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IEE/ITE Mallorca Pflicht: Was Käufer und Eigentümer wissen müssen

Wer auf Mallorca eine ältere Immobilie kauft oder bereits besitzt, kommt um das IEE/ITE Mallorca Pflicht-Thema nicht herum. Das Informe de Evaluación de Edificios (IEE) ist der direkte Nachfolger der früheren Inspección Técnica de Edificios (ITE) und seit Inkrafttreten des balearischen Städtebaugesetzes (LUIB, Ley 12/2017) inselweit verbindlich. Anders als sein Vorgänger beschränkt sich das IEE nicht auf Statik und Bausubstanz, sondern umfasst zusätzlich Barrierefreiheit und Energieeffizienz. In diesem Ratgeber erfährst du, welche Gebäude wann inspiziert werden müssen, welche vier Berichtsteile der Gutachter liefert, was bei Mängeln passiert, was das Ganze kostet — und warum das IEE gerade beim Kauf einer älteren Finca, Wohnung oder Stadtvilla eine kaufentscheidende Due-Diligence-Position ist.

IEE/ITE Mallorca: Pflichtinspektion für alte Gebäude

Kaufst du gerade eine Immobilie, die älter als 30 Jahre ist — und weißt nicht, ob ein gültiges IEE vorliegt?

ITE und IEE: Was steckt hinter den Kürzeln?

Der Begriff ITE ist in Deutschland wie auf Mallorca noch weit verbreitet — in Anzeigen, in Gesprächen mit Eigentümern, in älteren Kaufverträgen. Rechtlich gilt er auf den Balearen aber nicht mehr. Die Inspección Técnica de Edificios hat die aktuelle Gesetzgebung durch das umfassendere Informe de Evaluación de Edificios (IEE) ersetzt.

Der wesentliche Unterschied: Die alte ITE prüfte ausschließlich den baulichen Zustand — Tragwerk, Fassaden, Dach, Leitungen. Das IEE ist breiter aufgestellt. Es prüft denselben baulichen Zustand, ergänzt ihn aber um eine Stellungnahme zur Barrierefreiheit und bindet das ohnehin bei Kauf und Vermietung verpflichtende Energiezertifikat mit ein.

Hinweis: In Gesprächen mit spanischen Eigentümern und Maklern wirst du beiden Begriffen begegnen. Frag immer nach dem IEE — nur dieses Dokument erfüllt die aktuell geltende gesetzliche Anforderung gemäß Art. 125 LUIB.

Begriff Bedeutung Status
ITE Inspección Técnica de Edificios Abgelöst, rechtlich veraltet
IEE Informe de Evaluación de Edificios Aktuell gültig (LUIB 2017)
LUIB Ley 12/2017 de Urbanismo de las Islas Baleares Rechtsgrundlage auf Mallorca
ITV Inspección Técnica de Vehículos Fahrzeug-TÜV — kein Zusammenhang, aber häufige Verwechslung

Rechtsgrundlage: Artikel 125 LUIB

Die Pflicht zum IEE ist in Artikel 125 des Gesetzes 12/2017 (Ley de Urbanismo de las Islas Baleares, LUIB) verankert. Dieses balearische Regionalgesetz gilt in allen Gemeinden Mallorcas ohne Ausnahme. Zusätzlich können einzelne Gemeinden eigene Satzungen (ordenanzas municipales) erlassen, die weitergehende Anforderungen oder abweichende Einreichungsmodalitäten festlegen — weshalb es sich immer lohnt, beim jeweiligen Ayuntamiento nachzufragen.

Auf nationaler Ebene hat das Gesetz 8/2013 (Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas) das IEE als Instrument eingeführt; die LUIB hat es für die Balearen konkretisiert und verbindlich gemacht.

Wer ist betroffen? Die Pflichtgrenzen im Überblick

Die Inspektionspflicht hängt vom Alter des Gebäudes ab, nicht von seiner Nutzung. Das bedeutet: Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Stadtvillen, Fincas und Apartments fallen gleichermaßen darunter — sofern sie die Altersschwellen überschreiten.

