Notaris- en kadasterkosten

Wat kosten de notaris en het kadaster bij de aankoop van een woning op Mallorca?

Over beide kostenposten valt niet te onderhandelen: ze zijn vastgelegd in 2 overheidsregelingen, de Arancel – de Spaanse benaming voor het officieel vastgestelde tarief – voor notarissen en die voor het kadaster. Het bedrag op de rekening hangt vrijwel volledig af van de vastgelegde waarde van de woning en van het aantal pagina's waaruit de akte bestaat. De rekenhulp hierboven berekent beide tarieven voor jouw aankoopprijs; je kunt elke regel in de uitkomst afzonderlijk uitklappen en herleiden tot de onderliggende regeling.

Ter vergelijking: samen vormen de notaris- en kadasterkosten de kleinste post binnen de bijkomende aankoopkosten. De grootste kostenpost is de overdrachtsbelasting (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) of, bij nieuwbouw, de btw plus zegelbelasting (AJD, Actos Jurídicos Documentados). Voor de belasting is er de ITP-rekenhulp voor de Balearen en voor het volledige overzicht de rekenhulp voor de bijkomende aankoopkosten op Mallorca.

Zo wordt het berekend

Beide tarieven zijn op dezelfde manier opgebouwd: een vast basistarief voor elke akte of inschrijving met een waarde, plus een degressieve staffel die alleen wordt toegepast op het bedrag boven de eerste schijf. Op het bedrag dat uit deze staffel komt – en alleen daarop – worden de wettelijke kortingen, de rebajas, toegepast. Bij de aankoop van een woning zijn dat er 2: 25% volgens het Real Decreto-ley 6/1999, waarin de aankoop van een woning uitdrukkelijk wordt genoemd, en daarbovenop nog eens 5% volgens het Real Decreto-ley 8/2010. Bij het kadaster komt daar tussenin nog een korting van 5% volgens het Real Decreto-ley 6/2000. Voor onbebouwde grond, bedrijfspanden en afzonderlijk gekochte garages geldt alleen de laatste van de 3 kortingen – daarvoor dient de schakelaar Woonwoning in de rekenhulp. Helemaal aan het einde wordt over het volledige bedrag de Spaanse btw (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido) geheven tegen het huidige standaardtarief van 21%.

De formule voor de notaris luidt dus: een basistarief van € 90,15 plus het staffelbedrag over het meerdere, waarop bij een woning een korting van 25% wordt toegepast en vervolgens nog eens 5% over het resterende bedrag; daarbij komen de pagina's van de originele akte (matriz – het origineel dat de notaris in zijn protocol bewaart) en de pagina's van het gewaarmerkte afschrift (copia autorizada), beide zonder korting; over het totaal komt de IVA.

Voor het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) geldt hetzelfde systeem, maar met eigen bedragen: een basistarief van € 24,04 plus een schijfbedrag, met een maximum van € 2.181,67. Pas daarna volgen de kortingen: voor een woning 25%, over het restant 5% en over het overblijvende bedrag 5%. Elke korting wordt berekend over het resultaat van de vorige – de regelgeving zegt letterlijk: „a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial". De volgorde is niet onbelangrijk: in de regelgeving staat het maximum vóór de kortingen en beperkt het het uitgangsbedrag daarvan, niet andersom. In de praktijk betekent dit dat de inschrijvingskosten boven een koopprijs van ongeveer 10 miljoen euro niet verder oplopen.

Bij het eigendomsregister komen daar 2 kleine vaste bedragen bij waarop geen korting geldt, omdat ze onder andere tariefposten vallen: de indieningsvermelding (asiento de presentación – de registratie van de ingediende akte, 1 keer per akte) van € 6,01 en de kanttekening over de fiscale aansprakelijkheid van het pand (nota de afección) van € 3,01. Het eenvoudige uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple), dat je advocaat vóór de aankoop opvraagt, kost € 3,01 per Finca en maakt geen deel uit van de inschrijving, maar is de gebruikelijke informatie vooraf.

