Costos de sa Comunitat Mallorca

Què costa sa comunitat a Mallorca?

Dues xifres ho decideixen tot: es pressupost anual que aprova s'assemblea de propietaris (Junta de Propietarios) i sa teva quota de participació (cuota de participación) — es teu percentatge de copropietat, que s'escritura (escritura) indica en centèsimes des total de s'edifici. Sa teva aportació és una cosa multiplicada per s'altra, ni més ni manco. No hi ha una quantitat fixada per llei; resulta des pressupost que sa comunitat s'estableix ella mateixa.

Lo que sa llei sí que fixa són quatre llindars, que tots depenen de sa teva pròpia aportació: sa reserva mínima de 10 % des darrer pressupost ordinari, es llindar fins an es qual ses mesures d'accessibilitat són vinculants encara que no hi hagi acord, es llindar per damunt des qual una millora acordada no et vincula si has votat en contra, i es marge dins es qual, en comprar, respons des deutes des propietari anterior. Sa calculadora de dalt mostra ses quatre xifres en euros — aquesta és sa diferència entre "pagar sa quota de comunitat" i "saber a què te pot obligar sa comunitat".

Així es calcula

Es càlcul en si és una multiplicació, però ses regles que hi ha darrere no ho són. Sa calculadora mostra ses dues coses:

• Aportació anual = pressupost anual de sa comunitat × sa teva quota. Sa base legal és s'Art. 9.1.e) LPH: cada propietari contribueix a ses despeses generals „con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido" — segons sa quota fixada en es títol, llevat que allà s'estableixi una altra cosa.
• Aportació per pagament = aportació anual dividida per es nombre de terminis. Que es cobri mensualment, trimestralment o anualment és pura pràctica administrativa; sa llei no diu res an això.
• Part de sa derrama = import total de sa derrama × sa teva quota. En es cas de mesures obligatòries, s'acord de sa Junta, segons s'Art. 10.2.a) LPH, es limita expressament a „la distribución de la derrama pertinente" — és a dir, a sa distribució, no an es fet de si s'ha de fer o no.
• Aportació mensual = aportació anual dividida per dotze. Aquesta xifra és sa mesura amb què sa llei expressa ets seus llindars („mensualidades ordinarias de gastos comunes"). Quan es cobrament no és mensual, sa dotzena part és sa interpretació habitual; una definició legal de sa mensualidad no existeix.

Sa quota en si consta en es títol segons s'Art. 5 LPH i es forma, segons s'Art. 3 apartat 2 LPH, „en relación con el total del valor del inmueble y referida a centésimas" — sa superfície útil, s'ubicació interior o exterior i s'ús presumit de ses instal·lacions comunes són ses bases de càlcul. No canvia perquè milloris es teu habitatge o el deixis fer malbé.

Exemples de càlcul

Davall sa calculadora hi ha tres casos ja calculats: una urbanització petita sense piscina amb una quota corresponentment alta, una urbanització amb piscina i jardiner, i es mateix cas amb una derrama per sa façana. Ses xifres d'allà es generen a cada càrrega de sa pàgina amb es mateix càlcul que es teu propi resultat — no estan escrites a mà i, per tant, tampoc poden quedar desactualitzades.

Casos especials que desplacen sa quota

Es garatge i es traster solen tenir una quota pròpia

Si es garatge (garaje) o es traster (trastero) estan inscrits com a unitat pròpia en es Registre de sa Propietat, tenen una quota pròpia cuota de participación — i pagues per cada un. Només si estan descrits a s'escritura com a annex (anejo) des teu pis, estan inclosos en sa seva quota. Qui no ho tengui en compte, calcula sistemàticament per davall.

Un criteri de repartiment diferent en es títol

S'art. 9.1.e) LPH permet «lo especialmente establecido»: es títol o ets estatuts poden repartir determinades despeses de forma diferent, per exemple ses despeses d'ascensor segons es pis o ses despeses de piscina només entre ets habitatges amb accés. Això és lícit i a Mallorca no és poc freqüent. Sa calculadora aplica sa regla general legal; si en es teu títol hi ha qualque cosa diferent, es seu criteri és es que val.

