Podnajem na Majorce: zgoda właściciela i zasady dla Airbnb
Wynajmujesz mieszkanie w mieście Palma, latem twój pokój stoi pusty, a Airbnb kusi łatwym zarobkiem? Tu zaczyna się problem: podnajem w Hiszpanii nie jest czymś, co można po prostu „wypróbować”. Hiszpańska ustawa o najmie LAU wymaga pisemnej zgody właściciela, nawet jeśli chcesz podnająć tylko 1 pokój. Bez niej właściciel może wypowiedzieć ci umowę najmu. Jeśli dodatkowo oferujesz mieszkanie turystom przez Booking lub Airbnb, musisz przestrzegać odrębnych przepisów obowiązujących na Balearach: dotyczących licencji ETV, zakazów wynajmu w określonych strefach oraz zgłaszania najmu organom podatkowym. W tym poradniku osobno omawiamy 3 sytuacje: długoterminowy podnajem pokoju, podnajem całego mieszkania i krótkoterminowy wynajem turystyczny. Wyjaśniamy zasady, terminy i konsekwencje obowiązujące w 2026.
Co o podnajmie mówi ustawa LAU?
Podnajem lokali mieszkalnych w Hiszpanii reguluje Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), opublikowana w Boletín Oficial del Estado (BOE). Kluczowy jest artykuł 8.2 LAU: podnajem jest dozwolony tylko wtedy, gdy właściciel wyrazi na niego wyraźną zgodę na piśmie. Bez takiej zgody podnajem jest niedozwolony, co może mieć konsekwencje dla głównego najemcy.
Pamiętaj jednak, że ustawa określa ogólne zasady, a szczegóły zależą od konkretnej umowy najmu. Jeśli rozważasz podnajem, najpierw przeczytaj swoją umowę — nie czekaj, aż mieszkanie będzie już wystawione w internecie.
| Kwestia | Przepisy LAU |
|---|---|
| Zgoda właściciela | Wymagana wyraźna zgoda na piśmie (art. 8.2 LAU) |
| Brak zgody | Podnajem jest niedozwolony |
| Możliwe konsekwencje | Wypowiedzenie umowy, eksmisja, a w poważnych przypadkach dalsze kroki prawne |
| Swoboda umów | Szczegóły zależą od indywidualnej umowy najmu |
Wskazówka: Nie poprzestawaj na ustnym zapewnieniu, że właściciel zgadza się na podnajem. Zadbaj o pisemną zgodę w formie aneksu do umowy najmu. Tylko wtedy w razie sporu możesz wykazać, że podnajem był dozwolony.
Przypadek 1: Stały podnajem pokoju
To najczęstsza sytuacja na Majorce: najemca mieszka sam w kilkupokojowym mieszkaniu i chce na stałe podnająć 1 pokój innej osobie, na przykład koledze lub studentce. Również w tym przypadku w pełni obowiązuje Art. 8.2 LAU — wielkość podnajmowanej powierzchni nie ma znaczenia dla obowiązku uzyskania zgody. Kto bez pozwolenia podnajmuje pokój na stałe, ryzykuje takie same konsekwencje jak przy podnajmie całego mieszkania.
W praktyce właściciele często odróżniają krótki, bezpłatny nocleg znajomych od regularnego, odpłatnego podnajmu. Z prawnego punktu widzenia liczy się jednak przede wszystkim to, czy inna osoba mieszka w lokalu na stałe i za to płaci. Jeśli tak, jest to podnajem w rozumieniu LAU, niezależnie od tego, jak nazywają go zainteresowani.
Przypadek 2: Podnajem całego mieszkania
Jeśli główny najemca podnajmuje całe mieszkanie innym osobom — na przykład dlatego, że tymczasowo mieszka za granicą — również musi uzyskać zgodę zgodnie z Art. 8.2 LAU. W porównaniu z podnajmem pokoju większe jest przede wszystkim ryzyko: właściciel całkowicie traci bezpośrednią kontrolę nad swoją nieruchomością. Dlatego zarówno właściciele, jak i sądy szczególnie stanowczo wymagają w takim przypadku pisemnej zgody.
