IBI-skatt i Spanien: Fastighetsskatt, avfallsavgifter och Vado på Mallorca
Du äger en finca, en lägenhet eller en villa på Mallorca – och förr eller senare dyker antingen ett brev upp i brevlådan eller så uteblir det helt, trots att skatten för länge sedan har förfallit. Det är just det som är det knepiga med IBI-skatten i Spanien: De flesta kommuner skickar inte längre ut pappersfakturor utan förlitar sig på ägarnas eget ansvar. I den här guiden förklarar vi hur IBI beräknas, vad fastighetsvärdet har med saken att göra, vilka andra kommunala avgifter som tillkommer, till exempel avfallsavgifter (basura) och infartstillstånd (vado) tillkommer, när du måste betala – och varför ett autogiro är den överlägset smidigaste lösningen. Du får dessutom lära dig hur IBI skiljer sig från inkomstskatten för icke-bosatta och vad du kan förvänta dig vid ett fastighetsköp.
Vill du veta hur hög din faktiska IBI-avgift är eller om ditt fastighetsvärde stämmer?
- 📩 Skicka en personlig förfrågan — Individuell bedömning av experter på Mallorca
- Översikt över alla skatter och juridiska frågor
Vad är IBI – och vem betalar den?
Impuesto sobre Bienes Inmuebles, förkortat IBI, är Spaniens motsvarighet till den tyska fastighetsskatten. Den rättsliga grunden är Ley de Haciendas Locales (LHL), närmare bestämt artikel 60 och följande. Enligt lagen är ägaren, den som har arrenderätt och nyttjanderättsinnehavaren skattskyldiga – alltså inte automatiskt hyresgästen, även om detta ibland avtalas annorlunda i hyresavtal.
IBI är en kommunal skatt: Varje kommun (Ayuntamiento) på Mallorca tar själv ut den, fastställer sin skattesats inom lagens ramar och ansvarar även för indrivningen. Det förklarar varför två angränsande fincas i olika kommuner kan få årliga räkningar som skiljer sig märkbart åt.
Observera: IBI och inkomstskatt för utländska medborgare (Modelo 210) är två helt olika skatter. IBI betalas till kommunen, medan inkomstskatten betalas till den nationella skattemyndigheten (Agencia Tributaria). Den som endast betalar en av dem har ännu inte fullgjort sin skyldighet när det gäller den andra.
Hur beräknas IBI? Fastighetsvärde och skattesats
Formeln är enkel: IBI = fastighetsvärde × skattesats. Svårigheten ligger i båda faktorerna.
Fastighetsvärdet (Valor Catastral)
Fastighetsvärdet återspeglar värdet på tomten och bebyggelsen och fastställs utifrån en officiell värdetabell för varje fastighetsenhet. Det ligger i regel betydligt under marknadsvärdet. Tekniskt sett fastställs den på nytt vart tionde år (revisión catastral); däremellan kan den förändras till följd av inflation, ombyggnader eller förändringar av fastigheten.
Skattesatsen
Den spanska lagstiftaren fastställer intervall inom vilka kommunerna fritt kan välja sin skattesats:
| Fastighetstyp | Lagstadgad lägsta gräns | Lagstadgad övre gräns |
|---|---|---|
| Kommunala fastigheter (urbano) | 0,4 % | 1,1 % |
| Fastigheter på landsbygden (rústico) | 0,3 % | 0,9 % |
Under finanskrisen efter 2008 höjde många kommuner sina skattesatser avsevärt; sedan dess varierar siffrorna på Mallorca kraftigt. Du kan ta reda på den gällande skattesatsen i din kommun genom att vända dig till respektive Ayuntamiento eller via ATIB.
Räkneexempel
| Parametrar | Värde |
|---|---|
| Fastighetsvärde | 180.000 € |
| Kommunens skattesats | 0,65 % |
| Årlig IBI | 1.170 € |
På Balearerna ingår dessutom en kommunspecifik faktor i beräkningen, som tillämpas på fastighetsvärdet och tar hänsyn till bebyggelsetypen. De exakta värdena lämnas ut av kommunförvaltningen på begäran.
