelfde bestek.
• Rechtstreeks een schriftelijk contract gesloten met het uitvoerende bedrijf, met vermelding van de nettobedragen.
• Het materiaalaandeel en het aandeel woonoppervlak vóór het sluiten van het contract bepaald en hierboven in de rekenhulp gecontroleerd.
• Honoraria voor ontwerp en bouwbegeleiding als afzonderlijke post begroot.
• ICIO en de vergunningskosten aanvullend op het budget ingepland.
• Een reserve voor onvoorziene kosten vastgesteld.
• Subsidieregelingen gecontroleerd en de deadlines genoteerd.
• Het energiecertificaat en de actualisering van het kadaster voor de afronding ingepland.

Wat volgt daarna

Bij verkoop heb je een actueel energiecertificaat nodig en moeten wijzigingen in de plattegrond of oppervlakte zijn bijgewerkt in het eigendomsregister en het kadaster. Welke belastingen je te wachten staan, lees je in het artikel over belastingen bij de verkoop van onroerend goed in Spanje — renovatiekosten zijn daarbij niet onbelangrijk: als je ze kunt aantonen, kunnen ze de fiscale aanschafwaarde verhogen. Bewaar je facturen dus.

Bij verhuur bepaalt de manier waarop je de woning gebruikt of je btw kunt aftrekken — zie hierboven. Bij eigen gebruik blijven 2 praktische aandachtspunten over: de verzekeringsdekking na de verbouwing, die vaak nog uitgaat van de oude situatie, en de regels van de eigenaarsvereniging als je een woning in een wooncomplex hebt gerenoveerd.

Wettelijke grondslag en stand van zaken

De Spaanse btw-wet, de Ley 37/1992, is leidend. Het algemene tarief staat in art. 90.Uno, het verlaagde tarief voor bouwwerkzaamheden op basis van rechtstreekse contracten in art. 91.Uno.3.1.º en het verlaagde tarief voor renovatie en reparatie van woningen in art. 91.Uno.2.10.º. De definitie van rehabilitación, met de 2 bijbehorende toetsen, staat in art. 20.Uno.22.º.B) en geldt in deze vorm sinds 14 april 2010. De huidige materiaalgrens en het nummer waaronder de renovatieregeling valt, gelden sinds 1 september 2012; daarvoor lag de grens lager.

Dat een vaststaande kernrenovatie die niet aan de voorwaarden van art. 91.Uno.3.1.º voldoet, niet alsnog onder het renovatietarief valt, heeft de Spaanse belastingrechter TEAC op 21 oktober 2020 beslist (RG 00-06367-2017). De rekenhulp volgt precies deze volgorde en vermeldt in de uitkomst de doorslaggevende juridische grondslag — en bij 21% de voorwaarde waarop het stukloopt.

De rekenhulp geeft een inschatting op basis van de huidige wetgeving, en wel voor 1 bouwopdracht. Hij vervangt geen belastingadvies en beoordeelt geen verdeling over meerdere werkzaamheden, geen aftrek van voorbelasting, geen aanbetalingsschema's en geen gemeentelijke heffingen. Bij grotere projecten is het verstandig om vóór je het contract ondertekent naar een asesor fiscal te gaan.

Veelgestelde vragen

Gerelateerde rekenhulpen

Sta je nog vóór de aankoop, bereken dan eerst de bijkomende kosten bij de aankoop van een woning op Mallorca — overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en advies bepalen mede hoeveel budget er voor de renovatie overblijft. Koop je daarentegen nieuwbouw van een projectontwikkelaar, dan geldt een andere combinatie van omzetbelasting en aktebelasting: daarvoor is er de rekenhulp voor IVA en AJD bij de aankoop van nieuwbouw.