Bygglovsavgift Mallorca

Vad kostar bygglovet på Mallorca?

Bygglovsavgiften på Mallorca består egentligen inte av en utan av två avgifter: den kommunala byggskatten ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras — skatt på byggnader, anläggningar och byggarbeten) samt kommunens handläggningsavgift för bygglovet, tasa por licencia urbanística. En tasa är enligt spansk avgiftsrätt en avgift för en specifik myndighetstjänst, inte en skatt — den täcker kommunhusets kostnader för granskning och beslut.

Båda avgifterna beräknas utifrån byggkostnaden, och båda fastställs av Ajuntament — kommunhuset i din kommun — i en egen avgiftsförordning, ordenanza fiscal. Vad du till slut betalar beror därför mindre på spansk lagstiftning än på vilken av öns kommuner din tomt ligger i. Kalkylatorn ovan gör sökandet enklare: den hämtar de satser som det finns belägg för i din kommun och säger tydligt till om det saknas underlag för någon av de 2 avgifterna.

Så beräknas avgiften

Det dyraste misstaget görs redan i första steget. Beräkningsunderlaget är inte anbudspriset från din byggentreprenör, utan enbart byggkostnaden — på spanska coste de ejecución material, i din arkitekts handlingar oftast angiven som presupuesto de ejecución material (PEM): den beräknade kostnaden för själva byggarbetet. Följande ingår uttryckligen inte:

• den spanska momsen IVA,
• arvoden till arkitekt, byggledare och andra projektörer,
• byggentreprenörens vinst,
• och själva kommunavgiften.

Den som använder totalpriset i byggavtalet räknar alltså systematiskt för högt. Använd siffran i proyecto, inte den på fakturan.

Beräkningen görs sedan i följande ordning:

• Byggkostnad (PEM) × kommunens skattesats = cuota íntegra, den fulla skatteskulden före alla avdrag. Varje kommun fastställer själv sin skattesats; lagen anger bara ett högsta tak på 4 %.
• Byggkostnad (PEM) × kommunens avgiftssats = tasa. Många föreskrifter har ett minimibelopp som gäller för mindre projekt.
• Avräkning, där föreskrifterna medger det: Vissa kommuner drar av en del av den betalda avgiften från skatten. Avdraget beräknas på den betalda avgiften, inte på skatteskulden — det är här de flesta överslagsberäkningar på nätet skiljer sig åt.
• Bonificación — en skattelättnad — kommer först därefter, om föreskrifterna, som i Palma, uttryckligen anger att avräkningen ska göras först. Ordningen regleras inte i lagen utan i respektive ordenanza fiscal; den påverkar slutbeloppet märkbart.

Skatten kan sänkas till 0 genom avräkningen, men aldrig lägre. Avgiften påverkas inte av detta — den räknas av från skatten, den efterskänks inte. I kommuner där föreskrifterna inte reglerar någon avräkning finns den helt enkelt inte heller; kalkylatorn hittar då inte på någon.

Räkneexempel

I stället för att ange siffror här som kan vara inaktuella i morgon visar kalkylatorn ovan själv exemplen: ett projekt i en kommun med avräkning, ett i en kommun utan avräkning och ett fall där bara skattesatsen är dokumenterad, men inte avgiftssatsen. Klicka på dem — varje exempel visar alla mellanled: beräkningsunderlag, full skatteskuld, avgift, avräkning och slutbelopp. Då ser du direkt vilket steg som avgör utfallet för ditt eget projekt.

Särskilda fall

Skattelättnader (bonificaciones). Lagen ger kommunerna möjlighet att bevilja flera skattelättnader, men tvingar dem inte att införa någon. Om de finns i din kommun, vilka villkor som gäller och om flera kan tillämpas samtidigt avgörs enbart av ordenanza fiscal. Lagens högsta nivåer är generösa: upp till 95 % för byggprojekt som kommunfullmäktige förklarar vara av särskilt kommunalt intresse, upp till 95 % för installation av anläggningar som använder solenergi, upp till 90 % för tillgänglighetsåtgärder och upp till 90 % för laddpunkter för elfordon. Lättnaderna tillämpas i följd: varje lättnad beräknas på resultatet efter den föregående. Utgå alltså inte från att den högsta enskilda nivån är ett lagstadgat tak — vad som faktiskt är möjligt och om flera lättnader kan kombineras framgår av din kommuns föreskrifter, inte av lagen.

Mindre projekt utan formellt bygglov. Alla projekt kräver inte en licencia de obras, det formella bygglovet. För enklare arbeten räcker det på många håll med en comunicación previa — en förhandsanmälan till kommunen — eller en declaración responsable, en egenförsäkran där du på eget ansvar intygar att alla krav är uppfyllda. Då slipper du bygglovsförfarandet, men inte avgifterna och skatten: skatten uppkommer även i dessa fall, och kommunen får också ta ut en avgift för att kontrollera anmälan.