Tabelle: IEE-Inspektionspflicht nach Gebäudealter – ab 30 Jahren, ab 50 Jahren, alle 10 Jahre
Gebäudealter Pflicht Umfang
Ab 30 Jahren Erste Zustandsbegutachtung Konservierungszustand (Teil 1)
Ab 50 Jahren Vollständiges IEE Alle 4 Berichtsteile (Zustand + Barrierefreiheit + Energie + Lageplan)
Danach Wiederholung alle 10 Jahre Vollständiges IEE

Achtung: Die Altersschwelle bezieht sich auf das Baujahr des Gebäudes, nicht auf etwaige spätere Renovierungen. Eine 1970 errichtete Villa, die 1995 kernsaniert wurde, gilt bautechnisch weiterhin als Gebäude Baujahr 1970.

Das Gutachten muss von einem eingetragenen technischen Architekten (arquitecto técnico oder aparejador) erstellt werden, der auf Mallorca zugelassen ist. Eine Selbstauskunft des Eigentümers oder ein allgemeines Bauunternehmer-Gutachten erfüllt die Anforderung nicht.

Die vier Berichtsteile des IEE im Detail

Das vollständige IEE besteht aus vier inhaltlich klar abgegrenzten Teilen. Nur wenn alle vier vorliegen, gilt das Dokument als abgeschlossen und einreichfähig.

Teil 1 — Baulicher Zustand (der entscheidende Teil)

Dieser Abschnitt ist der praktisch wichtigste. Der Gutachter bewertet:

  • Fundamente und Tragwerk
  • Außenmauern und Begrenzungswände
  • Alle weiteren baulichen Elemente, von denen ein Sicherheitsrisiko für Personen ausgehen könnte
  • Gemeinschaftliche Installationen: Wasserversorgung, Abwasser, Elektrik

Werden hier Mängel festgestellt, zieht das unmittelbare Handlungspflichten nach sich (siehe Abschnitt „Mängel und Fristen").

Teil 2 — Barrierefreiheit

Der Gutachter hält objektiv fest, ob und inwieweit das Gebäude für Personen mit eingeschränkter Mobilität zugänglich ist. Diese Einschätzung beschreibt den Ist-Zustand — sie erzeugt nach aktuellem Stand keine unmittelbare Sanierungspflicht für den Eigentümer, solange keine konkreten Mängel im Sinne des Bauteils vorliegen.

Teil 3 — Energiezertifikat

Der dritte Teil integriert das ohnehin bei Verkauf und Vermietung gesetzlich vorgeschriebene Certificado de Eficiencia Energética. Es bewertet die Energieeffizienz des Gebäudes auf einer Skala von A (sehr effizient) bis G (sehr ineffizient) — ohne daraus im Rahmen des IEE eine direkte Sanierungspflicht abzuleiten. Das Zertifikat muss separat von einem zertifizierten Techniker ausgestellt und beim zuständigen balearischen Energieregister hinterlegt werden.

Mehr dazu findest du in unserem Ratgeber zum Energiezertifikat Spanien.

Teil 4 — Lageplan und Fotodokumentation

Der vierte Teil enthält einen Lageplan im Maßstab 1:1.000 im Format DIN A4, in dem Parzellengrenze und geprüfte Aufbauten eingezeichnet sind. Hinzu kommen Farbfotos des Gebäudes. Wurden Mängel festgestellt, müssen diese ebenfalls fotografisch dokumentiert werden.

Berichtsteil Inhalt Sanierungspflicht?
1 — Baulicher Zustand Tragwerk, Fassaden, Leitungen Ja, bei festgestellten Mängeln (6-Monats-Frist)
2 — Barrierefreiheit Zugänglichkeit für Mobilitätseingeschränkte In der Regel nein (Zustandsfeststellung)
3 — Energiezertifikat Effizienzklasse A–G Nein (Pflichtdokument, keine Renovierungspflicht)
4 — Lageplan & Fotos Katasterplan 1:1.000, Fotodokumentation Nein

Mängel und Fristen: Was passiert bei einem negativen Befund?

