Comissões de agência no arrendamento em Espanha: paga o senhorio

Desde 26 de maio de 2023, a questão de quem paga as comissões de agência num arrendamento de longa duração em Espanha está claramente regulada por lei: é o senhorio quem paga — sempre. Ainda assim, algumas agências imobiliárias e senhorios privados continuam a exigir comissões aos interessados no arrendamento, por vezes disfarçadas de "taxa de gestão" ou "taxa de processamento". Este guia explica-te o que a lei espanhola de habitação (Ley 12/2023, Ley de Vivienda) regula concretamente, quais as práticas ilegais, como te podes defender enquanto inquilino — e quais são as exceções que deves conhecer. Além disso, olhamos para as particularidades do mercado de Maiorca, onde a oferta e a procura estão tão desequilibradas que as pressões informais sobre os inquilinos continuam a ser comuns, apesar da lei.

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A lei: o que diz exatamente a Ley de Vivienda de 2023

A lei espanhola de habitação (Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda) entrou em vigor a 26 de maio de 2023 e trouxe uma das mudanças mais importantes para os inquilinos em anos. O ponto central para quem arrenda: Todos os custos e taxas relacionados com a intermediação de uma habitação para arrendamento permanente são suportados pelo senhorio. Isto inclui a comissão de agência, as taxas de intermediação, os custos contratuais e outras despesas administrativas do agente.

Em termos concretos, isto significa: quando um senhorio contrata um agente imobiliário para encontrar inquilinos, celebra um contrato de prestação de serviços com esse agente — e é ele quem paga a comissão. O inquilino é terceiro nessa relação contratual e não pode ser chamado a pagar.

Atenção: A lei aplica-se aos contratos de arrendamento de habitação (contrato de arrendamiento de vivienda) ao abrigo da lei de arrendamentos LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Os arrendamentos comerciais e os contratos de arrendamento sazonal de curta duração não estão automaticamente abrangidos — falaremos disso a seguir.

O que é exatamente proibido

Antes de 2023: Como era antigamente – e por que a prática é tão persistente

Até a entrada em vigor da Ley de Vivienda, não havia em Espanha uma regra legal uniforme sobre quem arca com os custos de mediação em contratos de arrendamento. A prática variava bastante conforme a região, o agente imobiliário e o senhorio. Em muitos casos, o inquilino pagava uma comissão equivalente a uma renda mensal completa – às vezes até mais. Isso não estava necessariamente previsto em lei, mas também não era expressamente proibido, e havia se estabelecido no mercado.

Em Maiorca e noutros mercados de arrendamento tensos, era especialmente comum que os inquilinos adiantassem, no momento da locação, tanto o depósito legal (fianza) quanto uma comissão de mediação e uma garantia adicional voluntária – o que podia elevar os custos de entrada para três a quatro vezes o valor de uma renda mensal.

O fato de essa prática não ter mudado imediatamente, apesar de a lei estar em vigor desde maio de 2023, tem várias razões:

1. Muitos agentes imobiliários e senhorios contam com o desconhecimento por parte dos inquilinos.
2. O mercado de arrendamento está tão tenso (especialmente Palma, Sóller, Santanyí) que os inquilinos frequentemente não contestam, com medo de perder o imóvel.
3. As taxas são camufladas sob outros nomes – „taxa de administração", „taxa de documentação".
4. A aplicação da lei depende da contestação ativa do inquilino; não há fiscalização estatal proativa.

É assim que a prática ilegal se manifesta na realidade

Os seguintes cenários ocorrem repetidamente com inquilinos em Maiorca e noutras partes da Espanha – e todos violam a Ley de Vivienda:

• „Taxa de administração" na assinatura do contrato: valores fixos „para a elaboração do contrato" – uma transferência de custos indevida para o inquilino.
• Comissão explícita „única de 1 mês de aluguer": claramente ilegal em arrendamento habitacional, mas ainda encontrada.
• Compensação com a caução: o agente retém parte da caução como „comissão" – também é ilegal.
• Pressão sobre os inquilinos devido à escassez de habitação: „outros interessados pagariam" – uma alavanca puramente informal, sem base legal.

Nota: Se um agente imobiliário ou senhorio te cobrar uma comissão, tens o direito de a reclamar por escrito. Em caso de litígio, o tribunal competente é o Juzgado de Primera Instancia do local de residência.

