Finançament DE o Espanya

Finançament a Alemanya o a Espanya: Què s'adapta a sa teva compra?

Quan compres una propietat a Mallorca, pots hipotecar per això una propietat alemanya o demanar una hipoteca espanyola sobre s'immoble de compra. Es calculador compara es marge d'hipoteca, es costos de constitució de sa garantia, es interessos model i s'efecte damunt s'Impuesto sobre el Patrimonio (impost sobre es patrimoni espanyol) en blocs separats. Per sa deducció fiscal des deute decideix s'ús demostrat des capital des préstec; només es lloc de sa garantia no fa cap camí més avantatjós.

Així es calcula

Amb so camí alemany, assegures es préstec mitjançant una Grundschuld: un dret inscrit en es Grundbuch (registre de sa propietat alemany), des qual es banc pot cobrar-se a partir de sa propietat alemanya en cas de manca de reemborsament. Ses doblers els fas servir per sa compra a Espanya. Amb so camí espanyol, sa propietat comprada serveix com a garantia hipotecària.

Marge d'hipoteca: Sa garantia cobreix es teu préstec?

Marge alemany = valor de s'immoble × límit d'hipoteca des banc − deute pendent existent. Es resultats negatius es limiten a zero. Es límit d'hipoteca és sa part finançable des valor de s'immoble que fixa es teu banc, no una quota legal.

Marge espanyol = es valor més baix entre es preu de compra i es valor de taxació × límit d'hipoteca des banc. Es valor de taxació prové de sa Tasación, s'informe de valoració per es finançament immobiliari espanyol. Aquesta fórmula és una suposició inicial conservadora. Un préstec màxim inscrit segons s'oferta des banc substitueix sa estimació.

Si un marge no basta per sa teva necessitat de finançament, es calculador mostra sa manca de cobertura i amaga es resultats de costos i impostos d'aquest camí. Un marge suficient encara no és una aprovació de crèdit: es teu banc revisa es ingressos, ses càrregues prèvies, s'ordre en es registre de sa propietat i sa garantia.

Costos de sa constitució de sa garantia en es cas base

Es càlcul alemany segueix sa Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Es punt de partida és es Geschäftswert, és a dir, s'import damunt es qual es calculen ses tarifes: en es cas d'una Grundschuld, això és, segons § 53 Abs. 1 GNotKG es seu import nominal, s'import de garantia fixat en s'escritura. Aquest pot diferir des préstec desemborsat.

Sa tarifa completa resulta de sa Taula B, una escala: dins cada tram de valor, augmenta per cada import addicional iniciat en una quantitat fixa; en canviar de tram de valor, canvien s'amplada des tram i es recàrrec. Sa norma es troba en § 34 GNotKG, s'import de sa taula el mostra es calculador. S'import mínim general d'una tarifa és 15 €.

Sa escripturació és es procediment notarial en què sa teva declaració s'explica jurídicament i es recull en una escritura. En es cas base, ses declaracions relacionades amb sa constitució de sa Grundschuld formen un objecte d'escripturació conjunt. Per això, es calculador calcula:

• Honoraris notarials: Honoraris de taula × 1, com a mínim 60 €, segons es KV 21200. KV designa es llistat de costes des GNotKG.
• Suplement fix per despeses de correu i telecomunicacions: 20 % des honoraris notarials, com a màxim 20 €, segons es KV 32005.
• IVA: 19 % sobre es honoraris notarials i es suplement fix, segons es KV 32014 en relació amb es § 12 Abs. 1 UStG.
• Taxa des Registre de la Propietat: Honoraris de taula × 1 en es cas de sa hipoteca de llibre segons es KV 14121. Aquesta s'inscriu sense un títol hipotecari addicional. En es cas de sa hipoteca amb títol, per sa qual s'emet a més un títol hipotecari, s'aplica en lloc d'això es factor 1,3 segons es KV 14120.

Costs alemanys de garanties = honoraris notarials + suplement fix + IVA sobre aquests costs notarials + taxa des Registre de la Propietat. Sobre sa taxa judicial des Registre de la Propietat no s'aplica IVA. Ses partides de costs les pots consultar en es Llistat de costes des GNotKG i es tipus impositiu en § 12 UStG consultar.

