Procés de compra d'un immoble a Mallorca: pas a pas

Sa compra d'una propietat a Mallorca segueix un ritme diferent que a Alemanya: es notari no comprova res per tu, es contracte preliminar (Contrato de Arras) te compromet sovint amb una paga i senyal d'un 10 per cent, i sense es número NIE no signes res. Qui coneix es procés, compra tranquil — qui el subestima, arrisca en es pitjor dels casos quantitats de cinc xifres. Aquesta guia et condueix pas a pas per tot es procés: des del NIE fins a sa reserva, es contracte d'Arras, sa Due Diligence i sa cita amb es notari, fins a sa inscripció al Registre de la Propietat i ses obligacions després de sa compra.

Planeges sa compra d'una propietat a Mallorca?

• 📩 Fes una consulta personal — t'acompanyam des de sa selecció de s'immoble fins a sa cita amb es notari
• Totes ses guies d'immobles d'una ullada

Sa línia de temps: de 60 a 90 dies d'una ullada

Entre sa signatura des contracte d'Arras i sa cita amb es notari hi ha normalment entre 30 i 90 dies — és es termini que tens per a sa finançació i sa Due Diligence. Abans hi ha sa recerca i sa reserva. Sa següent visió general mostra es procés típic d'una compra sense complicacions.

Important: es NIE i — si hi ha finançació — sa hipoteca són es colls d'ampolla més freqüents. Tots dos necessiten temps de preparació. Comença amb això tan aviat com una compra es torni sèria, no just després de signar es contracte d'Arras.

Pas 1: Es número NIE — sense ell no es pot fer res

Es NIE (Número de Identidad de Extranjero) és es número d'identificació espanyol per a estrangers. No és un permís de residència, sinó un número purament administratiu — però sense ell no pots signar cap escriptura de compravenda notarial, ni obrir un compte bancari ni donar-te d'alta amb cap subministrador. Es número s'assigna una sola vegada i per a tota sa vida.

Per a sa sol·licitud necessites:

1. Es Formular EX-15 (en espanyol).
2. Sa Tasa 790, Modelo 012 — sa taxa administrativa és d'aproximadament 9,84 € es 2026.
3. Es passaport vàlid o es document d'identitat més còpies.
4. Una prova escrita del motiu de sa sol·licitud (p. ex. es contracte de reserva o d'Arras).

Hi ha tres camins: personalment a Mallorca a s'oficina d'estrangers de Palma, a través des consolat espanyol al país d'origen o per poder notarial mitjançant un advocat a sa zona. Es temps d'espera per a una cita a Palma pot ser, segons diversos despatxos, de fins a tres mesos — amb sa solució del poder notarial sovint es resol en dues o tres setmanes. Per això, planifica sa NIE amb temps: si fas sa sol·licitud a través d'un consolat, hauries de començar com a mínim dos mesos abans de sa data prevista per a sa firma davant notari.

Pots trobar més detalls a sa nostra guia sobre es número NIE a Mallorca.

Pas 2: Es corredor, sa cerca i sa preparació

A diferència d'Alemanya, a Mallorca és normalment es venedor qui paga sa comissió des corredor — s'acostuma a ser entre un 5 i un 6 per cent més IVA sobre es preu de compra. Sa comissió no està regulada per llei i va realment d'aproximadament un 3 a un 7 per cent; en propietats de preu molt elevat sovint és més baixa. Per a tu com a comprador, es corredor normalment no representa cap comissió directa, sempre que no s'hagi acordat expressament una altra cosa.

Abans de fer una oferta, val la pena fer aquesta feina prèvia:

• Calcular es pressupost de manera realista. Al preu de compra s'han d'afegir entre un 10 i un 15 per cent en despeses addicionals més reserves per a sa renovació i es mobiliari.
• Aclarir es finançament aviat. Es bancs sovint només financen fins a un 60-70 per cent des valor (LTV) als no residents i exigeixen una comprovació completa de solvència.
• Comptar amb un advocat propi. Es notari espanyol no vetlla pels teus interessos com un notari alemany. Un acompanyament jurídic independent és molt recomanable a Mallorca.

