Makelaarskosten bij huurwoningen in Spanje: wie betaalt wat – en wat is er sinds 2023 verboden?

Sinds 26 mei 2023 is de vraag wie bij een langetermijnhuur in Spanje de makelaarskosten betaalt, wettelijk duidelijk geregeld: de verhuurder betaalt – altijd. Toch vragen sommige makelaarskantoren en particuliere verhuurders nog steeds provisie van huurders, soms vermomd als ‘forfaitaire administratiekosten’ of ‘behandelingskosten’. In deze gids leggen we je uit wat de Spaanse huisvestingswet (Ley 12/2023, Ley de Vivienda) precies regelt, welke praktijken illegaal zijn, hoe je je als huurder kunt verdedigen – en wat de uitzonderingen zijn die je moet kennen. Daarnaast kijken we naar de bijzonderheden van de markt op Mallorca, waar vraag en aanbod zo ver uit elkaar liggen dat informele druk op huurders, ondanks de wet, nog steeds wijdverbreid is.

Betaal je op dit moment makelaarskosten – of wordt je gevraagd die te betalen?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — We bekijken je zaak en raden je ervaren advocaten in de buurt aan
• Alles over wonen en het dagelijks leven in Spanje

De wet: wat er precies in de Ley de Vivienda 2023 staat

De Spaanse wet op de huisvesting (Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda) is op 26 mei 2023 van kracht geworden en heeft voor huurders een van de belangrijkste veranderingen sinds jaren met zich meegebracht. Het belangrijkste punt voor huurders: alle kosten en vergoedingen die ontstaan bij het bemiddelen van een woning voor langdurige huur, zijn voor rekening van de verhuurder. Dat omvat de makelaarscommissie, bemiddelingskosten, contractkosten en andere administratieve kosten van de makelaar.

Concreet betekent dit: als een verhuurder een makelaar inschakelt om huurders te vinden, sluit hij een dienstverleningsovereenkomst met de makelaar – en hij is degene die de commissie betaalt. De huurder is een derde partij in deze overeenkomst en mag niet worden gevraagd om te betalen.

Let op: De wet geldt voor huurovereenkomsten voor woonruimte (contrato de arrendamiento de vivienda) volgens de huurwet LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Commerciële huurovereenkomsten en kortlopende seizoenshuurovereenkomsten vallen hier niet automatisch onder – daarover straks meer.

Wat er precies verboden is

Vóór 2023: Hoe het vroeger was – en waarom die gewoonte zo hardnekkig is

Totdat de Ley de Vivienda van kracht werd, was er in Spanje geen eenduidige wettelijke regel over wie de makelaarskosten bij huurcontracten moest betalen. De praktijk liep sterk uiteen, afhankelijk van de regio, de makelaar en de verhuurder. In veel gevallen betaalde de huurder een provisie ter hoogte van een volledige maandhuur – soms zelfs meer. Dat was weliswaar niet per se wettelijk vastgelegd, maar ook niet uitdrukkelijk verboden en was zo een gangbare praktijk op de markt geworden.

Op Mallorca en in andere krappe huurmarkten kwam het vaak voor dat huurders bij het huren zowel de wettelijke borgsom (fianza) als ook een makelaarscommissie en een vrijwillige aanvullende garantie moesten voorschieten – waardoor de instapkosten konden oplopen tot drie- tot viermaal een maandhuur.

Dat deze gang van zaken niet meteen is veranderd, ook al is de wet al sinds mei 2023 van kracht, heeft verschillende redenen:

1. Veel makelaars en verhuurders rekenen erop dat huurders niet op de hoogte zijn.
2. De huurmarkt is zo krap (vooral in Palma, Sóller en Santanyí) dat huurders vaak niets zeggen, uit angst dat ze hun woning kwijtraken.
3. Kosten worden onder andere namen – zoals ‘administratiekosten’ of ‘documentenvergoeding’ – verhuld.
4. Of dit wordt nageleefd, hangt af van of de huurder er actief bezwaar tegen maakt; er is geen proactieve controle door de overheid.

Zo ziet die illegale praktijk er in de praktijk uit

De volgende situaties komen bij huurders op Mallorca en elders in Spanje steeds weer voor – en ze zijn allemaal in strijd met de Ley de Vivienda:

• "Administratiekosten" bij het ondertekenen van het contract: vaste bedragen "voor het opstellen van het contract" – een ongeoorloofde kostenverlegging naar de huurder.
• Een expliciete provisie van „eenmalig 1 maand huur”: duidelijk illegaal bij woninghuur, maar je komt het nog steeds tegen.
• Aftrek van de borgsom: De makelaar houdt een deel van de borgsom in als „provisie“ – ook dat is niet toegestaan.
• Druk op huurders bij woningtekort: „Andere geïnteresseerden zouden wel betalen“ – een puur informele druk zonder juridische basis.

Let op: als een makelaar of verhuurder je een commissie in rekening brengt, heb je het recht om die schriftelijk terug te vorderen. Bij een geschil is de bevoegde rechtbank de Juzgado de Primera Instancia in de plaats waar je woont.

