Notarie- och fastighetsregisterkostnader

Vad kostar notarie och fastighetsregister vid bostadsköp på Mallorca?

Ingen av dessa kostnader är förhandlingsbar, utan båda regleras av 2 statliga avgiftsordningar: notariens Arancel – den officiellt fastställda avgiftstariffen i Spanien – och motsvarande tariff för fastighetsregistret. Slutbeloppet på fakturan beror nästan enbart på fastighetens registrerade värde samt på antalet sidor i handlingen. Kalkylatorn ovan beräknar båda tarifferna utifrån ditt köpeskilling; varje rad i resultatet kan fällas ut separat och spåras tillbaka till den regel den bygger på.

För att sätta kostnaderna i sitt sammanhang: notarie och fastighetsregister utgör tillsammans den minsta delen av kostnaderna vid ett bostadsköp. Den stora posten är överlåtelseskatten (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) eller, för nyproduktion, mervärdesskatt plus stämpelskatt (AJD, Actos Jurídicos Documentados). För skatten finns ITP-kalkylatorn för Balearerna och för helhetsbilden kalkylatorn för kostnader vid bostadsköp på Mallorca.

Så beräknas kostnaderna

Båda tarifferna är uppbyggda på samma sätt: en fast grundavgift för varje handling respektive varje värdebaserad inskrivning, samt en fallande trappa som enbart tillämpas på beloppet över det första steget. De lagstadgade nedsättningarna, rebajas, tillämpas endast på resultatet av denna trappa. Vid köp av en bostadsfastighet finns det 2 sådana: 25 % enligt Real Decreto-ley 6/1999, där bostadsköp uttryckligen nämns, och därefter ytterligare 5 % enligt Real Decreto-ley 8/2010. För fastighetsregistret tillkommer mellan dessa 2 ytterligare en nedsättning på 5 % enligt Real Decreto-ley 6/2000. För obebyggda tomter, kommersiella fastigheter och separat förvärvade garage gäller endast den sista av de 3. Därför finns reglaget Bostadsfastighet i kalkylatorn. Slutligen tillkommer spansk mervärdesskatt (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido) på hela avgiften, med den nuvarande normalsatsen på 21 %.

Formeln för notarien är alltså: en grundavgift på 90,15 € plus ett belopp enligt trappan på det överskjutande beloppet, med en nedsättning på 25 % för en bostadsfastighet och därefter ytterligare 5 % på återstoden. Därtill kommer sidorna i originalhandlingen (matriz – originalet som stannar kvar i notariens protokoll) och sidorna i den bestyrkta kopian (copia autorizada), båda utan nedsättning. På summan tillkommer IVA.

För fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) gäller samma modell, men med egna belopp: en grundavgift på 24,04 € plus ett belopp enligt skalan, med ett tak på 2 181,67 €. Först därefter görs nedsättningarna: för en bostadsfastighet 25 %, på återstoden 5 % och på det återstående beloppet 5 %. Varje nedsättning beräknas på resultatet efter den föregående – reglerna säger uttryckligen „a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial". Ordningen är inte en detalj: taket står före nedsättningarna i regeltexten och begränsar det belopp de beräknas på, inte tvärtom. I praktiken innebär det att inskrivningsavgiften inte ökar ytterligare över ett köpeskilling på omkring tio miljoner euro.

Därtill kommer 2 mindre fasta avgifter i fastighetsregistret som inte omfattas av någon nedsättning, eftersom de står under andra punkter i taxan: registreringsanteckningen (asiento de presentación – registreringen av den inlämnade handlingen, 1 gång per handling) på 6,01 € och marginalanteckningen om fastighetens skatteansvar (nota de afección) på 3,01 €. Det enkla utdraget ur fastighetsregistret (nota simple), som din advokat hämtar in före köpet, kostar 3,01 € per Finca och ingår inte i inskrivningen, utan är den vanliga förhandsupplysningen.

En avgränsning: Kalkylatorn omfattar exakt det som de 2 Aranceles reglerar – notarie och fastighetsregister. Skatter, advokat, bank och arvodet till Gestoría (en spansk administrativ byrå som på uppdrag hanterar myndighetsärenden, skattedeklarationer och registreringsanmälningar) faktureras separat. Inte heller räknas de enkla kopiorna (copias simples) för bank och leverantörer med; de följer en egen och betydligt lägre taxa.