Ter afbakening: de rekenhulp omvat precies wat de 2 Aranceles regelen – notaris en eigendomsregister. Belastingen, advocaat, bank en de vergoeding voor de Gestoría (een Spaans administratiekantoor dat in opdracht contacten met overheidsinstanties verzorgt, belastingaangiften doet en registraties aanvraagt) worden apart in rekening gebracht. Ook de eenvoudige kopieën (copias simples) voor bank en nutsbedrijven zijn niet meegerekend; daarvoor geldt een eigen, aanzienlijk lager tarief.

Bijzondere gevallen die het bedrag beïnvloeden

Aankoop in onverdeelde delen (pro indiviso) maakt het eigendomsregister duurder

Wanneer 2 personen samen kopen zonder getrouwd te zijn of in gemeenschap van goederen te leven, verwerven zij pro indiviso – ieder voor een breukdeel. Het register verdeelt de totale waarde vervolgens over de aandelen en past het tarief afzonderlijk op elk aandeel toe. Omdat het tarief degressief is, kost 2 keer de helft merkbaar meer dan 1 keer het geheel; bij een gemiddelde aankoopprijs op Mallorca gaat het om ongeveer 40 procent hogere registerkosten. Het totaal is gemaximeerd op 1% van de waarde van de woning. Vul daarom in de rekentool het juiste aantal verkrijgers in.

Echtgenoten die onder het wettelijke stelsel van gemeenschap van goederen vallen (gananciales – de Spaanse gemeenschap van aanwinsten, waarin aankopen aan beiden gezamenlijk toekomen) zijn hiervan uitdrukkelijk uitgezonderd: voor hen geldt de totale waarde als enige grondslag en is het aantal verkrijgers 1. Het notariële tarief kent deze regel overigens niet – de akte wordt daar altijd 1 keer op basis van de totale waarde afgerekend.

Meerdere fincas registrales in 1 akte

Een woning, parkeerplaats en berging vormen op Mallorca vaak 3 afzonderlijke registereenheden (fincas registrales), ook wanneer ze in 1 enkele Escritura worden gekocht. Het register schrijft elke eenheid afzonderlijk in en berekent de kosten voor elke eenheid over de waarde van het betreffende aandeel; de aanbiedingsaantekening wordt daarentegen maar 1 keer berekend, omdat die aan de overgelegde titel is gekoppeld en niet aan het aantal inschrijvingen. Ook de nota simple wordt per Finca berekend. De rekentool gaat uit van het gebruikelijke geval van 1 Finca – bij meerdere Fincas vallen de registerkosten dus hoger uit.

„Por cara escrita" – het tarief telt pagina's, geen vellen

Volgens de tekst van het tarief worden de kosten voor de vellen van de minuutakte per beschreven pagina („por cara escrita") berekend, terwijl de vrijstelling in vellen wordt geteld: de eerste 4 vellen zijn vrijgesteld, vanaf het 5e wordt afgerekend. Notarieel zegelpapier wordt in de praktijk aan beide zijden beschreven. Daarom rekent deze rekentool met 2 pagina's per vel – een toegelichte aanname, geen wettelijke norm. Wie de nota van de notaris (minuta) voor zich heeft, ziet daarop het werkelijke aantal en kan dit in de rekentool invullen. Bij de andere post voor vellen, de gewaarmerkte afgifte, is de eenheid daarentegen daadwerkelijk het vel en telt een aangevangen vel volledig mee.

Hypotheek: 2e akte, 2e inschrijving

Financier je de aankoop via een Spaanse bank, dan wordt de hypotheek in een afzonderlijke akte vastgelegd en als aparte last in het register ingeschreven. Dat betekent een 2e, volledige berekening volgens beide tarieven, op basis van de hypothecaire aansprakelijkheidssom – en deze is niet in deze rekentool opgenomen. Sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 draagt de bank echter het grootste deel van deze kosten.