När och hur ska du betala IBI?
Betalningsfrister
I de flesta kommuner på Mallorca börjar den så kallade ”periodo voluntario de pago” (frivillig betalningsperiod) den 1 oktober och slutar den 2 december. För ungefär ett dussin kommunhus gäller något avvikande tidsfrister – det lönar sig att kontrollera detta i varje enskilt fall.
Observera: De flesta kommuner på Mallorca skickar inte längre ut betalningskrav i pappersform. Det är ditt eget ansvar att hålla koll på förfallodagen. Den som betalar för sent riskerar i vissa fall betydande straffavgifter.
Betalningssätt
| Kommun | Betalningssätt |
|---|---|
| De flesta kommunerna på Mallorca | Balearernas skattemyndighet ATIB: sede.atib.es |
| Calvià | Alldeles intill Calviàs ayuntamiento |
| Inka | Alldeles intill Incas Ayuntamiento |
| Kommuner på grannöarna | Direkt hos respektive Ayuntamiento |
Online kan du logga in via ATIB-plattformen, se det belopp som ska betalas och betala direkt. En kod i skattebeslutet – om det fortfarande skickas ut – ger dig inblick i det aktuella saldot.
Tips: Ställ in ett autogiromandat
Den enklaste lösningen är att upprätta ett autogiro hos din spanska bank. ATIB eller det behöriga kommunhuset drar då automatiskt in beloppet på förfallodagen. För icke-bosatta med ett spanskt bankkonto är detta det vanligaste sättet – och det förhindrar på ett tillförlitligt sätt att man drabbas av förseningsavgifter.
Avfallsavgifter (Basura / Tasa de Residuos)
Avfallsavgifterna — på spanska ”tasa de basura” eller ”tasa de residuos sólidos urbanos” — är en separat kommunal avgift och ingår inte i IBI-räkningen, även om de ibland debiteras tillsammans.
| Egenskap | Detalj |
|---|---|
| Rättslig grund | Kommunala förordningar (ordenanza municipal) |
| Beräkningsunderlag | Beroende på kommun: bostadsstorlek, användningsform, antal bostäder |
| Betalningsfrekvens | Vanligtvis en gång om året, ibland en gång per halvår |
| Behörighet | Ayuntamiento eller behörig myndighet |
| Förfallodag | Beroende på kommun, ofta samtidigt med IBI-perioden |
Beloppet varierar kraftigt: En liten lägenhet kostar betydligt mindre än en stor villa. Det kan också spela roll om fastigheten används som huvudbostad eller fritidsbostad. Vid tveksamheter bör man vända sig direkt till Ayuntamiento.
Vado: tillståndet att köra in
Vado (även kallat vado permanente) är avgiften för en godkänd utfart eller infart på privat mark – det vill säga för att passera trottoaren till ditt garage eller din infart. Avgifterna går direkt till kommunens kassa.
| Egenskap | Detalj |
|---|---|
| Vad är det till för? | Tillstånd att permanent köra på trottoaren |
| Märkning | Blå skylt med antal timmar eller ”24h” vid ingången |
| Behörighet | Ayuntamiento |
| Betalningsfrekvens | Årligen |
| Åtgärd utan tillstånd | Bristande behörighet att anmäla olovlig parkering |
Observera: En ”vado”-skylt utan giltigt tillstånd har ingen rättslig verkan. Den som vill få bort obehöriga parkerade fordon framför sin infart måste ha ett giltigt, betalt tillstånd från kommunen.
