De notaris bij de aankoop van onroerend goed in Spanje: rol, Escritura & kosten

Als je een woning op Mallorca of ergens anders in Spanje koopt, kun je niet om de notaris heen – en ben je vaak verbaasd hoe anders zijn rol is in vergelijking met Duitsland. Bij de aankoop van onroerend goed in Spanje legt de notaris de eigendomsoverdracht vast en stelt hij de zogenaamde Escritura op. Zonder dit openbare document kan er geen eigendomsoverdracht in het kadaster (Registro de la Propiedad) worden ingeschreven. Wat de notaris daarbij precies controleert, wat hij niet controleert, welke kosten erbij komen kijken en waarom je op Mallorca toch een advocaat nodig hebt – dat lees je stap voor stap in deze gids.

Koop je een woning op Mallorca en wil je je goed voorbereiden op de afspraak bij de notaris, zodat alles juridisch in orde is?

• 📩 Stuur ons een persoonlijk verzoek — wij brengen je in contact met ervaren Duits-Spaanse advocaten en begeleiden je tijdens het hele aankoopproces
• Het volledige aankoopproces op Mallorca

Wat doet een Spaanse notaris – en wat niet?

De Spaanse notaris (Notario) is een door de staat aangestelde jurist die rechtshandelingen openbaar vastlegt en zo rechtszekerheid in formele zin creëert. Hij controleert de identiteit van beide partijen, leest de Escritura voor, legt de belangrijkste bepalingen uit en bevestigt dat het document overeenkomt met de wil van de partijen. Daarin verschilt hij echter aanzienlijk van de Duitse notaris – en dat is voor kopers uit het Duitstalige gebied het belangrijkste punt.

Wat de Spaanse notaris doet:

• Notariële vastlegging van de Escritura Pública (notariële koopakte)
• Identiteitscontrole van koper en verkoper
• Het voorlezen en toelichten van de koopovereenkomst
• Het opvragen van een actuele uittreksel uit het kadaster vlak voor de notariële ondertekening
• Berekening en inhouding van de bronbelasting bij niet-ingezeten verkopers (retención)

Wat de Spaanse notaris uitdrukkelijk niet doet:

• Een grondige juridische en bouwrechtelijke beoordeling van het onroerend goed
• Controle op illegale aanbouwen, onbekende lasten of overtredingen van het bestemmingsplan
• De belangen van een van de partijen behartigen

Let op: anders dan in Duitsland regelt de Spaanse notaris niet „alles”. Hij is wel verplicht voor de inschrijving in het kadaster, maar hij is geen vervanging voor een onafhankelijke advocaat die het onroerend goed van tevoren juridisch doorlicht.

De Escritura Pública: het belangrijkste document

De Escritura Pública de Compraventa is de notariële koopakte die de eigendomsoverdracht van een onroerend goed in Spanje officieel vastlegt. De wettelijke basis hiervoor is het Spaanse Burgerlijk Wetboek (Código Civil) en de Hypotheekwet (Ley Hipotecaria).

Zonder Escritura geen inschrijving in het kadaster – zonder inschrijving in het kadaster ben je formeel geen eigenaar. Het document bevat meestal:

• Volledige beschrijving van het pand (ligging, oppervlakte, kadastrale gegevens)
• Identificatie van koper en verkoper, inclusief NIE-nummers
• Overeengekomen aankoopprijs en betalingsvoorwaarden
• Verklaring inzake de afwezigheid van lasten of bestaande lasten
• Vermelding van de verschuldigde belastingen en wie die betaalt
• Energiecertificaat (Certificado de Eficiencia Energética)

Nadat je het bij de notaris hebt ondertekend, krijg je eerst een gewone kopie (copia simple). Het origineel blijft bij de notaris. Voor de inschrijving in het kadaster wordt een gewaarmerkte kopie (copia autorizada) ingediend bij het Registro de la Propiedad.

Hoe het er stap voor stap aan toe gaat bij de afspraak bij de notaris

De afspraak bij de notaris (bedrijfsnaam) is het hoogtepunt van het aankoopproces – maar niet het begin. Alle belangrijke juridische controles moeten daarvoor al afgerond zijn.