Vrijwillige korting van de notaris

Naast de wettelijke kortingen mag een notaris een vrijwillige korting van maximaal 10 procent geven; Art. 35.1 des Real Decreto-ley 6/2000 laat dit uitdrukkelijk vrij („se podrá efectuar un descuento de hasta el 10 por 100"). Of hij dat doet, is een kwestie van onderhandelen en daarom staat dit percentage niet in de rekentool. De rekentool toont het volledige tarief – een werkelijke Minuta kan lager uitvallen, maar nooit hoger.

Half tarief bij volgende overdrachten van VPO

Bij de 2e en elke volgende overdracht van gebouwen en woningen die als sociale woningbouw zijn aangemerkt (VPO, Vivienda de Protección Oficial), verlagen zowel het notariële als het registrale tarief de kosten tot de helft. Op Mallorca betreft dit vooral bestaand vastgoed in Palma. Juist in deze gevallen met korting wordt ook het minimumbedrag voor de inschrijving van € 24,04 relevant; bij een normale aankoop kan dit bedrag nooit worden onderschreden.

Boven ongeveer 6 miljoen is er geen tarief meer

Vanaf een waarde van € 6.010.121,04 eindigt de notariële tariefschaal. Voor het deel daarboven bepaalt de Arancel geen tarief meer – daar spreekt de notaris zijn honorarium vrijelijk met de partijen af. Het onderscheid is belangrijk: het bedrag zelf valt nog volledig onder het tarief, alleen het meerdere is vrij. Bij zeer hoge aankoopprijzen vermeldt de rekentool daarom een minimumbedrag dat aan het tarief is gebonden en geeft hij het vrije deel afzonderlijk weer. Voor het register geldt dit niet; daar geldt in plaats daarvan het maximumbedrag.

Grondslag: getoetste waarde gaat vóór de in de akte vermelde prijs

Beide tariefregelingen worden berekend over de „officieel vastgestelde waarde" en, als die er niet is, over de waarde die de partijen in de akte vermelden. Meestal is dat dus de in de akte vastgelegde koopprijs. Is de officiële referentiewaarde van het kadaster hoger en wordt die als grondslag voor de belasting gebruikt, dan wordt de vergoeding ook over die hogere waarde berekend. De calculator voor Valor de referencia laat zien of dit op jou van toepassing is.

Termijnen en formulieren

De volgorde na de afspraak bij de notaris ligt vast en staat niet ter discussie: eerst de belasting, daarna het kadaster. De gewaarmerkte uitgifte van de Escritura wordt bij het Registro de la Propiedad alleen geaccepteerd samen met het bewijs dat de overdrachtsbelasting of zegelbelasting is betaald; zonder dat bewijs blijft het bij een ontvangstbevestiging. Die beschermt de akte wel tijdelijk tegen tussentijdse beschikkingen van anderen, maar is geen inschrijving.

Op de Balearen is de ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears – de belastingdienst van de Balearen) verantwoordelijk voor de belasting. Je moet de aangifte binnen de wettelijke termijn na het passeren van de akte indienen; de termijnen en formulieren vind je in de ITP-calculator.

In de praktijk verzorgt de Gestoría vaak dit hele traject – belastingformulier, betaling, indiening bij het kadaster, ophalen van de ingeschreven akte en wijziging bij het kadaster. Vaak is deze verbonden aan het notariskantoor of je advocatenkantoor. De vergoeding wordt vrij overeengekomen en is niet opgenomen in een van beide tariefregelingen. Wie dit zelf regelt, bespaart die vergoeding maar loopt het risico termijnen te missen: bij een te late belastingbetaling worden toeslagen berekend en zolang de Escritura niet is ingeschreven, sta je naar buiten toe niet als eigenaar geregistreerd.