S'urbanització sol ser una comunitat de comunitats

Moltes urbanitzacions mallorquines són, legalment, una agrupación de comunidades segons s'art. 24 LPH — diverses comunitats individuals sota una entitat matriu. Per sa comunitat matriu, s'obligació de reserva de s'art. 9, segons s'art. 24.3.c) LPH, s'aplica expressament només si sa seva junta ho decideix. Llavors, normalment pagues dues quotes: una a sa teva comunitat individual, i una altra a sa comunitat matriu.

Qui paga una derrama — es venedor o es comprador

Per ses derrames destinades a finançar millores, s'art. 17.11 LPH és clar: afecten a qui, en es moment de sa meritacióés propietari. Una acordada abans de sa compra, però que no és exigible fins després, derrama sa paga idò es comprador — encara que no hagués participat en sa votació. Per això, ses actes de ses darreres juntes formen part de sa revisió de sa compra, no només es certificat de deutes.

Quan sa pròpia comunitat té deutes

Si sa comunitat no paga una factura, es creditor pot, de forma subsidiària segons s'art. 22.1 LPH, reclamar a cada propietari individualment — «por la cuota que le corresponda», és a dir, segons sa mateixa quota. Qui no estigui en mora pot, segons s'art. 22.2 LPH, al·legar que primer s'ha de recórrer a ets propietaris morosos. És una segona exposició de costs, depenent de sa quota, que quasi mai s'esmenta en es contractes de compravenda.

Sa reserva: un límit mínim per ses existències, no un pagament anual

S'art. 9.1.f) LPH exigeix un fons de reserva (fondo de reserva), que «en ningún caso» pot ser inferior a 10 % des darrers pressuposts ordinaris pot situar-se. Dos malentesos són freqüents i tots dos surten cars:

• És un fons mínim, no una aportació anual. Si es fons està al nivell adequat, ningú deu cap aportació addicional. Si està infradotat, s'aportació d'un any pot situar-se molt per damunt d'aquest nivell.
• Aquest percentatge és vigent des de 2019 i abans era la meitat. Qui llegeix una liquidació més antiga hi trobarà sa xifra antiga. Sa calculadora agafa, per cada data de referència, sa versió que era vigent aquell dia.

Es fons serveix per a sa conservació, reparació i rehabilitació, així com per a ses mesures d'accessibilitat i eficiència energètica que esmenten Art. 10.1.b) i Art. 17.2 LPH. Amb ell sa comunitat també pot finançar una assegurança de s'edifici o un contracte de manteniment.

Dos llindars que decideixen sobre ets acords

Dotze quotes mensuals: accessibilitat sense votació

Ses mesures d'accessibilitat que demana un propietari amb discapacitat o major de setanta anys són, segons Art. 10.1.b) LPH, vinculants sense acord de sa Junta, sempre que sa part anual repercutida a cada propietari, després de descomptar ses subvencions públiques, no superi dotze quotes mensuals ordinàries. Es compara sa part repercutida, no es preu total de sa mesura — qui compara sa factura de s'instal·lador de s'ascensor amb sa seva quota anual s'equivoca pel valor invers de sa seva quota.

Tres contrapesos fan que aquest límit no sigui un xec en blanc. Deixa d'aplicar-se quan ses subvencions públiques 75 % arriben a ses despeses. Deixa d'aplicar-se quan es sol·licitants assumeixen ells mateixos s'excés — Art. 10.1.b) ho diu expressament. I un acord d'accessibilitat vàlidament adoptat vincula sa comunitat, segons Art. 17.2 Abs. 2 LPH, també molt més enllà d'aquest límit.