Hauries de conèixer sa situació des mercat regional abans de negociar. Sa nostra informe de mercat de Mallorca.

Pas 3: Sa reserva i es Contrato de Arras — aquí és on hi ha es risc de sa paga i senyal

Un cop has decidit per una propietat, normalment segueix un procés de compromís en dues fases: primer una petita taxa de reserva (habitualment entre 3.000 i 10.000 €), que retira sa propietat des mercat durant uns dies, i després es Contrato de Arras — es precontracte espanyol amb una paga i senyal d'habitualment un 10 per cent des preu de compra. Aquest 10 per cent, s'estructura en dues fases i es termini de 30 a 90 dies són valors de referència habituals al mercat, no disposicions fixades per llei — sa quantia i es terminis són lliurement negociables.

Sa qüestió clau és quin tipus de contracte d'Arras signes. Es dret civil espanyol preveu tres tipus amb conseqüències molt diferents:

Es tipus amb molta diferència més freqüent en immobles residencials a Mallorca és Arras penitenciales, regulat a l'article 1454 des Código Civil espanyol. Es principi: ses dues parts poden desistir des negoci — però a un preu. Si tu com a comprador desisteixis, perds tota sa paga i senyal. Si es venedor desisteix, t'ha de pagar es doble.

Un exemple de càlcul: Acordes una vil·la a Santa Ponsa per 1.200.000 € i signes Arras penitenciales amb una paga i senyal de 120.000 € (10 %). Si tu te'n vas, es 120.000 € se perden. Si es venedor se'n va, reps 240.000 € de tornada. Aquestes conseqüències s'apliquen a ses Arras penitenciales pures — sempre que cap clàusula contractual diferent limiti sa pena.

Aquí és exactament on hi ha es risc: qui transfereix un 10 per cent sense fer revisar es contracte, compra a cegues. Dues clàusules de protecció són especialment importants:

• Reserva de finançament (condición suspensiva): Si sa teva hipoteca és denegada pel banc, recuperes sa paga i senyal. Sense aquesta clàusula de finançament expressa, tu assumes es risc de finançament i un crèdit frustrat et pot costar es 10 per cent.
• Condicions clares sobre sa llibertat de càrregues i sa Cédula, perquè un incompliment contractual des venedor sigui clarament demostrable.

Sa quantia, es terminis i ses conseqüències des desistiment són lliurement negociables. Fes revisar sempre es contracte abans de sa transferència pel teu advocat.

Pas 4: Due Diligence — Nota Simple, càrregues i Cédula

Es termini de ses Arras és sa teva fase de comprovació. A Espanya s'aplica es principi caveat emptor — es comprador és responsable de sa revisió. Tres documents ocupen es lloc central.

Sa Nota Simple (extracte des Registre de la Propietat)

Sa Nota Simple és s'extracte des registre de la propietat espanyol (Registro de la Propiedad). Costa al proveïdor oficial (Colegio de Registradores) 9,02 € més IVA i en línia sol estar disponible en menys de dues hores. La pots demanar tu mateix a través de registradores.org — o bé es teu advocat o una gestoría la sol·liciten per tu.

Hi consta tot allò que necessites saber:

• Titularitat — qui és es propietari legal?
• Càrregues i gravàmens — hipoteques inscrites, embargos, servituds, deutes tributaris.
• Descripció de sa finca amb indicació de superfície i referència cadastral.
• Indicis d'una Comunitat de Propietaris i, si escau, una nota sobre es lloguer turístic.

Fixa't en ses banderes vermelles: embargaments existents, diverses hipoteques, notes «fuera de ordenación», discrepàncies en es nom des propietari i superfícies que no coincideixen amb es que veus in situ. Una inscripció pot canviar fins poc abans de sa cita notarial — per això sa Nota Simple es torna a comprovar immediatament abans de sa signatura.