Wettelijke grondslag en stand van zaken

• Real Decreto 1426/1989 – tariefregeling voor notarissen, met name Anexo I Número 2.1 (waardeschaal), Número 4 (kopieën) en Número 7 (bladen van het origineel): www.boe.es
• Real Decreto 1427/1989 – tariefregeling voor grondboekhouders, met name Anexo I Número 2.1 (inschrijving) en Anexo II Norma Segunda (verkrijging van een aandeel): www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/1999, Art. 2.Uno – korting van 25% op notaris- en kadasterkosten bij de aankoop van woningen, van kracht sinds 18 april 1999: www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/2000, Art. 35 en 36 – aanvullende korting van 5% op de kadasterkosten en toestemming voor een vrijwillige notariskorting van maximaal 10 procent, van kracht sinds 25 juni 2000: www.boe.es
• Instrucción van de DGRN van 22 mei 2002 – rekenvolgorde en afronding van de Aranceles: schaal tot zes decimalen, daarna de kortingen en pas het eindbedrag tot twee decimalen: www.boe.es
• Real Decreto-ley 8/2010, Disposición adicional octava – korting van 5% op notaris- en kadasterkosten, van kracht sinds 25 mei 2010: www.boe.es
• Real Decreto 1612/2011 – herziene waardeschaal van het kadastertarief en verduidelijking over de toepassing van de korting: www.boe.es
• Ley 37/1992, Art. 90 – het standaardtarief van de btw dat van toepassing is op notariële en registratiediensten: www.boe.es
• Ley Hipotecaria (kadasterwet), met name Art. 3 en 4: www.boe.es
• Código Civil, art. 1216 (openbare akte) en art. 1445 e.v. (koopovereenkomst): www.boe.es
• ATIB – Belastingdienst van de Balearen: www.atib.es
• Registradores de España: www.registradores.org
• Consejo General del Notariado: www.notariado.org

De bedragen van beide Aranceles staan sinds de invoering van de euro op 14 juli 2002 ongewijzigd in de wet; Real Decreto 1612/2011 heeft de betreffende leden opnieuw geformuleerd, zonder enig bedrag te wijzigen. Het huidige btw-tarief geldt sinds 1 september 2012.

Wat doet een Spaanse notaris – en wat niet?

De Spaanse notaris (Notario) is een door de staat benoemde jurist die rechtshandelingen in een openbare akte vastlegt. Hij controleert de identiteit van beide partijen, leest de akte voor, licht de belangrijkste clausules toe en bevestigt dat het document overeenkomt met de wil van de partijen. Daarmee verschilt hij aanzienlijk van de Duitse notaris – en dat is verreweg het belangrijkste punt voor kopers uit het Duitstalige gebied.

Wat de Spaanse notaris doet:

• Het vastleggen van de Escritura Pública, de openbare koopakte
• Controle van de identiteit van koper en verkoper
• Het voorlezen en toelichten van de koopovereenkomst
• Vlak voor de passeerdatum een actuele verklaring uit het eigendomsregister opvragen
• De bronbelasting bij niet-ingezeten verkopers (retención) berekenen en inhouden

Wat de Spaanse notaris uitdrukkelijk niet doet:

• De woning uitgebreid juridisch en bouwkundig controleren
• controle op illegale aanbouwen, onduidelijke lasten of bouwovertredingen
• de behartiging van de belangen van 1 van beide partijen

Let op: Anders dan in Duitsland regelt de Spaanse notaris niet „alles". Hij is onmisbaar voor de inschrijving in het kadaster, maar vervangt geen onafhankelijke advocaat die de woning vooraf juridisch doorlicht.

De Escritura Pública: het centrale document

De Escritura Pública de Compraventa is de notarieel vastgelegde koopakte waarin de eigendomsoverdracht officieel wordt geregistreerd. De wettelijke grondslag wordt gevormd door het Spaanse Burgerlijk Wetboek (Código Civil) en de Hypotheekwet (Ley Hipotecaria). Zonder Escritura geen inschrijving in het kadaster – zonder inschrijving in het kadaster sta je naar buiten toe niet als eigenaar geregistreerd.

