Mallorca.com
inmobiliaria

IEE/ITE Mallorca Obligació: Què han de saber es compradors i es propietaris

Qui compra o ja té una propietat antiga a Mallorca no pot defugir es IEE/ITE Mallorca obligació tema. S'Informe de Evaluación de Edificios (IEE) és es successor directe de s'anterior Inspección Técnica de Edificios (ITE) i, des de s'entrada en vigor de sa llei urbanística balear (LUIB, Ley 12/2017), és d'obligat compliment a tota s'illa. A diferència des seu predecessor, s'IEE no es limita a s'estàtica i a sa substància constructiva, sinó que inclou també s'accessibilitat i s'eficiència energètica. En aquesta guia aprendràs quins edificis han de ser inspeccionats i quan, quines quatre parts inclou s'informe del perit, què passa en cas de mancances, quant costa tot plegat — i per què s'IEE és una posició de due diligence determinant a l'hora de comprar una finca antiga, un pis o una casa de poble.

IEE/ITE Mallorca: Inspecció obligatòria per a edificis antics

Estàs comprant una propietat de més de 30 anys — i no saps si hi ha un IEE vàlid?

ITE i IEE: Què hi ha darrere ses sigles?

Es terme ITE encara és molt estès tant a Alemanya com a Mallorca — en anuncis, en converses amb propietaris i en contractes de compravenda antics. Però legalment ja no és vigent a ses Balears. Sa Inspección Técnica de Edificios ha estat substituïda per sa legislació actual mitjançant es més complet Informe de Evaluación de Edificios (IEE).

Sa diferència essencial: s'antiga ITE inspeccionava exclusivament s'estat constructiu — estructura, façanes, teulada, instal·lacions. S'IEE és més ampli. Inspecciona es mateix estat constructiu, però l'complementa amb un dictamen sobre s'accessibilitat i hi integra es certificat energètic, que ja és obligatori en cas de compra i de lloguer.

Nota: En converses amb propietaris i agents immobiliaris espanyols trobaràs es dos termes. Demana sempre per s'IEE — només aquest document compleix es requisit legal vigent d'acord amb l'Art. 125 LUIB.

Terme Significat Estat
ITE Inspección Técnica de Edificios Substituït, legalment obsolet
IEE Informe de Avaluació d'Edificis Actualment vigent (LUIB 2017)
LUIB Ley 12/2017 de Urbanismo de las Islas Baleares Base legal a Mallorca
ITV Inspección Técnica de Vehículos ITV de vehicles — cap relació, però confusió freqüent

Base legal: Article 125 LUIB

S'obligació de s'IEE està recollida a s'Article 125 de sa Llei 12/2017 (Ley de Urbanismo de las Islas Baleares, LUIB) . Aquest llei regional balear és aplicable a tots es municipis de Mallorca sense excepció. A més, cada municipi pot aprovar ses seves pròpies ordenances (ordenanzas municipales) que estableixin requisits més amplis o modalitats de presentació diferents — per la qual cosa sempre val sa pena consultar es respectiu Ayuntamiento.

A nivell nacional, sa Llei 8/2013 (Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas) va introduir s'IEE com a instrument; sa LUIB l'ha concretat i fet obligatori per a ses Balears.

Qui s'hi veu afectat? Es límits d'obligació en conjunt

S'obligació d'inspecció depèn de s'edat de s'edifici , no del seu ús. Això significa que ses cases unifamiliars, ses cases plurifamiliars, ses cases senyorials, ses finques i ets apartaments hi queden igualment subjectes — sempre que superin es llindars d'edat.

Taula: Obligació d'inspecció IEE segons s'antiguitat de s'edifici – a partir de 30 anys, a partir de 50 anys, cada 10 anys
Edat de s'edifici Obligació Abast
A partir de 30 anys Primera avaluació de s'estat Estat de conservació (Part 1)
A partir de 50 anys IEE complet Es quatre parts de s'informe (estat + accessibilitat + energia + plànol de situació)
Després Repetició cada 10 anys IEE complet

Atenció: Es llindar d'edat es refereix a l'any de construcció de s'edifici, no a possibles reformes posteriors. Una vil·la construïda s'any 1970 que va ser rehabilitada integralment s'any 1995 es considera tècnicament com a edifici de s'any de construcció 1970.

Es dictamen ha de ser elaborat per un arquitecte tècnic inscrit (arquitecto técnico o aparejador) que estigui habilitat a Mallorca. Una autodeclaració des propietari o un dictamen general d'una empresa constructora no compleix es requisit.

