Beräkna byggkostnader på Mallorca

Priset från ditt byggföretag står i offerten. Vilken momssats som ska läggas på avgörs av lagen — och den kan fördubblas för samma byggvolym.

Vad kostar det att bygga eller renovera på Mallorca?

Först ett ärligt svar: Det finns inget officiellt pris per kvadratmeter för byggkostnader. Varken något ministerium, Consell eller någon kommun publicerar ett värde som kan användas för att fastställa kostnaden för din renovering. De prisintervall du hittar på nätet bygger på slutsatser från andras projekt — ett annat hus, ett annat skick, ett annat år. Därför utgår den här kalkylatorn från ditt eget pris, det som står i din offert, och räknar vidare därifrån.

Däremot är skatten fastställd. Byggtjänster i Spanien beskattas antingen med den ordinarie momssatsen på 21 % eller med en reducerad momssats på 10 %. Vilken som gäller beror inte på vad bygget kostar, utan på vad som byggs, vem som beställer arbetet och hur avtalet ingås. Det är precis den frågan kalkylatorn besvarar — och inget annat.

Så får du fram ett tillförlitligt pris

Innan du fyller i en siffra ovan behöver du först ta fram den. Vägen dit är inte särskilt märkvärdig, men det är den enda hållbara:

• Klargör skicket innan du börjar planera. En oberoende besiktning visar om det finns fukt i Mares-stenen, om den bärande konstruktionen håller och om elen behöver förnyas. Vi har separat beskrivit hur en sådan genomgång av fastigheten med en besiktningsman går till.
• Låt upprätta en arbetsbeskrivning. Utan en tydligt beskriven prestation jämför du priser för olika arbeten. Först när rivning, grundinstallationer, invändiga arbeten och utrustning anges punkt för punkt blir ett ungefärligt pris en offert.
• Ta in flera skriftliga offerter — för samma arbetsbeskrivning, annars jämför du återigen äpplen och päron. En presupuesto (kostnadsförslag) anger mängder, enhetspriser och nettobeloppet; det är den siffran du ska fylla i ovan.
• Kontrollera fastighetens juridiska förutsättningar. Oregistrerade tillbyggnader, felregistrerade boytor eller servitut kan väsentligt påverka arbetets omfattning. Läs om hur du kontrollerar det spanska fastighetsregistret före köpet och hur du upptäcker olagliga tillbyggnader redan vid visningen.

Det som driver upp priset på Mallorca är sällan materialet, utan nästan alltid logistiken och fastighetens skick: en byggarbetsplats i en bergsby i Serra de Tramuntana dit ingen lastbil kan ta sig; en finca utan asfalterad tillfartsväg; en äldre fastighet där alla ledningar måste dras om; och frågan om du anlitar olika hantverkare var för sig eller låter en totalentreprenör sköta samordningen. Den som just nu tittar på vad som erbjuds på öns bostadsmarknad bör ha med sig dessa punkter redan vid första visningen, inte först när den tredje offerten kommer.

Så beräknas det

Beräkningen är enkel. Din yta multiplicerad med ditt nettopris per kvadratmeter ger byggersättningen — nettoersättningen för ett avgränsat bygguppdrag, inklusive det material som det utförande företaget tillhandahåller för arbetet. Därefter tillkommer den skattesats som beräkningsverktyget fastställer. Projektering och byggledning som beställs separat utgör en egen omsättning: För arkitekt- och byggledningsarvoden som du själv beställer separat gäller alltid 21 %. Ingår projekteringen däremot i ditt byggföretags totalentreprenadavtal, räknas den som en del av byggersättningen och omfattas av samma skattesats.

Det intressanta är hur skattesatsen fastställs, och det sker i 2 steg. Först klassificeras omsättningen — byggtjänst, rehabilitación (helrenovering enligt mervärdesskattelagen) eller renovación (renovering och reparation av en bostad). Därefter prövas förutsättningarna för just den kategorin, och endast den. Om en helrenovering inte uppfyller villkoren tillämpas inte renoveringsskattesatsen i stället; då gäller den allmänna skattesatsen. Det är inte en tolkningsfråga, utan fast etablerad praxis inom förvaltningsrätten.