Costs espanyols de sa teva part = cost de sa tasación + import des préstec × tipus de comissió acordat. Es refereix a sa comisión de apertura, sa comissió única acordada contractualment per sa concessió des préstec. Introdueix-la només si sa teva oferta la preveu. Es preu des perit i sa comissió provenen de sa teva oferta, no d'una taula oficial de taxes.

Per a sa finançació espanyola d'habitatge aquí considerada, es banc assumeix des de 16.06.2019 es següents costs de sa constitució de s'hipoteca:

• Gestoría: es servei de tramitació per ses gestions administratives des préstec, segons s'Art. 14.1.e).i Ley 5/2019.
• Notari: es honoraris de s'escriptura de préstec hipotecari, segons s'Art. 14.1.e).ii Ley 5/2019. Ses còpies addicionals sol·licitades les paga qui les demana.
• Registro de la Propiedad:es registre de sa propietat espanyol i s'inscripció de sa garantia allà, segons Art. 14.1.e).iii Ley 5/2019.

Aquesta divisió segons Art. 14 Ley 5/2019, sa llei espanyola de crèdit immobiliari (LCCI), afecta es préstec. Es costos i es imposts de sa compra de s'immoble s'hi afegeixen.

Una base legal pròpia té sa AJD, s'impost espanyol sobre determinats actes jurídics documentats (Actos Jurídicos Documentados): en es cas d'un préstec hipotecari, la deu es prestador ja des de 10.11.2018. Ho regula Art. 29 TRLITPAJD, el text legal refós de s'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, modificat per RDL 17/2018. Sa LCCI no és, per tant, sa base legal d'aquesta obligació tributària.

Per a s'AJD variable segons es valor compta, d'acord amb s'Art. 30, sa responsabilidad hipotecaria: sa responsabilitat hipotecària total indicada en s'escriptura, incloent-hi ses obligacions accessòries garantides. S'Art. 31 regula sa quota fixa i sa quota variable segons es valor. Com que sa calculadora no demana aquest import de responsabilitat, mostra s'AJD com a partida bancària sense import. S'import des préstec tot sol no seria una base de càlcul fiable per a això.

Interessos model: mateixa durada, préstecs totalment amortitzats

Sa comparació d'interessos és vàlida per a dos préstecs en euros totalment amortitzables amb tipus d'interès fix i sa mateixa durada: al final, es capital està totalment retornat. S'import des préstec i sa durada són iguals, es tipus d'interès oferits poden ser diferents. TIN (Tipo de Interés Nominal) és sa denominació espanyola per an es tipus d'interès nominal.

S'anualitat mensual, és a dir, sa quota regular composta per interessos i amortització, segueix sa fórmula M = K × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ). Aquí, K és es capital des préstec, i és es tipus d'interès anual com a nombre decimal dividit per dotze, i n és es nombre de quotes mensuals. En un préstec sense interessos, sa quota és es capital dividit per es nombre de mesos.

S'interès mensual es calcula a partir des capital pendent; sa resta de sa quota amortitza es deute. Sa calculadora suma es interessos des pla d'amortització arrodonit an es cèntim, incloent-hi sa darrera quota ajustada. Sa primera quota es paga es mes següent a s'entrega des préstec.

Si sa vinculació d'interès és més curta, sa comparació d'interessos no s'aplica; sa calculadora no inventa cap interès de seguiment. Es interessos variables o mixtos, sa suspensió d'amortització i es préstecs a interès final amb retorn des capital només al final queden fora des model. Es demés blocs segueixen disponibles amb una vinculació d'interès més curta; es deutes pendents mostrats segueixen sent projeccions amb es interessos model.

Impost sobre es patrimoni: capital pendent i ús des fons segons cada via

Es bloc fiscal te considera com a no resident, és a dir, com a persona no domiciliada fiscalment a Espanya. Per a s'impost sobre es patrimoni s'aplica llavors sa obligación real, s'obligació tributària limitada per es béns situats a Espanya o exercibles allà. A més de s'impost sobre es patrimoni, sa calculadora té en compte sa ITSGF, s'impost estatal de solidaritat sobre es grans patrimonis (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas).