Es quatre parts de s'informe de s'IEE en detall

S'IEE complet consta de quatre parts clarament delimitades quant al contingut. Només quan les quatre estan disponibles, es document es considera acabat i llest per presentar.

Part 1 — Estat constructiu (sa part decisiva)

Aquest apartat és es més important a nivell pràctic. Es perit avalua:

  • Fonaments i estructura portant
  • Parets exteriors i murs de tancament
  • Tots es altres elements constructius des quals pugui derivar-se un risc per a ses persones
  • Instal·lacions comunitàries: subministrament d'aigua, aigües residuals, electricitat

Si s'hi detecten deficiències, això comporta obligacions d'actuació immediates (vegeu s'apartat «Deficiències i terminis»).

Part 2 — Accessibilitat

Es perit constata objectivament si i en quina mesura s'edifici és accessible per a persones amb mobilitat reduïda. Aquesta avaluació descriu s'estat actual — en es moment present no genera cap obligació immediata de rehabilitació per al propietari, sempre que no hi hagi deficiències concretes en es sentit de sa part constructiva.

Part 3 — Certificat energètic

Sa tercera part integra es certificat d'eficiència energètica ja exigit legalment per a sa venda i es lloguer Certificado de Eficiencia Energética. Avalua s'eficiència energètica de s'edifici en una escala de A (molt eficient) fins a G (molt ineficient) — sense derivar-ne cap obligació directa de rehabilitació en es marc de s'IEE. Es certificat ha de ser expedit per separat per un tècnic certificat i dipositat en es registre energètic balear competent.

Més informació trobaràs a sa nostra guia sobre es certificat energètic Espanya.

Part 4 — Plànol de situació i documentació fotogràfica

Sa quarta part conté un plànol de situació a escala 1:1.000 en format DIN A4, on s'hi indiquen es límits de sa parcel·la i ses construccions inspeccionades. A més, s'hi inclouen fotografies en color de s'edifici. Si s'han detectat deficiències, aquestes també han de quedar documentades fotogràficament.

Part de s'informe Contingut Obligació de rehabilitació?
1 — Estat constructiu Estructura, façanes, instal·lacions Sí, en cas de deficiències detectades (termini de 6 mesos)
2 — Accessibilitat Accessibilitat per a persones amb mobilitat reduïda En general no (constatació de s'estat)
3 — Certificat energètic Classe d'eficiència A–G No (document obligatori, cap obligació de rehabilitació)
4 — Plànol i fotos Plànol cadastral 1:1.000, documentació fotogràfica No

Deficiències i terminis: què passa quan es resultat és negatiu?

Si es perit detecta deficiències en sa primera part de s'informe — ja sigui a s'estructura, a sa façana o a ses instal·lacions — s'apliquen terminis de resposta clars:

  1. Dins es 6 mesos a partir de sa detecció, s'han de subsanar es defectes i, si escau, sol·licitar ses llicències d'obres necessàries.
  2. Una vegada acabades ses obres es perit ha de redactar un informe final (informe final) presentar, en es qual es confirma expressament que s'edifici compleix ara es requisits legals.
  3. Sense aquest informe final es procediment IEE es considera no conclòs — amb possibles conseqüències per a sa venda, es permisos d'obra i ses assegurances.

Atenció: Es termini de 6 mesos per a sa correcció de deficiències comença amb sa data de s'informe pericial, no amb sa data de sa notificació administrativa. Qui compra un immoble amb un IEE negatiu assumeix aquest termini en curs.

Es IEE en sa compra d'immobles: què han de verificar concretament es compradors

Es IEE en sa compra d'immobles a Mallorca no és un nice-to-have — és Due Diligence. Qui compra un immoble de més de 30 anys i no consulta un IEE vàlid, arrisca:

  • Assumir obligacions de rehabilitació en curs amb un marge de temps ajustat
  • Deficiències desconegudes a s'estructura o ses instal·lacions
  • Problemes en sa sol·licitud de permisos d'obra per a reformes o renovacions
  • Complicacions en una posterior revenda

Llista de comprovació abans de sa cita notarial:

  • Verificar s'any de construcció de s'edifici (des Registre de sa Propietat o des Cadastre)
  • Sol·licitar es IEE al venedor — complet amb ses quatre parts
  • Comprovar sa data i es perit des IEE (validesa 10 anys des de sa data d'expedició)
  • Comprovar sa Part 1 per anotacions de deficiències i sa seva acreditació d'esmena
  • Exigir s'informe final en cas de deficiències detectades
  • Comprovar sa validesa des certificat energètic (Part 3) (en general 10 anys)
  • En cas de IEE absent: negociar sa seva obtenció abans de sa signatura del contracte o una reducció des preu de compra

Nota: es Registre de sa Propietat t'informa sobre les càrregues inscrites, però no sobre s'estat constructiu. Informa't prèviament sobre es Grundbuch Spanien prüfen i fes fer una Hausinspektion & Gutachter.