Tres quotes mensuals: quan una millora no et vincula

Si sa Junta acorda, amb sa majoria necessària de tres cinquenes parts, una millora — una instal·lació nova, un servei nou, una millora que no és necessària per a sa conservació, s'habitabilitat, sa seguretat i s'accessibilitat —, i sa teva part en es costos d'instal·lació supera tres quotes mensuals ordinàries, llavors s'acord no et vincula com a vot en contra, segons Art. 17.4 LPH, i sa teva quota no es modifica. Si més endavant vols aprofitar-te de s'avantatge, hauràs de pagar sa teva part més s'interès legal corresponent.

Aquí decideixen dues distincions: ses mesures de conservació no són millores — per a una teulada que fa aigua aquest límit no s'aplica. I en ses mesures d'eficiència energètica segons Art. 17.2 LPH, es dret des vot en contra queda expressament exclòs; allà també hi contribueix qui hagi votat en contra.

En sa compra: de què respons amb s'immoble

S'adquirent respon, segons Art. 9.1.e) Abs. 3 LPH, amb s'immoble adquirit des deutes des propietari anterior — limitada a sa part ja vençuda de s'any de sa compra i as anys naturals complets anteriors que esmenta sa llei. Açò és una responsabilitat real (afección real): No afecta es teu patrimoni restant, però s'habitatge en si respon per això. Hi estan incloses totes ses despeses generals d'aquests anys, segons s'Art. 10.2.c) LPH també ses derrames extraordinàries per mesures obligatòries — es marge que mostra sa calculadora, per tant, sol estar més aviat per davall que per damunt.

Sa contramesura està en es mateix article: es venedor ha de declarar en s'escritura que ha pagat ses despeses de sa comunitat, i presentar un certificat des secretari amb es vistiplau des president (certificado de deudas con la comunidad). Sense ell no es pot atorgar s'escritura, tret que es comprador hi renunciï expressament. S'ha d'expedir dins set dies naturals després de sa sol·licitud. On s'ha d'ubicar dins es procés de compra de s'immoble i què fa es notari amb ell, ho trobareu en ses guies corresponents.

Terminis, formularis i es camí cap ets doblers

• Junta ordinària: com a mínim una vegada l'any, per aprovar es pressupost i sa liquidació (Art. 16.1 LPH). Sa convocatòria per sa junta ordinaria ha d'arribar com a mínim sis dies abans (Art. 16.3 LPH); per ses juntes extraordinàries basta es termini que encara arribi a tots ets implicats.
• Segona convocatòria: Si en es primer intent no s'arriba a sa majoria de caps i quotes, sa junta se celebra en segona convocatòria sense quòrum — es mateix dia mitja hora després o dins vuit dies naturals amb un termini de convocatòria de tres dies (Art. 16.2 LPH).
• Impugnació d'un acord: tres mesos des de s'adopció de s'acord, i un any en cas d'acords contraris a sa llei o ets estatuts; per ets propietaris absents es termini corre des de sa notificació de s'acta (Art. 18.3 LPH). Qui vulgui impugnar ha d'estar al corrent de ses seves quotes vençudes o dipositar-les (Art. 18.2 LPH).
• En cas de mora en es pagament: Ses reclamacions de sa comunitat meriten interessos des de es venciment; sa junta pot acordar interessos més alts que ets legals i sa privació temporal de serveis, sempre que no sigui abusiu (Art. 21.1 LPH). Qui a s'inici de sa junta no hagi pagat ni hagi impugnat o dipositat, perd es dret de vot — es manteny es dret a participar i parlar (Art. 15.2 LPH).
• Procediment de reclamació: Sa comunitat reclama ets endarreriments mitjançant es proceso monitorio (Art. 21.2 LPH), amb un certificat de liquidació expedit pes secretari i signat pes president. Si es deutor s'hi oposa, sa comunitat pot aconseguir s'embargament provisional sense haver de prestar fiança (Art. 21.4 LPH).

