IBI Mallorca per kommun

Hur hög är IBI på Mallorca?

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, den spanska fastighetsskatten) är en kommunal skatt. Därför finns det inte en enda skattesats på Mallorca, utan lika många som det finns kommuner. Varje kommun fastställer själv sin skattesats (tipo de gravamen, procentsatsen som tillämpas på beskattningsunderlaget) i sin egen skatteförordning (ordenanza fiscal). Lagstiftningen anger bara ett intervall: för fastigheter som klassas som urbana (urbana) mellan 0,4 % och 1,1 %, och för fastigheter som klassas som lantliga (rústica) mellan 0,3 % och 0,9 %. Kommunerna får i vissa fall gå över eller under dessa gränser.

2 grannhus med samma katastervärde kan därför få mycket olika besked om kommungränsen går mellan dem. Kalkylatorn ovan visar den skattesats som vi har hämtat från den förordning för din kommun som publicerats i Butlletí Oficial de les Illes Balears, och räknar fram ditt belopp utifrån den. Det du behöver finns på ditt senaste besked.

Så räknas skatten ut

Den vanliga tumregeln ”katastervärde gånger skattesats” stämmer bara när inget annat påverkar beräkningen. Lagen om kommunal finansiering (RDLeg 2/2004) räknar i 4 steg, och det andra steget är det som gör att de flesta uppskattningar blir för höga.

Steg 1: katastervärdet (base imponible)

Utgångspunkten är valor catastral – det officiella värde som det spanska fastighetsregistret (Catastro) fastställer för mark och byggnad tillsammans. Det är varken köpeskillingen, marknadsvärdet eller referensvärdet, och ligger i regel betydligt lägre. I lagens terminologi är det base imponible, det oreducerade beskattningsunderlaget (Art. 65). Du hittar det på IBI-beskedet och i fastighetsregistrets portal.

Steg 2: det reducerade beskattningsunderlaget (base liquidable)

Här skiljer sig beräkningen från verkligheten. Det är inte alltid hela katastervärdet som beskattas, utan base liquidable: katastervärdet minus en reducering (Art. 66 till 70). Den vanligaste reduceringen uppstår efter en omvärdering hos fastighetsregistret – det nya, högre värdet slår då inte igenom på en gång, utan fasas in stegvis under 9 år. Vissa kommuner har dessutom egna reduceringar: Pollença beskattar till exempel lantligt klassad mark bara utifrån en del av katastervärdet. Det anges inte tillsammans med skattesatsen, utan i en annan artikel i samma förordning.

För dig innebär det i praktiken följande: om du räknar på hela katastervärdet medan din fastighet omfattas av en reducering, blir beloppet för högt – beskedet blir då lägre än din egen uppskattning. Därför frågar kalkylatorn först vilken av de 2 uppgifterna du har. Om base liquidable står på ditt besked ska du använda den: där ingår redan alla reduceringar och resultatet blir det lagstadgade beloppet. Om du bara känner till katastervärdet får du ett riktvärde som tydligt anges som sådant.

Steg 3: skattebeloppet (cuota íntegra)

base liquidable multiplicerat med kommunens skattesats ger cuota íntegra — skattebeloppet före alla nedsättningar (art. 71.1 jämfört med art. 72). Det är den siffra som räknaren visar när du räknar med beloppet i beskedet.

Steg 4: beloppet att betala (cuota líquida)

Det som slutligen debiteras är cuota líquida: cuota íntegra minus de nedsättningar och befrielser som gäller i ditt fall (art. 71.2, 73 och 74). Beloppet kan ligga betydligt under skattebeloppet — och i ett särskilt fall över det, nämligen vid påslaget för bostäder som står tomma permanent. Räknaren tar medvetet inte hänsyn till nedsättningar: de beror på personliga förutsättningar som den inte kan känna till, och de flesta måste du ansöka om.

Räkneexempel

Räknaren ovan innehåller färdiga exempel — samma bostad i en billig, en genomsnittlig och en dyr kommun. Med ett klick fylls uppgifterna i, och du ser hur stora skillnaderna i belopp kan bli enbart beroende på kommunen. Siffrorna bygger på det kontrollerade registret över skattesatser, inte på ett exempel i texten som blir inaktuellt.

Särskilda fall

Efter en ny värdering

När fastighetsregistret fastställer nya värden för en kommun gäller nedsättningen i steg 2 under nio år och tillämpas automatiskt — du behöver inte ansöka om den. Den anges som base liquidable i beskedet. Under dessa år är skillnaden mellan beräkningen och beskedet som störst.

Nedsättningar och befrielser

En bonificación är en procentuell nedsättning av skattebeloppet. Vissa är lagstadgade (art. 73, till exempel för objekt som ingår i en byggherres bestånd eller för skyddade bostäder), medan andra beslutas frivilligt av varje kommun (art. 74, till exempel för barnrika familjer, solceller eller permanentbostaden). Frivilliga nedsättningar förutsätter nästan alltid att du är folkbokförd i kommunens invånarregister, padrón, och de gäller först från året efter ansökan. Vilka som finns på Mallorca och hur du ansöker om dem beskrivs i guiden om IBI-nedsättning på Mallorca.

