Przeniesienie licencji ETV na Majorce przy zmianie właściciela

Jeśli kupujesz nieruchomość na Majorce z myślą o krótkoterminowym wynajmie turystom, szybko zetkniesz się ze skrótem ETV – Estancia Turística en Vivienda. Od lutego 2022 na Balearach obowiązuje moratorium, które w dużej mierze wstrzymało wydawanie nowych licencji na wynajem turystyczny. Dlatego przy zakupie nieruchomości z myślą o dochodach z najmu tak ważne jest przeniesienie istniejącej licencji ETV. Z tego poradnika dowiesz się, jak zgodnie z prawem przenieść ją na nowego właściciela, co oznaczają Decreto-ley 4/2025 i losowanie z marca 2026, które licencje można przenieść, jak zabezpieczyć tę kwestię w umowie kupna oraz dlaczego nieruchomości z licencją są dziś zauważalnie droższe.

• Wszystko o wynajmie turystycznym na Majorce

Czym jest licencja ETV i dlaczego tak trudno ją dziś uzyskać

ETV (Estancia Turística en Vivienda) to urzędowe zezwolenie na krótkoterminowy wynajem nieruchomości mieszkalnej turystom na Balearach. Pozwala wynajmować ją na pobyty krótsze niż 30 dni i zamieszczać oferty na platformach takich jak Airbnb czy Booking.com. Raz wydana licencja ETV jest ważna bezterminowo – nie wygasa i nie wymaga okresowego odnawiania.

Licencja określa liczbę miejsc dla turystów (plazas turísticas) zatwierdzonych dla danej nieruchomości. Każde miejsce odpowiada łóżku, które można legalnie wynajmować gościom. Consell de Mallorca zarządza łączną pulą zatwierdzonych miejsc na wyspie.

Od 11 lutego 2022 rząd Balearów nie przyznawał nowych miejsc dla turystów, a więc w praktyce także nowych licencji ETV. Początkowo moratorium miało obowiązywać do czasu przedstawienia nowych wymogów dotyczących stref, w których można prowadzić wynajem turystyczny. Prace nad nimi się przedłużyły, więc moratorium w swojej podstawowej formie pozostało w mocy do 2026. W marcu 2026 po raz pierwszy ponownie przyznano ograniczoną pulę miejsc w drodze losowania. Więcej o tym w osobnej części poradnika.

W efekcie, jeśli chcesz dziś zacząć wynajmować nieruchomość turystom, zazwyczaj musisz kupić nieruchomość, która ma już ważną licencję ETV.

Dekret z kwietnia 2025: co zmieniło się w przepisach

W kwietniu 2025 rząd Marga Prohens (PP), przy poparciu Vox, przyjął tak zwany dekret w sprawie ograniczenia turystyki. Wprowadził on kilka istotnych zmian:

Uwaga: Dekret nie unieważnia istniejących licencji. Jeśli kupisz mieszkanie w budynku wielorodzinnym z licencją ETV, przejmiesz licencję, która nadal pozostaje ważna. Zakaz dotyczy tylko nowych miejsc noclegowych w tej kategorii budynków.

Palma: stały zakaz wydawania nowych licencji

Moratorium obejmujące wyspę może jeszcze zostać zmienione decyzją polityczną, ale Palma ma własne zasady. Od 2018 nie można tam wynajmować turystom mieszkań w budynkach wielorodzinnych. W lutym 2026 miasto zmieniło plan zagospodarowania przestrzennego (PGOU) i postanowiło, że na całym jego obszarze nie powstaną już żadne nowe miejsca noclegowe, także w domach jednorodzinnych.

Dla kupujących oznacza to, że nieruchomość w Palma bez istniejącej licencji ETV niemal na pewno nigdy nie otrzyma licencji na krótkoterminowy wynajem turystyczny. Istniejące licencje ETV w Palma są więc jeszcze rzadsze i cenniejsze niż w innych częściach wyspy.