Uwaga: Zamieszkanie w mieszkaniu bliskich członków rodziny zwykle nie jest uznawane za podnajem i nie wymaga osobnej zgody. Jeśli jednak wprowadza się osoba spoza rodziny i płaci za mieszkanie — na podstawie umowy lub nieformalnych ustaleń — obowiązują przepisy dotyczące podnajmu.
| Sytuacja | Czy zgoda jest potrzebna? | Typowe ryzyko |
|---|---|---|
| W mieszkaniu mieszkają też członkowie rodziny | Z reguły nie jest wymagana | Niewielkie |
| Podnajęcie pokoju osobom trzecim na stałe | Tak, na piśmie (Art. 8.2 LAU) | Wypowiedzenie umowy, eksmisja |
| Podnajęcie całego mieszkania osobom trzecim na stałe | Tak, na piśmie (Art. 8.2 LAU) | Wypowiedzenie umowy, eksmisja |
| Turystyczny podnajem całego mieszkania lub jego części (Airbnb/Booking) | Dodatkowo licencja ETV i zgoda Comunidad | Grzywna, wypowiedzenie umowy, zgłoszenie do organów podatkowych |
Przypadek 3: krótkoterminowy podnajem turystom przez Airbnb & Booking
W tym przypadku sama umowa najmu to nie wszystko: obowiązują cię również odrębne przepisy turystyczne Balearów. Jeśli oferujesz wynajmowane mieszkanie na portalach takich jak Airbnb czy Booking.com, co do zasady potrzebujesz licencji ETV — niezależnie od tego, czy właściciel zgodził się na podnajem. Bez tej licencji wynajmowanie mieszkania kolejnym gościom jest nielegalne, nawet jeśli właściciel wyraziłby na to zgodę.
Od 11 lutego 2022 na Mallorca, Menorca, Ibiza i Formentera obowiązywało moratorium na rejestrację nowych turystycznych miejsc noclegowych. Decreto-ley 4/2025 z kwietnia 2025 zmienił te zasady: zakazuje rejestrowania nowych miejsc w mieszkaniach w budynkach wielorodzinnych na wszystkich wyspach — w Palma zakaz ten obowiązuje już od 2018 — uchyla przewidziane prawem na 2026 wykreślenie miejsc noclegowych i tworzy tymczasowe pule miejsc, z których rady wysp mogą przyznawać miejsca domom. Wynajem już prawidłowo zarejestrowany może być kontynuowany.
| Termin | Wydarzenie |
|---|---|
| 11.02.2022 | Moratorium: brak nowych licencji ETV na Mallorca, Menorca, Ibiza i Formentera |
| Od 2018 | Palma: zakaz rejestrowania nowych lokali na wynajem turystyczny w budynkach wielorodzinnych |
| Kwiecień 2025 | Decreto-ley 4/2025: zakaz nowych rejestracji w budynkach wielorodzinnych na wszystkich wyspach, brak ustawowego wykreślenia miejsc noclegowych w 2026, czasowe giełdy miejsc noclegowych; dotychczasowe rejestracje pozostają ważne |
| 02.01.2026 | Rozporządzenie VAU/1560/2025: obowiązek zgłaszania najmu krótkoterminowego do urzędu prowadzącego księgi wieczyste (informacja o rezerwacjach) |
| 21.05.2026 | Tribunal Supremo uchyla krajowy rejestr wynajmu wakacyjnego, wzmacniając uprawnienia władz regionalnych Balearów |
Ważne: Jeśli jesteś najemcą, a nie właścicielem mieszkania, w praktyce prawie nigdy nie możesz samodzielnie podnajmować go turystom. Potrzebujesz do tego zarówno pisemnej zgody wynajmującego zgodnie z art. 8.2 LAU, jak i licencji ETV, która z reguły jest wydawana właścicielowi. Spełnienie obu warunków przy wynajmowanym mieszkaniu zdarza się wyjątkowo rzadko.
Obowiązki zgłoszeniowe: DAC7 i cyfrowy nadzór nad najmem
Nawet jeśli chcesz podnajmować mieszkanie tak, by nikt się o tym nie dowiedział, pamiętaj: zgodnie z dyrektywą UE (DAC7) portale rezerwacyjne, takie jak Airbnb i Booking.com, muszą przekazywać dane swoich użytkowników oferujących noclegi hiszpańskim organom podatkowym. Ponadto rozporządzenie VAU/1560/2025 od 2 stycznia 2026 nakłada na wszystkich oferujących najem krótkoterminowy — turystyczny, związany z pracą lub inny — obowiązek przekazywania informacji właściwemu urzędowi prowadzącemu księgi wieczyste. Jeśli sądzisz, że niezgłoszony podnajem pozostanie niewykryty, nie doceniasz tego, co można ustalić na podstawie danych z portali i ksiąg wieczystych.