Objekt som används för verksamhet

Större kommuner får ta ut en högre skattesats för vissa objekt som inte används som bostad — handel, kontor, turism och industri — men bara för de mest värdefulla objekten inom varje användningskategori. Bostäder är uttryckligen undantagna. Räknaren visar den allmänna kommunala skattesatsen; du som äger en butikslokal eller ett hotell bör kontrollera bestämmelserna.

Bostäder som står tomma permanent

En kommun får ta ut ett stegvis påslag på beloppet att betala om en bostad står tom permanent. Kraven är strikta, och till skillnad från själva skatten uppkommer påslaget inte 1 januari utan 31 december. Om din kommun alls tar ut det framgår av dess ordenanza fiscal.

Garage, förråd, flera objekt i fastighetsregistret

Det är inte fastigheten som du bor i som beskattas, utan varje katasterenhet för sig. Garage och förråd har ofta en egen katasterreferens och därmed ett eget besked. Beräkna dem var för sig och lägg ihop dem i slutet, annars missar du en del av årets skatt.

Obebyggda tomter och klassificeringen urbana/rústica

Urbana och rústica är klassificeringar från fastighetsregistermyndigheten, inte beskrivningar av läget. Ett hus långt utanför tätorten kan vara urbana, medan en obebyggd tomt inom orten oftast är det – och då gäller den urbana skattesatsen, trots att inget står på tomten. Klassificeringen står i ditt besked och i utdraget ur fastighetsregistret. Gissa inte, kontrollera: den avgör skattesatsen.

BICE

Fastigheter med särskilda egenskaper (bienes inmuebles de características especiales, förkortat BICE) – kraftverk, dammar, flygplatser och handelshamnar – omfattas av egna regler och ett eget intervall för skattesatsen. För privata fastighetsägare är detta ingen fallgrop: en dyr villa är inte en BICE.

Samägande

Även om fastigheten har flera ägare utfärdas ett skattebesked för objektet. Kommunen kan rikta det till en av delägarna, som sedan reglerar övrigas andelar internt. Efter ansökan delar många förvaltningar upp debiteringen enligt de andelar som är registrerade i fastighetsregistret. Kalkylatorn visar alltid fastighetens totala årsskatt, inte din andel av den.

Köpeåret: vem betalar IBI?

Skattskyldigheten uppstår den 1 januari. Skattskyldig är den som den dagen innehar äganderätten, tomträtten eller nyttjanderätten (art. 63.2 och 75.1) – och det för hela året, även om personen säljer i februari. En försäljning mitt under året ändrar inte detta.

I praktiken delas skatten ändå upp vid köp. Tribunal Supremo fastslog i domen 409/2016 att säljaren, om inget annat har avtalats, får föra vidare skatten till köparen proportionellt efter tiden. En proportionell fördelning är därmed den rättsliga huvudregeln, inte bara en förhandlingsfråga – avvikelser måste uttryckligen avtalas och ska stå i köpeavtalet hos notarien. Så går själva köpet till beskrivs i guiden om den juridiska processen vid fastighetsköp.

Detta ska hållas strikt isär från den situation där köpare faktiskt kan förlora pengar: fastighetens sakrättsliga ansvar för obetalda IBI-skulder (afección real, art. 64.1). Ansvaret följer objektet, inte personen. Den som köper en fastighet med skulder kan hållas ansvarig för dessa gamla skulder, trots att personen aldrig själv varit betalningsskyldig – oavsett vad som står i köpeavtalet. Därför ska du före mötet hos notarien begära ett intyg om obetalda avgifter, för varje katasterenhet var för sig.

Tidsfrister och betalningssätt

För de flesta kommuner på Mallorca tar den baleariska skattemyndigheten ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) in IBI. Den frivilliga betalningsperioden (periodo voluntario de pago) infaller vanligtvis på hösten, från tidig höst till början av december. Vissa kommuner sköter själva debiteringen och har egna tidsfrister – Calvià och Inca är de mest kända exemplen. Utgå därför aldrig från en period som du har läst någonstans, utan från din kommuns meddelande för det aktuella året.

Viktigt för fastighetsägare som inte bor på ön: De flesta kommuner skickar inte längre ut pappersfakturor. Du får inget brev som påminner dig – tidsfristen löper ändå, och därefter tillkommer förseningsavgifter. Det säkraste sättet är autogiro (domiciliación) från ett spanskt konto: beloppet dras på förfallodagen, och många kommuner erbjuder till och med en mindre rabatt eller delbetalning för detta. Om du vill betala online hittar du beskedet och beloppet i ATIB-portalen.

Avfallsavgift och Vado: posterna vid sidan av

Avfallsavgiften (tasa de residuos, tidigare oftast tasa de basura) är ingen skatt utan en avgift för en tjänst – och den är helt fristående från IBI: den har egna regler, eget beräkningsunderlag och eget förfallodatum. Den står inte på IBI-fakturan, även om den ibland dras vid samma tillfälle. Kommunen avgör hur avgiften beräknas: efter boyta, användningsområde eller antal bostadsenheter. Ett stort hus kostar märkbart mer än en liten lägenhet.