Losowanie w 2026: 1.069 nowych miejsc noclegowych

W marcu 2026 Consell de Mallorca rozpoczął nową procedurę przyznawania licencji na wynajem turystyczny — pierwszą od wprowadzenia moratorium w 2022. Podano następujące najważniejsze informacje:

Uwaga: Obowiązujący przez 5 lat zakaz przenoszenia nowo wydanych licencji ma znaczenie przy zakupie nieruchomości. Jeśli otrzymasz nową licencję w losowaniu w 2026, nieruchomość z licencją ETV, którą można bez ograniczeń przenieść na kupującego, sprzedasz najwcześniej w 2031. Jeśli kupujesz nieruchomość, musisz to sprawdzić w ramach due diligence.

Jak przenieść licencję ETV przy zakupie nieruchomości

W Hiszpanii licencja ETV jest co do zasady przypisana do nieruchomości, a nie do jej właściciela. Mogłoby się więc wydawać, że przy sprzedaży nie będzie z nią problemu. Trzeba jednak uważać na szczegóły: moratorium okresowo ograniczało również przenoszenie już istniejących licencji.

Podstawowe zasady prawne

W zwykłych warunkach – gdy nie obowiązuje moratorium ani zakaz przenoszenia licencji – przeniesienie licencji ETV przebiega tak:

1. Sprzedający przekazuje dokumentację licencji wraz z informacją o wszystkich plazas oraz numerem rejestracyjnym z Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
2. Notariusz sporządza akt potwierdzający zmianę właściciela nieruchomości. W umowie sprzedaży licencja jest wyraźnie wymieniona jako część przedmiotu sprzedaży.
3. Kupujący zgłasza zmianę właściciela właściwemu organowi ds. turystyki (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) i aktualizuje wpis w NRUA.
4. Nowy numer rejestracyjny lub aktualizacja dotychczasowego – od tej chwili numer musi widnieć we wszystkich ogłoszeniach na platformach.

Jak moratorium wpływa na przenoszenie licencji

Z zebranych informacji wynika, że od 2022 moratorium okresowo ograniczało zarówno wydawanie nowych licencji, jak i przenoszenie już istniejących. Jeśli kupujesz nieruchomość lub planujesz jej zakup, przed wpłaceniem zaliczki koniecznie zleć prawnikowi specjalizującemu się w tej dziedzinie sprawdzenie statusu konkretnej licencji i tego, czy obecnie można ją przenieść. Przepisy nadal się zmieniają, a sytuacja zależy od rodzaju licencji i roku budowy nieruchomości.

Krok po kroku: jak zabezpieczyć licencję ETV przy zakupie

Wartość nieruchomości z licencją zależy w dużej mierze od tego, czy uda się ją bez przeszkód przenieść na nowego właściciela. Dlatego zadbaj o każdy etap:

1. Poproś o odpis z rejestru nieruchomości (Nota Simple) – Sprawdź, czy nieruchomość nie jest obciążona i czy w rejestrze zapisano dotyczące jej ograniczenia. → Jak sprawdzić rejestr nieruchomości w Hiszpanii
2. Sprawdź status licencji – Poproś o okazanie oryginalnych dokumentów ETV: numeru licencji, daty jej pierwszego wydania, liczby plazas i numeru rejestracyjnego NRUA.
3. Sprawdź, czy licencję można przenieść – Licencji przyznanych w drodze losowania w 2026 nie można przenosić przez 5 lat. W przypadku starszych licencji sprawdź też, czy niedawno złożono wniosek o przeniesienie, który może być nadal rozpatrywany.
4. Wpisz licencję wprost do umowy przedwstępnej (arras) – Umowa rezerwacyjna lub umowa arras musi wskazywać skuteczne przeniesienie ETV jako warunek zakupu: jeśli licencja nie przejdzie na nowego właściciela, do zakupu nie dojdzie. → Umowa rezerwacyjna w Hiszpanii
5. Uzgodnij działania z prawnikiem i notariuszem – Notariusz musi udokumentować przeniesienie licencji w Escritura Pública.
6. Zgłoś zmianę właściciela w Conselleria de Turisme po przeniesieniu własności – Ustal termin i sposób zgłoszenia zgodnie z aktualną praktyką urzędu.
7. Zaktualizuj wpis NRUA – Wszystkie platformy rezerwacyjne potrzebują prawidłowego, aktualnego numeru rejestracyjnego.