Stellt der Gutachter im ersten Berichtsteil Mängel fest — egal ob an Statik, Fassade oder Leitungen — gelten klare Reaktionsfristen:

  1. Innerhalb von 6 Monaten nach Feststellung müssen die Mängel behoben und, soweit erforderlich, Baugenehmigungen beantragt werden.
  2. Nach Abschluss der Arbeiten muss der Gutachter einen Abschlussbericht (informe final) vorlegen, in dem er ausdrücklich bestätigt, dass das Gebäude nun den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
  3. Ohne diesen Abschlussbericht gilt das IEE-Verfahren als nicht abgeschlossen — mit möglichen Folgen für Verkauf, Baugenehmigungen und Versicherungen.

Achtung: Die 6-Monats-Frist zur Mängelbeseitigung beginnt mit dem Datum des Gutachtens, nicht mit dem Datum der behördlichen Mitteilung. Wer eine Immobilie mit negativem IEE kauft, übernimmt diese laufende Frist.

IEE beim Immobilienkauf: Was Käufer konkret prüfen müssen

Das IEE ist beim Immobilienkauf auf Mallorca kein Nice-to-have — es ist Due Diligence. Wer eine Immobilie kauft, die älter als 30 Jahre ist, und kein gültiges IEE einsieht, riskiert:

  • Übernahme laufender Sanierungspflichten mit engem Zeitfenster
  • Unbekannte Mängel an Tragwerk oder Leitungen
  • Probleme bei der Beantragung von Baugenehmigungen für Umbau oder Renovierung
  • Komplikationen bei späterem Weiterverkauf

Checkliste vor dem Notartermin:

  • Baujahr des Gebäudes verifizieren (aus Grundbuch oder Kataster)
  • IEE beim Verkäufer anfordern — vollständig mit allen vier Teilen
  • Datum und Gutachter des IEE prüfen (Gültigkeit 10 Jahre ab Ausstellungsdatum)
  • Teil 1 auf Mängelvermerke und deren Behebungsnachweis prüfen
  • Abschlussbericht bei festgestellten Mängeln einfordern
  • Energiezertifikat (Teil 3) auf Gültigkeit prüfen (in der Regel 10 Jahre)
  • Bei fehlendem IEE: Einholung vor Vertragsschluss oder Kaufpreisabzug verhandeln

Hinweis: Das Grundbuch gibt dir Auskunft über eingetragene Lasten, aber nicht über den baulichen Zustand. Informiere dich vorab über das Grundbuch Spanien prüfen und lass eine Hausinspektion & Gutachter durchführen.

IEE in der Eigentümergemeinschaft

In Mehrfamilienhäusern fällt die Pflicht zur Beauftragung und Finanzierung des IEE der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) zu, nicht dem einzelnen Eigentümer. Das bedeutet:

  • Die Gemeinschaft beschließt die Beauftragung eines zugelassenen Gutachters in der Eigentümerversammlung
  • Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen (cuotas de participación) aufgeteilt
  • Werden Mängel festgestellt und Sanierungsarbeiten notwendig, trägt die Gemeinschaft die Kosten gemeinsam
  • Einzelne Eigentümer können die Pflicht nicht einseitig ablehnen

Mehr zur Struktur und den Rechten einer Eigentümergemeinschaft in Spanien findest du in unserem Ratgeber zur Eigentümergemeinschaft Spanien.

Was kostet ein IEE auf Mallorca?

Die Kosten für ein IEE sind behördlich nicht einheitlich festgelegt. Aus der Praxis lässt sich sagen: Die Kosten hängen von der Gebäudegröße, dem Baujahr, der Komplexität und dem beauftragten Büro ab. In der Regel werden Einzelgebäude und kleinere Mehrfamilienhäuser günstiger begutachtet als große Wohnanlagen. Lass dir vor Beauftragung immer ein schriftliches Angebot geben, das explizit alle vier Berichtsteile einschließt — inklusive des Energiezertifikats.

