Notarie vid fastighetsköp i Spanien: roll, Escritura och kostnader

Den som köper en fastighet på Mallorca eller någon annanstans i Spanien kommer inte förbi notarien – och blir samtidigt ofta förvånad över hur annorlunda dennes roll är jämfört med i Tyskland. Vid ett fastighetsköp i Spanien intygar notarien ägarövergången och utfärdar den så kallade Escritura. Utan detta offentliga dokument kan inget ägarbyte registreras i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Vad notarien konkret kontrollerar, vad han inte kontrollerar, vilka avgifter som tillkommer och varför du ändå behöver en advokat på Mallorca – det får du reda på steg för steg i denna guide.

Ska du köpa en fastighet på Mallorca och vill förbereda notariemötet på ett juridiskt säkert sätt?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — vi förmedlar erfarna tysk-spanska advokater och hjälper dig genom hela köpprocessen
• Hela köpprocessen på Mallorca

Vad gör en spansk notarie – och vad gör han inte?

Den spanska notarien (Notario) är en statligt utsedd jurist som offentligt bestyrker rättsliga handlingar och därmed skapar rättssäkerhet i formell mening. Han kontrollerar båda avtalsparternas identitet, läser upp Escritura, förklarar de väsentliga klausulerna och bekräftar att dokumentet överensstämmer med parternas vilja. I detta avseende skiljer han sig dock avsevärt från den tyska notarien – och det är den viktigaste punkten för köpare från det tyskspråkiga området.

Vad den spanska notarien gör:

• Behörighetsintyg för Escritura Pública (notariellt upprättat köpeavtal)
• Identitetskontroll av köpare och säljare
• Uppläsning och genomgång av köpeavtalet
• Inhämtning av ett aktuellt utdrag ur fastighetsregistret strax före datumet för upprättandet av handlingen
• Beräkning och innehållande av källskatt för säljare som inte är bosatta i landet (retención)

Vad den spanske notarien uttryckligen inte gör:

• Omfattande juridisk och byggnadsrättslig granskning av fastigheten
• Kontroll av olagliga tillbyggnader, okända belastningar eller överträdelser av detaljplanen
• Företrädande av en av parternas intressen

Observera: Till skillnad från i Tyskland sköter den spanska notarien inte ”allt”. Han är obligatorisk för registreringen i fastighetsregistret, men ersätter inte en oberoende advokat som i förväg granskar fastighetens rättsliga förhållanden.

Escritura Pública: Det centrala dokumentet

”Escritura Pública de Compraventa” är det notariellt bestyrkta köpeavtalet som officiellt fastställer överlåtelsen av äganderätten till en fastighet i Spanien. Rättslig grund utgörs av den spanska civillagen (Código Civil) samt hypotekslagen (Ley Hipotecaria).

Utan en ”Escritura” ingen registrering i fastighetsregistret – utan registrering i fastighetsregistret är du formellt sett inte ägare. Dokumentet innehåller vanligtvis:

• Fullständig beskrivning av fastigheten (läge, yta, fastighetsregisteruppgifter)
• Identifiering av köpare och säljare, inklusive NIE-nummer
• Överenskommen köpeskilling och betalningsvillkor
• Förklaring om att fastigheten är fri från inteckningar respektive om befintliga inteckningar
• Uppgift om vilka skatter som ska betalas och vem som ska betala dem
• Referens för energicertifikat (Certificado de Eficiencia Energética)

Efter undertecknandet hos notarien får du först en enkel kopia (copia simple). Originalet förblir hos notarien. För registrering i fastighetsregistret lämnas en bestyrkt kopia (copia autorizada) in till Registro de la Propiedad.

Hur det går till vid notariemötet, steg för steg

Notarbesöket (företag) är höjdpunkten i köpprocessen – men inte startpunkten. Alla väsentliga juridiska granskningar bör vara avslutade innan dess.

