Mäklararvoden vid uthyrning i Spanien: Vem betalar vad – och vad är förbjudet sedan 2023?

Sedan den 26 maj 2023 är det tydligt reglerat i lag vem som ska stå för mäklararvodet vid en långtidsuthyrning i Spanien: Det är hyresvärden som betalar – alltid. Trots detta kräver vissa mäklarbyråer och privata hyresvärdar fortfarande provisioner av hyresintresserade, ibland under täckmantel av ”administrationsavgift” eller ”behandlingsavgift”. Denna guide förklarar vad den spanska bostadslagen (Ley 12/2023, Ley de Vivienda) konkret reglerar, vilka metoder som är olagliga, hur du som hyresgäst kan försvara dig – och vilka undantag du bör känna till. Dessutom tittar vi på särdragen på marknaden på Mallorca, där utbud och efterfrågan skiljer sig så mycket åt att informella påtryckningar mot hyresgäster fortfarande är vanliga trots lagen.

Betalar du just nu en mäklaravgift – eller har du blivit ombedd att göra det?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi utreder ditt ärende och rekommenderar erfarna advokater på plats
• Allt om boende och vardagsliv i Spanien

Lagen: Vad Ley de Vivienda 2023 egentligen säger

Den spanska bostadslagen (Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda) trädde i kraft den 26 maj 2023 och innebar en av de viktigaste förändringarna för hyresgäster på flera år. Det viktigaste för hyresgästerna är att alla kostnader och avgifter som uppstår i samband med förmedlingen av en bostad för långtidsuthyrning ska bäras av hyresvärden. Detta inkluderar mäklarprovision, förmedlingsavgifter, avtalskostnader och övriga administrativa kostnader för mäklaren.

Konkret innebär detta att när en hyresvärd anlitar en mäklare för att hitta hyresgäster ingår han ett tjänsteavtal med mäklaren – och det är han som betalar provisionen. Hyresgästen är en tredje part i detta avtalsförhållande och får inte tvingas betala.

Observera: Lagen gäller för hyresavtal för bostäder (contrato de arrendamiento de vivienda) enligt hyreslagen LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Hyresavtal för kommersiella lokaler och kortfristiga säsongshyresavtal omfattas inte automatiskt av lagen – mer om detta nedan.

Vad som exakt är förbjudet

Före 2023: Hur det var förr – och varför denna praxis är så svår att bryta

Fram till dess att Ley de Vivienda trädde i kraft fanns det i Spanien ingen enhetlig lagstiftning om vem som ska stå för mäklaravgifterna vid hyresförhållanden. Praxis varierade kraftigt beroende på region, mäklare och hyresvärd. I många fall betalade hyresgästen en provision motsvarande en hel månadshyra – ibland även mer. Detta var visserligen inte nödvändigtvis fastställt i lag, men inte heller uttryckligen förbjudet och hade etablerat sig på marknaden.

På Mallorca och på andra marknader med ansträngd hyresmarknad var det särskilt vanligt att hyresgästerna vid inflyttningen fick betala både den lagstadgade depositionen (fianza) som en mäklarprovision och en frivillig tilläggsgaranti – vilket kunde driva inflyttningskostnaderna upp till tre till fyra gånger en månadshyra.

Det finns flera skäl till att denna praxis inte har ändrats omedelbart, trots att lagen har gällt sedan maj 2023:

1. Många mäklare och hyresvärdar räknar med att hyresgästerna inte känner till sina rättigheter.
2. Hyresmarknaden är så ansträngd (särskilt i Palma, Sóller och Santanyí) att hyresgästerna ofta inte vågar säga emot av rädsla för att förlora sin lägenhet.
3. Avgifter döljs under andra benämningar – ”administrationsavgift”, ”dokumentavgift”.
4. Genomförandet beror på att hyresgästen aktivt gör invändningar; det finns ingen proaktiv statlig kontroll.

Så ser den olagliga praxisen ut i verkligheten

Följande situationer uppstår gång på gång för hyresgäster på Mallorca och på andra håll i Spanien – och alla strider mot Ley de Vivienda:

• ”Administrationsavgift” vid avtalsundertecknandet: fasta avgifter ”för upprättandet av avtalet” – en otillåten överföring av kostnader till hyresgästen.
• En uttrycklig provision på ”en engångssumma motsvarande en månadshyra”: Helt klart olagligt vid bostadsuthyrning, men förekommer fortfarande.
• Avdrag från depositionen: Mäklaren behåller en del av depositionen som ”provision” – vilket också är otillåtet.
• Press på hyresgäster vid bostadsbrist: ”Andra intressenter skulle betala” – ett rent informellt påtryckningsmedel utan rättslig grund.

Observera: Om en mäklare eller hyresvärd debiterar dig en provision har du rätt att skriftligen kräva tillbaka den. Vid tvist är den behöriga domstolen Juzgado de Primera Instancia på din hemort.