Rodzaje licencji i możliwość ich przeniesienia

Uwaga: Licencja ETV60 jest co do zasady związana z miejscem stałego zamieszkania właściciela. Jeśli nieruchomość kupi osoba, która nie będzie w niej mieszkać na stałe, zezwolenie na wynajem w tej kategorii wygaśnie. Zanim kupisz nieruchomość z licencją ETV60 jako inwestycję, skonsultuj to z prawnikiem.

Jak licencja ETV wpływa na wartość nieruchomości

Licencji, które można przenieść na nowego właściciela, jest tak mało, że nieruchomości z taką licencją stały się osobną kategorią na rynku. Dostępne materiały nie zawierają systematycznych porównań cen, które potwierdzałyby konkretne dane rynkowe. Sytuacja jest jednak jasna: kilku pośredników i prawników potwierdza, że nieruchomości z ważną licencją ETV cieszą się znacznie większym zainteresowaniem niż porównywalne obiekty bez licencji.

Dlaczego wyższa cena ma uzasadnienie:

• Jeśli kupisz nieruchomość bez licencji, w Palma nigdy nie uzyskasz zezwolenia na wynajem turystyczny. W innych częściach wyspy możesz je zdobyć tylko w drodze losowania, którego wynik jest niepewny.
• Cena uwzględnia koszty wydania nowej licencji (do 3.500 € za miejsce noclegowe) oraz ryzyko związane z losowaniem.
• Licencjonowana willa lub finca może przynosić legalne przychody z wynajmu od razu, już od dnia przekazania kluczy.
• Platformy takie jak Airbnb wymagają numeru rejestracyjnego NRUA – bez niego nie zamieścisz ogłoszenia.

Jest też druga strona medalu: jeśli zapłacisz zbyt dużo za licencję, przychody z wynajmu będą musiały uzasadnić ten wydatek przez kolejne lata. Zanim zgodzisz się na wyższą cenę, zleć wyliczenie rentowności.

Podatki i obowiązki zgłoszeniowe przy wynajmie na podstawie przejętej licencji ETV

Przejęcie licencji ETV nie zwalnia z bieżących obowiązków podatkowych. W skrócie:

→ Więcej o podatkach dla nierezydentów: Jak nierezydent rozlicza przychody z najmu

Najczęstsze błędy przy przenoszeniu licencji ETV

1. Brak zapisu o licencji w umowie przedwstępnej Jeśli w umowie arras lub umowie sprzedaży nie ma wyraźnego zapisu o przeniesieniu licencji, nie można skutecznie domagać się tego na drodze prawnej. Sprzedający może teoretycznie twierdzić, że licencja nie była objęta sprzedażą.

2. Pomylenie ETV60 ze zwykłą ETV ETV60 pozwala wynajmować nieruchomość tylko przez 60 dni w roku i dotyczy miejsca stałego zamieszkania. Jeśli zależy ci na dochodzie z wynajmu, potrzebujesz zwykłej ETV.

3. Założenie, że nową licencję przyznaną w drodze losowania można od razu przenieść Licencji przyznanych w losowaniu w 2026 nie można przenosić przez 5 lat. Nieruchomości ze świeżo przyznaną licencją nie można więc przez co najmniej 5 lat odsprzedać wraz z tą licencją.

4. Brak weryfikacji licencji dla mieszkania w budynku wielorodzinnym w Palma W Palma nadal obowiązują starsze licencje ETV wydane dla mieszkań. Trzeba jednak sprawdzić, czy licencja jest prawidłowo wpisana do NRUA i czy nie toczy się postępowanie w sprawie jej zawieszenia przez urząd. Zrób to przed zakupem.

5. Brak aktualizacji wpisu w NRUA po zakupie Bez aktualizacji danych w krajowym rejestrze nieruchomość nadal figuruje na poprzedniego właściciela. W razie sporu lub kontroli na platformie rezerwacyjnej może to skutkować zablokowaniem oferty.

6. Oferowanie dodatkowych usług bez sprawdzenia obowiązku rozliczania IVA Jeśli jako wynajmujący oferujesz sprzątanie, transfer lub śniadanie, możesz podlegać obowiązkowi rozliczania IVA. Nie jest to problem związany wyłącznie z ETV, ale łatwo go przeoczyć, gdy zaczynasz wynajmować nieruchomość.