Borg en aanvullende garantie: wat je echt moet betalen

Niet elke aanbetaling is illegaal. Het Spaanse huurrecht kent twee legitieme manieren waarop de verhuurder zich kan indekken:

In de praktijk vragen veel verhuurders op Mallorca – vooral bij internationale huurders zonder Spaanse huurhistorie – om de maximaal toegestane combinatie: 1 maand borg + 2 maanden extra garantie + 1 maand huur vooruit. Dat komt wettelijk neer op maximaal 4 maanden huur bij het intrekken. Alles wat daarbovenop komt (makelaarscommissie, kosten) is niet toegestaan.

Let op: De verhuurder moet de fianza storten bij het bevoegde regionale woningbouwinstituut (op de Balearen: IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge). Dat is zijn plicht, niet die van jou.

Uitzonderingen: wanneer huurders toch (toegestaan) iets moeten betalen

De wet is duidelijk – maar er zitten mazen in die je moet kennen:

1. Seizoenshuurcontract (contrato de temporada)

Als een woning niet als vaste woonplaats, maar seizoensgebonden wordt verhuurd – dus met een ‘contrato de temporada’ – gelden de strenge beschermingsregels van de LAU voor woninghuur niet automatisch in hun geheel. Op dit gebied is de juridische situatie minder eenduidig, en in de praktijk worden makelaarskosten vaker ten laste van de huurder in rekening gebracht.

Let op, expats: veel verhuurders op Mallorca dringen aan op een seizoenshuurcontract (vaak voor 11 maanden) om de huurdersbescherming en opzegtermijnen te omzeilen. Maar voor je empadronamiento en je residencia heb je een echt huurcontract voor woonruimte (contrato de arrendamiento de vivienda) nodig. Een seizoenscontract wordt door veel gemeentehuizen niet geaccepteerd.

2. Commerciële huur

Als je kantoor- of bedrijfsruimte huurt, val je buiten de beschermende bepalingen van de LAU. Daar zijn makelaarskosten vrij te onderhandelen en kunnen ze contractueel op de huurder worden afgewenteld.

3. Rechtstreeks huren zonder makelaar

Als een eigenaar particulier verhuurt zonder tussenkomst van een makelaar, zijn er geen commissies – noch voor de verhuurder, noch voor de huurder. Sommige eigenaren rekenen echter wel „administratiekosten” aan voor het opstellen van het contract; ook dat is bij woningverhuur niet toegestaan.

Specifiek voor Mallorca: waarom de markt de wet omzeilt

De gemiddelde huurprijzen in Palma lagen in 2026 rond de 18,70 €/m², wat voor een tweekamerappartement neerkomt op zo’n 1.400 € kale huur per maand. De huurprijzen stijgen elk jaar, terwijl het beschikbare aanbod juist afneemt. Appartementen worden omgezet in vakantieverhuur, er zijn te weinig nieuwbouwprojecten in het betaalbare segment en internationale huurders concurreren met de lokale bevolking.

In deze situatie zijn veel huurders bang om vast te houden aan hun wettelijke rechten – en verhuurders en makelaars weten dat maar al te goed. Dat verandert niets aan de juridische situatie, maar het verklaart wel waarom je als huurder op Mallorca extra goed voorbereid moet zijn.

Stap voor stap: zo ga je illegale kosten tegen

1. Leg de vordering vast: vraag om de vordering schriftelijk te krijgen – via e-mail, een factuur of in de huurovereenkomst. Mondelinge vorderingen zijn moeilijk af te dwingen, maar ook moeilijk te bewijzen.
2. Schrijf een bezwaarschrift: stuur de makelaar of verhuurder een e-mail waarin je aangeeft dat je de vergoeding op grond van Wet 12/2023 als onrechtmatig beschouwt en niet gaat betalen.
3. Reeds betaalde kosten terugvragen: Als je al hebt betaald, kun je schriftelijk om terugbetaling vragen. Als de ontvanger de terugbetaling weigert, kun je een burofax (aangetekende brief met juridische gevolgen) sturen.
4. Bemiddeling of rechtszaak: de bevoegde rechtbank is de Juzgado de Primera Instancia in de plaats waar je woont. Bij kleinere bedragen is de procedure overzichtelijk. Een advocaat die gespecialiseerd is in huurrecht (abogado de arrendamientos) kan je helpen inschatten of een rechtszaak de moeite waard is.
5. De consumentenbeschermingsinstantie inschakelen: De Balearische consumentenbeschermingsinstantie (Oficina de Información al Consumidor) neemt klachten in behandeling. Ook het Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) kan ingrijpen bij overtredingen.

Wat makelaars kosten bij aankoop – het verschil met huren

Om verwarring te voorkomen: bij de aankoop van onroerend goed in Spanje gelden heel andere regels. Hier is er geen wettelijke bepaling over wie de makelaarscommissie betaalt – dat is vrij te onderhandelen en wordt contractueel geregeld. In de praktijk betaalt in Spanje vaak de verkoper de provisie, maar het is ook mogelijk dat de koper een deel bijdraagt, en dat komt wel eens voor.