Konsekwencje niedozwolonego podnajmu
Konsekwencje niedozwolonego podnajmu ponosi przede wszystkim główny najemca, a nie podnajemca. Mogą one obejmować wypowiedzenie głównej umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, a w przypadku wynajmu turystycznego bez licencji — także grzywny nakładane przez władze.
| Naruszenie przepisów | Możliwe konsekwencje |
|---|---|
| Podnajem bez pisemnej zgody (art. 8.2 LAU) | Podstawa do wypowiedzenia umowy, pozew o eksmisję |
| Wynajem turystyczny bez licencji ETV | Postępowanie w sprawie nałożenia grzywny na podstawie balearskich przepisów turystycznych |
| Naruszenie regulaminu budynku lub statutu Comunidad | Skarga ze strony Comunidad, dodatkowa podstawa do wypowiedzenia umowy |
| Niezgłoszone dochody z podnajmu | Obowiązek dopłaty podatku, kontrola organów skarbowych |
Uwaga: Podnajem turystom może mieć wpływ także na ubezpieczenie mienia w mieszkaniu, jeśli polisa obejmuje wyłącznie prywatne korzystanie z niego przez najemcę. W razie wątpliwości sprawdź polisę, zanim zaczniesz przyjmować gości za pośrednictwem portali — więcej na ten temat przeczytasz w poradniku o ubezpieczeniu mienia w Hiszpanii.
Rola wspólnoty właścicieli (Comunidad)
Nawet jeśli właściciel zgodzi się na podnajem, Comunidad de Propietarios może w swoim statucie określić zasady wynajmu turystom — na przykład całkowicie zakazać krótkoterminowego wynajmu mieszkań w budynku. Takie uchwały są już powszechne w wielu budynkach wielorodzinnych na Majorce, zwłaszcza że w Palma wynajem turystyczny w takich budynkach jest ograniczony prawnie od 2018 roku. Jeśli wynajmujesz mieszkanie i chcesz je podnajmować, zapoznaj się więc nie tylko z umową najmu, lecz także z regulaminem budynku obowiązującym w Comunidad.
Więcej o prawach i obowiązkach członków wspólnoty właścicieli przeczytasz w poradniku o wspólnotach właścicieli w Hiszpanii.
Legalne alternatywy: wynajem długoterminowy zamiast podnajmu
Jeśli chcesz regularnie zarabiać na nieruchomości, ale nie chcesz mierzyć się jednocześnie z wymogami LAU, licencji ETV i statutu Comunidad, rozważ zwykły wynajem długoterminowy — jako właściciel, a nie podnajemca. Ustawowy minimalny okres najmu wynosi 5 lat, gdy wynajmującym jest osoba prywatna, lub 7 lat, gdy wynajmującym jest firma. Umowa może zostać automatycznie przedłużona. Ustawowa kaucja odpowiada miesięcznemu czynszowi bez opłat dodatkowych, a w umowie można przewidzieć dodatkowe zabezpieczenie w wysokości do 2 miesięcznych czynszów.
| Rodzaj umowy | Minimalny okres najmu | Kaucja |
|---|---|---|
| Najem długoterminowy, wynajmujący jest osobą prywatną | 5 lat | Czynsz za 1 miesiąc + równowartość czynszu za maksymalnie 2 kolejne miesiące jako zabezpieczenie |
| Najem długoterminowy, wynajmujący jest firmą | 7 lat | Czynsz za 1 miesiąc + równowartość czynszu za maksymalnie 2 kolejne miesiące jako zabezpieczenie |
Więcej o okresach najmu, wypowiadaniu umów i sytuacji na rynku przeczytasz w poradniku o najmie długoterminowym na Majorce. Krótsze umowy omawiamy w artykule o umowie najmu na 11 miesięcy w Hiszpanii.
Jakie zasady obowiązują właścicieli, którzy chcą wynajmować nieruchomość turystom?
Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości i chcesz wynajmować ją turystom, potrzebujesz ważnej licencji ETV. Najem już prowadzony i prawidłowo zgłoszony może być kontynuowany, a prawo do jego prowadzenia można pod pewnymi warunkami przenieść na inną osobę. W całym archipelagu wstrzymano wydawanie nowych licencji dla budynków wielorodzinnych. Jak dokładnie wygląda przeniesienie licencji, wyjaśnia poradnik o przenoszeniu licencji ETV na Majorce.