Efecte fiscal = impost modelitzat sense deducció des préstec − impost modelitzat amb deducció des préstec permesa. S'any fiscal, es béns patrimonials i sa selecció regional romanen iguals per ambdós camins. Cada camí empra es seu propi saldo de capital a dia 31 de desembre de s'any seleccionat, perquè es processos d'amortització poden diferir.

Per s'immoble, es model aplica es valor més alt entre es preu de compra i es valor cadastral conegut, i hi afegeix es teus altres béns patrimonials espanyols no exempts. Es valor cadastral és es valor oficial des cadastre espanyol d'immobles. Segons s'Art. 10 Ley 19/1991, s'ha de tenir en compte a més un valor determinat o comprovat per s'Administració per a altres imposts, si aquest és més alt. Aquest tercer valor no el demana sa calculadora; si existeix, sa valoració modelitzada no és suficient per a sa teva declaració.

S'esquema parteix des patrimoni brut, passant per ses deutes deduïbles i es mínim exempt, fins a s'impost sobre es patrimoni i s'ITSGF complementari. Sa calculadora proporciona es mínims exempts i ses escales corresponents a s'any fiscal. Una deducció de deute només estalvia impost si redueix s'impost que pertoca. Per anys fiscals encara no tancats, veus una projecció segons s'estat legal vigent registrat.

Què has de preveure fora de sa comparació

Reps sa diferència des costos de garanties i sa diferència des interessos modelitzats per separat. Sa calculadora no determina cap via de finançament globalment més avantatjosa. Per sa teva planificació de finançament completa, s'hi afegeixen especialment ses següents partides:

• Honoraris d'execució i seguiment segons KV 22110 i següents per activitats notarials addicionals;
• altres objectes d'escripturació independents fora des cas bàsic segons § 109 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG;
• sa cancel·lació d'ambdues garanties en acabar es finançament;
• interessos de disponibilitat per es capital compromès encara no disposat;
• costos de mediació i valoració fora de sa Tasación introduïda expressament, especialment en es banc alemany, així com còpies addicionals i altres despeses;
• costos d'oportunitat des capital propi immobilitzat, és a dir, es possible rendiment a què renuncies per emprar-lo.

Aquesta delimitació fa que sa calculadora sigui útil: reconeixes sa diferència calculable i pots completar ses altres partides a partir des teus pressuposts. Sa liquiditat disponible i un immoble alemany sense càrregues els has de valorar segons sa teva planificació personal.

Casos especials

Un import de garantia hipotecària més alt o un títol de garantia hipotecària

Agafa s'import nominal de sa garantia hipotecària des formulari des banc. Un import més alt que es préstec pot generar honoraris més elevats; s'amortització posterior no el redueix automàticament. Sa garantia hipotecària registral o amb títol modifica s'honorari d'inscripció, no es factor de s'honorari d'escripturació. Per sa reutilització o cessió d'una garantia hipotecària existent necessites un pressupost de costos propi: sa calculadora registra una nova constitució en es cas bàsic.

Sa Tasación està per davall des preu de compra

Una taxació més baixa pot fer més petit es marc de crèdit. Sa diferència l'has de tancar amb fons addicionals, un altre acord de finançament o un preu de compra més baix. Una taxació més alta no augmenta es marc, en s'assumpció inicial, per damunt des límit calculat sobre es preu de compra. Organitza sa valoració abans d'una reserva vinculant sense clàusula de finançament. Sa preparació explica Tasación – valoració immobiliària a Espanya.

Capital propi, despeses addicionals de compra i una combinació des camins

Per ses teves necessitats de liquiditat compta tota s'adquisició: fons propis necessaris = preu de compra + despeses addicionals de compra − desemborsaments de préstec realment disponibles. Calcula a més ets imposts de compra, es notari i s'inscripció de sa propietat en es Registre de sa Propietat, així com s'assessorament jurídic. En una propietat de segona mà sol ser rellevant s'Impost de Transmissions Patrimonials ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales); sa seva escala progressiva grava cada tram des preu de compra que hi correspon. En una venda d'obra nova subjecta a impost, solen afegir-se s'IVA espanyol (Impuesto sobre el Valor Añadido) i s'AJD de sa compra. Trobaràs ets imports a Despeses addicionals de compra a Mallorca.