Catastro: grunden för alla kommunala skatter
Catastro (fastighetsregistret) är det statliga registret där alla fastigheter och byggnader i Spanien med sina väsentliga egenskaper är registrerade. Det är inte samma sak som registret för fastigheter (Registro de la Propiedad), även om båda är relevanta för fastighetsägare.
| Catastro | Registro de la Propiedad | |
|---|---|---|
| Innehåll | Fysiska egenskaper, fastighetsvärde, användningsform | Äganderätt, inteckningar, hypotekslån |
| Ansvarig | Dirección General del Catastro (nationell) | Lokalt fastighetsregisterkontor |
| Betydelse för IBI | Direkt (beräkningsgrund) | Indirekt |
| Online-insyn | sede.catastro.gob.es | registradores.org |
Om uppgifterna i Catastro inte stämmer överens med den faktiska fastigheten – till exempel efter en ombyggnad eller en tillbyggnad – kan det leda till felaktiga fastighetsvärden och därmed till en felaktig IBI. En uppdatering (declaración de alteración catastral) är då obligatorisk.
Observera: Byggnadsarbeten som inte har anmälts kan saknas i Catastro och orsaka problem vid en senare kontroll – även i skattehänseende. Mer information finns i guiden om hur man legaliserar olagliga byggnader på Mallorca.
IBI och inkomstskatt för icke-bosatta: skillnaden
Många fastighetsägare som inte är folkbokförda i Spanien förväxlar IBI med inkomstskatten för icke-bosatta (IRNR). Båda skatterna avser samma fastighet – men är helt oberoende av varandra.
| IBI | IRNR (Modelo 210) | |
|---|---|---|
| Skatteform | Kommunalskatt | Nationell inkomstskatt |
| Ansvarig | Ayuntamiento / ATIB | Agencia Tributaria (AEAT) |
| Utlösare | Ägande per den 1 januari | Egen användning eller uthyrning |
| Grund | Fastighetsvärde | Fastighetsvärde eller hyresintäkter |
| Tidsfrist | Oktober–december (vanligtvis) | 31 december året därpå |
Exempel: Egenanvändning av icke-bosatta
Den som inte hyr ut fastigheten är ändå skyldig den spanska skattemyndigheten en fiktiv hyresinkomst (imputación de rentas). Denna beräknas till 1,1 % av fastighetens taxeringsvärde, och för medborgare i EU/EES tillkommer en skattesats på 19 %.
Exempel: Fastighetsvärde 380 000 €
→ 1,1 % = 4 180 €
→ 19 % på detta = 794,20 € i årlig inkomstskatt
Denna skatt läggs till IBI – den ersätter inte den.
IBI vid fastighetsköp: vem betalar vad?
IBI tas ut av den som den 1 januari under skatteåret är registrerad som ägare i Catastro. Detta leder till en viktig fråga vid köp mitt under året: Vem ska betala IBI för det löpande året?
I praktiken regleras detta i köpeavtalet. Det är vanligt med en proportionell fördelning (prorrateo) mellan säljaren och köparen utifrån datumet för äganderättsövergången. Köparen bör se till att denna punkt uttryckligen anges i notarieavtalet.
Observera: Om det vid köpet finns en obetald IBI-skuld kan den nya ägaren i vissa fall hållas ansvarig. Det är därför klokt att kontrollera detta hos ATIB före köpet. Mer information om hur det går till hittar du i vår guide till fastighetsköp på Mallorca.
Översikt: Alla kommunala avgifter på Mallorca
| Avgift | Spanska | Vem betalar? | Förfallodag | Ansvarig |
|---|---|---|---|---|
| Fastighetsskatt | IBI | Ägare / livslång nyttjanderättsinnehavare | okt.–dec. (vanligtvis) | ATIB / Ayuntamiento |
| Avfallsavgift | Avfallsavgift | Ägare | Beroende på kommun | Ayuntamiento |
| Infartstillstånd | Permanent väg | Ägare | Årligen | Ayuntamiento |
| Fordonsskatt | IVTM | fordonsinnehavare | Beroende på kommun | Ayuntamiento |
| Företagsskatt | IAE | Företagare | Årligen | ATIB / Ayuntamiento |
| Kapitalvinstskatt (försäljning) | Plusvalía municipal | Säljare | Vid försäljning | Ayuntamiento |
De vanligaste felen vid IBI på Mallorca
- Ingen autogiro har upprättats: Man väntar på ett brev som inte kommer – och betalar för sent.