Cadastre vs. Registre de la Propietat

Es Cadastre (Catastro, sedecatastro.gob.es) és un sistema propi, separat des Registre de la Propietat: recull ses característiques físiques a efectes fiscals (Hacienda), mentre que es Registre de la Propietat (Justícia) recull sa situació jurídica de sa propietat i ses càrregues. En immobles antics, tots dos solen divergir — una casa de 200 m² a sa Nota Simple que apareix amb 140 m² al Cadastre és un cas típic. Aquestes discrepàncies poden deure's, entre d'altres, a ampliacions no declarades, però també a mesuraments antics imprecisos o desfasats, a sa captura del Cadastre basada en imatges aèries o a una falta de coordinació entre tots dos registres. En qualsevol cas, cal aclarir-les.

Sa Cèdula d'Habitabilitat

Sa Cédula de Habitabilidad certifica que s'immoble compleix es requisits mínims d'habitabilitat. A Mallorca està regulada pel Decreto 145/1997 i l'expedeix es Consell de Mallorca. És fonamental per a sa compra:

• Des de sa balear Ley de Vivienda 2018, sa Cédula vigent s'ha de presentar en sa compravenda. Si no n'hi ha, es notaris la solen exigir en sa pràctica — o es comprador ha de renunciar-hi expressament.
• Sense ella, es subministradors (aigua, llum, gas, telèfon) no formalitzen contractes definitius.
• Té una validesa de 10 anys i s'ha de renovar passat aquest termini.
• A més, és un requisit previ per obtenir una llicència de lloguer turístic (ETV).

Sa tramitació d'una sol·licitud al Consell de Mallorca dura aproximadament un mes, i legalment fins a dos mesos des de sa presentació. Si no hi ha es document, es pot tornar a expedir o renovar a través des Consell — un agent o advocat amb experiència t'hi pot ajudar. Preveu aquest termini aviat en sa fase d'Arras i comprova sempre sa data d'expedició, per no trobar-te després de sa compra amb una Cédula caducada. Exigeix també es certificat energètic (Certificado Energético) vigent.

Pas 5: Finançament

Si finances a través d'un banc espanyol, sol·licita sa hipoteca com més aviat millor — sa revisió sol durar entre quatre i vuit setmanes i fàcilment xoca amb es termini d'Arras. Per a no residents, solen aplicar-se uns ràtios de finançament més prudents (típicament 60-70 per cent LTV) i una comprovació completa de solvència amb justificants d'ingressos i patrimoni.

Sa protecció més important en combinació amb es Pas 3: assegura't que sa condició resolutòria de finançament figura en es contracte d'Arras. Si s'hipoteca és denegada i falta aquesta clàusula, arrisques perdre s'entrada del 10 per cent. Tingues en compte, a més, que es banc fixarà es valor mitjançant una taxació pròpia (tasación) — si resulta inferior al preu de compra, es banc només finançarà sobre es valor més baix.

Pas 6: Sa cita notarial i s'Escritura

Es gran dia: davant es notari se signa s'escriptura pública de compravenda — sa Escritura Pública de Compraventa —. Comprador i venedor (o es seus apoderats) compareixen personalment. Es notari llegeix es contracte, comprova ses identitats i confirma sa legalitat de s'operació.

A Espanya — a diferència d'Alemanya — no hi ha obligació notarial. Un contracte privat de compravenda és vàlid entre ses parts (Art. 1450 Código Civil), però permet cap inscripció en es registre de la propietat. Per això val: fes cada compra mitjançant un contracte notarial.

Què passa en es acte notarial:

1. Pagament del resta des preu de compra (normalment mitjançant xec bancari confirmat o transferència).
2. En cas de venedors no residents: retenció d'un 3 per cent des preu de compra per part des comprador (Retención, Modelo 211) com a pagament anticipat d'impostos sobre s'IRNR des venedor; ingrés en es termini d'un mes des de sa signatura davant notari.
3. Lliurament de ses claus.
4. Es notari redacta s'escritura i comunica electrònicament es canvi de propietat an es registre de la propietat.