Särskilda fall som påverkar beloppet

Förvärv i andelar (pro indiviso) gör fastighetsregistret dyrare

När 2 personer köper tillsammans utan att vara gifta eller leva i egendomsgemenskap, förvärvar de pro indiviso – i andelar. Fastighetsregistret fördelar då det sammanlagda värdet på andelarna och tillämpar den progressiva skalan på varje andel för sig. Eftersom skalan är degressiv kostar 2 halvor märkbart mer än helheten i 1 köp; vid ett genomsnittligt köp på Mallorca blir fastighetsregisteravgiften omkring 40 % högre. Summan är begränsad till 1 % av fastighetens värde. Ange därför rätt antal förvärvare i kalkylatorn.

Makar som omfattas av den lagstadgade egendomsgemenskapen (gananciales – den spanska giftorättsgemenskapen, där förvärv tillfaller båda gemensamt) är uttryckligen undantagna: För dem utgör det sammanlagda värdet den enda beräkningsgrunden och antalet förvärvare är 1. Notarietaxan har däremot inte denna regel – handlingen debiteras alltid 1 gång utifrån det sammanlagda värdet.

Flera fincas registrales i samma handling

Bostad, parkeringsplats och förråd är på Mallorca ofta 3 separata enheter i fastighetsregistret (fincas registrales), även om de köps genom 1 enda Escritura. Fastighetsregistret registrerar var och en för sig och beräknar avgiften utifrån respektive andelsvärde. Registreringsanteckningen tas däremot bara ut 1 gång, eftersom den är knuten till den inlämnade handlingen och inte till antalet registreringar. Även nota simple debiteras per Finca. Kalkylatorn utgår från det vanliga fallet med 1 Finca – vid flera blir posten för fastighetsregistret motsvarande högre.

„Por cara escrita" – taxan räknar sidor, inte ark

Enligt taxans ordalydelse tas avgiften för originalhandlingens ark ut per skriven sida („por cara escrita"), medan fribeloppet räknas i ark: De första 4 arken är avgiftsfria och från det 5:e tas avgift ut. Notariellt stämpelpapper skrivs i praktiken på båda sidor, och därför räknar denna kalkylator med 2 sidor per ark – ett redovisat antagande, inte en regel. Den som har notariens avgiftsnota (minuta) framför sig ser det faktiska antalet där och kan ange det i kalkylatorn. För den andra arkposten, den bestyrkta kopian, är enheten däremot faktiskt arket, och ett påbörjat ark räknas som ett helt.

Bolån: 2:a handlingen, 2:a registreringen

Om du finansierar köpet genom en spansk bank upprättas bolånet i en separat handling och registreras som en egen belastning i fastighetsregistret. Det innebär en 2:a fullständig tillämpning av båda taxorna, baserad på bolånets ansvarsbelopp – och detta ingår inte i kalkylatorn. Sedan den spanska bolånelagen från 2019 står banken dock för merparten av dessa kostnader.

Notariens frivilliga rabatt

Utöver de lagstadgade rabatterna får en notarie ge en frivillig rabatt på upp till 10 %; Art. 35.1 i Real Decreto-ley 6/2000 tillåter uttryckligen detta („se podrá efectuar un descuento de hasta el 10 por 100"). Om notarien gör det är en förhandlingsfråga, och därför finns siffran inte med i kalkylatorn. Kalkylatorn visar hela taxan – en faktisk Minuta kan vara lägre, men aldrig högre.

Halv taxa vid senare överlåtelser av VPO

Vid den 2:a och varje efterföljande överlåtelse av byggnader och bostäder som klassats som subventionerade bostäder (VPO, Vivienda de Protección Oficial) halveras avgiften enligt både notarietaxan och fastighetsregistertaxan. På Mallorca gäller det främst bestånd i Palma. Det är endast i just dessa rabatterade fall som minimibeloppet för registreringen på 24,04 € över huvud taget blir aktuellt; vid ett vanligt köp kan det aldrig underskridas.

Över omkring 6 miljoner finns ingen taxa längre

Vid ett värde på 6 010 121,04 € upphör notarietaxans skala. För den del som överstiger detta belopp anger Arancel inte längre någon avgiftssats – där avtalar notarien fritt om sitt arvode med parterna. Det viktiga är nyansen: Själva beloppet omfattas fortfarande fullt ut av taxan, och det är bara överskjutande belopp som är fritt. Vid mycket höga köpeskillingar anger kalkylatorn därför ett minsta belopp enligt taxan och redovisar den fria delen separat. Detta gäller inte fastighetsregistret; där tillämpas i stället ett högsta belopp.