Het document bevat doorgaans:

• de volledige beschrijving van de woning (ligging, oppervlakte, kadastrale gegevens)
• de gegevens van koper en verkoper, inclusief NIE-nummers
• de overeengekomen koopprijs en betalingsvoorwaarden
• de verklaring dat de woning vrij van lasten is of welke lasten erop rusten
• de vermelding van de verschuldigde belastingen en wie deze betaalt
• de referentie van het energiecertificaat (Certificado de Eficiencia Energética)

Na ondertekening ontvang je eerst een eenvoudige kopie (copia simple – een niet-gewaarmerkt afschrift voor de bank en bezoeken aan instanties). Het origineel blijft als matriz in het protocol van de notaris. Voor de inschrijving in het kadaster wordt het gewaarmerkte afschrift, de copia autorizada, ingediend.

Het verloop van de afspraak bij de notaris, stap voor stap

De afspraak bij de notaris (firma) vormt het hoogtepunt van het aankoopproces, maar niet het begin. Alle belangrijke juridische controles moeten vooraf zijn afgerond. Het volledige traject staat beschreven in de gids over het aankoopproces op Mallorca.

1. NIE aanvragen – zonder het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders (Número de Identificación de Extranjero) kan geen koopovereenkomst worden bekrachtigd. Vraag het tijdig aan.
2. Een Spaanse bankrekening openen – de koopsom wordt tijdens de afspraak bij de notaris doorgaans betaald met een cheque bancario, een gewaarmerkte cheque van een Spaanse bank.
3. Juridische voorcontrole door een advocaat – uittreksel uit het eigendomsregister, kadastraal uittreksel, bouwstatus, openstaande lasten en schulden bij de vereniging van eigenaren. Hoe je dit doet, lees je onder eigendomregister in Spanje controleren.
4. Voorovereenkomst of optiecontract – gebruikelijk is een contrato de arras of een opción de compra met een termijn van circa drie maanden en een optieprijs van doorgaans tien procent van de koopsom.
5. Notaris kiezen – in Spanje kiest de koper in principe de notaris, omdat hij de kosten daarvan draagt.
6. Afspraak bij de notaris – beide partijen of hun gevolmachtigden zijn aanwezig, de akte wordt voorgelezen, openstaande vragen worden opgehelderd en vervolgens wordt er ondertekend.
7. Betaling en sleuteloverdracht – bij ondertekening wordt de cheque overhandigd en gaat het bezit over.
8. Belasting betalen en inschrijving regelen – in deze volgorde en binnen de wettelijke termijnen.

Let op: betaal de optieprijs niet rechtstreeks aan de verkoper of makelaar voordat de juridische situatie van de woning is opgehelderd. Veel advocatenkantoren raden nadrukkelijk aan het bedrag op een derdenrekening van de notaris te storten.

Notaris en advocaat: waarom je beide nodig hebt

Dit is het belangrijkste verschil met het Duitse aankoopproces: de Spaanse notaris beschermt je niet volledig. Hij controleert geen illegale aanbouwen, geen achterstallige gemeentelijke heffingen en niet of het gebruik volgens het bouwrecht is toegestaan – dat is allemaal de taak van je advocaat (abogado).

Voor juridische begeleiding bij de aankoop van een woning op Mallorca wordt doorgaans ongeveer 1 procent van de koopprijs gerekend. Anders dan voor de notaris en het kadaster geldt voor deze vergoeding geen tariefregeling en is deze vrij onderhandelbaar.

Kan ik bij een Duitse notaris kopen?

Onder bepaalde voorwaarden kan dat. Het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) heeft in hoogste instantie bevestigd dat een Duitse notariële akte in Spanje kan worden erkend, als deze rechtsgeldig is opgesteld, voldoet aan het Duitse recht, van een apostille is voorzien en met een beëdigde Spaanse vertaling wordt overgelegd. De wettelijke grondslagen zijn Art. 3 en 4 van de Ley Hipotecaria en Art. 1216 van de Código Civil.