De 2 trösklar som avgör skattesatsen

För byggtjänster och helrenoveringar krävs 2 villkor för den reducerade skattesatsen: Du måste beställa byggarbetet direkt från byggföretaget (utan avtal via en mellanliggande beställare), och minst 50 % av den bebyggda ytan måste användas som bostad. Lagen säger ”minst” — alltså räcker exakt hälften.

För renoveringar av en bostad gäller en annan kombination: Mottagaren måste agera som privatperson (en fysisk person som själv använder bostaden eller en comunidad de propietarios, alltså bostadsägarföreningen), bostaden måste ha färdigställts minst 2 år före arbetets start, och kostnaden för det material som entreprenören tillhandahåller får högst utgöra 40 % av beskattningsunderlaget exklusive moms för denna byggomsättning. Gränsen får nås exakt; överstigs den förlorar hela uppdraget sin förmånliga behandling. Om alla 3 villkor är uppfyllda är skattesatsen 10 %, annars gäller den allmänna skattesatsen.

När en renovering blir en rehabilitación

Begreppet är definierat i skattelagstiftningen och stämmer bara delvis överens med vardagsspråkets syn på ”helrenovering”. 2 tester måste uppfyllas samtidigt:

1. Mer än 50 % av de totala projektkostnaderna ska avse kvalificerade arbeten: stomme, fasad och tak samt arbeten som enligt lag likställs med dessa, exempelvis grundläggning, pelare, bjälklag, utbyggnad av ytan, fasadrekonstruktion och hissar. Arbeten som hör samman med dessa räknas bara med om de är oskiljaktigt förbundna med dem och kostar mindre än stomarbetena och de likställda arbetena. Exakt hälften räcker inte här.
2. De totala projektkostnaderna ska överstiga 25 % av byggnadens jämförelsevärde — utan markandelen. Jämförelsevärdet är inköpspriset om du köpte byggnaden under de 2 år som närmast föregick arbetets start, annars marknadsvärdet när arbetet påbörjas.

Därför frågar beräkningsverktyget vid en renovering efter referensvärdet, markandelen, de dokumenterade nettoprojektkostnaderna och andelen kvalificerade arbeten. Saknas någon av dessa uppgifter anger verktyget medvetet ingen skattesats i stället för att gissa.

Räkneexempel: vilka fall beräkningsverktyget skiljer mellan

Siffrorna anges medvetet inte här — de beror på din yta och ditt pris, och beräkningsverktyget ovan visar dem tillsammans med den rättsliga grunden. Här beskrivs i stället de situationer som avgör skattesatsen:

• Nybyggnation, direkt beställning, huvudsakligen bostadsändamål. Det klassiska fallet för den reducerade skattesatsen: Du ingår byggavtalet direkt med det utförande företaget, och bostadsytan uppfyller lagens krav.
• Samma nybyggnation, men utan direktavtal. Om avtalet går via en mellanliggande beställare eller om du är underentreprenör i en avtalskedja, försvinner förmånen — trots samma byggvolym. Beräkningsverktyget anger just detta villkor som skäl.
• Nybyggnation plus en separat anlitad arkitekt. 2 poster, 2 skattesatser, beräknade var för sig och först därefter summerade. Den som slår ihop båda räknar fram för låg skatt.
• Renovering som precis inte når kostnadsgränsen. Om projektkostnaderna ligger exakt på jämförelsevärdesandelen i stället för över den, är det ingen rehabilitación. Uppdraget hamnar då under renoveringsreglerna — med sina egna förutsättningar.
• Renovering som klarar båda testen men saknar direktavtal. Det viktigaste fallet för att förstå reglerna: Den genomgripande renoveringen är fastställd, men en förutsättning saknas och det går inte att tillämpa renoveringssatsen i stället. Resultatet blir den ordinarie skattesatsen.
• Renovering med hög materialandel. Badrum, kök och golv kräver mycket material. Om materialandelen går över gränsen förlorar hela uppdraget den reducerade skattesatsen — inte bara materialdelen.
• Renovering av en uthyrd bostad. Den som renoverar för uthyrning bedriver näringsverksamhet och omfattas inte av renoveringsreglerna. Mer om det strax.