Es IEE en sa comunitat de propietaris

En es edificis plurifamiliars, s'obligació d'encarregar i finançar es IEE recau en sa comunitat de propietaris (comunidad de propietarios) correspon, no a es propietari individual. Això significa:

  • Sa comunitat decideix sa contractació d'un perit homologat a sa junta de propietaris
  • Es costos es reparteixen segons ses quotes de participació (cuotas de participación)
  • Si es detecten deficiències i calen obres de rehabilitació, sa comunitat assumeix es costos de manera conjunta
  • Es propietaris individuals no poden rebutjar unilateralment s'obligació

Més informació sobre s'estructura i es drets d'una comunitat de propietaris a Espanya la trobaràs a sa nostra guia sobre sa comunitat de propietaris a Espanya.

Quant costa un IEE a Mallorca?

Es costos d'un IEE no estan fixats de manera uniforme per les autoritats. De sa pràctica es pot dir: es costos depenen de sa mida de s'edifici, de s'any de construcció, de sa complexitat i de s'oficina contractada. En general, es edificis individuals i ses cases plurifamiliars més petites es periten de manera més econòmica que ses grans urbanitzacions. Demana sempre un pressupost escrit abans de contractar, que inclogui explícitament ses quatre parts de s'informe — inclòs es certificat energètic.

Nota: Alguns proveïdors cobren es certificat energètic (part 3) per separat. Assegura't que s'ofereixi es paquet complet per evitar costos dobles de peritatge.

En cas de resultat negatiu, s'hi afegeixen es costos de sa reparació de deficiències — aquests poden variar considerablement segons s'abast dels danys (esquerdes a sa façana, problemes de canonades, deficiències estructurals). Aquests costos són un argument legítim en ses negociacions de compra i de preu.

Es IEE i sa llicència d'obres: sa relació

Si planeges fer una reforma, una ampliació en alçada o una renovació important després de sa compra, s'IEE passa a ser rellevant: es municipis poden condicionar sa concessió de llicències d'obres a l'existència d'un IEE vàlid i sense deficiències. Qui compra sense un IEE vàlid i vol reformar de manera immediata, arrisca retards en es procés d'obtenció de sa llicència d'obres.

Més informació sobre es tema la trobaràs a ses nostres guies sobre sa llicència d'obres a Mallorca així com sobre legalitzar construccions il·legals i detectar ampliacions il·legals.

Es errors més freqüents amb s'IEE

1. Acceptar un IEE desfasat S'IEE té una validesa de 10 anys. Un informe de l'any 2013 està caducat en una compra el 2025 — encara que es presenti formalment. Comprova sempre sa data.

Llista de verificació: ses 6 errades més freqüents en es IEE a Mallorca – IEE desfasat, parts que hi manquen, sense acreditació de deficiències i d'altres

2. Sol·licitar només sa part 1 Alguns perits lliuren, a petició (o per raons de cost), únicament s'informe d'estat. S'IEE complet ha de contenir ses quatre parts.

3. Manca sa justificació de deficiències Un IEE amb deficiències detectades però sense s'informe final posterior és jurídicament incomplet. Es comprador assumeix aleshores una obligació pendent.

4. No distingir ITE/IEE Es venedors presenten de vegades informes ITE antics. Aquests no compleixen es requisit legal actual.

5. En es cas de pisos, només demanar a sa comunitat Encare que sa comunitat encarregui s'IEE per a tot s'edifici — com a comprador has de demanar activament si existeix i consultar-lo.

6. Calcular malament s'any de construcció Ses ampliacions o rehabilitacions posteriors no canvien s'any de construcció rellevant de s'edifici principal. Sempre s'ha de consultar s'any de construcció original al Catastro.

Què ve després?

Si s'IEE està disponible i no té deficiències — o si ses deficiències han estat reparades de manera demostrable — tens com a propietari s'obligació de mantenir s'edifici en aquest estat i cada 10 anys encarregar una nova inspecció. Sa pròxima IEE ja es pot planificar en es calendari en es moment de sa compra.