In de praktijk is deze route aanzienlijk omslachtiger en ongebruikelijk. De meeste kopers op Mallorca laten de akte ter plaatse verlijden – niet in de laatste plaats omdat verkopers en Spaanse banken hiermee vertrouwd zijn en de procedure daardoor sneller verloopt.

Volmacht (poder notarial): kopen zonder persoonlijk aanwezig te zijn

Als je niet persoonlijk bij de afspraak met de notaris aanwezig kunt zijn, laat je een notariële volmacht (poder notarial) opstellen. Daarmee ondertekent je advocaat of een vertrouwenspersoon de Escritura namens jou. De volmacht kan bij een Spaanse of Duitse notaris worden opgesteld; in het tweede geval zijn opnieuw een apostille en een beëdigde Spaanse vertaling nodig.

Let op: Een algemene volmacht (poder general) geeft verregaande bevoegdheden. Laat je precies uitleggen wat deze inhoudt – en geef haar alleen aan personen die je volledig vertrouwt.

De meest voorkomende fouten bij de afspraak met de notaris op Mallorca

Wat gebeurt er na de afspraak met de notaris?

De afspraak is niet het einde, maar het begin van je verplichtingen als eigenaar in Spanje. Direct daarna moet je:

• de belasting op tijd afdragen – via de ATIB op de Balearen
• Inschrijving in het eigendomsregister regelen – met de copia autorizada en het betalingsbewijs
• Contracten voor nutsvoorzieningen op naam zetten – elektriciteit, water, telefoon
• Verplichtingen voor de VvE overnemen – binnen de vereniging van eigenaren
• Lopende belastingen controleren – als niet-resident met vastgoedbezit gelden bijzondere verplichtingen, meer hierover lees je in de gids over vermogensbelasting in Spanje
• Gebruik bepalen – eigen gebruik, langdurige verhuur of vakantieverhuur hebben verschillende fiscale en juridische gevolgen; meer hierover lees je onder Verhuren op Mallorca

Checklist: afspraak bij de notaris voor de aankoop van vastgoed in Spanje

• NIE-nummer aangevraagd en ontvangen
• Spaanse bankrekening geopend
• advocaat ingeschakeld voor de juridische controle vooraf
• uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple) gecontroleerd
• kadastraal uittreksel en bebouwingsstatus gecontroleerd
• openstaande schulden bij de VvE gecontroleerd
• energielabel aanwezig
• optieovereenkomst met termijn en betalingsvoorwaarden afgesloten
• notaris gekozen
• Bankcheque van een Spaanse bank klaargelegd
• Volmacht opgesteld als je niet persoonlijk aanwezig kunt zijn
• Notaris- en kadasterkosten berekend met de calculator hierboven, rekening houdend met het aantal kopers en Fincas
• na de afspraak: belasting tijdig afdragen
• na de afspraak: inschrijving in het kadaster regelen

Conclusie

Notaris en kadaster vormen bij de aankoop van een woning op Mallorca de kleinste van de grote kostenposten – en de enige die een gepubliceerde tariefregeling volgen in plaats van een onderhandeling. Wie in de calculator hierboven de eigen koopprijs en het aantal bladen van de kostennota (minuta) invoert, kent beide bedragen tot op de cent voordat je bij de notaris aanschuift. De rest van het aankoopproces blijft zoals het is: eerst de advocaat, dan de notaris, en de belasting is de post die echt zwaar weegt.

Gerelateerde calculators

• Bijkomende aankoopkosten op Mallorca – het totaaloverzicht van belasting, notaris, kadaster en advies in 1 berekening
• Overdrachtsbelasting ITP op de Balearen – de grootste afzonderlijke kostenpost, met de progressieve schaal voor 2026