Przeniesienie licencji ETV na Majorkę: transfer, wstrzymanie Plaza i wartość przy zakupie

Kto kupuje na Majorce nieruchomość z zamiarem wynajmowania jej turystom na krótki okres, szybko natrafia na trzy litery: ETV – Estancia Turística en Vivienda. Od lutego 2022 roku na Balearach obowiązuje moratorium, które w dużej mierze wstrzymuje wydawanie nowych licencji na wynajem wakacyjny. To sprawia, że przeniesienie licencji ETV na Majorce staje się kluczową kwestią przy każdym zakupie nieruchomości pod wynajem. W tym poradniku dowiesz się, jak z prawnego punktu widzenia przebiega przeniesienie istniejącej licencji ETV przy zmianie właściciela, co oznaczają Dekret 4/2025 i nowa procedura losowania z marca 2026 r., które licencje w ogóle można przenieść, jak zabezpieczyć licencję w umowie kupna oraz dlaczego nieruchomości z licencją osiągają obecnie zauważalną premię cenową.

Masz już na oku konkretną nieruchomość z licencją ETV – czy może jeszcze szukasz?

• 📩 Złóż osobiste zapytanie — sprawdzimy dla ciebie status licencji, możliwość przeniesienia oraz ryzyko związane z zakupem
• Wszystko o wynajmie wakacyjnym na Majorce

Czym jest licencja ETV – i dlaczego stała się tak trudno dostępna

ETV (Estancia Turística en Vivienda) to oficjalne zezwolenie na krótkoterminowy wynajem turystyczny nieruchomości mieszkalnej na Balearach. Pozwala na wynajem na okres krótszy niż 30 dni i uprawnia do zamieszczania ofert na platformach takich jak Airbnb czy Booking.com. ETV, raz przyznane, jest ważne na stałe – nie ma daty ważności i nie trzeba go okresowo odnawiać.

Licencja jest powiązana z określoną liczbą miejsc turystycznych (plazas turísticas), które zostały zatwierdzone dla danej nieruchomości. Każde miejsce odpowiada jednemu legalnemu miejscu noclegowemu dla gości. Suma wszystkich zatwierdzonych miejsc na wyspie to limit, którym zarządza Consell de Mallorca.

Od 11 lutego 2022 r. rząd Balearów nie przyznawał już nowych „plazas” – a co za tym idzie, praktycznie też żadnych nowych ETV. Moratorium miało pierwotnie obowiązywać do czasu przedstawienia nowych wymogów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Proces ten się jednak przedłużył, więc moratorium w swojej podstawowej formie obowiązywało aż do 2026 roku. W marcu 2026 roku po raz pierwszy przyznano znowu ograniczoną pulę miejsc w drodze losowania – więcej na ten temat w osobnym akapicie.

W rezultacie: jeśli chcesz dziś zacząć wynajmować mieszkania turystyczne, zazwyczaj musisz kupić nieruchomość, która ma już ważny certyfikat ETV.

Dekret z kwietnia 2025 r.: Co się zmieniło pod względem strukturalnym

W kwietniu 2025 roku rząd Margi Prohens (PP), przy wsparciu partii Vox, uchwalił tak zwany dekret o środkach mających na celu ograniczenie turystyki. Dekret ten wprowadził kilka istotnych zmian strukturalnych:

Uwaga: Dekret nie oznacza, że dotychczasowe licencje tracą ważność. Jeśli kupisz mieszkanie w bloku z już istniejącą licencją ETV, przejmujesz licencję, która nadal obowiązuje zgodnie z prawem. Ograniczenia dotyczą tylko nowych miejsc w tej kategorii budynków.

Palma – wyjątkowy przypadek: dożywotni zakaz licencji

Chociaż moratorium na wyspie zasadniczo może ulec zmianie politycznej, sytuacja w Palma de Mallorca jest jasno uregulowana: w stolicy obowiązuje stały zakaz wydawania nowych licencji ETV. Dotyczy to sytuacji niezależnie od tego, jakie decyzje zapadną na poziomie wyspy czy regionu.

Dla kupujących oznacza to, że nieruchomość w Palmie bez ważnego zezwolenia ETV prawie na pewno nigdy nie dostanie licencji na krótkoterminowy wynajem turystyczny. Działające zezwolenia ETV w Palmie są więc jeszcze rzadsze i cenniejsze niż gdzie indziej na wyspie.