Att bygga utan tillstånd. En vanlig missuppfattning är att ingen skatt uppkommer om inget tillstånd har beviljats. Lagen säger tvärtom: skatten uppkommer i det ögonblick byggarbetet påbörjas — även om det tillhörande tillståndet aldrig har sökts eller ännu inte har beviljats. Det avgörande datumet är alltså byggstarten, inte beslutet och inte årsskiftet. Därför frågar kalkylatorn efter datumet då byggarbetet började och läser kommunens satser för just den dagen: föreskrifterna ändras, och för ditt projekt gäller den version som var i kraft när bygget inleddes. Skyldigheten att betala skatter och avgifter är för övrigt det minsta problemet vid ett bygge utan tillstånd — de stadsplaneringsmässiga följderna är betydligt värre.

Tidsfrister och blanketter

Det finns ingen gemensam blankett för hela ön: både skatten och avgiften hanteras av din kommuns rådhus, och varje kommun har egna blanketter, egna portaler och egna betalningsfrister. Det som är samma överallt är processen i 2 steg.

Först den preliminära taxeringen. När tillståndet beviljas, anmälan kommer in eller — om inget av detta finns — byggarbetet påbörjas, fastställer kommunen ett preliminärt belopp. Underlaget är den kostnadskalkyl du lämnat in, förutsatt att den har granskats (visado) av behörig yrkeskammare, eller ett schabloniserat modulvärde om föreskrifterna anger det. Många kommuner kräver att du själv deklarerar och betalar beloppet (autoliquidación): du räknar själv ut beloppet, lämnar in deklarationen och betalar — kontrollen sker först därefter.

Därefter den slutliga taxeringen. När bygget är klart granskar rådhuset de faktiska byggkostnaderna. Om de är högre än beräknat krävs du på mellanskillnaden; om de är lägre får du återbetalning. Denna efterkontroll är skälet till att det lönar sig att ha ordning på sluträkningarna: det är då du fortfarande kan rätta kommunens underlag med hjälp av dokumentation. Förvara därför byggavtal, tillägg och sluträkningar så att det rena byggkostnadsvärdet kan utläsas utan diskussion.

När betalningen ska göras och vilken blankett du ska använda framgår av din kommuns föreskrifter och informationsblad. Om du är osäker, fråga direkt hos Ajuntament vilken ordenanza fiscal som gäller — den är offentlig och publiceras i Balearernas officiella kungörelseorgan.

Rättslig grund och uppdateringsdatum

Reglerna för båda avgifterna finns i den spanska lagen om kommunal finansiering, Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL, Real Decreto Legislativo 2/2004):

• Art. 100 — vad som över huvud taget beskattas, även utan beviljat tillstånd.
• Art. 101 — vem som är skattskyldig.
• Art. 102 — beskattningsunderlaget, som utgår från det rena byggkostnadsvärdet, skattesatsen med lagstadgat tak samt när skatten uppkommer vid byggstart.
• Art. 103 — uttag i 2 steg, möjliga nedsättningar och avräkning av avgiften mot skatten.
• Art. 20 och 24 — grunden för den kommunala avgiften och regeln att intäkterna inte får överstiga kostnaden för tjänsten.

De konkreta satserna står inte i denna lag, utan i varje kommuns egna föreskrifter. Värdena i kalkylatorn är dokumenterade för varje kommun utifrån den publicerade ordenanza fiscal som gäller där. Saknas underlag visar kalkylatorn ingen siffra i stället för att uppskatta den. Palma räknar exempelvis sedan slutet av oktober 2025 av en del av den betalda avgiften mot skatten — efter omarbetningen av sina föreskrifter och där uttryckligen före nedsättningarna. Detta är tillåtet enligt art. 103.3 TRLRHL, men ingen kommun är skyldig att göra det.

Denna sida är uppdaterad i september 2026. Den ersätter inte rådgivning från en gestoría, en skatterådgivare eller din arkitekt — den ska ge dig en tillförlitlig uppskattning innan du tar kontakt.

Vanliga frågor

Relaterade kalkylatorer

Avgifterna kring bygglovet betalas bara 1 gång — därefter tillkommer de löpande kostnaderna. Vad ditt färdiga bygge kostar kommunen år efter år kan du räkna ut med kalkylatorn för IBI, den spanska fastighetsskatten. Även den fastställs av varje kommun, och också här är det värt att titta i de egna föreskrifterna.

Om du ännu inte har köpt tomten bör du även räkna in upprättandet av köpehandlingen och inskrivningen i fastighetsregistret: kalkylatorn för notarie- och fastighetsregisterkostnader visar vad som tillkommer vid själva köpet, innan den första grävmaskinen ens sätter i gång.