De meest voorkomende fouten als het gaat om makelaarskosten

• Fout 1: Blindelings betalen. Veel mensen betalen uit gemakzucht of onwetendheid – terwijl ze dat helemaal niet hoeven te doen.
• Fout 2: Een seizoenscontract als permanente oplossing accepteren. Een ‘contrato de temporada’ biedt je niet dezelfde bescherming als een woonhuurcontract en wordt bij de overheid vaak niet erkend.
• Fout 3: Een provisieovereenkomst in het huurcontract ondertekenen. Sommige huurcontracten bevatten clausules die de huurder kosten opleggen. Zulke clausules zijn nietig – maar je moet ze wel herkennen en schrappen voordat je tekent.
• Fout 4: De borgsom en de makelaarscommissie door elkaar halen. De borgsom (fianza) is wettelijk en dient ter bescherming; de makelaarscommissie die de huurder moet betalen, is dat niet.
• Fout 5: Geen NIE-nummer bij het intrekken. Zonder NIE-nummer kun je geen huurovereenkomst afsluiten of een bankrekening openen voor automatische overschrijvingen – en verlies je kostbare tijd in de strijd om gewilde woningen.

Wat komt er daarna? De volgende stappen na het huren

Als je eenmaal een woning hebt gevonden en het contract hebt getekend, zijn er een paar belangrijke stappen die je daarna moet nemen:

• Empadronamiento (inschrijving): Zonder een geldig langetermijnhuurcontract weigeren veel gemeentehuizen de inschrijving. Hier vind je de details: Empadronamiento op Mallorca
• Een verblijfsvergunning aanvragen: Als EU-burger met een vaste woonplaats heb je recht op een verblijfsvergunning – het huurcontract is daarbij een belangrijk document. Meer hierover: Verblijfsvergunning in Spanje
• Elektriciteit, water en internet op je naam zetten: contracten staan in Spanje vaak nog op naam van de vorige huurder; neem ze over of sluit nieuwe contracten af. Info: water aanmelden op Mallorca
• Controleer of je fiscaal in Spanje woont: als je meer dan 183 dagen per jaar in Spanje woont, ben je daar belastingplichtig. Belastingen als inwoner van Spanje
• Ziektekostenverzekering regelen: met je Residencia en Empadronamiento heb je toegang tot de openbare gezondheidszorg. Wat je van tevoren moet regelen: ziektekostenverzekering in Spanje

Checklist: Makelaarskosten bij huurwoningen in Spanje

• Kijk even welk type huurovereenkomst het is: contrato de arrendamiento de vivienda (langetermijn) of contrato de temporada?
• Als huurder hoef je geen makelaarscommissie te betalen (woonhuur)
• Borg (fianza) max. 1 maandhuur
• Extra borg (garantía adicional) max. 2 maanden huur
• Vorderingen voor vergoedingen schriftelijk vastleggen
• Zorg dat je je NIE-nummer en een Spaanse bankrekening hebt voordat je op zoek gaat naar een woning
• Controleer de huurovereenkomst op ongeldige provisiebepalingen voordat je hem ondertekent
• Verhuurders verplichten om de borg bij IBAVI te storten
• Als je onder betalingsdruk staat: maak schriftelijk bezwaar en schakel eventueel een advocaat of de consumentenbond in
• Na je verhuizing: vraag zo snel mogelijk je inschrijving (Empadronamiento) en verblijfsvergunning (Residencia) aan

Conclusie

De juridische situatie in Spanje is sinds mei 2023 duidelijk: bij langetermijnhuur van woonruimte betaalt de verhuurder de makelaarskosten – de huurder betaalt alleen de borg en een aanvullende garantie volgens het wettelijk vastgestelde bedrag. Wat vroeger gangbare praktijk was, is nu illegaal. Toch blijft de oude praktijk op krappe markten zoals Mallorca bestaan – aangewakkerd door schaarste, informatieasymmetrie en de wens om kosten af te wentelen op huurders.

Als huurder moet je je rechten kennen en – als het nodig is – daar actief voor opkomen. Dat vraagt om een goede voorbereiding, de juiste documenten en soms professionele hulp. Als je twijfelt, is het de moeite waard om even advies in te winnen bij een advocaat op Mallorca die gespecialiseerd is in huurrecht, voordat je iets ondertekent of betaalt.

Officiële bronnen

• Wet 12/2023 van 24 mei inzake het recht op huisvesting (Woningwet): https://www.boe.es/eli/es/l/2023/05/24/12
• Wet 29/1994 van 24 november inzake stedelijke huurovereenkomsten (LAU) – Huurwet: https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (deposito van huurwaarborgen op de Balearen): https://www.ibavi.es
• AEAT – Agencia Tributaria (Fiscale aspecten van huurovereenkomsten): https://www.agenciatributaria.es
• Conselleria de Territori, Energia i Mobilitat – Regering van de Balearen (Wet op de huisvesting van de Balearen): https://www.caib.es