Särskilda fall som påverkar beräkningen

Hyresvärdar och företagare

Om du hyr ut fastigheten räknas du som företagare i momshänseende — även om du aldrig annars har registrerat någon näringsverksamhet. Därför visar kalkylatorn ingen slutgiltig bruttosumma för dig, utan skattesats, nettoersättning och den beräknade momsen. Skälet är att om momsen i slutändan blir en kostnad för dig beror på hur du använder fastigheten. Vid momsbefriad bostadsuthyrning — vilket normalt gäller vid långtidsuthyrning på Mallorca — har du vanligen inte rätt att dra av ingående moms, och momsen blir då en faktisk kostnad. Vid momspliktig användning, exempelvis licensierad semesteruthyrning med hotelliknande tjänster, är den avdragsgill. Vid blandad verksamhet tillämpas prorrata, alltså den proportionella avdragskvoten. Vid vissa byggtjänster mellan företag övergår dessutom skattskyldigheten till köparen: Fakturan utfärdas då utan angiven moms, men momsen ska ändå redovisas — av dig. En faktura utan angiven moms innebär inte att kostnaden försvinner.

Byggnader med blandad användning

En bottenvåning med butik och 3 bostäder ovanpå är ett vanligt inslag på mallorkinska bytorget. För den reducerade skattesatsen är det andelen av den byggda ytan som används för bostadsändamål som räknas — inte andelen av byggkostnaderna och inte antalet enheter. Räkna ut andelen före avtalet ingås, inte efteråt: den är en förutsättning, inte en förhandlingsfråga.

Flera yrkesgrupper, flera uppdrag

Kalkylatorn bedömer ett avgränsat bygguppdrag. Om du anlitar elektriker, VVS-installatör och snickare var för sig ska varje uppdrag bedömas för sig — med egen materialandel, eget beskattningsunderlag och eventuellt egen skattesats. Ett genomsnitt för hela projektet saknar skattemässig betydelse. Den som beställer luftkonditioneringen separat har en andra transaktion och inte en underordnad tjänst.

Material som du köper själv

Kakel, sanitetsprodukter eller ett kök som du själv köper i byggvaruhuset eller hos en återförsäljare är inte byggtjänster, utan varuleveranser — och beskattas med den ordinarie skattesatsen, oavsett vad som gäller för monteringen. Det förmenta spartipset att själv köpa in material för att hålla sig under materialgränsen flyttar alltså skatten i stället för att sänka den.

Förskottsbetalningar och betalningsplaner

Vid förskottsbetalningar uppkommer skatten redan när betalningen görs, inte först när arbetet är klart. Om skattesatsen eller bedömningen av projektet ändras mellan förskottsbetalningen och slutfakturan kan samma projekt omfattas av två skattesatser. Ange därför i betalningsplanen vilken prestation som ersätts med respektive delbetalning.

Tidsfrister och blanketter

Som privat byggherre behöver du inte lämna in något till skattemyndigheten på grund av momsen. Byggföretaget redovisar den på facturan och deklarerar den självt; din uppgift är att granska och spara fakturan. Om den innehåller en skattesats som du, efter genomgången ovan, inte väntar dig, är det dags att fråga innan betalningen görs — inte efteråt.

Om du agerar som företagare hanteras momsen genom den vanliga förhandsdeklarationen (modelo 303) och den årliga sammanställningen (modelo 390). Vid omvänd skattskyldighet deklarerar du själv omsättningen, trots att fakturan inte innehåller någon skatt. En översikt över vilka andra deklarationer som kan behöva lämnas för en spansk fastighet finns i guiden om skatter och juridik för fastigheter i Spanien.

Skilt från skattesatsen är tillståndsprocessen. Kommunen tar ut den kommunala byggskatten ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) och en tillståndsavgift för samma byggåtgärd — men med ett annat beskattningsunderlag än för moms: arvoden, entreprenörens vinst och själva momsen räknas uttryckligen inte med. Kalkylatorn ovan omfattar inte dessa kommunala avgifter. I artikeln om bygglov på Mallorca kan du läsa vad du ska lämna in till Ajuntament och hur lång tid det tar; räkna med månader, inte veckor, för projekt som kräver tillstånd. Om byggnaden omfattas av byggnadsminnesskydd som BIC, tillkommer en separat process. När arbetet är klart behöver du dessutom ett nytt energicertifikat innan du säljer eller hyr ut.