Hinweis: Manche Anbieter berechnen das Energiezertifikat (Teil 3) separat. Achte darauf, dass das Komplettpaket angeboten wird, um doppelte Gutachterkosten zu vermeiden.

Bei negativem Befund kommen die Kosten der Mängelbeseitigung hinzu — diese können je nach Schadensausmaß (Fassadenrisse, Leitungsprobleme, statische Mängel) erheblich variieren. Diese Kosten sind bei Kauf- und Preisverhandlungen ein legitimes Argument.

IEE und Baugenehmigung: Der Zusammenhang

Planst du nach dem Kauf einen Umbau, eine Aufstockung oder eine umfangreiche Renovierung, wird das IEE relevant: Gemeinden können die Erteilung von Baugenehmigungen davon abhängig machen, dass ein gültiges und mängelfreies IEE vorliegt. Wer also ohne gültiges IEE kauft und direkt renovieren möchte, riskiert Verzögerungen beim Baugenehmigungsverfahren.

Mehr Informationen zum Thema findest du in unseren Ratgebern zur Baugenehmigung Mallorca sowie zu Schwarzbau legalisieren und Illegale Anbauten erkennen.

Häufigste Fehler beim IEE

1. Veraltetes IEE akzeptieren Das IEE ist 10 Jahre gültig. Ein Bericht aus dem Jahr 2013 ist beim Kauf 2025 abgelaufen — auch wenn er formal vorgelegt wird. Immer Datum prüfen.

Checkliste: 6 häufigste Fehler beim IEE auf Mallorca – veraltetes IEE, fehlende Teile, kein Mängelnachweis u.a.

2. Nur Teil 1 anfordern Manche Gutachter liefern auf Wunsch (oder aus Kostengründen) zunächst nur den Zustandsbericht. Das vollständige IEE muss alle vier Teile enthalten.

3. Mängelnachweis fehlt Ein IEE mit festgestellten Mängeln, aber ohne nachgereichten Abschlussbericht, ist rechtlich unvollständig. Der Käufer übernimmt dann eine offene Pflicht.

4. Keine Unterscheidung ITE/IEE Verkäufer legen gelegentlich alte ITE-Berichte vor. Diese erfüllen die aktuelle gesetzliche Anforderung nicht.

5. Bei Wohnungen nur Gemeinschaft fragen Auch wenn die Gemeinschaft das IEE für das Gesamtgebäude in Auftrag gibt — als Käufer musst du aktiv nachfragen, ob es vorliegt, und es einsehen.

6. Baujahr falsch einschätzen Spätere Anbauten oder Sanierungen ändern das relevante Baujahr des Hauptgebäudes nicht. Immer das ursprüngliche Baujahr aus dem Kataster (Catastro) abfragen.

Was kommt danach?

Liegt das IEE vor und ist es mängelfrei — oder sind Mängel nachweislich behoben — hast du als Eigentümer die Pflicht, das Gebäude in diesem Zustand zu erhalten und alle 10 Jahre eine neue Begutachtung beauftragen zu lassen. Das nächste IEE ist damit bereits beim Kauf kalendermäßig planbar.

Empfehlenswerte nächste Schritte nach einem erfolgreichen IEE:

Checkliste IEE/ITE Mallorca

# Aufgabe Wer Wann
1 Baujahr aus dem Kataster (Catastro) abfragen Käufer / Eigentümer Vor Kaufvertrag
2 Gültiges IEE (alle 4 Teile) beim Verkäufer anfordern Käufer Vor Notartermin
3 Datum des IEE prüfen (max. 10 Jahre alt) Käufer Vor Notartermin
4 Teil 1 auf Mängelvermerke prüfen Käufer / Anwalt Vor Notartermin
5 Abschlussbericht bei behobenen Mängeln einfordern Käufer Vor Notartermin
6 Bei fehlendem IEE: Gutachter beauftragen oder Kaufpreis anpassen Käufer Vor Notartermin
7 In Eigentümergemeinschaft: IEE in Versammlung beschließen Gemeinschaft Bei Fälligkeit
8 Nächste IEE-Fälligkeit im Kalender festhalten Eigentümer Nach Kauf
9 Mängelbeseitigung innerhalb von 6 Monaten sicherstellen Eigentümer Bei negativem Befund
10 Abschlussbericht nach Sanierung einreichen Eigentümer Nach Mängelbeseitigung