Un préstec alemany addicional o un crèdit sobre dipòsit pot proporcionar liquiditat, però segueix sent un deute i s'ha d'incloure en s'estudi de solvència. Calcula aquí es teu pressupost total de compra:

Pots combinar fons propis amb una hipoteca espanyola. Sa responsabilitat personal, ses garanties i ses garanties addicionals resulten des contractes. Una divisió entre diversos crèdits simultanis necessita una planificació pròpia; sa comparació considera cada camí per sa mateixa necessitat de finançament.

Sa deducció des deute depèn des flux de doblers

Una garantia alemanya no exclou sa deducció des deute a Espanya. S'Art. 9.Cuatro de sa Ley 19/1991 esmenta, en cas d'obligación real, a més des càrregues sobre béns espanyols, expressament así como las deudas por capitales invertidos en los indicados bienes: també es deutes per capitals invertits en aquests béns. D'això se'n desprèn, per sa teva compra, que un préstec alemany pot ser deduïble si demostres es seu ús per s'immoble espanyol. Es determinant és sa connexió amb es béns no exempts. Sa norma es troba a Art. 9 Ley 19/1991.

En canvi, una hipoteca sobre s'immoble espanyol no basta si es doblers no varen servir ni per sa seva adquisició ni per una inversió en aquest immoble. S'Agència Tributària espanyola AEAT explica aquesta exclusió invocant es Tribunal Supremo, es màxim tribunal d'Espanya: STS 167/2023 de 13.02.2023. Un endeutament posterior per a altres despeses no crea, per si sol, una deducció només per sa garantia espanyola. Vegeu s'Explicació de s'AEAT sobre deutes deduïbles.

Com a contribuent, fas sa prova amb qualsevol mitjà de prova legalment admès.S'AEAT confirma expressament, per als préstecs personals, que s'ús acreditat per a s'adquisició de s'immoble compta independentment des tipus de préstec. Per això, guarda es contracte de préstec, es justificant de desemborsament, ets extractes bancaris i es pagament des preu de compra junts, de manera que es camí des capital quedi comprovable. Una inscripció en es Registre de sa Propietat no substitueix aquesta connexió. S'explicació la trobaràs en es Manual de s'AEAT sobre s'obligació limitada de tributar pel patrimoni.

És deduïble es saldo de capital encara pendent i acreditat a 31 de desembre, no s'import original des crèdit ni s'import de responsabilitat inscrit.Ets interessos mai són deduïbles en aquesta deducció de deute. S'art. 25 i s'art. 29 de sa Ley 19/1991 regulen sa valoració des deutes i sa data de referència fiscal.

Indica s'estat de sa prova per cada via. En cas d'ús mixt, necessites s'import parcial encara pendent a final d'any que es pugui acreditar com a atribuïble a s'immoble espanyol. Sa quota de compra original no és suficient sense assignació de ses amortitzacions posteriors. En cas d'assignació poc clara, sa calculadora mostra un marge entre cap deducció i sa deducció completa, no un estalvi garantit.

Es crèdit lombard com a tercera via

Un crèdit lombard és un préstec contra valors pignorats. Es teu dipòsit de valors segueix invertit; només pel fet de demanar es crèdit no realitzes cap guany de capital d'una venda. Ets ingressos corrents poden seguir sent tributables, i ets rendiments futurs són incerts. Es marge de crèdit depèn des valors acceptats i des descomptes de valoració des banc.

Si baixa es valor de pignoració, es banc pot exigir garanties addicionals o s'amortització. Aquesta necessitat de reforç se'n diu marge call (margin call). Si no la pots complir, hi ha es risc de venda des valors pignorats. Preveu liquiditat per a pèrdues de cotització i per s'amortització, i comprova s'ajust d'interessos i ets drets de rescissió. Amb ses pòlisses d'assegurança, s'hi afegeixen sa seva pignorabilitat i ses conseqüències contractuals.