Så går en renovering till: rätt ordning från början

Skattefrågan avgörs tidigt — när avtalet tecknas, inte vid slutfakturan. Därför är det värt att se till hela processen:

1. Inventering och utlåtande. El, VVS, bärande konstruktioner, fukt och byggnadsdelar utan tillstånd.
2. Anlita en arkitekt. I Spanien måste arkitekten vara registrerad hos yrkeskammaren (colegiado). Vid ingrepp i bärande konstruktioner krävs ett officiellt byggprojekt; utan proyecto de obras får du inget tillstånd.
3. Ta fram byggprojektet: byggbeskrivning (memoria), ritningar och kostnadsförslag. Det är här beloppet som ska fyllas i kalkylatorn ovan tas fram.
4. Ansök om tillstånd — och invänta beslutet. Att börja innan beslutet har kommit är det dyraste misstaget på den här listan.
5. Upphandla entreprenörerna. Antingen anlitar du olika entreprenörer separat eller en generalentreprenör; i båda fallen ska avtalet vara skriftligt och arbetsbeskrivningen tydlig. Om du tecknar avtal direkt med det utförande företaget avgör vilken skattesats som gäller.
6. Rivning och stomarbete, därefter installationer i stomskedet (el, VVS, klimatteknik), sedan invändiga arbeten och slutarbeten.
7. Slutbesiktning och myndighetsärenden: arkitektens intyg om färdigställt bygge (certificado final de obra) samt uppdatering av fastighetsregistret och kadastret om planlösningen har ändrats.
8. Energicertifikat och, om du har energieffektiviserat, registrering av anläggningarna — till exempel om du måste registrera en solcellsanläggning.

Parallellt är det värt att se över möjliga stöd: Balearernas regionalregering lanserar regelbundet program för renovering och energieffektivisering, oftast enligt principen ”först till kvarn”. Ansökningsfrister och budgetar varierar, därför listar vi dem separat under Renoveringsstöd på Mallorca.

Särskilda regler för fincor och Suelo Rústico

På landsbygdsmark (suelo rústico) gäller betydligt strängare byggregler än inom tätbebyggt område. Det går i princip att renovera befintliga byggnader, men det kräver tillstånd. Att utöka den bebyggda ytan är ofta kraftigt begränsat eller inte tillåtet alls. Vad det innebär vid köp och ombyggnad kan du läsa om i artikeln Finca på Suelo Rústico.

Ofta tillkommer 2 aspekter: I Serra de Tramuntana gäller, på grund av världsarvsstatusen, särskilda byggnadsrättsliga skyddsbestämmelser, och brunnar eller cisterner omfattas av en separat anmälningsplikt. Vi har steg för steg beskrivit hur du legaliserar en brunn. Det förändrar inte skattesatsen, men kan få stor betydelse för tidsplanen och arbetets omfattning – och därmed för siffrorna du fyller i ovan.

De vanligaste misstagen

• Att köpa utan besiktning. Annars upptäcks fukt, bristfälliga elinstallationer och ej godkända tillbyggnader först efter tillträdet hos notarien – och då påverkar de budgeten, inte köpbeslutet.
• Att börja innan tillståndet finns. Byggstopp och böter är inte ovanliga på ön. Vad som sedan följer beskrivs i artikeln om att legalisera olovliga byggnader – en process ingen frivilligt ger sig in i.
• Att inte räkna med en reserv. Vid en totalrenovering dyker det nästan alltid upp något som inte fanns med i kostnadsförslaget. Bestäm reserven i förväg, inte när tvisten redan är ett faktum.
• Att bara titta på priset. Det billigaste erbjudandet blir sällan billigast i slutändan: bristande samordning, dåligt utförande och ofullständig dokumentation kostar mer än rabatten gav.
• Att ta upp skattefrågan för sent. Skattesatsen beror på hur avtalet utformas. När avtalet väl är undertecknat går det inte att i efterhand hävda att ett direktavtal finns – men det går före undertecknandet.
• Att överskatta avkastningen. Renoveringskostnaderna är säkra, medan värdeökningen är en förväntning. Hur du kan räkna på det utan att lura dig själv kan du läsa om i artikeln för investerare på Mallorca.