Caução e garantia adicional: o que realmente tens de pagar

Nem todo o pagamento inicial é ilegal. A lei espanhola do arrendamento reconhece duas formas legítimas de garantia para o senhorio:

Na prática, muitos senhorios em Maiorca – especialmente com inquilinos internacionais sem histórico de arrendamento em Espanha – exigem a combinação máxima permitida: 1 mês de caução + 2 meses de garantia adicional + 1 mês de renda antecipada. Isso equivale legalmente a até 4 mensalidades no momento da entrada. Tudo o que ultrapasse isso (comissão de mediação, taxas) é ilegal.

Nota: a fianza deve ser depositada pelo senhorio junto ao instituto regional de habitação competente (nas Ilhas Baleares: IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge). Essa é uma obrigação dele, não tua.

Exceções: quando os inquilinos podem (legalmente) pagar algo

A lei é clara – mas tem lacunas que deves conhecer:

1. Contrato de arrendamento sazonal (contrato de temporada)

Quando um apartamento não é arrendado como residência permanente, mas sim sazonalmente – ou seja, com um contrato de temporada –, as rigorosas disposições de proteção da LAU para arrendamento habitacional não se aplicam automaticamente na sua totalidade. Nesta área, a situação jurídica é menos clara e, na prática, as comissões de mediação a cargo do inquilino são impostas com mais frequência.

Atenção, emigrantes: Muitos senhorios em Maiorca insistem num contrato de arrendamento sazonal (frequentemente com duração de 11 meses) para contornar a proteção do inquilino e os prazos de rescisão. No entanto, para o teu Empadronamiento e a tua Residencia precisas de um verdadeiro contrato de arrendamento habitacional (contrato de arrendamiento de vivienda). Muitas câmaras municipais não aceitam um contrato sazonal.

2. Arrendamento comercial

Quem arrenda escritórios ou espaços comerciais está fora do âmbito das disposições de proteção da LAU. Nesse caso, as comissões de mediação são livremente negociáveis e podem ser contratualmente transferidas para o inquilino.

3. Arrendamento direto sem mediador

Se um proprietário arrenda de forma privada e sem envolvimento de um mediador, não surgem comissões – nem para o senhorio nem para o inquilino. No entanto, alguns proprietários cobram "taxas de processamento" pela elaboração do contrato; isto também não é permitido no arrendamento habitacional.

Especificidade de Maiorca: Por que o mercado contorna a lei

As rendas médias em Palma situaram-se em 2026 em cerca de 18,70 €/m², o que para um apartamento de 2 quartos significa cerca de 1.400 € de renda mensal sem despesas. A oferta aumenta de preço todos os anos, enquanto a oferta disponível diminui. Apartamentos são convertidos em arrendamento turístico, faltam novos projetos de construção no segmento acessível, e inquilinos internacionais competem com os locais.

Neste ambiente, muitos inquilinos têm medo de insistir em direitos garantidos por lei – e senhorios e agentes imobiliários sabem disso. Isso não altera a situação jurídica, mas explica por que, como inquilino em Maiorca, deves estar especialmente bem preparado.

Passo a passo: como te defenderes contra taxas ilegais

1. Documenta a exigência: Pede que a cobrança da taxa te seja dada por escrito – por e-mail, fatura ou no contrato de arrendamento. Exigências verbais são difíceis de fazer valer, mas também difíceis de provar.
2. Contesta por escrito: Escreve ao agente imobiliário ou senhorio por e-mail, afirmando que consideras a taxa ilegal nos termos da Ley 12/2023 e que não a irás pagar.
3. Reclama taxas já pagas: Se já pagaste, podes exigir o reembolso por escrito. Se o destinatário recusar a devolução, podes enviar um burofax (carta registada com efeitos legais).
4. Mediação ou ação judicial: O tribunal competente é o Juzgado de Primera Instancia da tua área de residência. Para valores mais pequenos, o processo é acessível. Um advogado especializado em direito do arrendamento (abogado de arrendamientos) pode ajudar-te a avaliar se vale a pena avançar com uma ação.
5. Contacta a autoridade de defesa do consumidor: A autoridade balear de defesa do consumidor (Oficina de Información al Consumidor) recebe reclamações. Também o Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) pode intervir em caso de infrações.

Quanto custam os agentes imobiliários na compra – a diferença em relação ao arrendamento

Para que não haja confusão: numa compra de imóvel em Espanha aplicam-se regras completamente diferentes. Aqui não existe nenhuma norma legal sobre quem paga a comissão do agente imobiliário – isso é livremente negociável e é regulado contratualmente. Na prática, em Espanha é frequentemente o vendedor quem paga a comissão, mas também é possível e acontece o comprador participar nesse custo.