Beräkningsgrund: granskat värde före angivet köpeskilling

Båda Aranceles beräknas utifrån det ”officiellt fastställda värdet” och, om något sådant saknas, utifrån det värde som parterna har angett i handlingen. Vanligtvis är det alltså det köpeskilling som anges i köpehandlingen. Om fastighetsregistrets officiella referensvärde är högre och används som underlag för beskattningen, beräknas avgiften också utifrån det högre värdet. Räknaren för Valor de referencia visar om detta berör dig.

Frister och formulär

Ordningen efter notariebesöket är fastställd och går inte att förhandla om: först skatten, sedan fastighetsregistret. Den bestyrkta kopian av Escritura tas endast emot av Registro de la Propiedad tillsammans med bevis på betald överlåtelseskatt respektive stämpelskatt. Utan detta bevis registreras bara att handlingen har lämnats in. Det skyddar visserligen handlingen under en begränsad tid mot andra interimistiska åtgärder, men innebär inte att den registreras.

På Balearerna ansvarar ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears – Balearernas skattemyndighet) för skatten. Du ska lämna in självdeklarationen inom den lagstadgade fristen efter att handlingen har upprättats. Frister och formulär hittar du i ITP-Rechner.

I praktiken sköter Gestoría hela processen – skatteformulär, betalning, inlämning till fastighetsregistret, hämtning av den registrerade handlingen och omregistrering hos fastighetsregistret. Ofta har den koppling till notariekontoret eller din advokatbyrå. Arvodet är fritt förhandlingsbart och ingår inte i någon av de båda Aranceles. Om du sköter processen själv slipper du arvodet, men tar samtidigt risken att missa en frist: sen skattebetalning medför tilläggsavgifter, och så länge Escritura inte är registrerad framgår det inte utåt att du är ägare.

Rättslig grund och aktualitet

• Real Decreto 1426/1989 – notariernas avgiftsordning, särskilt Anexo I Número 2.1 (värdeskala), Número 4 (kopior) och Número 7 (originalhandlingens blad): www.boe.es
• Real Decreto 1427/1989 – avgiftsordning för fastighetsregisterförare, särskilt Anexo I Número 2.1 (registrering) och Anexo II Norma Segunda (förvärv av andel): www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/1999, Art. 2.Uno – avdrag på 25 % från notarie- och fastighetsregisteravgifter vid köp av bostadsfastigheter, i kraft sedan 18 april 1999: www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/2000, art. 35 och 36 – ytterligare nedsättning av 5 % fastighetsregisteravgiften och möjlighet till en frivillig rabatt på notarieavgiften på upp till 10 procent, i kraft sedan 25 juni 2000: www.boe.es
• Instrucción från DGRN av den 22 maj 2002 – beräkningsordning och avrundning av Aranceles: skalan till 6 decimaler, därefter avdragen och först slutbeloppet till 2: www.boe.es
• Real Decreto-ley 8/2010, Disposición adicional octava – avdraget på 5 % från notarie- och fastighetsregisteravgifter, i kraft sedan 25 maj 2010: www.boe.es
• Real Decreto 1612/2011 – ny version av fastighetsregistrets värdeskala och förtydligande om hur avdraget ska tillämpas: www.boe.es
• Ley 37/1992, Art. 90 – ordinarie momssats för notarie- och registreringstjänster: www.boe.es
• Ley Hipotecaria (fastighetsregisterlagen), särskilt Art. 3 och 4: www.boe.es
• Código Civil, art. 1216 (offentlig urkund) och art. 1445 ff. (köpeavtal): www.boe.es
• ATIB – Balearernas skatteförvaltning: www.atib.es
• Registradores de España: www.registradores.org
• Consejo General del Notariado: www.notariado.org

Beloppen för de båda Aranceles har stått oförändrade i lagen sedan euroinförandet den 14 juli 2002; Real Decreto 1612/2011 har formulerat om de berörda styckena utan att ändra någon siffra. Momssatsen har haft sin nuvarande nivå sedan 1 september 2012.

Vad gör en spansk notarie – och vad gör han inte?