Checklista före avtalstecknandet

• En oberoende besiktning har genomförts och skicket är dokumenterat.
• Utdrag ur fastighetsregistret (nota simple) har kontrollerats; tillbyggnader och boyta stämmer överens med verkligheten.
• En registrerad arkitekt har anlitats och byggprojektet har tagits fram.
• Kontrollerat om arbetena kräver tillstånd — och sett till att tillståndet finns på plats innan arbetet påbörjas.
• Tagit in flera skriftliga offerter utifrån samma arbetsbeskrivning.
• Skrivit ett skriftligt avtal direkt med det utförande företaget, med nettobelopp angivet.
• Fastställt materialandelen och bostadsytans andel före avtalstecknandet och kontrollerat dem i kalkylatorn ovan.
• Beräknat arvoden för planering och byggledning som en separat post.
• Räknat in ICIO och tillståndsavgiften utöver budgeten.
• Avsatt en reserv för oförutsedda utgifter.
• Kontrollerat stödprogram och noterat tidsfrister.
• Planerat för energicertifikat och uppdatering av fastighetsregistret inför avslutet.

Vad händer sedan?

Vid försäljning behöver du ett aktuellt energicertifikat, och ändringar av planlösningen eller ytan måste vara införda i fastighetsregistret och fastighetskatastern. Vad som gäller skattemässigt för dig kan du läsa i artikeln om skatt vid fastighetsförsäljning i Spanien — renoveringskostnader är viktiga även där, eftersom de kan höja det skattemässiga anskaffningsvärdet om de kan styrkas. Spara därför fakturorna.

Vid uthyrning avgör typen av användning om du har rätt att dra av ingående moms — se ovan. Vid eget boende återstår 2 praktiska frågor: försäkringsskyddet efter ombyggnaden, som ofta fortfarande gäller för fastighetens tidigare skick, och reglerna i ägarföreningen om du har renoverat i ett bostadsområde.

Rättslig grund och uppdateringsdatum

Det är den spanska momslagen, Ley 37/1992, som gäller. Den allmänna skattesatsen anges i art. 90.Uno, den reducerade skattesatsen för byggarbeten enligt direkta avtal i art. 91.Uno.3.1.º och den reducerade skattesatsen för renovering och reparation av bostäder i art. 91.Uno.2.10.º. Definitionen av rehabilitación, med sina 2 tester, finns i art. 20.Uno.22.º.B) och gäller i denna form sedan 14 april 2010. Den nuvarande gränsen för material och den punkt där renoveringsregeln anges gäller sedan 1 september 2012; före det var gränsen lägre.

Den spanska ekonomiska förvaltningsdomstolen TEAC slog den 21 oktober 2020 fast att en fastställd totalrenovering som inte uppfyller kraven i art. 91.Uno.3.1.º inte i stället omfattas av skattesatsen för renovering (RG 00-06367-2017). Kalkylatorn följer exakt denna ordning och visar i resultatet vilken rättslig väg som gäller — och vid 21 % vilket krav som inte uppfylls.

Kalkylatorn ger en bedömning utifrån dagens rättsläge för ett bygguppdrag. Den ersätter inte skatterådgivning och bedömer inte uppdelning på flera entreprenader, avdrag för ingående moms, betalningsplaner för förskott eller kommunala avgifter. Vid större projekt kan det vara klokt att vända sig till en asesor fiscal innan du skriver under avtalet.

Vanliga frågor

Relaterade kalkylatorer

Om du ännu inte har köpt bostaden bör du först räkna på kostnaderna vid köp av bostad på Mallorca — överlåtelseskatt, notarie, fastighetsregister och rådgivning påverkar hur mycket av budgeten som återstår för renoveringen. Köper du däremot en nyproduktion från byggherren gäller en annan kombination av moms och dokumentationsskatt. Då kan du använda kalkylatorn för IVA och AJD vid köp av nyproduktion.