Erros mais comuns em relação às comissões de mediação

• Erro 1: Pagar às cegas. Muitos pagam por comodidade ou desconhecimento – embora não precisassem.
• Erro 2: Aceitar um contrato de temporada como solução permanente. Um contrato de temporada não te protege como um contrato de habitação e muitas vezes não é reconhecido para trâmites administrativos.
• Erro 3: Assinar um acordo de comissão no contrato de arrendamento. Alguns contratos de arrendamento contêm cláusulas que impõem taxas ao inquilino. Essas cláusulas são nulas – mas deves reconhecê-las e eliminá-las antes de assinar.
• Erro 4: Confundir fiança e comissão. A fiança (fianza) é legal e protetora; a comissão do mediador a cargo do inquilino não é.
• Erro 5: Não ter número NIE ao mudar-se. Sem o número NIE não podes assinar o contrato de arrendamento nem configurar uma conta bancária para débitos diretos – e perdes tempo valioso na disputa por casas cobiçadas.

O que vem a seguir? Próximos passos após o arrendamento

Encontraste a casa e assinaste o contrato? Há alguns passos importantes a seguir:

• Empadronamiento (registo de residência): Sem um contrato de arrendamento de longa duração válido, muitas câmaras municipais recusam o registo. Aqui encontras os detalhes: Empadronamiento em Maiorca
• Solicitar a Residencia: Como cidadão da UE com residência fixa, tens direito ao direito de residência – o contrato de arrendamento é um documento chave. Mais sobre isto: Residencia em Espanha
• Registar eletricidade, água, internet: Em Espanha, os contratos frequentemente estão em nome do inquilino anterior; assume-os ou celebra novos contratos. Informações: Registar a água em Maiorca
• Verificar a obrigação de residência fiscal: Quem vive mais de 183 dias por ano em Espanha torna-se sujeito a impostos. Impostos como residente em Espanha
• Esclarecer o seguro de saúde: Com a Residencia e o Empadronamiento tens acesso ao sistema público de saúde. O que deves garantir antes: Seguro de saúde em Espanha

Checklist: Taxas de mediação no arrendamento em Espanha

• Verificar o tipo de contrato de arrendamento: contrato de arrendamento de vivienda (longa duração) ou contrato de temporada?
• Não pagar comissão de mediador como inquilino (arrendamento habitacional)
• Caução (fianza) máx. 1 mês de renda
• Garantia adicional (garantía adicional) máx. 2 meses de renda
• Documentar por escrito exigências de taxas
• Obter o número NIE e uma conta bancária espanhola antes de procurar habitação
• Verificar o contrato de arrendamento quanto a cláusulas de comissão indevidas antes de assinar
• Exigir do senhorio o depósito da caução junto ao IBAVI
• Em caso de pressão de pagamento: contestar por escrito e, se necessário, recorrer a um advogado ou à autoridade de defesa do consumidor
• Após a mudança: solicitar o Empadronamiento e a Residencia o quanto antes

Conclusão

A situação legal em Espanha é clara desde maio de 2023: em arrendamentos de longa duração de habitação, é o senhorio quem paga as comissões de mediação — o inquilino paga apenas a caução e a garantia adicional, nos valores definidos por lei. O que antes era prática de mercado, hoje é ilegal. Ainda assim, a prática antiga persiste em mercados tensos como Maiorca — impulsionada pela escassez, pela assimetria de informação e pelo desejo de transferir custos para os inquilinos.

Como inquilino, tens de conhecer os teus direitos e — se necessário — exigi-los ativamente. Isso requer preparação, os documentos certos e, por vezes, apoio profissional. Se tiveres dúvidas, vale a pena uma breve consulta a um advogado especializado em direito de arrendamento em Maiorca, antes de assinares ou pagares seja o que for.

Fontes oficiais

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Lei da Habitação): https://www.boe.es/eli/es/l/2023/05/24/12
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) – Lei do Arrendamento: https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (Depósito de cauções de arrendamento nas Baleares): https://www.ibavi.es
• AEAT – Agencia Tributaria (Aspetos fiscais dos contratos de arrendamento): https://www.agenciatributaria.es
• Conselleria de Territori, Energia i Mobilitat – Govern de les Illes Balears (Direito da habitação nas Baleares): https://www.caib.es