Den spanska notarien (Notario) är en statligt utsedd jurist som upprättar offentliga urkunder för rättshandlingar. Han kontrollerar båda parternas identitet, läser upp urkunden, förklarar de viktigaste klausulerna och bekräftar att dokumentet motsvarar parternas vilja. Därmed skiljer han sig avsevärt från den tyska notarien – och det är den viktigaste punkten av alla för köpare från tyskspråkiga länder.

Det här gör den spanska notarien:

• Upprättar Escritura Pública, den offentliga köpeurkunden
• Kontrollerar köparens och säljarens identitet
• Läser upp och förklarar köpeavtalet
• Hämtar in ett aktuellt utdrag ur fastighetsregistret strax före förrättningstillfället
• Beräknar och håller inne källskatten för säljare som inte är bosatta i landet (retención)

Det här gör den spanska notarien uttryckligen inte:

• Genomför ingen heltäckande juridisk och byggnadsrättslig granskning av fastigheten
• kontroll av olovliga tillbyggnader, oklara belastningar eller överträdelser av byggregler
• att företräda den ena partens intressen

Observera: Till skillnad från i Tyskland sköter den spanska notarien inte „alles“. Notarien är oumbärlig för inskrivningen i fastighetsregistret, men ersätter inte en oberoende advokat som i förväg granskar fastigheten juridiskt.

Escritura Pública: det centrala dokumentet

Escritura Pública de Compraventa är det notariellt bestyrkta köpebrev som officiellt fastställer ägarbytet. Den rättsliga grunden utgörs av den spanska civillagen (Código Civil) och lagen om inteckningar (Ley Hipotecaria). Utan Escritura ingen inskrivning i fastighetsregistret – och utan inskrivning är du inte registrerad som ägare utåt.

Dokumentet innehåller vanligtvis:

• en fullständig beskrivning av fastigheten (läge, yta, fastighetsregisteruppgifter)
• uppgifter om köpare och säljare, inklusive NIE-nummer
• det överenskomna köpepriset och betalningsvillkoren
• en förklaring om att fastigheten är fri från belastningar eller uppgifter om befintliga belastningar
• uppgifter om vilka skatter som tillkommer och vem som betalar dem
• referensen till energideklarationen (Certificado de Eficiencia Energética)

Efter undertecknandet får du först en enkel kopia (copia simple – en obestyrkt kopia för banken och myndighetsärenden). Originalet förvaras som matriz i notariets protokoll. För inskrivningen i fastighetsregistret lämnas den bestyrkta kopian, copia autorizada, in.

Så går mötet hos notarien till – steg för steg

Mötet hos notarien (firma) är höjdpunkten i köpprocessen – men inte början. Alla viktiga juridiska kontroller bör vara klara innan dess. Hela processen beskrivs i guiden till köpprocessen på Mallorca.

1. Skaffa NIE – utan det spanska utlänningsidentifikationsnumret (Número de Identificación de Extranjero) kan inget köpeavtal upprättas hos notarien. Ansök i god tid.
2. Öppna ett spanskt bankkonto – köpeskillingen överlämnas vanligtvis vid mötet hos notarien i form av en cheque bancario, en bestyrkt check från en spansk bank.
3. Låt en advokat göra en juridisk förhandsgranskning – utdrag ur fastighetsregistret och fastighetskatastern, byggstatus, obetalda avgifter och skulder till samfälligheten. Så gör du kan du läsa under kontrollera fastighetsregistret i Spanien.
4. Föravtal eller optionsavtal – vanligt är ett contrato de arras eller en opción de compra med en frist på omkring tre månader och ett optionspris som vanligtvis motsvarar tio procent av köpeskillingen.
5. Välj notarie – i Spanien är det i regel köparen som väljer notarie, eftersom köparen står för kostnaden.
6. Möte hos notarien – båda parter eller deras ombud närvarar, handlingen läses upp, öppna frågor reds ut och därefter undertecknas den.
7. Betalning och nyckelöverlämning – när avtalet undertecknas överlämnas checken och besittningen övergår.
8. Betala skatten och ansök om inskrivning – i denna ordning och inom de lagstadgade tidsfristerna.

Observera: Betala inte optionspriset direkt till säljaren eller mäklaren innan fastighetens juridiska situation har klarlagts. Många advokatbyråer rekommenderar uttryckligen att pengarna sätts in på ett notarieklientmedelskonto.