1. Skaffa NIE – Utan det spanska skatteidentifikationsnumret (Número de Identificación de Extranjero) går det inte att underteckna något köpeavtal hos notarien. Ansök om det i god tid.
2. Öppna ett spanskt bankkonto – Köpesumman överlämnas vanligtvis vid notarmötet i form av en cheque bancario (en bestyrkt bankcheck från en spansk bank).
3. Förhandsgranskning av en advokat – låt kontrollera fastighetsregisterutdrag (nota simple), kartläggningsutdrag, bebyggelsestatus, utestående belastningar och gemensamma skulder. Rekommendation: Kontrollera det spanska fastighetsregistret.
4. Förhandsavtal / Optionsavtal – Vanligtvis ingås först ett optionsavtal (contrato de arras eller opción de compra). Den vanliga optionsperioden är cirka tre månader, och optionspriset uppgår i regel till 10 % av köpeskillingen.
5. Välja notarie – I Spanien är det i regel köparen som väljer notarie, eftersom det är köparen som står för kostnaderna.
6. Besök hos notarien – Båda parterna eller deras fullmaktsinnehavare ska närvara. Notarien läser upp Escritura, klargör eventuella oklarheter och båda parterna undertecknar.
7. Betalning och nyckelöverlämning – I samband med undertecknandet överlämnas checken och äganderätten övergår.
8. Betala skatt och ansöka om registrering i fastighetsregistret – Inom de lagstadgade tidsfristerna måste ITP eller IVA/AJD betalas och Escritura (en skriftlig dokumentation) lämnas in till fastighetsregistret.

Observera: Betala inte optionspriset direkt till säljaren eller mäklaren innan fastighetens rättsliga situation har klargjorts. Vissa advokatbyråer rekommenderar uttryckligen att betalningen görs till ett notariatskonto för att skydda köparen.

Notarie och advokat: Varför du behöver båda

Det är den viktigaste skillnaden jämfört med den tyska köpprocessen: Den spanska notarien ger dig inte ett fullständigt skydd. Han eller hon kontrollerar inte om det finns olagliga tillbyggnader, obetalda kommunala avgifter eller om användningen är tillåten enligt bygglagstiftningen – allt detta ingår i din advokats (abogado) ansvarsområde.

Advokatkostnaderna för juridisk rådgivning i samband med ett fastighetsköp uppgår vanligtvis till cirka 1 % av köpeskillingen.

Hur mycket kostar notaren vid ett fastighetsköp i Spanien?

Notarieavgifterna i Spanien regleras av staten och beräknas utifrån fastighetens köpeskilling. Som tumregel gäller att de ligger inom ett intervall på cirka 0,1 till 0,5 % av köpeskillingen – ju högre köpeskillingen är, desto lägre blir procentandelen.

Obs! Notarieavgifterna är den minsta enskilda kostnadsposten bland de indirekta köpkostnaderna. Fastighetsförvärvsskatten (ITP) och fastighetsregistreringsavgifterna väger betydligt tyngre.

I Spanien är det köparen som står för notarkostnaderna.

Översikt: Tillkommande kostnader vid köp på Mallorca 2026

På Balearerna – och därmed på Mallorca – gäller följande progressiva ITP-skattesatser för fastigheter som säljs vidare:

Viktigt: Skattesatserna gäller endast för den del av köpeskillingen som faller inom respektive nivå – skatten är alltså progressiv och ska inte beräknas som en schablonsats på det totala priset.

För nybyggnader tillämpas mervärdesskatt (IVA) plus stämpelskatt (AJD) istället för ITP. De totala tillkommande kostnaderna – bestående av skatter, notarieavgifter, fastighetsregistreringsavgifter och advokatkostnader – uppgår enligt erfarenhet till 12–14 % av köpeskillingen för begagnade fastigheter på Mallorca och till cirka 12–13 % för nybyggnader .

Mer information och räkneexempel hittar du i den separata guiden om tillkommande kostnader vid köp på Mallorca.

Fastighetsregisteranteckning enligt Escritura: Vad händer nu?

Undertecknandet av escrituran hos notarien innebär överlåtelsen av äganderätten i civilrättslig mening – men det är ännu inte det formella slutförandet. För att du ska registreras som ägare i Registro de la Propiedad krävs följande steg efter notariemötet:

1. Betala skatt – ITP eller IVA/AJD måste betalas till den behöriga skattemyndigheten (ATIB på Balearerna) inom den lagstadgade tidsfristen efter registreringen.
2. Ansöka om fastighetsregistrering – Den ”copia autorizada” av Escrituran lämnas in till Registro de la Propiedad tillsammans med kvittot på betald skatt.
3. Vänta på bekräftelse – Efter registreringen får du ett utdrag ur fastighetsregistret där ditt namn står angivet som ägare.

I praktiken sköter en advokat eller en ”gestoría” (administrationsbyrå) dessa steg åt köparen. De därmed förknippade avgifterna för fastighetsregistret ingår också i köpets tillkommande kostnader.

Kan jag köpa genom en tysk notarie?