Per a sa cita necessites aquests documents:

Pas 7: Registre de la propietat i impostos

Després de sa signatura notarial, sa compra queda subjecta a impostos i s'inscriu en es registre de la propietat. S'impost de transmissions patrimonials ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) a les Balearen és progressiu i s'aplica per trams: cada tram de preu tributa amb es seu propi tipus — no es tracta, doncs, d'un tipus únic sobre es preu total. També és important sa base imposable: s'aplica sobre es valor més alt entre es preu de compra i es valor de referencia (valor de referència oficial del cadastre).

Així, per un preu de compra de p. ex. 700.000 €, no pagues un 10 per cent de manera uniforme, sinó un 8 per cent sobre es primers 400.000 €, un 9 per cent sobre es següents 200.000 € i un 10 per cent només sobre es darrers 100.000 €.

Es ITP s'aplica a immobles de segona mà. A obra nova (primera entrega) s'aplica en canvi un 10 per cent d'IVA (impost sobre es valor afegit) més AJD (impost d'actes jurídics documentats); es tipus general de s'AJD és de l'1,5 per cent. Per a una primera residència per davall de 270.151,20 € hi ha un AJD reduït d'1,2 per cent, i a partir d'1 milió € un tipus incrementat del 2,0 per cent. Es termini per al pagament de s'ITP és en general de 30 dies hàbils a partir de sa signatura davant notari.

A més, hi ha altres despeses addicionals. Es honoraris de notaria i registre segueixen una taula d'honoraris legal (Real Decreto 1426/1989 i 1427/1989) i són degressius — es percentatge baixa a mesura que puja es preu de compra, per la qual cosa sa part efectiva pot superar es marges esmentats en immobles molt econòmics:

Sa gestoría s'encarrega, després de sa signatura davant notari, de liquidar es impostos i d'inscriure sa propietat en es Registre de la Propietat. Sa inscripció completa en es Registre triga en general de tres a sis setmanes. Calcula en total un 10 a 15 per cent des preu de compra en despeses addicionals — en immobles de segona mà normals se situen més aviat entre un 9 i un 10 per cent, i en es segment d'alt preu i de luxe, a causa des trams d'ITP més elevats, entre un 11 i un 14 per cent. Trobaràs un desglossament detallat a sa nostra guia sobre es costos addicionals de compra — i tingues en compte que: s'impost municipal sobre sa plusvàlua (plusvalía municipal) la paga per llei es venedor.

Pas 8: Després de sa compra — subministraments i impostos corrents

Amb sa inscripció en es Registre de la Propietat, sa compra queda completada — però com a propietari tens obligacions continuades.

Canviar es titulars de subministraments i gestió: Posar s'electricitat, s'aigua i si escau es gas a nom teu, informar s'administració de sa comunitat (comunidad) i assumir sa contribució anual IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Es IBI se situa aproximadament entre un 0,4-0,8 per cent des valor cadastral i és recaptat per s'ajuntament.

Modelo 210 — s'impost per a no residents: Si no ets resident fiscal a Espanya i fas servir s'immoble per a ús propi o el deixes buit, has de tributar anualment per uns ingressos ficticis (renta imputada). Es càlcul:

• 1,1 per cent des valor cadastral, si aquest ha estat actualitzat en es darrers deu anys — si no, 2 per cent.
• Tipus impositiu: 19 per cent per a residents de la UE/EEE (incl. Islàndia, Noruega, Liechtenstein), 24 per cent per a tercers països (p. ex. UK després del Brexit).
• Termini: fins al 31 de desembre de s'any següent (s'any fiscal 2025, per tant fins al 31.12.2026).

Exemple de sa guia oficial d'emplenament: Per a un pis a Calvià amb un valor cadastral actualitzat de 75.500 € sa base imposable és l'1,1 % = 830,50 €; sobre això, un 19 % dóna aproximadament 158 € d'impost a l'any.

Si lloques s'immoble, s'apliquen altres terminis i has de declarar es ingressos reals del lloguer — normalment de manera trimestral o com a resum anual. Com funciona això i en què has de parar esment en un lloguer de llarga durada, ho explica es nostre guia sobre el lloguer de llarga durada a Mallorca.