- IBI och IRNR har förväxlats: Endast IBI har betalats, men Modelo 210 har glömts bort (eller tvärtom).
- Felaktigt fastighetsvärde: Ombyggnad eller tillbyggnad har inte anmälts till Catastro – vilket innebär att beräkningsgrunden är felaktig.
- IBI-skulder som förbises vid köpet: Köparen kontrollerar inte före notariemötet om det finns några utestående skulder.
- Körning utan giltigt tillstånd: Skylten sitter uppe, men årsavgiften har inte betalats – tillståndet är därmed ogiltigt.
- Glömda avfallsavgifter: Eftersom de ibland faktureras separat försvinner de i kaoset under de första åren som husägare.
- Oklart vem som ansvarar: I Calvià och Inca sker betalningen inte via ATIB, utan direkt via kommunkontoret.
Vad händer efter IBI? Ytterligare årliga skatteförpliktelser
IBI är den mest kända, men inte den enda årliga skatten som fastighetsägare på Mallorca måste betala.
- Modelo 210 (IRNR): Icke-bosatta måste i regel senast den 31 december året efter redovisa inkomstskatten för fastigheter som de själva bor i eller hyr ut.
- Förmögenhetsskatt: Gäller för icke-bosatta med fastighetstillgångar i Spanien från och med vissa tröskelvärden — mer information finns i guiden ”Förmögenhetsskatt i Spanien”.
- Skatter vid försäljning: Vid en senare försäljning tillkommer kapitalvinstskatt och den kommunala skatten ”Plusvalía” – läs mer om detta i guiden ”Skatter vid fastighetsförsäljning”.
- Arv och gåvor: På Balearerna har det sedan några år tillbaka funnits betydande skattelättnader för nära släktingar – allt du behöver veta finns i guiden ”Arv och gåvor på Balearerna”.
Checklista: IBI och kommunala avgifter under kontroll
- Fastighetens fastighetsvärde har kontrollerats (sede.catastro.gob.es)
- Förfrågan om kommunens skattesats hos Ayuntamiento
- Autogirouppdrag upprättat hos en spansk bank
- Betalningsfristen för den egna kommunen noterad (vanligtvis 1 oktober – 2 december)
- Avfallsavgifter redovisas separat och förs in i betalningskalendern
- Ansökan om Vado-tillstånd inlämnad och årsavgiften betald (om infart finns)
- Vid köp: IBI-skulder kontrolleras av ATIB
- Vid köp: IBI-fördelningen regleras i köpeavtalet
- Modelo 210 har noterats i kalendern för det innevarande skatteåret
- Catastro-uppgifterna har uppdaterats efter ombyggnad eller tillbyggnad
Sammanfattning
IBI-skatten i Spanien är i grunden enkel – så länge du vet hur den beräknas, när den ska betalas och vem som tar ut den. Fastighetsvärdet utgör grunden, kommunens skattesats avgör beloppet och ATIB sköter betalningen för de flesta kommuner på Mallorca. Därtill kommer separata avgifter som avfallsavgifter och Vado, som ofta förbises. Det viktigaste för icke-bosatta är att upprätta ett autogiromandat och att inte förväxla IBI med Modelo 210 – de båda skatterna löper parallellt och ingen av dem ersätter den andra. Den som har förstått detta slipper obehagliga överraskningar.
Officiella källor
- Lagen om kommunala finanser (RDLeg 2/2004): Rättslig grund för IBI, art. 60 ff. — noticias.juridicas.com
- ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: Betalningsportal för kommunala avgifter i de flesta kommuner på Mallorca — sede.atib.es
- Dirección General del Catastro: Fastighetsregisteruppgifter och fastighetsvärde online — sede.catastro.gob.es
- AEAT – Agencia Tributaria: Ansvarig för Modelo 210 (inkomstskatt för icke-bosatta) — aeat.es
- Consell de Mallorca: Öns myndighet med ytterligare information om lokala bestämmelser — conselldemallorca.net