Ja – under vissa förutsättningar är det möjligt. Spaniens högsta domstol (Tribunal Supremo) har i dom STS 998/2011 av den 19 juni 2012 bekräftat att en tysk notarieakt kan erkännas i Spanien om följande villkor är uppfyllda:

• Dokumentet har bestyrkts på föreskrivet sätt
• Det överensstämmer med tysk lagstiftning
• Den är försedd med en apostille
• Den ska lämnas in på spanska (som auktoriserad översättning)

Rättsliga grunder är artiklarna 3 och 4 i Ley Hipotecaria (den spanska fastighetsregistreringslagen) samt artikel 1216 i Código Civil.

I praktiken är detta tillvägagångssätt betydligt mer krävande och ovanligt. De flesta köpare på Mallorca föredrar att anlita en spansk notarie på plats – inte minst eftersom säljare och spanska banker är vana vid detta och processen därmed går smidigare.

Fullmakt (notariatsbevisad fullmakt): Köp utan att vara personligen närvarande

Om du inte kan närvara personligen vid mötet hos notarien finns det möjlighet att upprätta en notariell fullmakt (poder notarial). På så sätt kan din advokat eller en person du litar på underteckna Escritura i ditt namn.

Fullmakten kan utfärdas både hos en spansk och hos en tysk notarie. I det senare fallet krävs dessutom en apostille samt en bestyrkt spansk översättning.

Observera: En allmän fullmakt (poder general) ger omfattande befogenheter. Se till att du får en noggrann förklaring av vad fullmakten omfattar – och ge den endast till personer som du litar fullt ut på.

De vanligaste misstagen vid ett besök hos notarius publicus på Mallorca

Även erfarna fastighetsköpare från Tyskland begår typiska misstag vid besöket hos den spanska notarien – ofta därför att de jämställer det spanska systemet med det tyska.

Vad händer efter mötet hos notarien?

Besöket hos notarien är inte slutet – det är början på dina skyldigheter som fastighetsägare i Spanien. Omedelbart därefter bör du:

• Betala skatt i tid (ATIB på Balearerna)
• Se till att fastigheten registreras i fastighetsregistret
• Ändra adressuppgifterna i abonnemangsavtalen (el, vatten, telefon)
• Ta på sigansvaret för fastighetsavgifterna i bostadsrättsföreningen
• Kontrolleraförmögenhetsskatt och inkomstskatt – som icke-bosatt med fastighetsinnehav i Spanien gäller särskilda skyldigheter; läs mer om detta i guiden ”Förmögenhetsskatt i Spanien”
• Fastställa användningsändamål – Långtidsuthyrning, semesteruthyrning eller eget bruk medför olika skattemässiga och rättsliga konsekvenser; mer information finns under ”Uthyrning på Mallorca”

Checklista: Besök hos notarius publicus vid fastighetsköp i Spanien

För att inget ska glömmas bort – här är de viktigaste punkterna i korthet:

• Ansökt om och erhållit NIE-nummer
• Spanskt bankkonto öppnat
• Advokat anlitad för juridisk förhandsgranskning
• Granskad fastighetsregisterutdrag (nota simple)
• Fastighetsutdrag och bebyggelsestatus har kontrollerats
• Granskning av öppna gemensamma skulder
• Energicertifikat finns tillgängligt
• Optionsavtal ingått med korrekt löptid och betalningsvillkor
• Notarie vald (köparens rätt)
• En bankscheck från en spansk bank har utfärdats
• Fullmakt utfärdad om det inte är möjligt att närvara personligen
• Efter avtalad tid: Betala skatten i tid
• Efter avtalad tid: Se till att fastighetsregistreringen genomförs

Sammanfattning

Notarien är oumbärlig vid köp av fastigheter i Spanien – men han är bara en del av pusslet. Han upprättar den officiella köpehandlingen (Escritura Pública) och möjliggör därmed registreringen i fastighetsregistret. Han granskar dock varken fastighetens byggnadsrättsliga situation och skyddar inte heller ensidigt köparens intressen. Därför gäller på Mallorca: notarie och advokat – och i just den ordningen: först advokaten, sedan notarien. Den som följer denna ordning, går strukturerat tillväga i köpprocessen och räknar med realistiska tilläggskostnader på 12 till 14 %, lägger grunden för ett juridiskt säkert fastighetsköp på Mallorca.

Officiella källor

• Consejo General del Notariado (notariestatistik): www.notariado.org
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP-förvaltningen på Balearerna): www.atib.es
• Registro de la Propiedad (Spanien): www.registradores.org
• Ley Hipotecaria (fastighetsregistreringslagen), särskilt artiklarna 3 och 4: www.boe.es
• Spaniens civillag, artikel 1216 (escritura) och artikel 1445 ff. (köpeavtal): www.boe.es
• Högsta domstolen, dom STS 998/2011 av den 19 juni 2012 (erkännande av utländska notariatshandlingar): www.poderjudicial.es