Vado är tillståndet att permanent köra över trottoaren till ditt garage eller din uppfart, och det debiteras varje år. Inte heller det har något med IBI att göra. Den rättsliga följden är viktig: en Vado-skylt utan ett giltigt och betalt tillstånd har ingen verkan – först med tillståndet kan du agera mot obehöriga som parkerar framför din uppfart. Alla kommunala avgifter utöver IBI finns samlade i översikten över skatter och juridik.

Catastro: varifrån värdet kommer

Catastro är det statliga register där varje tomt och byggnad i Spanien registreras med sina fysiska egenskaper, sitt användningsområde och sitt taxeringsvärde. Det är inte fastighetsregistret: Registro de la Propiedad registrerar rättigheter, belastningar och inteckningar, medan Catastro beskriver själva fastigheten. För IBI är det enbart Catastro som räknas – registret ger beräkningsunderlaget, kommunen fastställer endast skattesatsen.

Detta leder till det viktigaste du själv kan påverka: om uppgifterna i fastighetsregistret inte stämmer, blir beslutet också fel. En tillbyggnad, en inredd källare eller en pool som har anlagts i efterhand men aldrig anmälts dyker förr eller senare upp – senast när flygbilder jämförs, och då retroaktivt. Omvänt betalar du för mycket om en riven komplementbyggnad fortfarande finns kvar i registret. Ändringar anmäler du genom en declaración de alteración catastral; det är obligatoriskt, inte frivilligt. Guiden om att legalisera svartbyggen på Mallorca förklarar vad du ska göra vid byggnader utan tillstånd.

IBI och Modelo 210 är 2 olika skatter

Det här är det vanligaste och dyraste misstaget bland ägare som inte är bosatta i Spanien. IBI är en kommunal fastighetsskatt som betalas till rådhuset eller ATIB. Inkomstskatten för icke-residenter, som deklareras via Modelo 210, är en statlig inkomstskatt och betalas till Agencia Tributaria. Båda gäller samma fastighet, men hanteras helt oberoende av varandra – har du bara betalat den ena, är den andra inte avklarad. Kalkylatorn för skatt på eget nyttjande visar vad som gäller för dig och hur beloppet beräknas.

Vanliga misstag

• Att räkna utifrån hela taxeringsvärdet trots att en nedsättning gäller. Då blir din egen uppskattning högre än beloppet i beslutet – använd base liquidable från beslutet.
• Att vänta på brevet. De flesta kommuner skickar inte längre pappersfakturor, men fristen gäller ändå.
• Att bara räkna med bostaden. Garage och förråd har ofta en egen fastighetsreferens och ett eget beslut.
• Att inte kontrollera skulder vid köp. Obetalda IBI-skulder är genom afección real knutna till objektet, inte till säljaren som person.
• Att inte anmäla ändrade registeruppgifter efter en ombyggnad. Kontroll sker senare och retroaktivt.
• Att inte ansöka om nedsättningar. Kommunens frivilliga nedsättningar beviljas inte automatiskt.
• Att blanda ihop IBI och Modelo 210. 2 skatter, 2 myndigheter, 2 tidsfrister.

Rättslig grund och aktualitet

IBI regleras i Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, lagen om kommunernas finanser (Real Decreto Legislativo 2/2004), art. 60–77: skatteobjekt och sakrättsligt ansvar i art. 60–64, skattskyldiga i art. 63, beskattningsunderlag i art. 65–70, skattebelopp, skattesatser och nedsättningar i art. 71–74 samt när skattskyldigheten uppstår och beskattningsperioden i art. 75. Taxeringsvärdet regleras i fastighetsregisterlagen (Real Decreto Legislativo 1/2004). Den konkreta skattesatsen i din kommun fastställs i dess ordenanza fiscal, som publiceras i Butlletí Oficial de les Illes Balears.

Skattesatserna i kalkylatorn kommer från dessa föreskrifter och har kontrollerats mot finansministeriets databas. Kalkylatorn visar själv vilken uppgift som gäller för respektive kommun. Den här sidan ger vägledning och ersätter inte rådgivning i enskilda fall. Det som fastställts av fastighetsregistret och din kommun gäller alltid för beskedet.

Vanliga frågor

Vad du behöver göra härnäst

Räkna först på din situation. Om bostaden har ett garage eller ett förråd med egen fastighetsreferens ska du räkna på varje referens för sig. Kontrollera sedan om du kan få IBI-nedsättning; den beviljas inte automatiskt. Om du äger bostaden men inte är bosatt i Spanien tillkommer skatt på eget nyttjande via Modelo 210, och över fribeloppen tillkommer förmögenhetsskatt – vad den innebär under köpeåret kan du läsa om i förmögenhetsskatt vid bostadsköp.

Om du ska sälja behöver du räkna med skatterna vid försäljning av bostad. Om bostaden övergår inom familjen gäller reglerna för arv och gåvor på Balearerna. Om du fortfarande är i början av processen hittar du hela vägen till en egen bostad under Bostäder på Mallorca.