Fazit

Das IEE ist auf Mallorca kein bürokratisches Randthema — es ist ein zentrales Dokument beim Kauf älterer Immobilien und eine regelmäßig wiederkehrende Eigentümerpflicht. Die vier Berichtsteile geben dir als Käufer ein strukturiertes Bild des Zustands einer Immobilie: Tragwerk und Leitungen, Barrierefreiheit, Energieeffizienz und Lageplan. Entscheidend ist Teil 1: Werden dort Mängel festgestellt, läuft eine 6-Monats-Frist — und die übernimmst du als Käufer, wenn du nicht aufpasst. Die Faustregeln sind einfach: Kein gültiges IEE vor dem Notartermin einsehen bedeutet ein kalkulierbares, aber vermeidbares Risiko. Lass das Dokument von einem Anwalt oder erfahrenen Berater prüfen — bevor du unterschreibst.

Offizielle Quellen

Was ist der Unterschied zwischen ITE und IEE auf Mallorca?
Die ITE (*Inspección Técnica de Edificios*) ist der veraltete Begriff für die periodische Gebäudekontrolle. Auf Mallorca gilt seit dem balearischen Städtebaugesetz (LUIB, Ley 12/2017, Art. 125) ausschließlich das IEE (*Informe de Evaluación de Edificios*), das zusätzlich Barrierefreiheit und Energieeffizienz umfasst.
Ab wann ist ein IEE auf Mallorca Pflicht?
Ab einem Gebäudealter von 30 Jahren ist eine erste Zustandsbegutachtung fällig. Das vollständige IEE mit allen vier Teilen ist ab 50 Jahren verpflichtend. Danach wiederholt sich die Pflicht alle 10 Jahre.
Wer darf das IEE ausstellen?
Das IEE muss von einem auf Mallorca eingetragenen technischen Architekten (*arquitecto técnico* oder *aparejador*) erstellt werden. Gewöhnliche Bauunternehmer oder Heimwerker-Gutachten erfüllen die gesetzliche Anforderung nicht.
Was passiert, wenn Mängel im IEE festgestellt werden?
Bei Mängeln im baulichen Zustand (Teil 1) besteht eine Frist von 6 Monaten zur Beseitigung. Danach muss der Gutachter einen Abschlussbericht vorlegen, der die Behebung bestätigt. Ohne diesen Bericht gilt das Verfahren als offen.
Muss jeder Eigentümer ein eigenes IEE beauftragen?
In Mehrfamilienhäusern ist die Eigentümergemeinschaft (*comunidad de propietarios*) als Ganzes verantwortlich. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Einzelne Eigentümer können sich der Pflicht nicht entziehen.
Wie lange ist ein IEE gültig?
Das IEE ist ab seinem Ausstellungsdatum 10 Jahre gültig. Nach Ablauf muss eine neue vollständige Begutachtung beauftragt werden.
Muss das IEE beim Immobilienkauf vorgelegt werden?
Es gibt keine gesetzliche Vorlagepflicht beim Notartermin im Sinne einer Kaufbedingung, aber als Käufer solltest du es vor Vertragsunterzeichnung immer einfordern. Ein fehlendes oder negatives IEE ist ein gewichtiges Verhandlungsargument und kann laufende Sanierungspflichten bedeuten.
Gilt das IEE auch für Einfamilienhäuser und Fincas?
Ja. Die Pflicht unterscheidet nicht nach Gebäudetyp oder Nutzung. Auch Einfamilienhäuser, Fincas und Feriendomizile unterliegen der IEE-Pflicht, sobald die Altersschwellen von 30 bzw. 50 Jahren erreicht sind.