1. Zorg dat je dit NIE op tijd hebt – Zonder het Spaanse belastingnummer (Número de Identificación de Extranjero) kun je geen koopcontract bij de notaris ondertekenen. Vraag het op tijd aan.
2. Een Spaanse bankrekening openen – De koopprijs wordt meestal tijdens de notarisafspraak overhandigd via een cheque bancario (een gewaarmerkte bankcheque van een Spaanse bank).
3. Voorafgaand juridisch onderzoek door een advocaat – laat het uittreksel uit het kadaster (Nota simple), het kadasteruittreksel, de bestemmingsstatus, openstaande lasten en gemeenschappelijke schulden controleren. Aanbeveling: controleer het kadaster in Spanje.
4. Voorlopige overeenkomst / Optieovereenkomst – Meestal wordt er eerst een optieovereenkomst (contrato de arras of opción de compra) gesloten. De gebruikelijke optietermijn is ongeveer drie maanden, en de optieprijs bedraagt doorgaans 10 % van de aankoopprijs.
5. Een notaris kiezen – In Spanje kiest de koper meestal de notaris, omdat hij de kosten betaalt.
6. Afspraak bij de notaris – Beide partijen of hun gevolmachtigde vertegenwoordigers komen langs. De notaris leest de Escritura voor, beantwoordt eventuele vragen en beide partijen zetten hun handtekening eronder.
7. Betaling en sleuteloverdracht – Zodra je tekent, krijg je de cheque en ga je in het bezit van de woning.
8. Belasting betalen en de inschrijving in het kadaster regelen – Binnen de wettelijke termijnen moet de ITP of IVA/AJD worden betaald en moet de Escritura bij het kadaster worden ingediend.

Let op: betaal de optieprijs niet rechtstreeks aan de verkoper of makelaar voordat de juridische situatie van het onroerend goed duidelijk is. Sommige advocatenkantoren raden uitdrukkelijk aan om het bedrag op een notariële rekening te storten ter bescherming van de koper.

Notaris en advocaat: waarom je ze allebei nodig hebt

Dat is het belangrijkste verschil met het Duitse aankoopproces: de Spaanse notaris biedt je geen volledige bescherming. Hij controleert niet of er illegale aanbouwen zijn, of er nog gemeentelijke belastingen openstaan, of het gebruik volgens de bouwvoorschriften is toegestaan – dat valt allemaal onder de verantwoordelijkheid van je advocaat (Abogado).

De advocaatkosten voor de begeleiding van een vastgoedkoop bedragen meestal zo’n 1 % van de aankoopprijs.

Hoeveel kost de notaris bij de aankoop van onroerend goed in Spanje?

De notariskosten in Spanje worden door de overheid gereguleerd en zijn afhankelijk van de aankoopprijs van het onroerend goed. Als vuistregel geldt: ze liggen tussen de 0,1 en 0,5 % van de aankoopprijs – bij hogere aankoopprijzen daalt het percentage.

Let op: De notariskosten zijn het kleinste onderdeel van de bijkomende aankoopkosten. De overdrachtsbelasting (ITP) en de kadastrale kosten wegen veel zwaarder door.

In Spanje betaalt de koper de notariskosten.

Overzicht: bijkomende aankoopkosten op Mallorca in 2026

Op de Balearen – en dus ook op Mallorca – gelden voor bestaande woningen de volgende progressieve ITP-tarieven:

Belangrijk: de tarieven gelden alleen voor het deel van de aankoopprijs dat binnen de betreffende schijf valt – de belasting is dus progressief opgebouwd en wordt niet als een vast percentage over de totale prijs berekend.

Bij nieuwbouw geldt in plaats van de ITP de btw (IVA) plus zegelrecht (AJD). De totale bijkomende kosten – bestaande uit belastingen, notariskosten, kadastrale kosten en advocaatkosten – bedragen bij bestaande woningen op Mallorca meestal zo’n 12 tot 14 % van de aankoopprijs, bij nieuwbouw zo’n 12 tot 13 %.

Meer details en rekenvoorbeelden vind je in de aparte gids over de bijkomende aankoopkosten op Mallorca.

Inschrijving in het kadaster na de Escritura: wat er nu gebeurt

Het ondertekenen van de ‘Escritura’ bij de notaris betekent dat het eigendom in civielrechtelijke zin is overgedragen – maar dat is nog niet de formele afronding. Om als eigenaar in het kadaster (Registro de la Propiedad) te worden ingeschreven, moet je na de afspraak bij de notaris nog de volgende stappen doorlopen:

1. Belasting betalen – De ITP of IVA/AJD moet binnen de wettelijke termijn na de notariële akte worden betaald bij de bevoegde belastingdienst (ATIB op de Balearen).
2. Een inschrijving in het kadaster aanvragen – De ‘copia autorizada’ van de ‘Escritura’ moet samen met het bewijs van betaling van de belasting worden ingediend bij het Registro de la Propiedad.
3. Wacht op de bevestiging – Na de inschrijving krijg je het uittreksel uit het kadaster met jouw naam als eigenaar.

In de praktijk regelen een advocaat of een Gestoría (administratiekantoor) deze stappen voor de koper. De bijbehorende kadastrale kosten maken ook deel uit van de bijkomende aankoopkosten.

Kan ik bij een Duitse notaris iets kopen?

Ja – onder bepaalde voorwaarden is dat mogelijk. Het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) heeft in arrest STS 998/2011 van 19 juni 2012 bevestigd dat een Duitse notariële akte in Spanje erkend kan worden, als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• Het document is naar behoren gewaarmerkt
• Het is in overeenstemming met het Duitse recht
• Er zit een apostille op
• Het wordt in het Spaans ingediend (als beëdigde vertaling)

De rechtsgrondslagen zijn artikel 3 en 4 van de Ley Hipotecaria (de Spaanse wet op het kadaster) en artikel 1216 van het Código Civil.