Pròxims passos recomanables després d'una IEE exitosa:

Llista de comprovació IEE/ITE Mallorca

# Tasca Qui Quan
1 Consultar s'any de construcció al Catastro Comprador / Propietari Abans del contracte de compravenda
2 Sol·licitar s'IEE vàlid (ses 4 parts) al venedor Comprador Abans de sa cita amb es notari
3 Comprovar sa data de s'IEE (màxim 10 anys d'antiguitat) Comprador Abans de sa cita davant es notari
4 Comprovar sa part 1 per anotacions de deficiències Comprador / Advocat Abans de sa cita davant es notari
5 Exigir s'informe final quan s'hagin subsanat ses deficiències Comprador Abans de sa cita davant es notari
6 Si manca s'IEE: encarregar un perit o ajustar es preu de compra Comprador Abans de sa cita davant es notari
7 En sa comunitat de propietaris: acordar s'IEE en junta Comunitat En es moment del venciment
8 Apuntar es proper venciment de s'IEE al calendari Propietari Després de sa compra
9 Assegurar-se que ses deficiències es subsanin dins un termini de 6 mesos Propietari En cas de resultat negatiu
10 Presentar s'informe final després de sa rehabilitació Propietari Després de sa subsanació de ses deficiències

Conclusió

S'IEE a Mallorca no és un tema burocràtic de segon ordre — és un document central en sa compra d'immobles més antics i una obligació periòdica recurrent des propietaris. Es quatre apartats de s'informe t'ofereixen, com a comprador, una visió estructurada de s'estat d'un immoble: estructura i instal·lacions, accessibilitat, eficiència energètica i plànol de situació. Es punt decisiu és sa part 1: si s'hi detecten deficiències, comença un termini de 6 mesos — i tu l'assumeixes com a comprador si no hi estàs atent. Ses regles bàsiques són senzilles: no consultar un IEE vàlid abans de sa cita davant es notari suposa un risc calculable però evitable. Fes revisar es document per un advocat o un assessor experimentat — abans de firmar.

Fonts oficials

Quina és sa diferència entre sa ITE i s'IEE a Mallorca?
Sa ITE (*Inspección Técnica de Edificios*) és es terme desfasat per a sa inspecció periòdica d'edificis. A Mallorca, des de sa llei urbanística balear (LUIB, Ley 12/2017, Art. 125), s'aplica exclusivament s'IEE (*Informe de Evaluación de Edificios*), que a més inclou s'accessibilitat i s'eficiència energètica.
A partir de quan és obligatori s'IEE a Mallorca?
A partir d'una antiguitat de 30 anys de s'edifici, s'ha de fer una primera avaluació de s'estat. S'IEE complet amb ses quatre parts és obligatori a partir dels 50 anys. Després, sa obligació es repeteix cada 10 anys.
Qui pot emetre s'IEE?
S'IEE l'ha de redactar un arquitecte tècnic (*arquitecto técnico* o *aparejador*) inscrit a Mallorca. Es informes d'empreses de construcció ordinàries o de particulars no compleixen es requisit legal.
Què passa si es detecten deficiències en s'IEE?
En cas de deficiències en s'estat constructiu (part 1), hi ha un termini de 6 mesos per a sa seva correcció. Després, es tècnic ha de presentar un informe final que confirmi s'esmena. Sense aquest informe, es procediment queda obert.
Ha de contractar cada propietari el seu propi IEE?
En es edificis plurifamiliars, sa comunitat de propietaris (*comunidad de propietarios*) és sa responsable com a conjunt. Es costos es reparteixen segons ses quotes de copropietat. Es propietaris individuals no es poden desvincular d'aquesta obligació.
Quant de temps és vàlid s'IEE?
S'IEE és vàlid durant 10 anys des de sa data d'emissió. Un cop vençut, s'ha d'encarregar una nova avaluació completa.
S'ha de presentar s'IEE en sa compravenda d'un immoble?
No hi ha obligació legal de presentar-lo a sa notaria com a condició de compravenda, però com a comprador sempre l'has d'exigir abans de signar es contracte. Un IEE absent o negatiu és un argument de pes en sa negociació i pot implicar obligacions de rehabilitació en curs.
S'aplica s'IEE també a ses cases unifamiliars i ses finques?
Sí. Sa obligació no fa distincions segons es tipus d'edifici ni s'ús. També ses cases unifamiliars, ses finques i ses residències de vacances estan subjectes a sa obligació de s'IEE, una vegada assolits es llindars d'antiguitat de 30 o 50 anys.