Es errors més freqüents en sa compra d'immobles a Mallorca

• No contractar un advocat propi. Es notari espanyol no et protegeix com a Alemanya. Sense una revisió independent, compres a cegues.
• Demanar es NIE massa tard. Sense NIE no hi ha escripturació. A ses regions més sol·licitades, sa concessió de cita pot durar setmanes o mesos.
• Signar es contracte d'Arras sense revisar-lo. No tots contenen un dret de desistiment, i no tots contenen una clàusula de finançament — s'arrisca a perdre es 10 per cent de senyal.
• No revisar sa Nota Simple o revisar-la massa aviat. Es càrregues poden canviar fins a sa cita notarial. És obligatori revisar-la poc abans.
• Ignorar sa Cèdula i es certificat energètic. Sense Cèdula no hi ha connexió als subministraments, i es notaris la sol·liciten habitualment a sa pràctica.
• Passar per alt ses discrepàncies entre el cadastre i es Registre de sa Propietat. Poden tenir l'origen en ampliacions no declarades, però també en amidaments antics desfasats — i pot sortir car més endavant.
• Subestimar es costos addicionals. Entre un 10 i un 15 per cent s'afegeix per damunt. Qui calcula just, es troba en dificultats.
• Oblidar es Modelo 210. Sa declaració anual per a no residents es passa per alt molt sovint — fins i tot en cas d'ús exclusiu propi és obligatòria.

Llista de comprovació: Es teu camí cap a sa propietat

• NIE sol·licitat (amb antelació)
• Pressupost calculat incl. un 10-15 % de costos addicionals
• Finançament aclarit prèviament (LTV, tasación)
• Advocat propi contractat
• Immoble seleccionat, preu negociat
• Contracte d'Arras revisat per s'advocat (tipus, clàusula de finançament)
• Nota Simple revisada (propietari, càrregues, Embargos)
• Cadastre contrastat amb es Registre de sa Propietat i sa realitat
• Cédula de Habitabilidad i certificat energètic disponibles
• Nota Simple revisada de nou poc abans de sa cita notarial
• Cita notarial: escritura signada, pagament del romanent, claus
• ITP/IVA i taxes pagades a través de sa gestoría
• Inscripció al registre de la propietat realitzada
• Subministraments, IBI i comunidad canviats de titular
• Modelo 210 apuntat per es primer any

Conclusió

Sa compra d'un immoble a Mallorca és ben planificable si coneixes s'ordre: primer es NIE i es finançament, després un contracte d'Arras revisat amb cura, una Due Diligence exhaustiva a través de sa Nota Simple i sa Cédula, i finalment s'escripturació davant es notari i sa gestió correcta d'imposts i registre de la propietat. Es riscos més grans no estan en es preu de compra, sinó en es detalls — en una clàusula de finançament que falta, en una càrrega passada per alt o en una Cédula caducada. Amb assessorament jurídic independent i una planificació pressupostària realista (10-15 per cent de despeses addicionals), es somni d'un immoble a Mallorca es converteix en una compra segura.

Fonts oficials

• Colegio de Registradores — Sol·licitar sa Nota Simple i es costos (plataforma oficial des registre de la propietat, 9,02 € + IVA)
• Sede Electrónica del Catastro (cadastre, valor cadastral, valor de referencia)
• Consell de Mallorca — Cédula de Habitabilidad (certificat d'habitabilitat, Decreto 145/1997)
• Agencia Tributaria — Modelo 210 (impost sobre sa renda per a no residents)
• Real Decreto de 24 de julio de 1889 — Código Civil, Art. 1454 (base legal de ses Arras penitenciales)

Aquesta guia té una finalitat d'informació general i no substitueix cap assessorament jurídic o fiscal individualitzat. Es lleis, es tipus impositius i es terminis poden canviar i depenen de cada cas concret — en especial s'escalat de l'ITP, es càlcul des Modelo 210 i es requisits de sa Cédula. Per a sa teva transacció concreta, assessora't amb un advocat especialitzat en dret immobiliari espanyol (abogado) i un assessor fiscal (asesor fiscal/gestor).