Qui decideix què: òrgans i majories

Es pes de vot no segueix només es caps, sinó també ses quotes. Sa gestió corrent la decideix sa majoria simple des presents segons caps i quotes. Tres cinquenes parts de tots es propietaris i quotes exigeix sa llei, entre altres coses, per s'establiment o abolició de serveis comuns com sa consergeria o sa vigilància (Art. 17.3 LPH), per divisions constructives i ampliacions d'alçada (Art. 17.6 LPH) i per acords sobre es lloguer vacacional. Ses mesures d'accessibilitat i sa instal·lació d'un ascensor necessiten sa majoria des propietaris, que alhora representi sa majoria de ses quotes (Art. 17.2 LPH). Per a mesures d'eficiència energètica basta sa majoria simple, sempre que s'import anual repartit no superi dotze quotes mensuals.

Lloguer vacacional: des de 2025 fins i tot es sí necessita un acord

S'Art. 17.12 LPH s'ha redactat de nou amb efecte des de 3 d'abril de 2025. Des de llavors requereix tot acord exprés, amb es qual sa comunitat es lloguer turístic autoritza, restringeix, condiciona o prohibeix, tres cinquenes parts des propietaris i tres cinquenes parts de ses quotes. Sa lectura anterior — «permès mentre ningú ho prohibeixi» — ja no és vàlida simplement.

Sa mateixa majoria pot establir per s'habitatge llogat quotes de costos especials o una part augmentada de ses despeses comunitàries; s'augment no pot superar es vint per cent. Tots aquests acords tenen efecte expressament no retroactiu. Si de fet obtens una llicència, ho decideix a més sa llei turística balear — vegeu sa nostra guia sobre sa Llicència ETV a Mallorca.

Què inclou sa quota comunitària

No hi està inclosa s'assegurança de sa teva propietat privada; per això necessites una pròpia assegurança de sa llar a Espanya. Tampoc hi està inclòs s'impost municipal sobre béns immobles: s'IBI el pagues a s'ajuntament, ses despeses de comunitat a sa comunitat. Ambdós funcionen en paral·lel, i sovint es confonen en es moment de sa compra.

Que no facis servir s'habitatge no t'eximeix: Art. 9.2 LPH deixa clar que sa no utilització d'un servei no eximeix de s'obligació de pagament — únicament queda reservat es dret des qui vota en contra segons Art. 17.4 LPH.

Estatuts i reglament de règim intern

Ses estatutos figuren en es Registre de sa Propietat i vinculen també qualsevol successor legal; regulen allò que va més enllà de sa llei — tenència d'animals, ús de ses instal·lacions comunitàries, lloguer. Es reglament de règim intern (reglamento de régimen interior) és es nivell més senzill: majoria simple, sense inscripció, vincula residents i llogaters. Abans de sa compra, tots dos han d'estar damunt sa taula, juntament amb ses actes de ses darreres dues o tres reunions. Allà hi consta si hi ha una reforma prevista, si hi ha un procés judicial en curs i si es lloguer turístic està limitat — a consultar també en es Registre de sa Propietat.

Modificacions constructives en sa pròpia unitat

Sa regla bàsica: tot allò que afecti s'aspecte exterior o ses parts comunitàries necessita s'aprovació de sa junta. Una reforma interior sense efecte exterior, no. Una instal·lació exterior de s'aire condicionat, un tendal, una instal·lació fotovoltaica damunt sa teulada comunitària, sí que sí — i, a més, normalment necessita una autorització municipal. Qui construeix sense acord, arrisca haver de desmuntar-ho a costa seva.

Ets errors més freqüents des propietaris de parla alemanya

1. Ignorar ses reunions. Qui ni hi assisteix ni dóna un poder, s'assabenta de sa derrama extraordinària per sa factura.
2. Comprar sense certificat de deutes.Sa responsabilitat va lligada a s'immoble, no a es venedor.
3. Traslladar sa mentalitat alemanya de sa WEG.Es pes de vot segueix sa quota; un propietari amb una unitat gran pot dominar estructuralment.
4. Confondre ses despeses comunitàries i s'IBI.Una cosa és de dret privat, s'altra és un impost municipal.
5. Deixar passar es termini d'impugnació.Tres mesos passen ràpid, i després, fins i tot un acord desafortunat queda ferm.
6. Només calcular sa quota de s'habitatge.Es garatge i es trastero solen tenir quotes pròpies.