Co dalej? Wynajem i utrzymanie wartości nieruchomości

Po przejęciu ETV zaczynasz wynajmować nieruchomość. Warto wtedy pamiętać o kilku sprawach:

• Cédula de Habitabilidad: Zaświadczenie o możliwości zamieszkania musi być ważne i uwzględniać liczbę miejsc objętych licencją. → Cédula de Habitabilidad na Majorce
• Świadectwo energetyczne: Dokument wymagany dla każdej wynajmowanej nieruchomości. → Świadectwo energetyczne w Hiszpanii
• Ubezpieczenie: Przy wynajmie turystycznym obowiązują inne wymagania niż wtedy, gdy korzystasz z nieruchomości na własne potrzeby. → Ubezpieczenie wyposażenia domu w Hiszpanii
• Wspólnota właścicieli (Comunidad): W budynkach wielorodzinnych wspólnota może wprowadzić ograniczenia dotyczące wynajmu turystycznego mieszkań. → Wspólnota właścicieli w Hiszpanii
• IBI i podatek majątkowy: Podatki, które płacisz niezależnie od tego, czy masz licencję ETV. → Podatek IBI w Hiszpanii

Lista kontrolna: przeniesienie licencji ETV przy zakupie nieruchomości

• Poproś sprzedającego o okazanie dokumentu licencji i daty jej pierwszego wydania
• Sprawdź, czy udokumentowano liczbę zatwierdzonych plazas turísticas
• Sprawdź, czy numer rejestracyjny NRUA istnieje i jest ważny
• Uzyskaj od prawnika potwierdzenie, czy licencję można przenieść w świetle obowiązującego moratorium
• Sprawdź, czy licencja nie jest objęta zakazem przeniesienia (5 lat w przypadku licencji przyznanych w drodze losowania)
• Ustal rodzaj licencji ETV (klasyczna / ETV60 / wcześniejsza licencja wydana w Palma)
• Dopilnuj, by licencja została wskazana jako istotny element umowy arras lub umowy sprzedaży
• Poinformuj notariusza o przeniesieniu licencji i dopilnuj, by zostało ono zapisane w Escritura
• Zaplanuj zgłoszenie zmiany właściciela licencji w Conselleria de Turisme po przeniesieniu własności
• Zaktualizowano wpis w NRUA, podając dane nowego właściciela
• Sprawdzono ważność Cédula de Habitabilidad
• Dostępne jest świadectwo energetyczne
• Omówiono z doradcą podatkowym obowiązki podatkowe (IRPF/IRNR, ITAT, ewentualnie IVA)

Podsumowanie

Licencja ETV na Majorce już dawno przestała być tylko formalnością – sama w sobie ma wartość majątkową i decyduje o tym, czy nieruchomość można wynajmować turystom. Moratorium obowiązujące od 2022, stały zakaz w Palma, dekret z kwietnia 2025 zakazujący wydawania nowych licencji dla mieszkań oraz 5-letni zakaz przenoszenia nowo wydanych licencji sprawiły, że liczba licencji ETV, które można przenieść na nowego właściciela, jest ograniczona i nie może szybko wzrosnąć. Dlatego istniejąca licencja, prawidłowo wpisana do rejestru i skutecznie przeniesiona, stanowi istotny atut przy zakupie nieruchomości.

Jeśli zadbasz o zabezpieczenie licencji w umowie, pełną dokumentację jej przeniesienia i obowiązki podatkowe od samego początku, kupisz nie tylko nieruchomość, lecz także prawo do legalnego oferowania jej na wynajem na jednym z najatrakcyjniejszych rynków turystycznych Europy.

Oficjalne źródła

• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Turisme: zezwolenia i rejestr NRUA → https://www.caib.es
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): dekret z kwietnia 2025 i wszystkie akty prawne Balearów → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: podział na strefy, limity, losowanie w 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: organizacja branżowa, doradztwo w sprawach procedur licencyjnych, tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Ajuntament de Palma: miejskie przepisy dotyczące zakazu ETV w Palma → https://www.palma.cat
• AEAT (Agencia Tributaria): obowiązki podatkowe związane z przychodami z wynajmu → sede.agenciatributaria.gob.es