Deposition och tilläggsgaranti: Vad du faktiskt måste betala

Det är inte alla förskottsbetalningar som är olagliga. Den spanska hyreslagstiftningen känner till två legitima former av säkerhet för hyresvärden:

I praktiken kräver många hyresvärdar på Mallorca – särskilt när det gäller internationella hyresgäster utan spansk hyreshistorik – den högst tillåtna kombinationen: 1 månads deposition + 2 månaders tilläggsgaranti + 1 månads hyra i förskott. Det innebär lagligt upp till 4 månadshyror vid inflyttning. Allt utöver detta (mäklarprovision, avgifter) är otillåtet.

Observera: Hyresvärden måste deponera fianza hos det behöriga regionala bostadsinstitutet (på Balearerna: IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge). Det är hans skyldighet, inte din.

Undantag: När hyresgästen ändå (får) betala något

Lagen är tydlig – men den har vissa luckor som du bör känna till:

1. Säsongshyresavtal (contrato de temporada)

Om en lägenhet inte hyrs ut som permanent bostad utan säsongsvis – det vill säga med ett ”contrato de temporada” – gäller inte automatiskt LAU:s strikta skyddsbestämmelser för bostadsuthyrning i sin helhet. Rättsläget är mindre entydigt på detta område, och i praktiken kräver man oftare att hyresgästen ska stå för mäklararvodet.

Observera för utlänningar: Många hyresvärdar på Mallorca insisterar på ett säsongshyresavtal (ofta på 11 månader) för att kringgå hyresgästskyddet och uppsägningsfristerna. För din empadronamiento och din residencia behöver du dock ett riktigt bostadshyresavtal (contrato de arrendamiento de vivienda). Ett säsongsavtal accepteras inte av många kommunala myndigheter.

2. Kommersiell hyra

Den som hyr kontors- eller affärslokaler omfattas inte av LAU:s skyddsbestämmelser. I dessa fall är mäklararvodena fritt förhandlingsbara och kan enligt avtal läggas på hyresgästen.

3. Direkt uthyrning utan mäklare

Om en ägare hyr ut privat och utan mäklares medverkan uppstår inga provisioner – varken för hyresvärden eller hyresgästen. Vissa ägare tar dock ut ”administrationsavgifter” för att upprätta avtalet; även detta är otillåtet vid uthyrning av bostäder.

Mallorca-specifikt: Varför marknaden kringgår lagen

Genomsnittshyrorna i Palma låg 2026 på cirka 18,70 €/m², vilket motsvarar en hyra på cirka 1 400 € per månad (exklusive kostnader) för en tvårumslägenhet. Priserna stiger årligen, medan utbudet minskar. Lägenheter omvandlas till semesterbostäder, det saknas nybyggnadsprojekt i det prisvärda segmentet och internationella hyresgäster konkurrerar med lokalbefolkningen.

I detta sammanhang är många hyresgäster rädda för att hävda sina lagstadgade rättigheter – och hyresvärdar och mäklare är medvetna om detta. Det förändrar inte den rättsliga situationen, men det förklarar varför du som hyresgäst på Mallorca bör vara särskilt väl förberedd.

Steg för steg: Så här gör du mot olagliga avgifter

1. Dokumentera fordran: Be om att få fordran på avgifter skriftligt – via e-post, faktura eller i hyresavtalet. Muntliga fordringar är svåra att driva igenom, men också svåra att bevisa.
2. Invänd skriftligen: Skriv till mäklaren eller hyresvärden via e-post och meddela att du anser att avgiften är otillåten enligt lag 12/2023 och att du inte kommer att betala den.
3. Begära återbetalning av redan betalda avgifter: Om du redan har betalat kan du skriftligen begära återbetalning. Om mottagaren vägrar att återbetala kan du skicka ett burofax (rekommenderat brev med rättslig verkan).
4. Förlikning eller stämning: Det är Juzgado de Primera Instancia på bostadsorten som är behörig. Vid mindre belopp är förfarandet överskådligt. En advokat som är specialiserad på hyresrätt (abogado de arrendamientos) kan hjälpa dig att bedöma om det lönar sig att väcka talan.
5. Vända sig till konsumentombudsmannen: Den baleariska konsumentombudsmannen (Oficina de Información al Consumidor) tar emot klagomål. Även Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) kan ingripa vid överträdelser.

Vad mäklararvoden kostar vid köp – skillnaden jämfört med uthyrning

För att undvika missförstånd: Vid ett fastighetsköp i Spanien gäller helt andra regler. Här finns inga lagstadgade bestämmelser om vem som ska betala mäklararvodet – detta är fritt förhandlingsbart och regleras i avtalet. I praktiken är det ofta säljaren som betalar provisionen i Spanien, men det är också möjligt och förekommer att köparen bidrar till kostnaden.