Losowanie miejsc na rok 2026: 1 069 nowych miejsc

W marcu 2026 roku Consell de Mallorca wszczął nową procedurę przyznawania licencji na wynajem wakacyjny – pierwszą od czasu moratorium z 2022 roku. Podano przy tym następujące kluczowe informacje:

Uwaga: Pięcioletni zakaz przeniesienia własności w przypadku nowo przyznanych licencji ma znaczenie z punktu widzenia prawa sprzedaży. Jeśli w losowaniu w 2026 roku dostaniesz nową licencję, będziesz mógł sprzedać tę nieruchomość wraz z licencją najwcześniej w 2031 roku z w pełni zbywalnym ETV. Dla kupujących to obowiązkowy punkt podczas due diligence.

Jak przebiega przeniesienie licencji ETV przy zakupie

W Hiszpanii licencja ETV jest zasadniczo powiązana z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Na pierwszy rzut oka brzmi to wygodnie, ale diabeł tkwi w szczegółach: moratorium tymczasowo ograniczyło też możliwość przenoszenia istniejących licencji.

Podstawowa struktura prawna

W normalnych warunkach – czyli poza okresami moratorium i blokad – przekazanie ETV wygląda tak:

1. Sprzedający przekazuje dokumentację licencyjną wraz ze wszystkimi miejscami i numerem rejestracyjnym z Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
2. Notariusz poświadcza zmianę właściciela nieruchomości. Licencja jest wyraźnie wymieniona w umowie kupna jako część przedmiotu sprzedaży.
3. Nabywca zgłasza zmianę właściciela do właściwego urzędu ds. turystyki (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) i aktualizuje wpis w NRUA.
4. Nowy numer rejestracyjny albo aktualizacja dotychczasowego – od teraz wszystkie ogłoszenia na platformach muszą zawierać ten numer.

Co oznacza moratorium na bieżące transfery

Z badań wynika, że od 2022 roku moratorium okresowo ograniczało zarówno wydawanie nowych licencji, jak i przenoszenie już istniejących. Jeśli chodzi o już trwające lub przyszłe transakcje zakupu: przed wpłaceniem zaliczki koniecznie poproś wyspecjalizowanego prawnika o sprawdzenie konkretnego statusu licencji i aktualnej możliwości jej przeniesienia. Sytuacja prawna wciąż się zmienia i różni się w zależności od rodzaju licencji oraz roku budowy nieruchomości.

Krok po kroku: jak zadbać o licencję ETV przy zakupie

Właśnie dlatego, że wartość nieruchomości objętej licencją w dużej mierze zależy od tego, czy przeniesienie własności przebiegnie bez problemów, potrzebny jest uporządkowany proces:

1. Złóż wniosek o wyciąg z księgi wieczystej (Nota simple) – sprawdź, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń i czy odnotowano jakieś warunki. → Sprawdź księgę wieczystą w Hiszpanii
2. Sprawdź status licencji – poproś o okazanie oryginalnych dokumentów ETV: numer licencji, data pierwszego wydania, liczba miejsc, numer rejestracyjny NRUA.
3. Sprawdź blokadę transferową – licencje z losowania z 2026 roku są zablokowane na pięć lat. To samo dotyczy starszych licencji: czy ostatnio złożono wniosek o transfer, który może być jeszcze w toku?
4. Wyraźnie uwzględnij kwestię licencji w umowie przedwstępnej (arras) – Umowa rezerwacyjna lub umowa arras musi zawierać ETV jako istotny warunek: transakcja nie dojdzie do skutku, jeśli licencja nie zostanie skutecznie przeniesiona. → Umowa rezerwacyjna w Hiszpanii
5. Koordynacja działań prawnika i notariusza – Notariusz musi udokumentować przeniesienie licencji w akcie notarialnym (Escritura).
6. Zmiana danych w Conselleria de Turisme po przeniesieniu własności – sprawdź termin i procedurę zgodnie z aktualną praktyką administracyjną.
7. Zaktualizuj numer rejestracyjny NRUA – wszystkie platformy rezerwacyjne wymagają podania prawidłowego i aktualnego numeru rejestracyjnego.