In de praktijk is deze manier een stuk omslachtiger en minder gebruikelijk. De meeste kopers op Mallorca geven de voorkeur aan een Spaanse notaris ter plaatse – niet in de laatste plaats omdat verkopers en Spaanse banken hiermee vertrouwd zijn en het proces zo soepeler verloopt.

Volmacht (notariële volmacht): Kopen zonder dat je er zelf bij hoeft te zijn

Als je niet persoonlijk bij de notarisafspraak aanwezig kunt zijn, kun je een notariële volmacht (poder notarial) opstellen. Daarmee kan je advocaat of iemand die je vertrouwt de Escritura namens jou ondertekenen.

De volmacht kan zowel bij een Spaanse als bij een Duitse notaris worden opgesteld. In het laatste geval heb je weer een apostille en een gewaarmerkte Spaanse vertaling nodig.

Let op: een algemene volmacht (poder general) geeft vergaande bevoegdheden. Laat je goed uitleggen wat de volmacht precies inhoudt – en geef ‘m alleen aan mensen die je volledig vertrouwt.

De meest voorkomende fouten bij de afspraak bij de notaris op Mallorca

Zelfs ervaren huizenkopers uit Duitsland maken bij de afspraak bij de Spaanse notaris typische fouten – vaak omdat ze het systeem vergelijken met dat in Duitsland.

Wat gebeurt er na de afspraak bij de notaris?

De afspraak bij de notaris is niet het einde – het is het begin van je verplichtingen als huiseigenaar in Spanje. Direct daarna moet je:

• Belastingen op tijd betalen (ATIB op de Balearen)
• Zorg dat het in het kadaster wordt ingeschreven
• Nieuwe contracten afsluiten voornutsvoorzieningen (stroom, water, telefoon)
• De verplichtingen voor de servicekosten in de vereniging op je nemen
• Vermogensbelasting en inkomstenbelasting checken – als niet-ingezetene met onroerend goed in Spanje gelden er speciale verplichtingen; meer hierover vind je in de gids ‘Vermogensbelasting Spanje’
• Bepaal hoe je het pand wilt gebruiken – langetermijnverhuur, vakantieverhuur of eigen gebruik hebben verschillende fiscale en juridische gevolgen; meer hierover onder ‘Verhuren op Mallorca’

Checklist: afspraak bij de notaris voor de aankoop van onroerend goed in Spanje

Om ervoor te zorgen dat je niks vergeet, hier de belangrijkste punten in één oogopslag:

• NIE-nummer aangevraagd en ontvangen
• Spaanse bankrekening geopend
• Advocaat ingeschakeld voor juridisch vooronderzoek
• Uittreksel uit het kadaster (nota simple), gecontroleerd
• Kadasteruittreksel en bouwstatus gecontroleerd
• Openstaande schulden van de gemeenschap gecontroleerd
• Er is een energiecertificaat
• Optiecontract afgesloten met de juiste looptijd en betalingsvoorwaarden
• Notaris gekozen (recht van de koper)
• Bankcheque van een Spaanse bank klaargemaakt
• Volmacht afgegeven als je er niet persoonlijk bij kunt zijn
• Volgens afspraak: belastingen op tijd betalen
• Na de afspraak: zorg dat de inschrijving in het kadaster wordt geregeld

Conclusie

De notaris is onmisbaar bij de aankoop van onroerend goed in Spanje – maar hij is slechts een stukje van de puzzel. Hij legt de Escritura vast en maakt daarmee de inschrijving in het kadaster mogelijk. Hij controleert echter noch de bouwrechtelijke situatie van het onroerend goed, noch beschermt hij eenzijdig de belangen van de koper. Daarom geldt op Mallorca: notaris en advocaat – en wel in deze volgorde: eerst de advocaat, dan de notaris. Als je je aan deze volgorde houdt, het aankoopproces gestructureerd aanpakt en rekening houdt met bijkomende kosten van realistisch gezien 12 tot 14 %, leg je de basis voor een juridisch waterdichte aankoop van onroerend goed op Mallorca.

Officiële bronnen

• Consejo General del Notariado (notariële statistieken): www.notariado.org
• ATIB – Belastingdienst van de Balearen (ITP-administratie Balearen): www.atib.es
• Registro de la Propiedad (kadaster in Spanje): www.registradores.org
• Ley Hipotecaria (Kadasterwet), met name art. 3 en 4: www.boe.es
• Burgerlijk Wetboek van Spanje, art. 1216 (Escritura openbare) en art. 1445 e.v. (Koopovereenkomst): www.boe.es
• Hooggerechtshof, arrest STS 998/2011 van 19 juni 2012 (erkenning van buitenlandse notariële akten): www.poderjudicial.es