Warto też sprawdzić regionalne przepisy dotyczące wysokości czynszu. Na obszarach wyznaczonych jako "zonas tensionadas" obowiązują odrębne zasady, inne niż przy standardowym najmie długoterminowym. Więcej przeczytasz w poradniku Zonas Tensionadas Mallorca.
Najczęstsze błędy przy podnajmie
- Zgoda ustna zamiast pisemnej: Jeśli zgodę wyrażono tylko ustnie, trudno ją udowodnić w razie sporu.
- Mylenie korzystania z mieszkania przez rodzinę z podnajmem: Jeśli regularnie pozwalasz znajomym mieszkać w lokalu za opłatą, jest to podnajem — nawet bez typowej umowy podnajmu.
- Wynajem turystyczny bez licencji ETV: Nawet jeśli wynajmujący wyrazi zgodę, przyjmowanie kolejnych gości bez licencji jest niedozwolone.
- Ignorowanie statutu Comunidad: Podnajem dozwolony na podstawie LAU może mimo to naruszać zasady wspólnoty właścicieli.
- Niezgłoszone dochody: Dochody z podnajmu podlegają opodatkowaniu, a urząd skarbowy może się o nich dowiedzieć dzięki danym z platform internetowych (DAC7).
Lista kontrolna: jak podnajmować zgodnie z prawem
- Sprawdź, czy umowa najmu zawiera zapisy dotyczące podnajmu.
- Uzyskaj pisemną zgodę wynajmującego i dołącz ją do umowy jako aneks.
- Sprawdź, czy statut Comunidad de Propietarios zabrania podnajmu lub wynajmu turystycznego.
- Jeśli planujesz wynajem turystyczny, ustal z właścicielem, czy nieruchomość ma ważną licencję ETV.
- Sprawdź, czy polisa ubezpieczeniowa obejmuje podnajem lub wynajem turystyczny.
- Prawidłowo rozlicz dochody z podnajmu.
Co dalej?
Przepisy nadal się zmieniają w 2026: 21 maja 2026 Tribunal Supremo odrzucił plan utworzenia krajowego rejestru wynajmu turystycznego, wzmacniając tym samym kompetencje władz Balearów. Może to oznaczać mniej formalności do załatwienia w 2 urzędach, ale nie pozwala na wynajem bez licencji. Jednocześnie od 2 stycznia 2026 obowiązuje nowy wymóg zgłaszania wynajmu krótkoterminowego za pośrednictwem rejestru nieruchomości (VAU/1560/2025), dzięki któremu łatwiej go kontrolować. Jeśli jako najemca lub właściciel planujesz podnajem nieruchomości, śledź te zmiany na bieżąco — nie zakładaj, że raz sprawdzone przepisy pozostaną bez zmian.
Podsumowanie
Podnajem w Hiszpanii wymaga dopełnienia formalności: nawet stałe podnajmowanie pokoju wymaga pisemnej zgody wynajmującego zgodnie z art. 8.2 LAU. Bez niej wynajmujący może wypowiedzieć umowę. Jeśli dodatkowo chcesz oferować mieszkanie turystom przez Airbnb lub Booking, potrzebujesz licencji ETV. Na Mallorca wynajem turystyczny jest zresztą mocno ograniczony: od 2018 w budynkach wielorodzinnych w Palma, a od 2025 na całym archipelagu w odniesieniu do nowych miejsc noclegowych. Jeśli chcesz zarabiać zgodnie z prawem, bezpieczniejszym rozwiązaniem niż podnajem bez wiedzy wynajmującego będzie zwykły najem długoterminowy albo — jeśli jesteś właścicielem — wynajem turystyczny z licencją.
Oficjalne źródła
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), art. 8.2 — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es
- Rozporządzenie VAU/1560/2025 (obowiązek zgłaszania najmu krótkoterminowego od 2.1.2026) — Ministerstwo Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
- Tribunal Supremo, wyrok z 21 maja 2026 dotyczący krajowego rejestru najmu wakacyjnego
- Dekret mający ograniczyć turystyk, Govern de les Illes Balears (kwiecień 2025)
Ten poradnik przedstawia ogólny stan prawny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej dostosowanej do indywidualnej sytuacji. Przepisy i terminy mogą się zmieniać; rozstrzygające znaczenie mają oficjalne źródła dostępne pod podanymi linkami.