Un crèdit sobre dipòsit no és automàticament més econòmic i segueix sent capital aliè. Queda fora des dos préstecs immobiliaris modelats. També sa seva possible deducció de deute a Espanya depèn de s'ús acreditat des capital.

Terminis i formularis

Identificació, compte i preparació de sa compra

Sol·licita aviat es teu NIE, es número d'identificació espanyol per a persones estrangeres (Número de Identidad de Extranjero). El necessites per a sa tramitació fiscal de sa compra encara que es teu préstec vengui d'Alemanya. Per si tot sol, no acredita residència fiscal a Espanya. Sa sol·licitud es pot fer en es consolat espanyol competent o a Espanya. Entre sa documentació hi ha es formulari de sol·licitud EX-15 i es formulari de taxa Modelo 790, Código 012; s'organisme competent t'indicarà es procediment actual. Sa guia oficial sobre sa sol·licitud des NIE explica ses competències i es formularis.

Aclareix amb es teu banc si s'oferta o sa forma de pagament acordada requereix un compte espanyol. Pot facilitar es préstecs i es pagaments corrents. Coordina xec bancari o transferència, es termini previ i sa disponibilitat des preu de compra amb es banc, es venedor i sa notaria; no tots es pagaments han de passar necessàriament per un compte espanyol.

Abans de sa reserva vinculant, fes revisar sa propietat, ses càrregues, ses autoritzacions i es contractes. Coordina sa concessió de finançament, es pagament i ses poders notarials entre si. Es procés fins a s'inscripció de sa propietat l'explica es Rechtsprozess beim Immobilienkauf in Spanien.

Demostrar s'origen des fons i es seu ús

Es banc i sa notaria han de comprovar s'origen des fons emprats. Prepara sa documentació abans de sa transferència i confirma quins comprovants, traduccions o legalitzacions es requereixen en es teu cas. Segons s'origen des doblers, necessitaràs especialment:

• Extractes bancaris i justificants d'ingressos per fons estalviats;
• Contractes de venda i comprovants de pagament per ingressos procedents d'immobles o valors;
• Documentació de donació o herència, incloent-hi es comprovants fiscals corresponents;
• Contractes de préstec i justificants de desembossament per una hipoteca alemanya o un crèdit lombard;
• es posteriors comprovants de transferència i des preu de compra per a s'ús a Espanya.

S'origen i s'ús s'han de justificar per separat. Sa documentació incompleta pot retardar s'alliberament des pagament i sa compra; sense un ús justificat, també manca sa base per a sa deducció des deute.

En es pagaments transfronterers, revisa també s'obligació de notificació segons sa normativa alemanya de comerç exterior (AWV). Una transferència entre es teus propis comptes i es posterior pagament a un venedor estranger s'han d'avaluar per separat. Per es transports d'efectiu regeixen normes pròpies. Sa guia Geld nach Spanien überweisen beim Immobilienkauf te guia per sa transferència i sa documentació; es Bundesbank explica ses notificacions de pagament de particulars.

Documentació abans des contracte de préstec espanyol

Abans de firmar es contracte rebràs sa FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), es full informatiu europeu estandarditzat de préstec, i sa FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) amb es riscos contractuals específics. Preveu es termini legal previ així com s'assessorament i sa revisió notarial prèvia. Sa base és Art. 14 y 15 Ley 5/2019. Sa preparació l'explica Hypothek als Nichtresident in Spanien.

Es calculador pressuposa un únic procés: Sa compra, s'atorgament de s'escriptura d'hipoteca, es contracte de préstec i es desembossament tenen lloc dins es mateix mes. Quan es passos ocorren en mesos o situacions jurídiques diferents, s'entrada conjunta de data no reflecteix completament es teu cas. Sa data de tall fiscal a final d'any queda separada d'això.