Es teus drets com a propietari

Ses obligacions estan dalt — es drets es mencionen manco sovint i són igual de concrets:

• Participació i dret de vota cada reunió, sempre que estiguis al corrent des teus pagaments deguts (Art. 15.2 LPH); qui no paga pot seguir participant i parlant, però no votar.
• Accésa ses liquidacions, actes i contractes de sa comunitat — sa base per poder jutjar una derrama extraordinària.
• Sol·licituds per a s'ordre des dia:Cada propietari pot demanar per escrit que sa reunió tracti un tema; es president ho ha d'incloure (Art. 16.2 LPH).
• Convocatòria d'una reunió extraordinària, si un quart des propietaris ho demana o propietaris que sumin un 25 % de ses quotes (Art. 16.1 LPH).
• Impugnaciód'acords il·legals davant es tribunal dins es terminis de s'Art. 18.3 LPH.
• Representació:No has de venir tu mateix — un poder escrit és suficient (Art. 15.1 LPH). Per a propietaris que no viuen a s'illa, aquesta és sa frase pràcticament més important de tota sa llei.

Abans de sa compra: què t'has de fer mostrar

• Nota simple des Registre de sa Propietat (nota simple) revisada per càrregues — veure Comprovar es Registre de sa Propietat a Espanya
• Certificat de deutes de sa comunitat (certificado de deudas) obtingut des administrador
• Llegida sa liquidació anual des darrers dos anys i ses actes des darreres tres juntes — allà hi figuren ses derrames extraordinàries previstes
• Revisats es estatuts per restriccions an es lloguer vacacional
• Coneguts sa quantia de sa quota comunitària, sa teva quota i s'estat des fons de reserva — i introduïts a dalt
• Consultat es certificat energètic de s'edifici (Certificat energètic Espanya)
• Consultats es litigis en curs de sa comunitat i anotat s'Administrador de Fincas

En es Venda s'obligació canvia de sentit: llavors has de presentar es certificat an es comprador, i ses quotes pendents redueixen es preu o bloquegen sa signatura. Una hora llegint sa documentació abans de sa compra és sa part més barata de tot es procés de compra — i s'únic moment en què una mala sorpresa encara no costa res. Més informació sobre es mercat i ses regions, en resum, a Immobles a Mallorca.

Base legal i estat

Sa norma de referència és sa Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal en sa seva versió consolidada, publicada per es Boletín Oficial del Estado (BOE-A-1960-10906). Sa normativa de propietat horitzontal és dret estatal; ses Balears no han dictat cap regulació diferent an aquest respecte. Per aquesta pàgina s'ha consultat sa versió consolidada amb s'estat de sa darrera modificació mitjançant es Real Decreto-ley 7/2026 (en vigor des des 22 de març de 2026), consultada es 6 de setembre de 2026; ses disposicions rellevants per es calculador — Art. 3, 5, 9, 10, 15 a 18, 21, 22 i 24 — no es veuen afectades per això. Ses xifres des calculador provenen des registre de fets d'aquesta pàgina; ses dates i fonts allà enregistrades es mostren en es mateix calculador.

Preguntes freqüents

Conclusió

Sa Comunidad no és un apèndix burocràtic, sinó s'estructura mitjançant sa qual sa teva propietat està unida a sa resta de s'edifici. Dues xifres — es pressupost i sa quota — determinen què pagues; ses mateixes dues xifres determinen a què te pot obligar sa comunitat i de què has de respondre en sa compra. Qui les coneix, llegeix una acta de junta d'una altra manera: no com un tràmit, sinó com un avanç de sa seva pròpia factura.

Calculadores relacionades

Es costos corrents d'un immoble a Mallorca consisteixen en més que sa quota comunitària. Trobaràs un resum de tots es calculadors a sa secció de calculadors; directament relacionats hi ha s'IBI com a impost municipal sobre béns immobles i s'impost per ús propi per a no residents.