Jakie są rodzaje licencji – i co można przenosić

Uwaga: Licencja ETV60 jest koncepcyjnie powiązana z głównym miejscem zamieszkania właściciela. W przypadku zmiany właściciela na osobę, która nie wykorzystuje nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania, zezwolenie na wynajem w tej kategorii traci ważność. Nie kupuj nieruchomości z licencją ETV60 jako inwestycji kapitałowej bez uprzedniego skonsultowania się z prawnikiem.

Jak licencja ETV podnosi wartość nieruchomości

Niedobór licencji, które można przenosić, sprawił, że nieruchomość objęta licencją stała się osobnym rodzajem aktywów. W niniejszym badaniu nie ma konkretnych danych rynkowych w postaci systematycznych porównań cen – ale sytuacja na rynku jest jasna: kilka agencji nieruchomości i prawników potwierdza, że nieruchomości z ważnym ETV cieszą się znacznie większym popytem niż podobne obiekty bez licencji.

Dlaczego ta dopłata jest uzasadniona z punktu widzenia struktury:

• Kto kupi nieruchomość bez ważnej licencji, nie będzie mógł rozpocząć działalności w zakresie wynajmu turystycznego w Palmie, a gdzie indziej na wyspie będzie to możliwe tylko w drodze losowania, którego wynik jest niepewny.
• W cenie uwzględniono koszty wydania nowych licencji (do 3 500 € za miejsce) oraz ryzyko związane z losowaniem.
• Willa lub Finca z licencją zaczyna od razu przynosić legalne dochody z wynajmu już od dnia przekazania kluczy.
• Platformy takie jak Airbnb wymagają podania numeru rejestracyjnego NRUA – bez niego nie opublikujesz ogłoszenia.

Minus: Jeśli zapłacisz za licencję za dużo, przez lata będziesz musiał uzasadniać dochody z wynajmu. Zleć obliczenie stopy zwrotu, zanim zgodzisz się na tę dopłatę.

Podatki i obowiązki sprawozdawcze związane z prowadzeniem przejętej stacji ETV

Przejęcie ETV nie zwalnia cię z bieżących obowiązków podatkowych. Krótko mówiąc:

→ Więcej o kwestiach podatkowych dla nierezydentów: opodatkowanie dochodów z wynajmu jako nierezydent

Najczęstsze błędy przy przenoszeniu ETV

1. Licencja nie została określona w umowie przedwstępnej Jeśli w umowie przedwstępnej lub kupna nie ma wyraźnej klauzuli, nie ma prawnie egzekwowalnego roszczenia o przeniesienie licencji. Sprzedający mogą teoretycznie twierdzić, że licencja nie wchodzi w skład przedmiotu sprzedaży.

2. ETV60 pomylony z klasycznym ETV ETV60 pozwala na wynajem tylko przez 60 dni w roku i jest powiązana z głównym miejscem zamieszkania. Jeśli zależy ci na zysku, potrzebujesz klasycznego ETV.

3. Nowa licencja na losowanie traktowana jest jako możliwa do natychmiastowego przeniesienia Licencje przyznane w ramach losowania w 2026 roku podlegają pięcioletniemu zakazowi przenoszenia. Nieruchomość z nowo przyznaną licencją nie może być odsprzedana z tą licencją przez co najmniej pięć lat.

4. Nie zweryfikowano licencji Palma w budynku wielorodzinnym W Palmie są starsze licencje ETV na mieszkania, które wciąż są ważne. Ale: czy licencja jest poprawnie wpisana w NRUA? Czy nie toczy się żadna procedura zawieszenia przez urzędy? Trzeba to sprawdzić przed zakupem.

5. Wpis NRUA nie został zaktualizowany po zakupie Jeśli nie zaktualizujesz danych w krajowym rejestrze, nieruchomość nadal będzie figuruje na poprzedniego właściciela. W razie sporu lub kontroli przeprowadzanej przez platformę może to skutkować zablokowaniem konta.

6. Usługi dodatkowe oferowane bez sprawdzania numeru IVA Jeśli jako wynajmujący oferujesz sprzątanie, transport lub śniadanie, możesz podlegać obowiązkowi rejestracji w IVA. Nie jest to problem typowy dla ETV, ale często pomijany na początku działalności wynajmu.