De vanligaste misstagen när det gäller mäklararvoden

• Misstag 1: Att betala utan att tänka efter. Många betalar av bekvämlighet eller okunskap – trots att de inte behöver göra det.
• Misstag 2: Att acceptera ett säsongskontrakt som en långsiktig lösning. Ett ”contrato de temporada” ger inte samma skydd som ett bostadskontrakt och erkänns ofta inte vid kontakter med myndigheterna.
• Misstag 3: Att underteckna en provisionsöverenskommelse i hyresavtalet. Vissa hyresavtal innehåller klausuler som ålägger hyresgästen att betala avgifter. Sådana klausuler är ogiltiga – men du bör upptäcka dem och stryka dem innan du undertecknar avtalet.
• Fel 4: Att blanda ihop deposition och mäklararvode. Depositionen (fianza) är laglig och skyddande; mäklararvodet som hyresgästen ska betala är det inte.
• Misstag 5: Att inte ha ett NIE-nummer vid inflyttningen. Utan ett NIE-nummer kan du varken teckna ett hyresavtal eller registrera dina bankuppgifter för stående överföringar – och du förlorar därmed värdefull tid i konkurrensen om eftertraktade bostäder.

Vad händer sedan? Nästa steg efter uthyrningen

När du har hittat en lägenhet och skrivit under kontraktet återstår några viktiga steg:

• Empadronamiento (inflyttningsanmälan): Utan ett giltigt långtidskontrakt vägrar många kommunala myndigheter att registrera dig. Här hittar du mer information: Empadronamiento på Mallorca
• Ansöka om uppehållstillstånd: Som EU-medborgare med fast bostad har du rätt till uppehållstillstånd – hyresavtalet är ett viktigt dokument. Läs mer: Uppehållstillstånd i Spanien
• Byta leverantör av el, vatten och internet: I Spanien står avtalen ofta i den tidigare hyresgästens namn; ta över avtalen eller teckna nya. Information: Anmäla vattenanslutning på Mallorca
• Kontrollera skattemässig bosättningsplikt: Den som bor i Spanien mer än 183 dagar om året blir skattskyldig. Skatter som bosatt i Spanien
• Att ordna sjukförsäkring: Med ”Residencia” och ”Empadronamiento” har du tillgång till det offentliga hälso- och sjukvårdssystemet. Vad du bör ordna i förväg: Sjukförsäkring i Spanien

Checklista: Mäklararvoden för hyresbostäder i Spanien

• Kontrollera vilken typ av hyresavtal det gäller: contrato de arrendamiento de vivienda (långtid) eller contrato de temporada?
• Ingen mäklarprovision för hyresgäster (bostadshyra)
• Deposition (fianza) högst 1 månadshyra
• Tilläggsgaranti (garantía adicional) max. 2 månadshyror
• Dokumentera avgiftskrav skriftligen
• Skaffa ett NIE-nummer och ett spanskt bankkonto innan du börjar leta efter en bostad
• Kontrollera hyresavtalet för otillåtna provisionsklausuler innan du undertecknar det
• Ålägga hyresvärden att sätta in depositionen hos IBAVI
• Vid betalningspåtryckningar: bestrid skriftligen och kontakta vid behov en advokat eller konsumentombudsmannen
• Efter inflyttning: Ansök om empadronamiento och residencia så snart som möjligt

Sammanfattning

Den rättsliga situationen i Spanien har varit entydig sedan maj 2023: Vid långtidsuthyrning av bostäder betalar hyresvärden mäklararvodet – hyresgästen betalar endast depositionen och tilläggsgarantin till det belopp som fastställs i lag. Det som tidigare var marknadspraxis är idag olagligt. Trots detta lever den gamla praxisen kvar på spända marknader som Mallorca – driven av brist, informationsasymmetri och önskan att överföra kostnaderna på hyresgästerna.

Som hyresgäst måste du känna till dina rättigheter och – vid behov – aktivt hävda dem. Det kräver förberedelser, rätt dokumentation och ibland professionell hjälp. Om du är osäker lönar det sig att få en kort rådgivning av en advokat på Mallorca som är specialiserad på hyresrätt innan du skriver under eller betalar.

Officiella källor

• Lag 12/2023 av den 24 maj om rätten till bostad (bostadslagen): https://www.boe.es/eli/es/l/2023/05/24/12
• Lag 29/1994 av den 24 november om bostadshyror (LAU) – Hyreslagen: https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (deponering av hyresgarantier på Balearerna): https://www.ibavi.es
• AEAT – Agencia Tributaria (skattefrågor vid hyresförhållanden): https://www.agenciatributaria.es
• Conselleria de Territori, Energia i Mobilitat – Govern de les Illes Balears (bostadslagstiftning på Balearerna): https://www.caib.es