Declaracions fiscals i costs recurrents després de sa compra

Per s'impost sobre es patrimoni està previst es Modelo 714, per s'ITSGF es Modelo 718 previst. Si has de declarar o pagar són qüestions diferents: fins i tot sense pagament d'impost, pot ser necessària una declaració de s'impost sobre es patrimoni si es patrimoni brut ho justifica. Ses condicions aplicables, ses reduccions i es terminis de presentació els pots comprovar mitjançant sa calculadora de s'impost sobre es patrimoni enllaçada més avall i ses fonts allà indicades per s'any fiscal corresponent.

Ten en compte també s'impost municipal IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), ses despeses de comunitat i es subministraments corrents. S'impost sobre sa renda de no residents, IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), es tramita mitjançant es Modelo 210 i pot generar-se també sense ingressos de lloguer reals en cas d'un immoble d'ús propi o buit. Ses dates de pagament i declaració depenen de sa gestió corresponent, es tipus d'ús i es municipi.

En cas de lloguer, has de separar sa deducció des deute en s'impost sobre es patrimoni d'una possible deducció d'interessos en s'impost sobre sa renda. Per un immoble de vacances d'ús exclusivament privat, es interessos de finançament no són despeses deduïbles de lloguer. En es immobles llogats, depèn de sa residència, s'ús i s'assignació de ses despeses. Sa guia sobre ses deduccions de s'IRPF per a arrendadors a ses Balearen tracta s'impost espanyol sobre sa renda per a residents; com a no resident trobaràs es marc adequat a Tributar es ingressos de lloguer com a no resident a Espanya.

Base legal i data d'actualització

Sa calculadora obté ses taxes, es tipus impositius i ses escales fiscals des des registre desat. Són determinants es mes seleccionat de sa compra i des finançament, així com s'any fiscal per separat. Sa calculadora alemanya de costs admet operacions a partir de 01.06.2025; per a dates anteriors no proporciona informació de taxes. Sa calculadora mostra en es seu resultat sa base legal utilitzada i ses fonts corresponents. Es interessos bancaris, es límits de finançament, es preus de taxació i ses comissions segueixen sent ses dades de sa teva oferta.

• Seguretat alemanya: GNotKG, en concret es § 34 amb sa Taula B, es § 53 Apartat 1 sobre s'import nominal, es § 109 Apartat 2 Núm. 3 sobre s'objecte de sa protocol·lització, així com KV 21200, 14121, 14120, 32005 i 32014; a més, es § 12 Apartat 1 UStG per s'impost sobre es valor afegit sobre ses despeses notarials.
• Costs espanyols de préstec: Art. 14.1.e).i–iii und Art. 14.4 Ley 5/2019 per a sa distribució de costs i sa comissió d'obertura pactada.
• AJD: Art. 29, 30 i 31 TRLITPAJD per es subjecte passiu de s'impost, sa base imposable, així com sa quota fixa i sa quota variable segons valor; es canvi de subjecte passiu es va dur a terme mitjançant RDL 17/2018.
• Impost sobre es patrimoni: Ley 19/1991, en concret s'Art. 9.Cuatro, s'Art. 10, s'Art. 25 i s'Art. 29, així com sa disposició addicional sobre s'elecció regional per a no residents. Per a sa deducció des deute i sa jurisprudència és determinant s'explicació de s'AEAT enllaçada més amunt juntament amb sa STS 167/2023.
• ITSGF: Art. 3 Ley 38/2022; es càlcul i s'interacció amb s'Impost sobre es Patrimoni s'expliquen en sa calculadora relacionada de s'Impost sobre es Patrimoni.

Calculadores relacionades

• Calculadora d'hipoteca a Espanya: Comprova sa quota mensual i s'evolució de s'amortització des teu préstec espanyol.
• Costs addicionals de sa hipoteca a Espanya: Desglossa amb més detall es costs relacionats amb es teu préstec espanyol.
• Calculadora de s'Impost sobre es Patrimoni a ses Balears: Comprova s'Impost sobre es Patrimoni i s'ITSGF, així com ses indicacions sobre Modelo 714 i Modelo 718.
• Pressupost de compra per a no residents: Determina quin preu de compra s'adapta as teus mitjans disponibles i as costs addicionals de compra.