Co dalej? Eksploatacja i utrzymanie wartości

Gdy już pomyślnie przejmiesz ETV, zaczyna się właściwa praca. Kilka rzeczy, o których warto pamiętać:

• Cédula de habitabilidad: Certyfikat przydatności do zamieszkania musi być ważny i odpowiadać liczbie miejsc określonej w pozwoleniu na użytkowanie. → Cédula de habitabilidad na Majorce
• Certyfikat energetyczny: obowiązkowy dokument dla wszystkich wynajmowanych nieruchomości. → Certyfikat energetyczny w Hiszpanii
• Ubezpieczenie: W przypadku wynajmu turystycznego obowiązują inne wymagania niż w przypadku użytkowania na własne potrzeby. → Ubezpieczenie mienia domowego w Hiszpanii
• Wspólnota właścicieli (Comunidad): W przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych wspólnota może wprowadzić ograniczenia dotyczące wynajmu turystycznego. → Wspólnota właścicieli w Hiszpanii
• IBI i podatek od majątku: bieżące podatki, które trzeba płacić niezależnie od ETV. → Podatek IBI w Hiszpanii

Lista kontrolna dotycząca przeniesienia ETV przy zakupie nieruchomości

• Poproś sprzedawcę o okazanie certyfikatu licencji i daty pierwszego wydania
• Zarejestrowana liczba zatwierdzonych „plazas turísticas”
• Numer rejestracyjny NRUA istnieje i jest ważny
• Status moratoriumu i możliwość przeniesienia potwierdzone przez prawnika
• W razie potrzeby sprawdzono, czy obowiązuje blokada przeniesienia (5 lat w przypadku licencji przyznawanych w drodze losowania)
• Zidentyfikowano typ ETV (klasyczny / ETV60 / stara licencja Palma)
• Licencja została uwzględniona w arras/umowie kupna jako istotny element umowy
• Notariusz został poinformowany o przeniesieniu licencji, co zostało odnotowane w Escritura
• Planujemy zgłosić zmianę danych w Conselleria de Turisme po przeniesieniu własności
• Wpis w NRUA zaktualizowano o nowego właściciela
• Sprawdzono ważność certyfikatu Cédula de habitabilidad
• Mamy certyfikat energetyczny
• Obowiązki podatkowe (IRPF/IRNR, ITAT, ewentualnie IVA) omówione z doradcą podatkowym

Podsumowanie

Licencja ETV na Majorce już dawno przestała być tylko biurokratycznym dodatkiem – to samodzielny składnik majątku, który decyduje o tym, czy nieruchomość nadaje się do celów turystycznych. Moratorium obowiązujące od 2022 roku, stały zakaz w Palmie, dekret z kwietnia 2025 r. zakazujący wydawania nowych licencji mieszkaniowych oraz pięcioletni zakaz przenoszenia nowo przyznanych licencji spowodowały, że liczba przenoszalnych licencji ETV została zamrożona na niskim, strukturalnie zabezpieczonym poziomie. To sprawia, że każda istniejąca, prawidłowo zarejestrowana i skutecznie przeniesiona licencja staje się prawdziwym atutem przy zakupie.

Kto zrobi to jak trzeba – czyli zabezpieczy licencję umową, dokładnie udokumentuje transfer i od samego początku zadba o obowiązki podatkowe – ten nie tylko kupuje nieruchomość, ale też prawo do legalnego sprzedawania jej na jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków turystycznych w Europie.

📩 Sprawdźmy razem twoją sprawę dotyczącą ETV

Oficjalne źródła

• Rząd Wysp Balearów – Departament Turystyki: Zezwolenia i rejestr NRUA → https://www.caib.es
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): Dekret z kwietnia 2025 r. i wszystkie akty prawne Balearów → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Departament Turystyki: podział na strefy, limity, losowanie 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Stowarzyszenie Kwater Turystycznych Balearów: stowarzyszenie branżowe, porady dotyczące procedur licencyjnych, tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Ajuntament de Palma: Miejskie przepisy dotyczące zakazu ETV w Palmie → https://www.palma.cat
• AEAT (Agencia Tributaria): Obowiązki podatkowe związane z dochodami z wynajmu → https://www.aeat.es