Notarie och advokat: därför behöver du båda

Detta är den viktigaste skillnaden jämfört med den tyska köpprocessen: Den spanska notarien skyddar dig inte fullt ut. Notarien kontrollerar inte olagliga tillbyggnader, obetalda kommunala avgifter eller om användningen är tillåten enligt byggreglerna – allt detta är din advokats (abogado) uppgift.

För juridisk hjälp vid ett fastighetsköp på Mallorca brukar man räkna med omkring 1 procent av köpeskillingen. Till skillnad från notarie och fastighetsregister följer arvodet ingen avgiftsordning och är fritt förhandlingsbart.

Kan jag genomföra köpet via en tysk notarie?

Under vissa förutsättningar, ja. Spaniens högsta domstol (Tribunal Supremo) har fastslagit att en tysk notariehandling kan erkännas i Spanien om den har upprättats korrekt, följer tysk lag, har en apostille och lämnas in med en auktoriserad spansk översättning. Den rättsliga grunden är Art. 3 och 4 i Ley Hipotecaria samt Art. 1216 i Código Civil.

I praktiken är detta betydligt mer omständligt och ovanligt. De flesta köpare på Mallorca upprättar handlingarna på plats – inte minst eftersom säljarna och de spanska bankerna är vana vid det, vilket gör att processen går snabbare.

Fullmakt (poder notarial): köp utan personlig närvaro

Om du inte kan närvara personligen vid notarieavtalet kan du upprätta en notariell fullmakt (poder notarial). Då undertecknar din advokat eller någon du har förtroende för Escritura i ditt namn. Fullmakten kan upprättas hos en spansk eller tysk notarie; i det senare fallet behövs även apostille och en auktoriserad spansk översättning.

Observera: En generalfullmakt (poder general) ger långtgående befogenheter. Be om en tydlig förklaring av vad den omfattar – och ge den bara till personer som du har fullt förtroende för.

Vanligaste misstagen vid notarieavtalet på Mallorca

Vad händer efter notarieavtalet?

Avtalet är inte slutet, utan början på dina skyldigheter som fastighetsägare i Spanien. Direkt efteråt ska du:

• Betala skatten i tid – via ATIB på Balearerna
• Ordna med registrering i fastighetsregistret – med copia autorizada och betalningsbeviset
• Skriv över abonnemangen – el, vatten, telefon
• Ta över avgiftsansvaret – i ägargemenskapen
• Kontrollera löpande skatter – som icke-resident fastighetsägare omfattas du av särskilda skyldigheter, läs mer i guiden om förmögenhetsskatt i Spanien
• Bestäm hur bostaden ska användas – eget bruk, långtidsuthyrning eller semesteruthyrning får olika skattemässiga och juridiska följder; läs mer under Hyra ut på Mallorca

Checklista: notarieavtal vid köp av bostad i Spanien

• NIE-nummer har ansökts om och erhållits
• spanskt bankkonto har öppnats
• jurist har anlitats för den juridiska förhandsgranskningen
• utdrag ur fastighetsregistret (nota simple) har kontrollerats
• utdrag ur fastighetskatastern och bebyggelsestatus har kontrollerats
• obetalda skulder till ägargemenskapen har kontrollerats
• energideklaration finns
• optionsavtal med tidsfrist och betalningsvillkor har ingåtts
• notarie har valts
• Bankcheck från en spansk bank förberedd
• Fullmakt utfärdad om personlig närvaro inte är möjlig
• Notarie- och fastighetsregisterkostnader beräknade med kalkylatorn ovan, med hänsyn till antal köpare och Fincas
• efter mötet: betala skatten i tid
• efter mötet: ordna med registrering i fastighetsregistret

Slutsats

Vid köp av en bostad på Mallorca är kostnaderna för notarie och fastighetsregister den minsta av de stora posterna – och de enda som följer en offentlig avgiftsordning i stället för en förhandling. Om du matar in ditt eget köpeskilling och antalet sidor från avgiftsnotan (minuta) i kalkylatorn ovan, får du fram båda beloppen på centen innan du sitter hos notarien. Resten av köpprocessen är som den är: först advokaten, sedan notarien, och skatten är den post som verkligen väger tungt.

Relaterade kalkylatorer

• Köpkostnader på Mallorca – en samlad beräkning av skatt, notarie, fastighetsregister och rådgivning
• Överlåtelseskatt ITP på Balearerna – den största enskilda posten, med den progressiva skalan för 2026